湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司、衡阳市山水华庭小区业主委员会物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0408民初2625号

• 案件编号

  （2021）湘0408民初2625号

• 案件名称

  湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司、衡阳市山水华庭小区业主委员会物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  湖南省衡阳市蒸湘区人民法院

• 所属地区

  湖南省衡阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司;衡阳市山水华庭小区业主委员会

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第七十七条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十九条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十九条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0408民初2625号原告：湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区桑园路1-29号冠城江景大厦4楼。法定代表人：黄锡荣，该公司经理。委托诉讼代理人：唐伟民。被告：衡阳市山水华庭小区业主委员会，住所地：湖南省衡阳市华新开发区白云路68号。负责人：伍辉，该委员会主任。委托诉讼代理人：罗彬榕，湖南溥天律师事务所律师。原告湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司（以下简称名家物业公司）与被告衡阳市山水华庭小区业主委员会（以下简称山水华庭业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名家物业公司的委托诉讼代理人唐伟民，被告山水华庭业委会的委托诉讼代理人罗彬榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还借款30000元，退还合同押金60000元，退还招标押金50000元，退还共管账户原告存入资金20000元，退还被告委托原告支付的电梯维修费9500元；2、案件受理费由被告承担。被告山水华庭业委会辩称：1、原告主张借款合同、押金等等款项，答辩人认为诉请不能够成立，依法予以驳回。首先借款30000元，答辩人虽然在2016年9月23号向原告借款30000元，但是在2018年1月5号已经归还给原告30000元，实际上当时的名义是借作为电梯的维修的款项30000元已经归还了。然后原告在2019年7月6月30号退出，之后欠了水电费，据明细表上体现是180000元，答辩人垫付的水电费总计金额达到了222046.8元，足够冲抵原告所主张的诉请，根据合同法的相关规定，债务是可以抵消。综上所述，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在事实认定部分予以综合认定。本院经审理认定事实如下：衡阳市山水华庭小区建成后，原告名家物业公司即入驻该小区从事物业服务。2017年3月5日，被告山水华庭业委会作为委托方（甲方）与原告名家物业公司作为受委托方（乙方）签订了一份《山水华庭物业管理服务合同》（以下简称涉案《物管合同》），与涉案相关的合同约定为：1、甲方继续同意将山水华庭委托给乙方实行专业化、规范化的物业管理服务（第一条）；2、甲方负责乙方签订合同期内的承诺书，收取乙方预交承诺押金，对乙方进行各项制度考核（第三条第6款）3、乙方负责本山水华庭物业的综合管理服务工作，包括安全、卫生、水电、电梯、环境、公共财产和设备管理等；（第六条第2款）；4、费用收缴：收缴率100%（第八条第7款）；5、水费按照3.5元每吨的标准收取。居民电费收取价格在衡阳市政府公布价基础上加收实际耗损费，按照0.65元每度的标准收取……业主当月收电费必须在每月20日前交纳，如未按时交纳物业公司将采取停水停电的措施（整体收费维持原状不变）（第十条第3款）；6、本合同规定的服务期满，双方如不续订合同，应在该合同期满前三个月向对方提出书面意见，并在征得对方同意的前提下，双方至少提前一个月进行相关的交接、移交等工作（第十一条第5款）；7、乙方必须对各项服务及配套设施到位作出详细的书面承诺，及年度工作计划表，每年向甲方财务预交30000元现金服务质量承诺保证金，做为甲方衡量乙方服务质量监督依据，实行奖罚制度，实行计分制……业主同意合格，押金返归乙方所有；8、本合同有效期限试用期为一年，自2017年3月5日起生效，至2018年3月4日终止，一年后双方无异议再续签三年。2016年9月23日，被告山水华庭业委会向原告名家物业公司出具了一份工作函，载明“山水华庭业主委员会成立时间不长，需要做的事情比较多，一些必要的费用已成为我们开展工作的瓶颈。为此，特致函贵司，希望贵司在经费上给予我们一些（人民币30000元）支持，支持的经费我们可以在以后的比如广告费的结算中扣除。”2016年9月23日，被告山水华庭业委会向原告出具一份《借条》载明“借到名家物业交付给本业委会的经费人民币叁万元整。经手人：罗忠新。”2018年1月5日，原告名家物业公司向被告山水华庭业委会出具一份《关于借用名家物业山水华庭办公费的情况说明》（以下简称《说明》），载明“……现我司将存放业主委员会合同保证金人民币30000元借出，以用作监控系统更新改造费用，在专项维修资金全部拨付到位后，我司再向业主委员会存放办公费。被告山水华庭业委会在该《说明》上签署同意借出，并加盖业委会公章，罗忠新签名确认。”同日，原告名家物业公司又向被告山水华庭业委会出具一份《借条》，载明：“今借到山水华庭业委会叁万元整，此款用于山水华庭监控系统预付款。被告山水华庭业委会在该《借条》上签署同意借出，此款在2018年3月归还，并加盖业委会公章，罗忠新签名确认。”之后，原告名家物业公司以专项维修资金未全部拨付到位为由，并未再归还被告该笔30000元。2019年4月12日，原告的法定代表人黄锡荣向被告转账支付20000元，并备注“山水共管账户预存款”。2017年3月6日，原告向被告交纳了2017年合同履约保证金30000元，被告向原告出具了收款收据，并加盖了山水华庭业委会的公章。2019年1月23日，原告又向被告交纳了服务质量保证金30000元，被告向原告出具了收据，亦加盖了山水华庭业委会的公章。2019年3月29日，原告向被告交纳了招标押金50000元，被告向原告出具了收条，亦加盖了被告山水华庭业委会的公章。庭审中，被告山水华庭业委会对收到了原告支付的山水共管账户预存款20000元、保证金30000元、保证金30000元、招标押金50000元无异议，即被告收到了原告支付的四笔款项共计130000元。2019年12月11日，原告为山水华庭小区6栋2单元的电梯主板进行维修费支付了9500元，案外人湖南胜宇电梯有限公司开具了增值税普通发票（购买方为原告名家物业公司）。另查明，根据原告名家物业公司签章确认的《山水华庭债权债务明细表》载明“原告的债权（应收款）包括截止2019年5月31日（含水电耗损）应收水电费183132.99元，原告的债务（应付款）应付水电费为185406.2元（6月是交5月水费，6月产生的水费未在此列），亦载明原告名家物业公司对山水华庭小区享有的债权还包括物管费818214.95元、外部费2150元……，享有的债务还包括预收款214595.51元、押金费82280元。差额（应收）1087700.01元。”期间，因山水华庭小区实际拖欠水电费185406.2元（包括小区100多户业主共拖欠水电费183132.99元），原告名家物业公司因撤场（原告未与被告山水华庭业委会续签《物业服务合同》）也一直未按期收缴。又查明，2019年7月22日，被告山水华庭业委会主任伍辉的妻子刘巧灵向衡阳市电力局的湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司的客户表号（尾号为1529）缴纳20000元、20000元、10000元，三笔共计50000元（被告提供了三笔缴款的支付存根、电费账单）。2019年7月26日，被告山水华庭业委会主任伍辉又向衡阳市电力局缴纳了电费17196.81元、20000元、20000元，三笔共计57196.81元。2019年8月13日，被告山水华庭业委会主任伍辉又向衡阳市电力局缴纳了电费20000元、20000元、20000元，三笔共计60000元。2019年8月15日，被告山水华庭业委会主任伍辉又向衡阳市电力局缴纳了电费20000元。2019年8月29日，被告山水华庭业委会向衡阳市自来水有限公司缴纳水费34850.8元，并备注垫付名家5月水费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案原告名家物业公司与被告山水华庭业委会签订的涉案《物管合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，对于原告名家物业公司诉请要求被告山水华庭业委会退还的借款（办公经费）30000元，经审查，该笔借款（办公经费）30000元已由原告于2018年1月5日向被告申请借回，并用于原告支付监控系统更新改造工程的预付款，之后原告并未再支付被告相关借款（办公经费），故对于原告该项诉请，本院不予支持。对于原告诉请要求被告退还合同押金60000元、共管账户资金20000元并支付电梯维修费9500元，经审查，原、被告之间虽未再续签《山水华庭物业管理服务合同》，但根据庭审查明事实可以认定原、被告之间的物业服务管理事项并未完成正式的交接、移交以及确定合同终止，如原告作为物业管理服务提供方，并未按涉案《物管合同》第八条第7项的约定完成费用收缴率100%，被告亦未按涉案《物管合同》第十三条的约定对原告提供的物业管理服务完成计分制，原告提供的物业管理服务是否合格无法确认等因素，故原告诉请被告退还合同押金、共管账户资金、电梯维修费，缺乏事实依据，本院依法不予支持。对于原告诉请被告退还招标押金50000元，经审查，原告未与被告山水华庭业委会续签《物业服务合同》，即原告未中标山水华庭小区物业服务项目，被告无权占有原告支付的招标押金50000元，原告诉请被告退还招标押金50000元，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。对于被告主张将其垫付的185406.2元水电费与原告诉请的款项相抵消的问题，经审查，被告垫付的水电费中包括案外人伍辉、刘巧灵支付的款项，涉及案外人的权利处分问题，与涉案债务的标的物种类、品质并不相同，该债权亦未经生效法律文书所确认，故被告的该项主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，被告有权另行主张权利。综上所述,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十九条、第一百条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告衡阳市山水华庭小区业主委员会于本判决生效之日十日内退还原告湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司招标押金50000元；二、驳回原告湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司的其他诉讼请求。本案受理费1845元，由原告湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司负担1301元，由被告衡阳市山水华庭小区业主委员会负担544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员　王孝杰二〇二一年九月十五日法官助理　谷江波书 记 员　洪　珊附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》（该法1999年10月1日生效，2021年1月1日失效）第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 马 克 数 据 网