邸青云、寿县泰诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖04民终1545号

• 案件编号

  （2021）皖04民终1545号

• 案件名称

  邸青云、寿县泰诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省淮南市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省淮南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  邸青云;寿县泰诚房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1545号上诉人（原审原告）：邸青云，男，2001年4月22日出生，汉族，户籍所在地安徽省寿县寿春镇建设街道钟楼选区****，现住安徽省寿县寿春镇新城区同鑫第一城**楼**，身份证号码3424222001********。委托诉讼代理人：邸道春（邸青云父亲），住安徽省寿县双桥镇大郢村马港村民组。委托诉讼代理人：王敬芝，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：寿县泰诚房地产开发有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇东津大道与大顺路交口寿州农贸大市场售楼部，统一社会信用代码91341521MA2MRECNO3。法定代表人：李正山，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹超，安徽滨阳律师事务所律师。上诉人邸青云因与被上诉人寿县泰诚房地产开发有限公司（以下简称寿县泰诚房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2021）皖0422民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邸青云上诉请求：1、撤销原判，改判支持邸青云的诉讼请求或发回重审；2、判令寿县泰诚房开公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、从安徽安德建筑设计有限公司于2016年4月30日提交的设计说明可以看出，标准化农贸市场内部摊位区域设计图一开始是由安徽安德建筑设计有限公司设计，该图正是邸青云购买商铺时看到的图纸，沙盘和宣传图册上所使用的也是该图纸，虽然沙盘与宣传图现在看不到了，但是从双方签订的《商品房买卖合同（预售）》上所附图纸可以很清楚的看到，当时邸青云所购商铺前是过道，没有水泥平台，邸青云正是根据寿县泰诚房开公司关于商铺前没有妨害物的宣传，才作出购买决定；2、一审仅依据寿县泰诚房开公司提交的与案外人于2016年5月9日签订的《寿州农贸大市场摊位（使用权）转让合同》，来推定邸青云在购买商铺时就知道该水泥平台存在是错误的，邸青云购买的157#摊位是在大市场摊位区域内，与本案的水泥平台（位于市场摊位区域与商铺区域间）分属两个不同的区域，这从寿县泰诚房开公司提交的摊位图可以很清楚的看出，一审无视这一事实，错误的将二者混为一谈，并据此认定邸青云在购买商铺时就已经知道涉案水泥平台是存在的，并已对外销售，明显与事实不符；3、从安徽安德建筑设计有限公司设计说明可知，直到2016年4月30日，安徽安德建筑设计有限公司才书面说明原农贸市场内部摊位布置图作废，新的市场内部摊位布置图由浙江天尚建筑设计有限公司负责设计，由于要更改设计图纸，按规定应向相关部门上报，经主管部门同意后，才能进行重新规划设计，而对于规划设计变更还需要在项目实施区域内进行公示，并通知购买商铺的业主，由业主决定是否继续购买还是退房。一审在寿县泰诚房开公司没有提供相关书面证据证明其是否上报主管部门，主管部门是否批复、变更规划设计是否公示及是否通知购买人等情况下，仅仅依据寿县泰诚房开公司提交的寿县住房和城乡建设局于2018年1月5日出具的建设工程规划核实合格证，认定涉案水泥平台摊位是事先规划布局好的，明显有偏袒之嫌；4、从邸青云提供的五张照片明显可以看出，涉案水泥平台正好处于邸青云商铺大门前，距商铺大门只有1米多，并且该摊位是卖鱼的，导致邸青云的大门前每天污水横流，鱼腥味让人根本无法忍受，其购买商铺用于商业经营的目的不能实现，根据合同法的相关规定邸青云要求解除合同。寿县泰诚房开公司辩称，1、邸青云上诉陈述的不是事实，理由不能成立。安徽安德建筑设计有限公司所设计的施工图纸是作废的图纸，并没有采用，寿县寿州农贸大市场标准化农贸市场的施工设计图是按照浙江天尚建筑设计有限公司的施工图纸建设，这已经被寿县人民法院已生效的判决书所认定（2020皖04**民初2693号），且邸青云当时服判，并未提起上诉，邸青云依据作废的安徽安德建筑设计有限公司所设计的施工图纸作为上诉理由不能成立。寿县泰诚房开公司在对外出售农贸市场商品房（商铺）的同时，也同时公开对外出售摊位的使用权，寿县泰诚房开公司在一审庭审已举证证明农贸市场的商品房和大市场内的摊位使用权是同时公开出售，邸青云应当知道其门前是有摊位的事实，同时邸青云明知道购买的是农贸市场的商铺，就应当知道大市场内必有摊位。邸青云称其门前有水产摊位，有鱼腥味无法忍受不是事实。邸青云商铺门前有水产摊位是客观事实，但距其门前尚有约2.80米左右的距离，并不影响其商铺经营，且大市场内各种摊位均有，而且互相距离不远也并没有影响其他摊位的经营和使用。寿县泰诚房开公司在设计、施工和商品房买卖过程中无违约行为。寿县泰诚房开公司根据建设施工图纸进行施工，并取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，并在庭审中出具测绘报告书、建设工程竣工核实成果报告书、建设工程规划核实合格证以及竣工验收报告以及商品房买卖合同和摊位使用权出售合同和按约交付房屋的事实等证据，证明寿县泰诚房开公司在施工过程中和商品房买卖过程中无违约行为，严格按照施工图纸施工、质量合格、没有擅自改变商品房房屋主体结构或增设水泥平台的行为；2、邸青云要求解除商品房买卖合同没有法律依据，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》和《商品房销售管理办法》的相关规定，不应得到支持。综上，一审认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邸青云向一审法院起诉请求：1、判令解除邸青云与寿县泰诚房开公司签订的寿州农贸大市场标准化农贸市场1层157号商铺（附属257室）《商品房买卖合同》；2、判令寿县泰诚房开公司返还邸青云1层157号商铺（附属257室）购房款439121元并赔偿邸青云购房款占用期间的利息损失69930元（按照银行同期贷款利率4.9%计算，时间从2017年12月22日至2021年3月23日），合计509021元；3、由寿县泰诚房开公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：寿州农贸大市场一期（标准化大市场S1#楼、S2#楼）工程系寿县泰诚房开公司开发承建。2016年6月25日，邸青云与寿县泰诚房开公司签订《商品房买卖合同（预售）》，邸青云购买了寿县泰诚房开公司开发建设的标准化农贸市场1层157号商铺（共2层）一套，该商铺建成后，寿县泰诚房开公司在合同规定的期限内，即于2018年1月交付邸青云。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附图中标示寿州农贸大市场一楼有市场摊位区。寿州农贸大市场标准化农贸市场内的水产或活禽水泥平台等摊位亦于2016年5月份对外销售，2018年交付。邸青云所购商铺前面建有水产水泥平台摊位，该摊位系案外人于2016年5月9日与寿县泰诚房开公司签订合同购得使用权。寿县泰诚房开公司开发建设涉案工程时取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、测绘报告书、建设工程竣工核实测量成果报告书、建设工程规划核实合格证，涉案工程施工图纸系浙江天尚建筑设计有限公司设计。同时查明，邸青云曾于2020年7月13日向一审法院提起诉讼，诉请法院判令寿县泰诚房开公司拆除在其商铺前修建的水泥平台，排除妨害。案经一审法院审理，于2020年8月28日做出（2020）皖0422号民事判决书，判决驳回邸青云的诉讼请求，该判决书已发生法律效力。一审法院认为：邸青云与寿县泰诚房开公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法真实有效，邸青云与寿县泰诚房开公司均应按照合同约定履行义务。邸青云依约缴清了全部购房款，寿县泰诚房开公司依约在规定的期限内交付了房屋，合同约定的义务双方均已履行完毕。双方签订商品房买卖合同的目的应理解为房屋（合同标的）的转让，表现为寿县泰诚房开公司（出卖人）出售房屋并取得价款，邸青云（买受人）取得房屋所有权并占有使用。寿县泰诚房开公司在农贸大市场摊位区内，建设水泥平台摊位，与商铺同时同期对外销售，或用于对外出租，符合规划设计，而摊位区内，依据产品的不同，又有水产品类、活禽类、肉类、素菜类等不同区域的划分，由此，摊位所在区域因经营的产品不同、与商铺的距离远近等，都可能对彼此的经营活动产生影响，邸青云在选择商品房的位置、签订合同前都应做充分的考虑和衡量，否则将自行承担不利的后果。现邸青云以寿县泰诚房开公司违约增建水泥平台，用于鱼挡，出租获利，致使自己购买房屋的目的不能实现为由，主张解除合同，邸青云既无证据证明寿县泰诚房开公司违约，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形及最高人民法院关于审理《商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的解除合同情形。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典的时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回邸青云的诉讼请求。案件受理费8891元，减半收取4446元，由邸青云负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。邸青云向本院申请调取寿县泰诚房开公司备案的初始图纸和变更图纸及实地勘察，因邸青云与寿县泰诚房开公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附有案涉商铺所在农贸市场的平面图，一审亦提交了现场照片，故对邸青云的申请不予准许。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：邸青云诉请解除案涉商品房买卖合同是否应予以支持。针对上述焦点问题，本院评判如下：本案中，邸青云与寿县泰诚房开公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。案涉商品房买卖合同所附的农贸市场平面图显示，农贸市场四周为商铺，中间为规划区域，规划区域与四周商铺之间有通道间隔。邸青云提交的现场图片显示，其商铺与水产摊位之间存在通道，该通道距离约2.80米左右，邸青云主张该水产摊位系寿县泰诚房开公司增建，与其合同所附平面图不符，且邸青云所购商铺与水产摊位之间通道距离约2.80米左右，对正常使用商铺、摊位不会造成出行不便，故其诉请解除案涉商品房买卖合同，既无合同依据，又无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，邸青云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8890元，由邸青云负担。本判决为终审判决。审判长　　王雪霞审判员　　王元元审判员　　李　侠二〇二一年九月二日书记员　　朱　坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“马克数据网”