徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司、袁冬梅等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终4152号

• 案件编号

  （2021）苏03民终4152号

• 案件名称

  徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司、袁冬梅等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司;袁冬梅;徐州福信商贸有限公司;王元封;孙玉;邵李剑

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民法总则》:第一百八十条第一款；《中华人民共和国民法总则》:第一百八十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十六条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十六条；《中华人民共和国公司法（2018注释版）》:第三条第一款；《中华人民共和国公司法（2018注释版）》:第三条第二款；《中华人民共和国公司法（2018注释版）》:第二十条第一款；《中华人民共和国公司法（2018注释版）》:第二十条第二款；《中华人民共和国公司法（2018注释版）》:第二十条第三款；《中华人民共和国公司法（2018注释版）》:第三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4152号上诉人（原审原告）：徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司，住所地江苏省徐州市黄河北路90号（科技园A1楼3层306室）。法定代表人：张恒中，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱李建，江苏谐尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯双萍，江苏谐尔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁冬梅，女，1976年11月6日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张之利，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州福信商贸有限公司，住所地江苏省徐州市矿山路煤炭工业部第三十七工程处徐州螺丝厂院内。法定代表人：刘彤宇，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王元封，男，1981年2月3日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：孙玉，女，1984年1月3日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。王元封、孙玉共同委托诉讼代理人：刘建强，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵李剑，男，1971年1月8日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张晴，江苏彭邦律师事务所律师。上诉人徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司（以下简称大学科技园公司）因与上诉人袁冬梅、被上诉人徐州福信商贸有限公司（以下简称福信公司）、王元封、孙玉、邵李剑房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人大学科技园公司的委托诉讼代理人邱李建、冯双萍、袁冬梅的委托诉讼代理人张之利、被上诉人王元封、孙玉的委共同托诉讼代理人刘建强、邵李剑的委托诉讼代理人张晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大学科技园公司上诉请求：1.对一审判决予以改判。2.一、二审诉讼费、保全费由袁冬梅、福信公司、王元封、孙玉、邵李剑承担。事实和理由如下：一、一审判决“按人民币同期贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准”支付违约金，违反当事人意思自治原则，且于法无据。1.“按拖欠租金数额的30%计取违约金”有合同依据，且不违反法律禁止性规定。涉案合同第十条第2款第(4)项对违约责任有明确约定“若乙方超过30日未支付租金，每超过一天按照拖欠租金的1%支付甲方滞纳金”(因约定违约金太高，大学科技园公司在诉状中自动降低为按拖欠租金数额的30%计取违约金)。本案合同中约定的是“迟延履行违约金”，大学科技园公司在合同约定违约金过高的基础上，将违约金调整为按拖欠租金30%计取违约金，符合法律规定，法院无权擅自变动。2.“按拖欠租金数额的30%计取违约金”，此前已获一审法院及徐州中院多个判决支持。一审认定“要求按租金的30%计取违约金缺乏法律依据”，存在错误。3.袁冬梅、福信公司、王元封、孙玉、邵李剑均未提出“违约金过高要求减低的请求”，也未举证证明诉请违约金过高。一审主动予以降低，违反相关法律规定。4.福信公司拖欠租金为“恶意”，一审判决用贷款市场报价利率标准计算违约金，不仅无法弥补损失，更无法起到惩罚效果。二、一审判决驳回大学科技园公司对王元封、孙玉、邵李剑的诉讼请求，存在错误。1.王元封、孙玉与邵李剑将银行账户出借给福信公司，帮助福信公司多次将公户资金转至私户，致使福信公司公户自2018年6月以后长期处于空户状态和睡眠账户状态(账户资金始终不足千元)，导致大学科技园公司债权无法实现，该三名自然人应对福信公司债务承担连带清偿责任。大学科技园公司一审提交的福信公司银行账户资金流水显示：有19笔钱款共590756.50元转入王元封的账户，有8笔钱款共976486元转入孙玉的账户，有4笔钱款共124万元转入邵李剑的账户，上述转出数额也得到一审判决的认定。王元封、孙玉、邵李剑应对福信公司债务承担相应的清偿责任，下列情形进一步证明上述三人应对本案债务，在转入各自账户资金范围内承担清偿责任：①王元封系徐州福信公司的总经理。②王元封和孙玉系夫妻关系，一审时已冻结孙玉账户93万余元资金，一审未查明二人的夫妻身份就判决王元封和孙玉不承担责任，错误。王元封作为福信公司总经理，将公司公户资金转入自己和妻子名下的账户，且没有证据证明这种转出具有合法性，其应对公司债务承担连带清偿责任。③福信公司市场监督局登记资料显示：邵李剑自2010年7月22日至2016年3月14日日系福信公司的股东。福信公司公户银行流水显示：2014年9月9日、2015年2月14日分别将公户资金50万元、49万元转入自己私户，没有就款项的转入提供任何证据证明具有合法性及合理性，其利用股东身份将公司资金转为私有，降低了公司的偿债能力，结合福信公司已无资产偿债，严重影响大学科技园公司债权实现，故邵李剑应在其转出公司资金范围内对公司债务承担连带清偿责任。2.王元封、孙玉与邵李剑应对转入各自账户资金的合法性及合理性承担举证责任，如举证不能，应承担相应后果。3.一审判决自相矛盾。一方面一审判决邵李剑、王元封不承担责任，另一方面又以“原告没有证据证明孙玉是股东或员工，要求孙玉承担责任没有法律依据”，自相矛盾。4.一审判决“若认为上述3人行为违反其他法律规定，损害其利益，可以按照相关法律另行主张”，不利于大学科技园公司主张权利。三、一审法院依据新冠××疫情而减免2个月租金不符合法律规定。新冠××疫情虽发生，但福信公司延迟支付租金在先，且在2019年12月底前福信公司就应当将房屋交还大学科技园公司，但福信公司拒不交还，且拒不支付租金，因此不应因为新冠××疫情而减免租金。一审法院忽略福信公司故意迟延履行义务的事实，减免两个月租金违反法律规定。发生新冠××疫情是在合同到期之后，福信公司在双方无法就续租达成一致意见的情况下，拒不交回房屋，也拒不缴纳租金，系福信公司单方恶意延迟交还房屋造成的，按照合同约定本可以避免的损失，因福信公司恶意占用房屋造成的损失不应得到减免的。四、一审判决袁冬梅承担补充清偿责任错误，袁冬梅应当对福信公司债务承担连带清偿责任。一审已认定袁冬梅出借账户用于将公户资金传至自己账户，应当承担“补充清偿责任”，说明一审已认定袁冬梅的上述行为不合法，应承担连带清偿责任。五、大学科技园公司向保险公司交纳的保全保险费用2700元系必要损失，应由袁冬梅、福信公司、王元封、孙玉、邵李剑承担。守约方向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费属于诉讼中的合理必要费用，是守约方损失的一部分，应当由违约方承担相应费用，一审法院确认定其为不必要损失显然与事实不符。六、人才公寓押金5500元已转化为违约金，不能在本案中抵扣，否则会造成重复抵扣。依据《人才公寓租赁协议》约定，逾期支付租金的，押金将作为违约金处理，不能抵扣租金。江苏省徐州市鼓楼区人民法院作出(2018)苏0302民初2708号判决已扣除人才公寓保证金转违约金5500元，故该5500元不应再次在本案中冲抵。七、《房屋租赁合同》第十条第2款第(6)项约定：乙方逾期归还，则每逾期一日应按合同租金5倍支付租金。大学科技园公司已经主动将逾期归还的占用费减少到2倍租金，但法院违背当事人意思自治，主动在判决中减少至1倍(即原租金标准)，没有依据，显然错误。综上，请二审法院依法改判。针对大学科技园公司的上诉请求，袁冬梅辩称：一、袁冬梅作为公司的代帐会计，在福信公司要求下，通过自己的银行账户进行公司业务款的结算，包含汇入汇出，收资结算，该种行为属于会计正当职业行为，不属于出借账户，因此一审法院对该事实认定错误，本案不适用最高院关于出借账户的批复。二、从2010年12月15日至2015年2月15日，袁冬梅因职务行为打入福信公司账户2312598元，从福信公司转出的资金为1394444.2元，该部分转出资金皆用于福信公司经营，因此，袁冬梅作为代帐会计，在资金结算上没有损害大学科技园公司的债权利益，不应当承担责任。三、本案为租赁合同纠纷，袁冬梅在该租赁合同中，没有为履行租赁合同出借过账户，没有因出借账户在该租赁关系中给大学科技园公司造成损失，福信公司因经营不善导致无法支付租金的结果与代帐会计袁冬梅在公司要求下使用其个人账户进行业务结算之间没有任何因果关系，且袁冬梅在公司使用其账户结算过程中，没有获取任何非法利益，不应当承担责任。四、福信公司无法偿付租金，其公司的法定代表人与股东皆不承担相应的责任，而要求每月报酬为500元的代账会计袁冬梅承担福信公司不能偿还的租金，违反公平原则。针对大学科技园公司的上诉请求，王元封、孙玉辩称：一审判决正确，同一审答辩意见。一、本案现有证据无法证明王元封和孙玉将其个人账户借于福信公司使用。二、王元封不是福信公司的员工，大学科技园公司诉请要求王元封对福信公司的对外债务承担责任，没有法律依据。针对大学科技园公司的上诉请求，邵李剑辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，大学科技园公司无法证明福信公司转入邵李剑的资金系福信公司的资金。事实上，转入邵李剑个人账户的资金均是邵李剑个人业务资金，仅仅是借用福信公司的账户，大学科技园公司仅凭该转账记录不能证明双方存在恶意违约，侵吞福信公司资金的行为。2016年之后邵李剑便不再担任福信公司的股东，与福信公司没有任何关系，在福信公司担任股东期间，福信公司与大学科技园公司之间并不存在债务纠纷，大学科技园公司无法证明邵李剑存在利用股东身份恶意损害他人权益的行为。袁冬梅上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判。2、本案一审、二审诉讼费由大学科技园公司承担。事实和理由如下：一、本案是租赁合同纠纷，袁冬梅与大学科技园公司不存在房屋租赁合同关系，不是适格的被告，袁冬梅仅系福信公司代账会计，与福信公司不存在劳动合同关系，代账时间从2010年至2014年底。因袁冬梅作为代账会计，作为业务的一部分，为结算方便，在此期间使用个人账户也是为了方便福信公司经营需要，仅用于代为支付，代为转发且该账户处于袁冬梅的控制之下，并非出借行为。二、从时间上看，福信公司通过袁冬梅的账户进行结算的事实与大学科技园公司的一审确认的租金债权没有任何关联，也没有任何因果联系。福信公司与大学工业园签订房屋租赁合同期限是从2014年8月1日至2019年12月31日，根据一审法院认定的欠付租金的时间2017年至2019年，袁冬梅从2014年底就已经不再是福信公司代账会计，2015年2月之后也没有出现借用个人账户供福信公司使用的情形，福信公司与大学科技园签订的房屋租赁合同所产生的租金债务应由福信公司承担。袁冬梅不存在为帮助公司逃避债务而出借账户的行为，袁冬梅不应对大学科技园公司对福信公司的债权承担责任。三、一审法院未对袁冬梅代为结算的事实查明。一审判决认定，袁冬梅与福信公司之间存在149笔，共计3661042.2元的资金转入袁冬梅账户，属于事实认定错误。根据袁冬梅调取的案涉账户的转账结算信息显示，袁冬梅通过该账户打入福信公司共计45笔，金额为2312598元，福信公司打入袁冬梅工行账户为106笔，金额为1394444.2元，且该款皆用于福信公司经营支出，并没有被袁冬梅侵占、私吞。袁冬梅打入福信公司的资金远远多于福信公司打给袁冬梅的资金额，袁冬梅用其账户代为支付，代为结算的行为没有危害福信公司的偿债能力，反而增加了公司的财产。综上，一审法院判决无事实和法律依据，请二审法院依法改判。针对袁冬梅的上诉请求，大学科技园公司辩称：一、袁冬梅系福信公司的员工，而非代账会计，一审中大学科技园公司已提交证据证明，2011年6月9日、2012年6月14日、2013年5月20日，袁冬梅三次代表福信公司办理企业年检手续。2016年3月28日，袁冬梅分别代表福信公司领取营业执照、变更登记核准书，结合149次、将福信公司公布的360余万元资金转入自己银行账户的行为，均可证明袁冬梅为福信公司员工，而非代账会计。二、袁冬梅将福信司账户上的360余万元转入自己的个人账户，大大降低了福信公司偿债能力，导致福信公司公户资金处于1000元以下，且长期处于睡眠状态。给大学科技园公司债权的实现造成了实质障碍，故袁冬梅应当对福信公司债务承担连带责任。三、酒悦酒店系个体工商户，业主为孙玉，系王元封的妻子。袁冬梅转入自己账户的149笔资金中，有59笔转入孙玉名下，实质上是帮助将福信公司司资金转入孙玉名下，系故意之举，应当对福信公司债务承担连带责任。综上，袁冬梅的上诉理由不成立。针对袁冬梅的上诉请求，王元封、孙玉述称：对袁冬梅的上诉意见没有异议。针对袁冬梅的上诉请求，邵李剑述称：同意袁冬梅上诉意见。被上诉人福信公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。大学科技园公司向一审法院提出诉讼请求：1、福信公司支付合同期内欠付租金1046364元（其中C4房屋2018年7月1日至2019年12月31日期间租金963864元，人才公寓2018年10月1日至2019年12月31日期间租金82500元），支付逾期违约金313909元（按照欠付租金的30%计算）。合计1360273元。2、福信公司支付11间人才公寓2020年1月1日至2020年3月16日期间的实际占用费13750元。3、判令福信公司迁出园区C4座房屋，并将C4座房屋按合同约定标准交付大学科技园公司，同时按照每月50元/㎡×2141.90㎡标准支付自2020年1月1日至实际迁出之日的占用费（暂计60万元）。4、王元封、孙玉、袁冬梅、邵李剑对福信公司的上述债务承担连带责任。5、福信公司、袁冬梅、王元封、孙玉、邵李剑赔偿保全保险费2700元。一审法院认定事实：2014年8月1日，大学科技园公司（出租方、甲方）与福信公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，第二条约定：甲方将坐落在大学科技园C4座房屋（附图）及附属设施设备交给乙方使用，该场所（地下室不计）总计建筑面积（含公摊）为2141.90平方米。该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为履行本合同之交付与收回房屋时的验收依据。第四条约定：租赁期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止。其中2015年、2018年分别减免3个月房租，2019年减免4个月房租。若租赁期限内园区业态调整或政府同意规划要求涉及拆除或改造本合同建筑，致使本合同无法履行的，双方互不承担责任，对乙方投入费用按政府相关政策执行。考虑乙方装修改造工程量，双方租赁合同约定了一定期限的免租期，若乙方装修期内无法实现C4座房屋南侧园区院墙外（东西长76米、南北宽8米）绿化带的拆除，甲方将取消乙方租赁期中2018年度、2019年度共计7个月房租减免。租金按照每平方米每月25元收取，月租金53548元，年租金642576元。租金支付方式为预付，每半年支付一次租金。2015年度下半年租金于2015年4月30日前交付，其余租金每次提前2个月预付。租金支付时间均指合同年度。第九条约定：甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、固定设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于十日内向对方主张。房屋租赁期满或因乙方原因提前终止，乙方在承租房屋上装修的不可移动设施、设备作为房屋添附转归甲方所有，应及时将前述房屋及添附完好转交甲方。因合同期满或提前终止，乙方所交还房屋应当保持房屋及不可移动设施的完好。乙方应在收到《退出通知书》或合同解除、终止后的15日（此期间仍应履行合同其他条款义务）内，结清各项应交费用后自行撤出设备，清理场地，房内不能留存物品。若乙方留存物品，甲方可视为乙方遗弃物，甲方有权处置。第十条约定：在乙方无重大过失及违反约定的情况下，甲方不能违反本合同约定解除合同，否则甲方承担因解约给乙方造成的经济损失。若乙方逾期10日以上20日以内未支付租金，则按照银行同期存款利率支付甲方滞纳金；若逾期20日以上30日以内未支付租金，则按照银行同期贷款利率支付甲方滞纳金；若乙方超过30日未支付租金，每超过一天按照拖欠租金的1%支付甲方滞纳金。在租赁期内，乙方未经甲方同意中途退租的，应提前30日通知甲方，并按剩余合作时间所应支付的租金的30%支付违约金。租赁期满且乙方未提前60天提出续租要求，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应按合同租金5倍支付租金。乙方承诺前期设计、装修等硬件投入不低于人民币1000万元（甲方可委托有资质的第三方进行认定），否则甲方将按约定租金的130%收取乙方租金。后大学科技园公司（甲方）与福信公司（乙方）签订《人才公寓租赁协议》一份，第一条约定：甲方同意将人才公寓11间房间出租给乙方，乙方指定使用用途为本公司员工宿舍，未经甲方同意，乙方不得将所租房间转租或转让给第三方使用，不得改变房间内的整体结构。第二条约定：每间宿舍住6-8人，6000元/年/间。租赁期限2015年3月1日至2018年11月30日，实际使用房间数为11间，年租金66000元。房屋租金按半年支付。乙方在签订本合同之日，向甲方交纳首次半年租金33000元。乙方应提前一个月交纳下一半年租金。乙方应准时交纳房租，每逾期支付1天，按半年房租总额的1%向甲方承担违约责任。逾期支付房租达7天的，按前述约定承担违约责任，将所缴纳保证金转作违约金，乙方三天内搬出宿舍。甲方应在本协议签订之日向乙方收取5500元作为甲方权益的保证金。乙方如在合同期内正常履行合同并无违约行为，甲方则在合同期满后将此保证金如数退还乙方（不计利息）。如合同期未满乙方单方解除合同，保证金转为解除合同违约金。第三条约定：租赁期满后，本合同即终止。届时乙方须将房屋退还甲方，乙方退还房屋时需保证房屋及附属设施设备处于完好能够正常使用状态并不得留存物品或影响房屋使用，对擅自留存的物品甲方有权处置，且不负任何责任。乙方对此表示同意。本合同租赁期满前三个月，乙方以书面形式提前提出续租要求。一审审理过程中，福信公司向一审法院提起反诉要求大学科技园公司赔偿装修损失200万元，并要求就装修损失进行评估。但是福信公司在一审法院规定的时间内没有缴纳案件受理费。一审另查明，大学科技园公司于2018年5月29日将福信公司诉至一审法院，要求福信公司支付C4座房屋至2018年6月30日的租金1123363元以及11间人才公寓至2018年9月30日的租金33000元。同时要求福信公司支付违约金341408元（扣除人才公寓履约保证金转违约金5500元）。福信公司提起反诉要求大学科技园公司赔偿因房屋漏水导致的损失2802068.50元。该案件审理过程中，大学科技园公司在诉状中表明自2015年1月1日至2018年6月30日福信公司C4座房屋应付租金总额2088372元，累计已付965009元，尚欠1123363元。一审法院于2019年7月21日出具（2018）苏0302民初2708号民事裁定、民事判决，裁定不予受理福信公司的反诉，判决福信公司支付大学科技园公司租金1156363元，驳回大学科技园公司的其他诉讼请求。后福信公司提起上诉，徐州市中级人民法院经审理认为，福信公司主张绿化带已经拆除的主张，缺乏证据支持，该院对福信公司该项主张不予采信。该院遂出具（2019）苏03民终6681号民事判决，驳回上诉、维持原判。2019年11月21日，大学科技园公司在饭局饭店玻璃门上张贴不予续签合同通知书一份，载明C4房屋租赁合同将于2019年12月31日到期，人才公寓11间房屋租赁合同已于2018年11月30日到期，上述房屋福信公司使用到2019年12月31日后不再续签合同。请提前做好迁移相关准备，并于2020年1月1日前将C4房屋和11间公寓交还大学科技园公司。一审另查明，自2010年12月至2019年11月19日，福信公司有8笔976486元款项以货款、借款名义转入孙玉账户，有19笔590756.50元款项转入王元封账户，有149笔3661042.20元转入袁冬梅账户，有4笔124万元以放款、还款名义转入邵李剑账户。一审还查明，由孙玉经营的鼓楼区酒悦饭局主题时尚酒店，系个体工商户，经营场所在徐州市鼓楼区铜沛办事处大学科技园C4座。福信公司原股东为刘彤宇（出资60万元，占出资比例60%）、邵李剑（出资40万元，占出资比例40%）。2016年3月25日，股东变更为刘彤宇、王圣文。一审审理过程中，大学科技园公司陈述王元封系福信公司的总经理，孙玉与王元封系亲属，邵李剑自公司成立至2016年3月25日为福信公司股东。袁冬梅系公司员工。一审又查明，（2018）苏0302民初2708号案件审理期间，王元封为福信公司的法定代表人。一审庭审中，大学科技园公司确认其于2020年3月17日收回人才公寓。福信公司主张C4座房屋因绿化带拆除应当扣除2019年度4个月的租金，即至2019年12月尚欠租金为749672元。保证金5500元应当抵扣人才公寓的租金，至2019年12月人才公寓欠付租金7700元。一审法院认为，大学科技园公司与福信公司签订的两份租赁合同，系双方真实意思表示，能够证明双方之间存在租赁合同关系，双方均应遵照执行。关于大学科技园公司诉请的C4座房屋租金问题。房屋租赁合同约定每月租金53548元，年租金642576元，且（2018）苏0302民初2708号案件对2018年6月30日前的租金已经进行了裁判，同时福信公司并未提供证据证明其在2018年6月30日后支付了租金，因此关于大学科技园公司要求福信公司支付自2018年7月1日至2019年12月31日的租金的诉请，符合双方约定，一审法院予以支持。关于福信公司应当扣除2019年度4个月租金的主张，一审法院认为福信公司并未提供证据证明绿化带的拆除情况，对其该项主张一审法院不予支持。经计算C4座房屋至2019年12月31日的租金为963864元，故关于大学科技园公司的该项诉请，一审法院予以支持。关于人才公寓的租金问题。双方租赁合同约定年租金66000元，且（2018）苏0302民初2708号案件对2018年9月30日前的租金进行了裁判。2018年11月30日后，福信公司继续使用人才公寓，大学科技园公司未提出异议，原租赁合同继续有效，为不定期租赁。大学科技园公司有权随时要求解除双方租赁合同。大学科技园公司实际于2019年11月21日通过张贴通知的方式告知福信公司合同履行至2019年12月31日，系在合理期限之前通知了福信公司，则双方人才公寓租赁合同至2019年12月31日解除。大学科技园公司要求福信公司支付自2018年10月1日至2019年12月31日的租金，符合双方约定。此外，（2018）苏0302民初2708号案件并未对大学科技园公司主张的违约金进行处理，大学科技园公司主张保证金5500已经抵扣违约金的主张，缺乏事实依据。本案中，大学科技园公司主张的租金应当扣除保证金5500元，经计算租金应为77000元。故关于大学科技园公司要求福信公司支付人才公寓租金77000元的诉请，一审法院予以支持，超出的部分不予支持。关于大学科技园公司诉请的逾期付款违约金。根据合同法第一百一十四条以及合同法司法解释的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，福信公司不同意支付违约金，视为要求将违约金减少。违约金应当以实际损失为基础。本案中为逾期付款产生的违约金，该金额应以人民币同期贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。本案双方约定租金每半年支付一次，每次提前两个月或者一个月支付，福信公司未按约定支付租金，应当承担逾期付款的利息损失，即应当以欠付租金为本金，按照人民币同期贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至实际付清之日。大学科技园公司要求按照租金30%计算缺乏法律依据，一审法院不予支持。违约金总额不得超出大学科技园公司主张的313909元。关于大学科技园公司诉请的房屋占有使用费。首先，合同期满或者解除后，大学科技园公司明确不再续租，福信公司未按约定将涉案房屋返还，则应当支付大学科技园公司房屋占有使用费。该费用属于大学科技园公司的损失，且应当以租金标准为计算依据。大学科技园公司要求按照高于租金标准计算房屋占有使用费，不符合法律规定，一审法院不予支持。房屋占有使用费应当按照双方约定的租金标准计算至实际返还之日。其次，涉案房屋占有使用期间遭遇新冠××疫情影响，新冠××疫情属于不可抗力，受到疫情影响的期间应当予以扣除，该期间以两个月为宜。因此，大学科技园公司诉请的房屋占有使用费的期间应当扣除两个月。综上，扣除不可抗力因素，人才公寓的占有使用费至大学科技园公司主张的2020年3月16日，经计算为2893元。福信公司并未提供证据证明其返还了C4座房屋，因此，关于大学科技园公司要求福信公司支付C4座房屋的占有使用费自2020年3月1日计算至实际返还之日的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。关于大学科技园公司要求福信公司返还C4座房屋的诉请。因大学科技园公司与福信公司之间签订的《房屋租赁合同》至2019年12月31日期满，大学科技园公司已明确表示不再继续租赁，则福信公司应当将涉案房屋返还给大学科技园公司，故关于大学科技园公司的该项诉请符合双方约定，一审法院予以支持。双方同时约定福信公司交还房屋应当保持房屋及添附完好，该约定合法有效，福信公司应当按照合同约定标准交付房屋。关于大学科技园公司要求王元封、邵李剑、孙玉承担连带责任的诉请，一审法院认为，一是公司员工是否应当对公司债务承担连带责任。一审法院认为，根据公司法，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司应当以其全部财产对公司的债务承担责任。同时，股东会是公司的权力机构，公司员工需要按照权力机构指示履行职责。员工履行职责的后果应当由公司承担。本案中，王元封系福信公司员工，与大学科技园发生租赁法律关系的是福信公司，不是其员工，大学科技园公司要求王元封对福信公司的债务承担连带责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。二是股东是否应对公司债务承担连带责任。根据公司法，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。股东承担责任的前提是滥用股东有限责任，并且严重损害了公司债权人的利益。本案中，大学科技园公司未提供充分证据证明邵李剑作为公司的股东损害到大学科技园公司作为债权人的利益，因此其要求邵李剑承担连带责任的请求，一审法院不予支持。第三，关于大学科技园公司要求孙玉承担连带责任的主张。大学科技园公司并未提供证据证明孙玉系福信公司的员工或股东，其要求孙玉承担责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。大学科技园公司若认为王元封、邵李剑、孙玉的行为违反了其他法律规定，且损害了其利益，可以按照相关法律另行主张权利。关于袁冬梅的责任承担问题。一审法院认为，福信公司多年来先后有多笔款项进出袁冬梅的账户，且数额巨大，超出了其支付工资的必要范围，应当认定袁冬梅存在出借账户的行为。最高人民法院相关批复表明出借账户的，应当区别不同情况追究出借人相应的民事责任，但是并没有明确出借人应当承担连带清偿责任。一审法院认为，袁冬梅出借其账户的行为存在过错，一定程度上损害了大学科技园公司的权益，其应当对大学科技园公司的损失承担补充清偿责任。大学科技园公司主张的保函保险费用，不属于其必要损失，故对其要求福信公司赔偿保险费2700元的诉请，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、判决生效后十日内，徐州福信商贸有限公司一次性给付徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司C4座房屋租金963864元，11间人才公寓租金77000元（均计算至2019年12月31日）以及逾期付款违约金（详见附件一，但是违约金之和不得超出原告主张的313909元；附件一：违约金计算表：一、C4座房屋：1、以321288元为本金，自2018年5月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、以321288元为本金，自2018年11月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、以321288元为本金，2019年5月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、人才公寓：1、以33000元为本金，自2018年9月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日计算至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以33000元为本金，自2019年3月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日计算至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以1100元为本金，自2019年9月1日计算至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。但是违约金之和不得超出大学科技园公司主张的313909元）。二、判决生效后十日内，徐州福信商贸有限公司一次性给付徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司11间人才公寓自2020年1月1日至2020年3月16日的占有使用费2893元以及大学科技园C4座房屋占有使用费（自2020年3月1日计算至房屋实际返还之日，按照每月53548元计算）。三、判决生效后二十日内，徐州福信商贸有限公司按照《房租租赁合同》约定标准将大学科技园C4座房屋返还徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司。四、对徐州福信商贸有限公司上述债务中不能清偿的部分，由袁冬梅承担清偿责任。五、驳回徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费22566元，保全费5000元，公告费300元，合计27866元，由徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司承担100元，徐州福信商贸有限公司、袁冬梅承担27766元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1、大学科技园公司主张按照拖欠租金数额的30%计取违约金能否予以支持；2、大学科技园公司要求王元封、孙玉、邵李剑在各自资金范围内承担清偿责任有无事实和法律依据；3、一审以新冠××疫情为由减免涉案两个月的租金是否有法律依据；4、袁冬梅在本案中应否承担责任；5、大学科技园公司主张的保全保险费用2700元应否予以支持；6、涉案5500元押金应否在本案中抵扣租金；7、涉案的占有使用费标准如何认定。二审中，上诉人袁冬梅提交一份单方制作的袁冬梅从2010年-2015年和福信商贸公司资金往来明细表，证明袁冬梅实际打入福信公司的金额远大于福信公司打入袁冬梅账户用于业务结算的金额，袁冬梅没有损害福信公司的财产，不应当承担补充性的连带责任。经质证，大学科技园公司认为，该证据不具有客观真实性，不能证明表中所列出的相关费用实际上打入了福信公司的账户，该证据不属于新证据，且在一审时也未向法庭提供，故不能作为证据使用。王元封、孙玉认为，对该证据没有意见。邵李剑认为，对该证据没有意见。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：首先，需要明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。一、关于大学科技园公司主张按照拖欠租金数额的30%计取违约金能否予以支持，如果不支持，应如何确定违约金标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。大学科技园公司主张按照拖欠租金的30%计算违约金，显然过分高于实际损失，而一审判决以欠付租金为本金，按照人民币同期贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算违约金至实际付清之日，又不足以弥补大学科技园公司的损失，无法体现对违约方违约行为的惩罚。因此，综合考虑福信公司的违约情况以及给大学科技园公司造成的实际损失，本院酌定涉案违约金为，以欠付租金为本金，按照人民币同期贷款基准利率的1.95倍或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍分段计算至实际付清之日。二、大学科技园公司关于王元封、孙玉、邵李剑在各自资金范围内承担清偿责任的主张应否支持的问题。首先，关于大学科技园公司要求王元封承担责任的主张的问题。王元封系福信公司员工，与大学科技园公司发生租赁法律关系的是福信公司，并非王元封。同时，大学科技园公司未提供充分证据证明，王元封出借账户供福信公司使用，并损害大学科技园公司债权利益，故对于大学科技园公司要求王元封对福信公司的债务承担清偿责任的请求，本院不予支持。其次，关于大学科技园公司要求邵李剑承担清偿责任的主张的问题。大学科技园公司未提供充分证据证明邵李剑作为公司的股东滥用股东有限责任，并且严重损害了债权人大学科技园公司的利益，故其要求邵李剑承担连带责任的请求，本院不予支持。最后，关于大学科技园公司要求孙玉承担连带责任的主张的问题。大学科技园公司未提供证据证明孙玉与涉案租赁合同存在关联，亦未提供证据证明孙玉系福信公司的员工或股东，其要求孙玉承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于一审以新冠××疫情为由减免涉案房屋两个月租金是否有法律依据的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”新冠××疫情属于不可抗力。本案中，福信公司受新冠疫情影响，导致其经营活动遭受损失，不能履行支付租金的义务，应适当对其租金进行减免，一审以新冠××疫情为由减免涉案两个月租金，并无不当。四、关于袁冬梅在本案中应否承担责任的问题。大学科技园公司主张，袁冬梅出借个人账户给福信公司使用，应对福信公司债务承担连带清偿责任。本案中，大学科技园公司与福信公司之间因涉案房屋租赁合同而产生的债务形成于2018年以后，而大学科技园公司提交的福信公司银行账户流水明细不能证明2015年2月17日以后福信公司存在将资金转入袁冬梅账户的行为，根据现有证据不能认定袁冬梅存在出借账户的行为，亦不能证明袁冬梅的行为损害了大学科技园公司在本案中的债权利益，故袁冬梅不应对福信公司承担的租金、违约金等相关债务承担责任。五、关于大学科技园公司主张的保全保险费用2700元应否予以支持的问题。大学科技园公司主张涉案保全保险费用系必要损失，但其未提供充分证据证明该损失必要性，对于该主张，本院不予支持。六、关于涉案5500元押金应否在本案中抵扣的问题。首先，大学科技园公司与福信公司签订的《人才公寓租赁协议》约定，“甲方应在本协议签订之日向乙方收取5500元作为甲方权益的保证金。乙方如在合同期内正常履行合同并无违约行为，甲方则在合同期满后将此保证金如数退还乙方（不计利息）。如合同期未满乙方单方解除合同，保证金转为解除合同违约金。”同时，该协议约定福信公司租赁人才公寓至2018年11月30日。该租赁协议到期后，福信公司继续使用人才公寓，大学科技园公司未提出异议，原租赁合同继续有效，为不定期租赁。2019年11月21日大学科技园公司张贴不予许续签合同通知书，于2019年12月31日解除了双方租赁关系，故不满足该协议中关于保证金转为解除合同违约金的条件。其次，大学科技园公司主张，江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初2708号民事判决书已经扣除人才公寓保证金转违约金5500元，经查，该判决并未支持大学科技园公司关于违约金的主张，亦未对该5500元保证金进行抵扣，故大学科技园公司关于保证金5500已经抵扣违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。七、关于一审认定的涉案房屋占有使用费标准是否正确的问题。涉案合同期满后，大学科技园公司明确不再续租，福信公司未按约定将涉案房屋返还，则应当支付大学科技园公司涉案房屋占有使用费。大学科技园公司主张，福信公司应当以两倍租金的标准向其支付占有使用费，该标准过分高于大学科技园公司的实际损失，不应予以支持。涉案房屋的占有使用费系由于福信公司未及时搬离涉案房屋而给大学科技园公司造成的损失，该部分损失可以评价为福信公司未能及时搬离导致涉案房屋未能及时再次出租而造成的损失，即福信公司租赁合同到期后至实际搬离前，大学科技园公司未能获取的租金的损失，故一审以涉案租赁合同约定的租金标准计算涉案房屋占有使用费，并无不当。综上所述，大学科技园公司上诉请求，部分成立，袁冬梅的上诉请求成立；本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条、第三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初2481号民事判决第二项、第三项，即“二、本判决生效后十日内，被告徐州福信商贸有限公司一次性给付原告徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司11间人才公寓自2020年1月1日至2020年3月16日的占有使用费2893元以及大学科技园C4座房屋占有使用费（自2020年3月1日计算至房屋实际返还之日，按照每月53548元计算）。”；“三、本判决生效后二十日内，被告徐州福信商贸有限公司按照《房租租赁合同》约定标准将大学科技园C4座房屋返还原告徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司。”；二、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初2481号民事判决第四项、第五项，即“四、对被告徐州福信商贸有限公司上述债务中不能清偿的部分，由被告袁冬梅承担清偿责任。”；“五、驳回原告徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司的其他诉讼请求。”；三、将江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初2481号民事判决第一项附件一利率计算标准予以变更（详见附件一，附后）；四、驳回徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22566元，保全费5000元，公告费300元，合计27866元，由徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司负担100元，由徐州福信商贸有限公司负担27766元。上诉人徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司预交的二审案件受理费22566元，由徐州工业职业技术学院大学科技园负担22066元，由徐州福信商贸有限公司负担500元。上诉人袁冬梅预交的二审案件受理费22566元，由徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　潘全民审 判 员　苏　团审 判 员　胡元静二〇二一年九月二十三日法官助理　王海明书 记 员　赵　莹附件一：违约金计算表：一、C4座房屋：1、以321288元为本金，自2018年5月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率1.95倍计算；自2019年8月20日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算。2、以321288元为本金，自2018年11月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率1.95倍计算；自2019年8月20日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算。3、以321288元为本金，2019年5月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率1.95倍计算；自2019年8月20日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算。二、人才公寓：1、以33000元为本金，自2018年9月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率1.95倍计算；自2019年8月20日计算至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算；2、以33000元为本金，自2019年3月1日计算至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率1.95倍计算；自2019年8月20日计算至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算；3、以1100元为本金，自2019年9月1日计算至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算。） 来源：百度“马 克 数据网”