广州市时代物业管理有限公司、彭楚兴等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘10民终1975号

• 案件编号

  （2021）湘10民终1975号

• 案件名称

  广州市时代物业管理有限公司、彭楚兴等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省郴州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省郴州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  广州市时代物业管理有限公司;彭楚兴;汪天

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1975号上诉人（原审原告）:广州市时代物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路410号自编1101房。法定代表人：王萌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋斌，男，安仁县中央商务区项目负责人，住湖南省津市。上诉人（原审被告）：彭楚兴，男，1985年1月15日出生，汉族，居民，住湖南省安仁县。上诉人（原审被告）：汪天，女，1988年10月8日出生，汉族，居民，住湖南省安仁县。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘晓华，北京市鑫兴律师事务所律师。上诉人广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）与上诉人彭楚兴、汪天物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省安仁县人民法院（2021）湘1028民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，不开庭对本案进行了审理。上诉人时代物业公司的委托诉讼代理人宋斌、上诉人彭楚兴和汪天的共同委托诉讼代理人刘晓华参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。时代物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由彭楚兴、汪天负担。事实和理由：1.一审判决以时代物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵为由，驳回时代物业公司所主张的滞纳金诉求，属于事实认定错误。本案属于物业服务合同纠纷，彭楚兴、汪天为安仁某某小区X-X-XXX房的业主，一直享受时代物业公司提供的物业服务，但彭楚兴、汪天自2019年1月1日至2021年3月31日期间经时代物业公司多次催交，仍欠时代物业公司4151.73元未交纳。时代物业公司认为，彭楚兴、汪天在享受时代物业公司提供物业服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业服务费用，其故意迟延支付行为侵犯了时代物业公司的合法利益。在时代物业公司多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，时代物业公司有权根据《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》约定，要求彭楚兴、汪天支付物业服务费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。彭楚兴、汪天所提交的证据仅是偶发性事件，时代物业公司提供物业服务是一个长期、持续的过程，单凭部分的照片及聊天记录并不足以证明时代物业公司提供物业服务存在瑕疵。退一步讲，彭楚兴、汪天辩称由于时代物业公司提供的服务存在瑕疵免除支付滞纳金，应当承担举证其由此受到实际的损失，人民法院不能在彭楚兴、汪天不能主张其实际损失的情况下，直接认定免除其支付带纳金。一审法院这样判决对已经按时足额交纳物业服务费的业主不公平。2.一审判决时代物业公司自2019年至2020年期间，每年减免彭楚兴、汪天两个月的物业费，缺乏事实和法律依据。时代物业公司主张每年减免两个月物业服务费是在人民法院支持时代物业公司滞纳金部分的主张及基于调解的基础上予以减免，并非直接给予减免。彭楚兴、汪天辩称，时代物业公司的上诉事实和理由不能成立。请求依法驳回时代物业公司的诉讼请求。彭楚兴、汪天上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回时代物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由时代物业公司负担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》不是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主不具有约束力。2.一审判决非法认定证据。《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》真实性和合法性存疑，一审判决采信该证据错误。3.《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》中关于日3‰的滞纳金的规定违背法律规定，一审未予查明直接判决，违背法律规定。4.彭楚兴、汪天主张先履行抗辩权。根据《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》，时代物业公司没有按照约定和有关规定提供服务。彭楚兴、汪天主张先履行抗辩权，时代物业公司只有完全履行了物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，才有权利请求业主支付物业费。5.《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》内容不合法。同一小区同样服务质量收费标准不同。有业主甚至只需交0.8元/㎡月，而其他业主则或被要求按1.2元/㎡月交纳物业费，或被要求按1.5元/㎡月交纳物业费，实行歧视性收费，侵犯业主权益。时代物业公司作为物业服务公司，对业主的收费，应当依据合同或以其服务的实际价值为标准。请求驳回时代物业公司的全部诉讼请求。时代物业公司辩称，1.彭楚兴、汪天所称一审判决适用法律错误，时代物业公司不认可。2.彭楚兴、汪天称一审判决对每日3‰的滞纳金未查明，直接判决，时代物业公司不认可。3.彭楚兴、汪天称其不缴纳物业服务费的行为属于先履行抗辩权没有任何事实和法律依据。4.彭楚兴、汪天称《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》内容不合法缺乏依据。时代物业公司向一审法院起诉请求：1.判令彭楚兴、汪天向时代物业公司支付物业服务费4151.73元（自2019年1月1日计算至2021年3月31日）；2.判令彭楚兴、汪天支付滞纳金/违约金3251.58元（自2019年1月1日计算至2021年3月31日，实际应计算至清偿之日）；3.由彭楚兴、汪天负担本案诉讼费。一审法院认定事实：彭楚兴、汪天系安仁县中央商务区X-X-XXX号房屋业主，该房屋面积为126.06㎡。安仁县中央商务区由安仁县金色房地产开发有限公司开发。2018年10月23日，时代物业公司通过参加安仁中央商务区前期物业管理服务公开招标而中标，2018年10月30日在安仁县房产管理局备案。2018年12月28日，安仁县金色房地产开发有限公司与时代物业公司签订《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》，8栋物业服务收费标准为1.2元/㎡，物业费在每季度第一个月5日交纳，未按时交费按欠费每日3‰交纳滞纳金，合同对相关权利义务作了具体规定。合同在履行过程中，彭楚兴、汪天未交纳2019年1月1日至2021年3月31日的物业费4084元（126.06㎡×1.2元/㎡×27个月），滞纳金为3251.58元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。彭楚兴、汪天入住其购买的安仁中央商务区房屋，时代物业公司已经提供了安仁中央商务区物业管理服务。安仁县金色房地产开发有限公司与时代物业公司签订的《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》对中央商务区业主具有约束力。彭楚兴、汪天作为中央商务区业主，在接受物业管理服务的同时，应当按时缴纳物业管理费用。因时代物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，对时代物业公司主张滞纳金3251.58元的诉讼请求不予支持。在庭审中时代物业公司表示愿意减免彭楚兴、汪天2019年至2020年每年2个月物业费，即605元（126.06㎡×1.2元/㎡×4个月），予以准许。因此，彭楚兴、汪天应支付时代物业公司物业费3479元（4084元-605元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：“一、被告彭楚兴、汪天在本判决生效后十日内支付原告广州市时代物业管理有限公司2019年1月1日至2021年3月31日期间物业服务费3479元；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭楚兴、汪天承担。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点是：彭楚兴、汪天是否需向时代物业公司交纳物业服务费，如需交纳，应交纳多少。彭楚兴、汪天称，《安仁·中央商务区前期物业管理服务合同》不是建设单位依法与时代物业公司签订的前期物业服务合同，对业主没有约束力;时代物业公司提供的物业服务不符合相关规定且对业主的收费标准不一，应该驳回时代物业公司的诉讼请求。本院认为，彭楚兴、汪天入住其购买的安仁中央商务区房屋，时代物业公司已经提供了安仁中央商务区的物业服务，彭楚兴、汪天作为安仁中央商务区的业主，亦实际享受了时代物业公司提供的服务，彭楚兴、汪天与时代物业公司已构成了事实上的物业服务合同关系，彭楚兴、汪天应当按时交纳物业费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。涉案小区为电梯房，按每平方米收取1.2元的物业服务费，该收费标准价格适宜，亦未违反上述原则及相关法律规定。彭楚兴、汪天拒绝支付物业费侵害的不仅是时代物业公司的合法权益，而是整个小区业主享有的物业服务的合法权益。时代物业公司在服务过程中存在瑕疵，彭楚兴、汪天可以提出建议，促进时代物业公司改进，提高服务质量，使整个小区的居住环境品质得到提升，但不能以此作为拒交物业服务费先履行的抗辩理由。一审充分兼顾双方的利益，判决彭楚兴、汪天2019年、2020年每年少交2个月物业服务费及不支持时代物业公司主张的滞纳金，并无不当。综上所述，时代物业公司、彭楚兴和汪天的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人广州市时代物业管理有限公司预交的二审案件受理费50元，由上诉人广州市时代物业管理有限公司负担；上诉人彭楚兴、汪天预交的二审案件受理费50元，由上诉人彭楚兴、汪天负担。本判决为终审判决。审 判 长　戴陈峰审 判 员　陈新德审 判 员　孟晋忠二〇二一年九月十三日法官助理　肖露华书 记 员　吴　瑾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“马 克 数据网”