舒小平与刘云昇、王文进房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2021）渝0231民初3223号

• 案件编号

  （2021）渝0231民初3223号

• 案件名称

  舒小平与刘云昇、王文进房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  垫江县人民法院

• 所属地区

  垫江县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  舒小平;刘云昇;王文进

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

垫江县人民法院重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书  (2021)渝0231民初3223号 原告（反诉被告）：舒小平，男，1976年5月28日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：王平，重庆连赞律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘云昇，女，1968年11月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。    被告（反诉原告）：王文进，男，1968年9月28日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。二被告委托诉讼代理人：唐文权、曾莉，重庆玉鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）舒小平诉被告（反诉原告）刘云昇、王文进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理。诉讼中，刘云昇、王文进向本院提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。舒小平及其委托诉讼代理人王平，刘云昇、王文进及其委托诉讼代理人唐文权、曾莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。舒小平向本院提出诉讼请求：1、判决二被告在本案判决生效后15日内协助原告办理房屋过户登记手续。2、判决二被告违约并支付原告违约金60000元。3、本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：被告刘云昇与被告王文进原系夫妻，二人于2007年9月与垫江县中医院签订了集资建房协议，取得相应房屋产权，房屋面积约165.85平方米。2008年3月16日，原、被告签订《售房合同》，约定将被告刘云昇的上述住房以1650元每平方米的价格出售给原告。房款支付方式为分次支付，签订合同时，原告支付了首付款120000元，中医院中途付款由原告缴纳，原告分三次缴纳了63227元；房屋支付使用时间确定为支付尾款时；房屋的所有权转移登记手续由被告负责协助原告办理，费用由原告承担；一方违约需承担违约金60000元。2010年6月29日双方就《售房合同》进行了补充变更：付款方式变更为由原告暂支付给被告80000元，最后实行多退少补；被告即日交付钥匙及有关资料给原告。合同依法生效后，原告严格按合同履行了义务，共向被告支付了263227元的购房款，被告也向原告如约交付了房屋，现房屋已由原告装修并实际占有、使用。对该房过户登记事宜，原告多次要求被告协助办理，但被告今推明缓拒绝配合，致使原告至今未能办理房屋过户登记手续。原告无可奈何，只得寻求法律保护。综上所述，被告忽视法律，严重缺乏诚实信用的基本原则。被告不认真、全面履行双方签订的《售房合同》，依法构成违约，理应承担违约责任。原告要求被告协助办理登记手续并承担违约金符合法律之规定。为维护原告之合法权益，特根据《民事诉讼法》规定，诉至贵院恳请对原告的诉讼请求予以支持。刘云昇、王文进针对舒小平诉讼请求的答辩意见为：1、双方的房屋买卖合同中对购房单价明确约定，但是1650元每平方的单价并非包干价，根据房屋买卖市场交易习惯，购房款只是购房总支出的部分，并不是全部。按市场交易习惯讲，购房总支出等于房款总价加其他费用，所以合同中所约定的中医院中途交纳的应由舒小平交纳的原因，就是把中医院交纳的费用认定为其他费用。2、房屋买卖合同为双务合同，购房者有先履行义务，只有当购房者付清全部款项时，卖房者才有义务去办理过户，舒小平在房屋产权证领取下来后，并未及时交清剩余房款，不管舒小平认定的剩余房款是多少，都未及时向二被告支付，所以，舒小平违约，应承担违约责任。3、买卖合同中有特别约定，专门约定了中医院中途交纳的款项应由舒小平交纳，舒小平未按约定交纳，违约责任在于他。4、合同中约定的向中医院交纳的款项是否作为总的购房款扣除，我们认为不包括在总房款内，这笔风险应由原告承担，原告对售房合同第三条作出不合理的扩大解释，合同中第三条并未表明原告所陈述的意思，原告作出有利于自己的解释，对于二被告是不公平的。故请求驳回原告的诉讼请求。刘云昇、王文进向本院提出反诉请求：1、判令舒小平支付房屋尾款73652.5元；2、判令舒小平支付刘云昇、王文进为其向垫江县中医院代缴的费用53187.06元；3、判令舒小平承担违约责任，向刘云昇、王文进支付违约金60000元；4、本案本反诉的诉讼费用由舒小平承担。事实及理由，2008年3月16日，反诉原告刘云昇将其在垫江县中医院的集资房（当时正在建设中）一套出售给舒小平，约定的售房单价为建筑面积1650元/平方米，因为当时房屋还在建设中没有交房，无法预估中途中医院因为此集资房是否还有其他费用缴纳，故特别约定中医院中途付款由舒小平缴纳。在2008年3月16日签订合同后，舒小平支付给了刘云昇房款120000元，在2010年6月29日，刘云昇与舒小平之间签订房屋交易补充协议，舒小平向刘云昇支付房款80000元。刘云昇向舒小平交付房屋钥匙。在2008年3月16日之后，舒小平共向垫江县中医院缴款63227元，在2019年3月19日，垫江县中医院向刘云昇下了催款通知书，因医院的集资房之前没有决算清楚，故要求补缴集资住房房款53187.06元，这笔钱按照合同约定应当由舒小平承担，但因为刘云昇是垫江县中医院职工，如果不缴纳，就被被降职停薪，刘云昇多次联系舒小平要求其缴清购房尾款73552.5元和偿还代其缴纳给垫江县中医院的53187.06元，遭到舒小平拒绝，舒小平并称要将其缴纳进中医院的钱作为房屋购买款予以抵扣。舒小平的行为严重侵犯了了刘云昇的合法权益，故特提起反诉，请求支持反诉请求。舒小平针对刘云昇、王文进的反诉请求的答辩意见为，1、对双方签订了房屋买卖合同无异议；2、出售价格按建筑面积1650元每平方米没有异议；3、舒小平将房屋交付刘云昇、王文进实际占有及房屋建筑面积165.85平方米没有异议。4、房屋建筑面积乘以单价总价为273652.5元，之外的费用应由刘云昇、王文进承担，另行约定中途向中医院交费在总房款中扣除，最后的房款以房产证下来的面积多退少补；5、刘云昇、王文进反诉中称中途给中医院的付款与购房合同的房屋总价款是分离的有异议；6、舒小平未违约，严格按照双方签订的售房合同及补充协议履行了义务，不应当承担违约责任。结合原被告陈述及经庭审审查确认的证据，本院认定本案案件事实如下：2004年9月8日，刘云昇与垫江县中医院签订《职工集资建房协议》，约定刘云昇自愿选择140平方米左右面积户型加入职工集资建房。刘云昇因参与垫江县中医院职工集资建房，2001年9月29日，刘云昇向垫江县中医院交纳了集资建房款10000元。2006年2月27日，刘云昇向垫江县中医院交纳了集资建房款30000元。2008年1月15日，刘云昇向垫江县中医院交纳了集资建房款40000元。    刘云昇将案涉房屋出售给舒小平前，共计向垫江县中医院交纳了集资建房款80000元。2008年3月16日，刘云昇、王文进作为甲方与作为乙方的舒小平签订《售房合同》。该合同的主要内容为：刘云昇将中医院集资房一套出售给舒小平，每平方米价格为1650元，由舒小平首付给刘云昇购房款120000元，中医院中途付款由舒小平缴纳，等甲方交付房屋钥匙给乙方时，乙方一次性将全额余款付清；如一方违约则必须支付给守约方违约金60000元。甲方协助乙方房产证办理，不承担任何相关费用，乙方承担房产过户产生的全部费用。合同签订当日，舒小平按约定向刘云昇、王文进支付了120000元首付款。收款后，刘云昇、王文进共同向舒小平出具了收到购房首付款现金120000元的收条。2008年5月23日，舒小平以刘云昇的名义，向垫江县中医院交纳案涉房屋集资款40000元。2009年1月8日，舒小平以刘云昇的名义，向垫江县中医院交纳案涉房屋集资款20000元。2010年3月12日，舒小平以刘云昇的名义，向垫江县中医院交纳案涉房屋专项维修资金3227.2元。2010年6月29日，双方签订《房屋交易补充协议》，约定按合同约定交易价格，现在暂支付甲方80000元，最后实行多退少补。当日，舒小平支付了刘云昇、王文进80000元。收款后，刘云昇、王文进共同向舒小平出具了收到房款80000元的收条。签订补充协议后，刘云昇即将案涉房屋交付舒小平占有使用至今。    至2010年6月29日，舒小平因购买案涉房屋，向刘云昇、王文进及垫江县中医院共计支付了购房款263227.2元。其中向刘云昇、王文进支付了200000元；以刘云昇的名义，向垫江县中医院支付了63227.2元。合计支付了案涉房屋购房款263227.2元。2017年6月21日，刘云昇取得案涉房屋的房产证（位于垫江县桂溪镇凤山西路XX号2-XX-X号，房产证号为渝2017垫江县不动产权第000569XXX号），房屋建筑面积为165.85平方米。刘云昇于2018年5月30日领取了该房产证。2018年8月21日，垫江县中医院形成会议纪要，纪要要求进行分户决算，分户结算完成后，由各住户三个月内缴纳需要补交的相关费用，若三个月未缴清，医院将采取扣取相关责任人绩效奖金以冲抵相关费用或通过法律途径予以追缴。2018年8月31日，垫江县中医院对分户决算情况进行了公示。其公示的分户决算明细表载明，刘云昇的案涉集资房屋面积为165.85平方米，单价为每平方米1105.16元，房屋总价为183290.79元，楼层差价8955.90元，应交维修费940.37元。应交款项合计193187.06元，已交房款140000元，未交房款53187.06元。2019年3月19日，垫江县中医院向刘云昇发出催款通知单，通知其尚欠职工集资房房款53187.06元，要求在2019年3月31日前缴清。2019年6月1日，刘云昇因垫江县中医院要求其交纳尚欠职工集资房房款53187.06元，遂采取在舒小平向其购买的案涉房屋进户门上张贴通知的方式，要求舒小平缴清剩余房款和另外向中医院补缴分户结算的房屋欠款53187.06元。2019年6月17日，刘云昇向垫江县中医院缴纳了53187.06元。加上刘云昇在将案涉房屋出售给舒小平前，向垫江县中医院交纳的集资建房款80000元，刘云昇向垫江县中医院共计缴纳了集资建房款133187.06元。诉讼中，双方均认可2018年下半年就可以办理产权过户登记。且过户费用由舒小平承担无异议。另查明，中医院的相关集资房材料中的刘云升即本案刘云昇。本院认为，原、被告双方分别于2008年3月16日、2010年6月29日签订的《售房合同》、《房屋交易补充协议》，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定。依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国物权法》第十四条和《中华人民共和国民法典》第二百一十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故原、被告双方当事人订立的案涉《售房合同》、《房屋交易补充协议》，合法有效，对双方当事人，均有约束力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案争议的焦点为：一、双方当事人买卖案涉房屋的具体的计价方式是什么，即双方买卖的案涉房屋时约定的交易价款具体是多少；二、双方当事人在本案中，有无违约行为，应否承担违约责任。关于争议的焦点为一，单位职工将集资建房进行交易，在现实中，大多分为两种方式：一是由单位职工将享有集资建房权利进行有偿转让，以获取利益。这种方式的转让合同，一般表现为转让方一次性收取一定数额的转让费后，即由受让方以转让方的名义向所在集资建房单位交纳因集资建房所需建房费、大修基金、产权登记税费等一切费用后，集资所建房屋归受让方所有；二是由单位职工将集资所建房屋进行整体转让，以赚取房屋差价。这种方式的转让合同，一般表现为通过约定面积单价再计算出房屋总价，由受让方向转让方足额支付房屋总价款，转让方负责向所在集资建房单位交纳集资所建房所需的一切费用，集资所建房屋归受让方所有。本案通过双方举示的证据证明，可以认定，双方当事人对案涉房屋的交易，应属第二种方式。即刘云昇、王文进将案涉单位集资房以整体转让的方式，出售给舒小平。且通过案涉《售房合同》明确约定：售房价格为每平方米1650.00元，交易面积以测绘面积为准。因案涉房屋产权证登记面积为165.85平方米，系专业机构测定的面积。故按双方约定的交易价格计算方式，案涉房屋的交易总价应为273652.50元。刘云昇、王文进主张，依据《售房合同》的约定，舒小平除向自己支付购房款200000.00元外，还应向垫江县中医院缴纳案涉房屋的所有集资款。并称该主张的依据来源于《售房合同》第3条的约定“……乙方首付给甲方购房款人民币120000元整；中医院中途付款由乙方缴纳；……”。因该约定对于舒小平中途向中医院缴纳的款项是否属于暂时支付的购房款予以明确，至双方对该条款所约定内容的理解产生重大分歧。结合双方的实际交易方式、交易习惯及合同订立时的市场价格和该合同第1、2条约定的内容，可以确定为舒小平中途向中医院缴纳的款项应属暂时支付的购房款。因此，刘云昇、王文进的该主张，本院不予支持。综上，本院确认，案涉房屋的交易总价为273652.50元，舒小平已向刘云昇、王文进支付购房款200000.00元、向垫江县中医院支付购房款63227.2元，合计已支付案涉房屋购房款263227.2元。尚欠刘云昇、王文进购房款10425.30元。关于争议的焦点二，因双方对案涉房屋交易后的实际尚欠购房款无法达成一致的结算意见，从而导致双方均未能按合同的约定及时履行相应义务，即双方均构成违约。关于违约责任的划分，结合本案实际情况，本院认定双方违约责任相当，即双方互不支付违约金为宜。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百一十五条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）舒小平在本判决生效后5日内向被告（反诉原告）刘云昇、王文进支付尚欠购房款10425.30元；二、由被告（反诉原告）刘云昇、王文进在原告（反诉被告）舒小平向其支付尚欠购房款10425.30元后20日内，协助舒小平将位于垫江县桂溪镇凤山西路XX号2-XX-X号（房产证号：渝2017垫江县不动产权第000569XXX号）的房屋产权过户登记至舒小平名下；三、驳回舒小平的其他诉讼请求。    四、驳回刘云昇、王文进的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4851元（舒小平已预交2833元、刘云昇、王文进已预交2018元），由舒小平负担2425.5元，由刘云昇、王文进负担2425.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审　判　员    黄德彬   二○二一年八月三十一日   法官助理    邬亿飞                        书　记　员    周  莉 - 1 -