刘引与公主岭弘盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2021）吉0184民初4263号

• 案件编号

  （2021）吉0184民初4263号

• 案件名称

  刘引与公主岭弘盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  公主岭市人民法院

• 所属地区

  公主岭市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  刘引;公主岭弘盛房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条

吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初4263号原告：刘引，男，满族，1984年6月14日出生，住吉林省长春市。        委托诉讼代理人：王宇，系吉林天利人律师事务所律师。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，地址：公主岭市。        法定代表人：沈崇峻，系该公司执行董事。        委托诉讼代理人：邹建凤，系该公司法务。        第三人：盛京银行股份有限公司长春分行，地址：吉林省长春市朝阳区工农大路61号。        负责人：赵廷贺，系该行行长。        原告刘引与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司（以下简称弘盛公司）、第三人盛京银行股份有限公司长春分行（以下简称盛京银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告刘引的委托诉讼代理人王宇、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人邹建凤到庭参加诉讼，第三人盛京银行股份有限公司长春分行经法院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告刘引向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201910070070），判令被告办理案涉房屋撤销备案登记；2．判令解除原告与第三人签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》（合同编号为：1202192319000336），判令第三人办理案涉房屋撤销抵押登记；3．判令被告立即返还原告购房款340968.60元及利息（利率按照贷款市场报价利率计算，自起诉之日起算至返还之日止）；4．判令被告立即返还原告已向第三人偿还的贷款本息（该金额以抵押借款合同解除前实际发生的借款本息为准）；5．判令被告立即向第三人返还《个人房屋按揭借款及担保合同》收受的购房贷款（以银行实际结算明细为准）；6．诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年10月7日，原、被告签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，10月9日签订《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发的公主岭恒大花溪谷项目009-14幢3单元506房，房屋总价1094389元，定金20000元，首付款314389元，余款支付方式为按揭付款。原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。10月7日，原告支付首付款314389元，维修基金5919.60元，产权证代办费、产权登记费、抵押登记660元，加定金20000元，合计340968.60元。原告与第三人于2019年10月28日签订《个人房屋按揭借款及担保合同》，贷款金额76万元，贷款申请审批通过已支付给被告。现原告向被告提出无理由退房，但被告迟迟没有履行义务，现起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。        被告公主岭弘盛房地产开发有限公司辩称，因原告符合无理由退房条件，同意解除双方签订的商品房买卖合同，返还房款首先用于偿还银行贷款，其余部分返还原告，因退款需要履行一定的审批程序，请求法院给予六个月的退款期限。要求原告配合办理撤销房屋备案手续。佣金32832元要求予以扣除，利息部分不予承担。        第三人盛京银行股份有限公司长春分行未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状，答辩意见：原告刘引与我行签订的个人房屋按揭借款及担保合同事实存在，双方约定分期还款为360期，目前原告已还款22期，仍有338期未偿还。原告在未全部偿还本息前，我行不同意解除借款及担保合同。如果本案因房屋买卖主合同解除，从合同一并解除的情况下，我行请求法院依法判令，如应承担偿还剩余本息的义务人提前偿还贷款，利息应按照借款合同约定进行计算，且计算至全部本息结清之日止。我行对诉争房产所设定的抵押权，是经房地产登记机构公示的、合法的抵押权，请求法院依法保护抵押权人的合法利益。对于该案涉及的房产，在贷款未结清的情况下，我行不同意任何包括注销该房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。在贷款已经向银行提前结清的情况下，我行同意正常办理抵押注销手续。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2019年10月7日，原告与被告分别签订了《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买案涉房屋。2019年10月9日，原告与被告签订了《无理由退房协议书》。原告、被告及第三人于2019年10月28日签订《个人房屋按揭借款及担保合同》。原告向被告缴纳购房首期（含定金）334389元、维修基金5919.60元、代办费660元。        本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和原、被告同第三人签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现原告起诉要求解除同被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告同意解除，本院予以解除。《商品房买卖合同（预售）》的解除致使《个人房屋按揭借款及担保合同》的目的无法实现，原告同时请求解除《个人房屋按揭借款及担保合同》的，亦应随之解除，本院予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，第三人不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告应在《商品房买卖合同（预售）》解除后将原告剩余的贷款本金（贷款本金76万元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人。原告应同时向第三人清偿被告还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。庭审中原告认可扣除佣金32832元，被告还应在《商品房买卖合同（预售）》解除后向原告返还扣除佣金之外的购房首期款、维修基金、代办费共计308136.60元及原告已向第三人归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关《商品房买卖合同（预售）》及《个人房屋按揭借款及担保合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。因《无理由退房协议书》未约定退房利息，原告关于利息的诉请本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：        一、解除原告刘引与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201910070070）；        二、解除原告刘引与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人盛京银行股份有限公司长春分行签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》（合同编号1202192319000336））；        三、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘引返还购房款等308136.60元及原告刘引已向第三人盛京银行股份有限公司长春分行归还的贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）；        四、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人盛京银行股份有限公司长春分行返还原告刘引至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金76万元减除原告刘引已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、原告刘引应于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人盛京银行股份有限公司长春分行清偿被告公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；        六、第三人盛京银行股份有限公司长春分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告刘引。原告刘引配合被告公主岭弘盛房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告公主岭弘盛房地产开发有限公司；        七、驳回原告刘引其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计7324元，由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    穆沙沙二〇二一年九月二十三日书记员    宋萌  微信公众号“马克 数据网”