吴宁华与施勤、施胜恒等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2021）沪0115民初13652号

• 案件编号

  （2021）沪0115民初13652号

• 案件名称

  吴宁华与施勤、施胜恒等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  上海市浦东新区人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  吴宁华;施勤;施胜恒;谢仕珍

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初13652号原告(反诉被告)：吴宁华，男，1993年4月23日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹童，上海市华诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：施勤，女，1982年10月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告(反诉原告)：施胜恒，男，1945年4月17日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告(反诉原告)：谢仕珍，女，1951年9月6日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：李某，上海敏诚律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚律师事务所律师。原告吴宁华诉被告施勤、施胜恒、谢仕珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，被告提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴宁华及其委托诉讼代理人王志童、被告施胜恒、谢仕珍及三被告的共同委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴宁华向本院提出诉讼请求：一、判令三被告协助原告办理上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至原告名下的相关手续；二、判令三被告将系争房屋交付给原告；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年11月29日，原、被告签订网签的《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告，房屋转让价为人民币(以下币种同)309万元。同日，签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价共计41万元。因原告在2021年1月社保满5年才具备购房资格，在签约过程中，原告及居间方多次告知被告，在原告社保满5年后，重新签订网签合同，被告表示同意，双方约定2021年2月28日前过户。因房价上涨，被告不同意配合重新签订网签合同，致使原告无法办理贷款手续，无法办理过户手续，故涉讼。被告施勤、施胜恒、谢仕珍共同辩称，被告未同意过等原告社保满5年后配合重新签订网签合同。根据合同约定，原告在过户前办妥贷款手续或补足现金，但2021年2月28日过户当日，原告未办理贷款，因原告未按约支付房款，致使无法办理过户，系原告违约，请求驳回原告诉请。反诉原告施勤、施胜恒、谢仕珍向本院提出反诉请求：一、判令反诉原、被告于2020年11月29日签订《上海市房地产买卖合同》以及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于2021年3月11日解除；二、判令反诉被告支付解约违约金618,000元；三、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2020年11月29日，反诉原、被告签订网签的《上海市房地产买卖合同》，约定反诉原告将系争房屋转让给反诉被告。根据合同约定，反诉被告应于签订买卖合同后30个工作日内申请银行贷款，若不能取得或全额取得银行贷款，必须在过户前补足差额。2021年1月，反诉原告得知反诉被告贷款有障碍，曾提醒反诉被告解决后期房款支付事宜，反诉被告却无理要求反诉原告配合重新签订网签合同，称其在签订合同时不具备购房资格，并捏造与反诉原告曾有过“待其具备购房资格后与其重新网签”的约定，遭反诉原告拒绝。2021年2月28日，反诉被告未按约配合履行过户，亦为支付房款。2021年3月2日，反诉原告发函催告反诉被告于2021年3月7日10时前履行过户及付款义务，反诉被告仍未按约履行。反诉被告的行为已构成根本违约，故涉讼。反诉被告反诉辩称，因反诉原告拒绝配合重新签订网签合同，致使反诉被告无法办理银行贷款手续，反诉原告违约在先，反诉被告不同意承担违约责任。解约违约金过高，要求法院予以调整。经审理查明，上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在三被告名下。2020年11月9日，吴宁华(乙方)与施勤、施胜恒、谢仕珍(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋转让价为350万元，双方同意在本合同签署后21天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2020年11月29日，吴宁华(乙方)与施勤、施胜恒、谢仕珍(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋建筑面积为66.76平方米，房屋转让价为309万元。合同第六条约定，双方确认在2021年2月28日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。补充条款(一)第一条约定，乙方应积极办理贷款手续。乙方应于签订本买卖合同后30个工作日内，向贷款银行或公积金管理中心申请贷款，并根据贷款银行或公积金管理中心要求签署借款抵押合同或贷款合同等相关文书、如实提交所有相关材料、缴纳相关费用。第二条约定，双方同意于2021年2月28日前至房屋所在地房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，并于登记审核完毕后5个工作日内办理完缴税、过户手续；双方同意于上述约定的过户日期前办妥如下手续：乙方申请的贷款已通过银行审批，贷款合同已签订，且银行出具了抵押登记的所有材料给乙方，并且若本买卖合同约定的贷款金额不足或无法签订贷款合同或贷款未被批准(包括批准金额不足)的，乙方已以甲方认同的方式补足了差额部分，否则视为乙方逾期付款。第三条约定，甲方于收到乙方贷款银行放款后7日内将该房屋交付乙方。附件三付款协议约定，第一笔房款：本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付购房定金20万元，该定金自本买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款。第二笔房款，买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款125万元。第三笔房款，乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款154万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。第四笔房款，在办妥房屋交付手续且甲方迁出该房屋内所有户口后当天内，乙方向甲方支付房款10万元。同日，吴宁华(乙方)与施勤、施胜恒、谢仕珍(甲方)签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，第一条约定，双方确认该房屋买卖的成交价为350万元。第二条约定，买卖合同第二条约定房价款计309万元，不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价共计41万元，乙方应于签约当日支付甲方11万元，于过户前支付甲方30万元。2020年11月9日，吴宁华转账给施勤20万元。2020年11月29日，吴宁华转账给施勤101万元。2020年11月30日，吴宁华转账给施勤35万元。2021年1月15日，吴宁华转账给施勤30万元。吴宁华先后共支付给施勤186万元，尚余164万元未付，其中154万元贷款支付，10万元尾款。2021年2月28日，施勤、施胜恒、谢仕珍至浦东新区不动产交易登记大厅，吴宁华认为因未重新签订网签合同无法办理过户手续，故未到场。2021年3月1日，施勤、施胜恒、谢仕珍向吴宁华发送《履约催告》，催告吴宁华务必于2021年3月7日10点前至浦东新区交易中心办理交易过户手续，并将不能获批的银行贷款补足我方，逾期将产生严重的赔偿责任，吴宁华于2021年3月4日收到该份函件。2021年3月7日，施勤、施胜恒、谢仕珍至浦东新区不动产交易登记大厅，吴宁华认为已提起诉讼，故未到场。2021年3月11日，施勤、施胜恒、谢仕珍委托律师向吴宁华寄送《律师函》称，2021年1月，委托方得知贵方银行贷款有障碍，鉴于付款是贵方的主要义务，委托方曾提醒贵方务必解决好后期房款的支付问题，按合同约定不能取得或全额取得银行贷款须在过户当日以现金方式补齐。2021年2月28日，贵方未按合同约定配合履约过户，亦未知会房款如何支付。委托方于2021年3月2日发函催告贵方务必于2021年3月7日10时前履行过户及付款义务，然贵方仍置若罔闻。鉴于贵方的违约行为，委托方宣告解除与贵方签署的《上海市房地产买卖合同》，并按合同约定追究贵方违约责任，意思表达到达即生效。吴宁华于2021年3月12日收到律师函。本案在审理过程中，经吴宁华申请，杨莎作为证人出庭作证称，我在上海易居房地产经纪公司工作，是系争房屋的居间经办人。2020年11月9日，签订定金合同时，我明确告知施勤、施胜恒、谢仕珍(以下简称出卖方)，吴宁华(以下简称买受方)在签约时社保未满5年，要到2021年1月才具备购房资格。因出卖方需另行购置房屋，希望早点拿到首付款，而买受方认为支付100多万首付款后不放心，所以双方一致同意先签订第一版网签合同。过户时需要提供的是具备购房资格时签订的网签合同，申请贷款时提交的合同需与过户时提交的合同一致，故明确告知出卖方待买受方社保满5年后重新签订第二版网签合同。2019年11月29日，双方签订第一版网签合同。2021年1月，原告社保满5年，具备购房资格。2021年1月14日，我将第二版网签合同给买受方，其签好字后准备寄送给出卖方签字。2021年1月17日上午，出卖方致电我称，如果要重新签订第二版网签合同，需要根据系争房屋市场价签订。当晚，我又去出卖方家中沟通未成。经吴宁华申请，王丰作为证人出庭作证称，我是建设银行的信贷员。因买受方要办理贷款，我去签约室时，双方均在场，中介说因买受方在签订第一版网签合同时社保未满五年，无法过户，故第一版网签合同不给我了，待买受方社保满五年后签订第二版网签合同后快递给我。经吴宁华申请，王俊秀作为证人出庭作证称，我在上海易居房地产经纪公司工作，是系争房屋的交易员。通常网签合同打印六份，一份给银行贷款，两份给交易中心，一份给中介公司，上下家各留一份。杨莎事先跟我沟通过，签约当日上下家也在商讨称，因买受方在签订第一版网签合同时社保未满五年，无法过户，待买受方社保满五年后要签订第二版网签合同，故我只打印三份第一版网签合同，一份给中介公司，上下家各留一份。经施勤、施胜恒、谢仕珍申请，李胜财作为证人出庭作证称，我是申康房产的工作人员。出卖方曾就出售房屋事情咨询过我。双方签订居间合同时我在场，出卖方让我帮忙把关。当时中介人员曾写一张流程表，未提起过要签订第二版网签合同的事宜。另查，吴宁华提供养老保险缴费明细显示其缴纳2016年1月至2021年1月养老保险金，社保缴纳满5年。本院认为，吴宁华与施勤、施胜恒、谢仕珍签订《上海市房地产买卖合同》以及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效。本案争议焦点一：买受方是否因签约时社保未满5年或逾期付款构成违约？争议焦点二：出卖人是否有义务在买受方社保满5年后配合买受方重新签订网签合同。针对争议焦点一：系争房屋买卖合同于2020年11月29日签订，而双方约定的房屋过户时间为2021年2月28日，涉案合同履行期限的跨度时间与一般的房屋买卖交易有所不同，另结合买受方在交易前已支付186万元房款、买受方的社保缴纳情况以及杨莎、王丰、王俊秀三位证人证言，对出卖方关于在签订第一版网签合同时对买受方社保未满5年以及要签订第二版网签合同并不知情之抗辩，本院无法采信。买受方在签订上述合同以及协议时社保尚不满5年，不能据此合同完成系争房屋的交易过户手续，这并不足以否定涉案买卖合同本身的效力。根据合同约定，双方应于2021年2月28日办理系争房屋产权过户手续，然截止2021年1月，买受方的社保缴费已满5年，具备购房资格。浦东新区房地产交易中心要求在具备购房资格后重新签订网签合同，而申请涉案购房贷款亦有赖于交易中心备案的网签合同。因出卖人拒不配合重新签订第二版网签合同，致涉案购房贷款手续以及系争房屋产权过户交易无法正常进行。故出卖人认为买受方未按期办理贷款并支付房款构成根本违约，要求解除买卖合同并支付解约违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。针对争议焦点二：网签合同系基于行政管理需要所作登记备案手续，重新办理网签并不要求买卖双方对房屋买卖的权利义务加以重新约定，对双方当事人的权利义务并无实质影响，属于出卖人履行买卖合同的附随义务，而非双方之间签订新的买卖合同。因此，为了系争房屋过户之需，出卖方在买受方社保缴纳满5年后有义务配合买受方重新签订网签合同。现买受方已将剩余房款164万元交至本院代管款账户，出卖方理应按约协助买受方办理产权过户手续并交房。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条之规定，判决如下：一、被告施勤、施胜恒、谢仕珍于本判决生效之日起十日内协助原告吴宁华办理上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告吴宁华名下的相关手续。同时原告吴宁华支付给被告施勤、施胜恒、谢仕珍房款人民币164万元；二、被告施勤、施胜恒、谢仕珍于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告吴宁华；三、驳回反诉原告施勤、施胜恒、谢仕珍的全部反诉请求。本诉案件受理费人民币31,520元，减半收取计人民币15,760元，保全费人民币5,000元，上述共计人民币20,760元，由被告施勤、施胜恒、谢仕珍负担。反诉案件受理费人民币4,990元，由反诉原告施勤、施胜恒、谢仕珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　杨怡霖书记员　　朱沈聪附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…… 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