怀化世雄置业有限公司、马毛满等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘12民终1683号

• 案件编号

  （2021）湘12民终1683号

• 案件名称

  怀化世雄置业有限公司、马毛满等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省怀化市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省怀化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  怀化世雄置业有限公司;马毛满;马晏峰

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1683号上诉人(原审被告)：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马毛满，女，1961年3月8日出生，汉族，户籍住址湖南省湘潭县。被上诉人（原审原告）：马晏峰，男，1959年12月1日出生，汉族，户籍住址湖南省湘潭县，现住湖南省怀化市，系马毛满的丈夫。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）因与被上诉人马毛满、马晏峰商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。世雄公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或者发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人系按“按揭或者公积金贷款”，《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均对逾期办证不计违约责任作出（未作出）明确约定，一审法院予以支持，存在错误。二、本案逾期办证一直持续至《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）生效后，本案处理应当适用《民法典》的规定。一审法院以《商品房买卖合同》系格式合同文本，认定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”无效。但是《怀化市商品房买卖合同》也是格式合同文本，其文本合同中均未约定办证期限与违约责任，一审法院认定有效还是无效，则没有对此进行说明。根据《民法典》第497条规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审法院既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在矛盾。三、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。现上诉人已经临近破产，如法院无视本案客观原因，违背合同约定初衷武断裁判，非但不能解决办证问题，反而会加速公司破产。马毛满、马晏峰辩称，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马毛满、马晏峰向一审法院起诉请求：1.判令被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区202房屋的《不动产权证》；2.判令被告赔偿因延迟办证违约金5700元整（截至起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3.退还不合理的水电开户费3000元、维修基金费6779元、违约金5700，契税6779.36元，办证费和土地证费9536元共计31821.63元；4.判令被告开出房屋总价的正规发票；5.本案的诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告明确第二项诉讼请求的计算方式：根据合同约定，从交房2013年3月23日起算到2021年2月1日（扣除中间18个月办证时间），按每月100元计算。诉讼过程中，原告撤回第四项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为判令被告退还不合理的水电开户费3000元。一审法院认定事实：2013年3月23日，马勋（乙方）与被告世雄置业（甲方）签订《商品房买卖合同书》，约定：原告购买被告开发的怀化市武陵南路绿海新城小区玖栋第壹单元住房第贰层202号，该商品房建筑面积111.5平方米，单价为3018元／m2，房款总计为336507元，原告已付定金50000元，在签订合同时付房款83142元整，向银行按揭（公积金）贷款20万元整，合同约定交房时间为2014年4月30日；税费和办证费按房屋交易额的2.6％征收，计8662元，住房维修基金为房款的2％，即6663元，原告在签订合同时一次性付清，土地使用证代收费，住房按每户750元，商铺按每户1500元，原告在交房时一次性付清，上述税费和办证费，如遇国家税率调整，则按调整后的标准执行；原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等所有费用），该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办好（时间均以房产、土地使用证上的时间为准）。因被告的原因，原告在规定的时间内未申办到房产证、土地使用证的，每延期满壹个月，被告给予原告延误补偿费壹佰元人民币（因政策变动或政府部门的原因所延误的除外）。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，不承担任何责任。被告办好房产证、土地使用证后，应通知原告前来领取。如原告在接到通知2个月内未来领取的，则视为违约。以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同还约定了逾期付款的违约责任、交付期限及条件等权利和义务。附件二第七点约定：“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理。”第八点约定：“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”合同签订后，原告支付了首付款133142元、房产证和土地证办证费用9563元、维修基金6663元、补房款5826元、水电开户费3000元（2014年11月1日交纳），原告并通过中国银行股份有限公司办理按揭贷款，中国银行股份有限公司向原告发放了贷款20万元。原告于2014年11月1日收房。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。原告马晏峰、马毛满系马勋生父母，马勋于2016年11月19日因病去世。2017年3月7日，湖南省怀化市天桥公证处依据马勋的遗嘱证明原告马晏峰、马毛满共同继承案涉房屋。一审法院认为，马勋与被告签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马勋去世后，其在《商品房买卖合同书》中的权利和义务可以由继承人即原告马晏峰、马毛满概括承受。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。关于被告提出的两原告非本案合同的相对方的辩论意见，一审法院认为，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等，案涉买卖合同以房屋（物）为标的的合同，是可以继承的；故被告的辩论意见，一审法院不予采纳。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”即格式条款系当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《商品房买卖合同书》第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”因被告未提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，一审法院不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。一审法院认为，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故一审法院认定该条款无效。根据《商品房买卖合同书》中第二十条第一款约定，因被告的原因，原告在规定的时间内未申办到房产证、土地使用证的，每延期满壹个月，被告给予原告延误补偿费100元人民币。合同中已约定了违约金的计算方式，故应当按100元／月计算违约金。涉案房屋于2014年11月1日交付于原告，因此办证期限应从2014年11月2日起算545个工作日至2017年1月4日止。被告应向原告支付自2017年1月5日起至2021年3月4日止的逾期办证违约金5000元，2021年3月5日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，一审法院予以支持。关于原告主张被告退还水电开户费的问题。被告辩称原告主张退还3000元水电开户费的诉讼请求已过诉讼时效。一审法院认为，原告于2014年11月1日向被告交纳水电开户费，于2021年3月3日向一审法院就该项请求提起诉讼，且未提供证据证明其于起诉前就该3000元向被告主张过权利，故根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，原告请求被告返还收取的水电开户费3000元，一审法院不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，一审法院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，一审法院不予采纳。对原、被告在审理中未有相应证据证明的其他诉辩意见，一审法院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百二十四条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告马晏峰、马毛满办理好怀化市武陵南路绿海新城小区9栋1单元202号的房屋产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告马晏峰、马毛满逾期办证违约金5000元，2021年3月5日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、驳回原告马晏峰、马毛满的其他诉讼请求。案件受理费596元，减半收取298元，由被告怀化世雄置业有限公司承担50元，原告马晏峰、马毛满承担248元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，世雄公司与马勋签订的《绿海新城售楼合同书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。马勋依约向世雄公司交付了全部购房款（按揭）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为马勋办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。因马勋已于2016年过世，作为马勋的遗嘱继承人马毛满、马晏峰概括承受马勋与世雄公司的合同权利义务。关于世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向马毛满、马晏峰予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除世雄公司办证的违约责任，应认定为无效。因此，本院对世雄公司的该上诉请求及理由不予支持。关于世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任。本院认为，当事人对自身提出的请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司在本案中未能向本院提交充分证据予以证实，应由其承担举证不能的法律后果。关于本案法律适用是否正确的问题。世雄公司提出本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，故应当适用《民法典》的规定。本院认为，本案合同的签订、履行、违约等法律事实均发生在《民法典》施行前，也是因该法律事实引起的民事纠纷，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，一审法院适用当时的法律、司法解释的规定，并无不当。综上所述，世雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　冷旗帜审判员　　周　晓审判员　　欧晓林二〇二一年九月十三日书记员　　申沁瑶 马 克 数 据 网