株洲郡堂房地产开发有限公司、王攀等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘02民终1894号

• 案件编号

  （2021）湘02民终1894号

• 案件名称

  株洲郡堂房地产开发有限公司、王攀等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省株洲市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省株洲市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  株洲郡堂房地产开发有限公司;王攀;何瑞卓

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1894号上诉人（原审被告）：株洲郡堂房地产开发有限公司，住所地株洲市石峰区北站路18号城市首府9栋204号。法定代表人：张志远，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈赛标，男，汉族，1989年4月4日出生，住湖南省茶陵县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王攀，男，汉族，1980年10月7日出生，住湖南省株洲市石峰区。被上诉人（原审原告）：何瑞卓，女，汉族，1979年10月7日出生，住湖南省株洲市石峰区。上诉人株洲郡堂房地产开发有限公司（以下简称郡堂公司）因与被上诉人王攀、何瑞卓商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2021）湘0204民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郡堂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王攀、何瑞卓的全部诉讼请求。事实和理由：案涉房屋符合约定及法定的交付条件，所谓“层高问题”可通过整改完成，郡堂公司已经按期通知收房，故不构成逾期交房。即使因所谓“层高问题”导致逾期交房，逾期时间也应计算至整改完成之时即2020年11月。王攀、何瑞卓辩称：一审判决正确。王攀、何瑞卓向一审法院起诉请求：1．郡堂公司立即向王攀、何瑞卓交付涉诉房产，并正式办理交接手续（按照王攀、何瑞卓与郡堂公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付标准和条件）；2．郡堂公司向王攀、何瑞卓支付涉诉房产逾期交付违约金（按照王攀、何瑞卓与郡堂公司双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条约定的处理方式即“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”），逾期支付时间自2020年7月1日始至交接手续正式办理完毕之日止。根据合同计算出的截至2021年5月24日的违约金为41530.02元（大写肆万壹仟伍佰叁拾圆零贰分整）。一审法院认定事实：2018年12月16日，王攀、何瑞卓认购郡堂公司开发的位于石峰区时代大道1100号株洲××栋××号商铺。2019年3月18日，当事人双方签订了关于认购商铺的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定王攀、何瑞卓购买郡堂公司开发的位于石峰区××道××号××栋××号商铺，房屋价格为422053元。同时约定该商品房层高为5米（合同约定的层高为楼面与地面之间的垂直距离）。合同第十条约定：出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付房屋。买受人查验的商品房存在有关工程和产品质量规范，由出卖人进行修复，并承担修复费用，修复后再行交付。合同第十一条约定：出卖人逾期交房在90日内，自约定的交付日期届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之三的违约金。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金等等。合同签订后，王攀、何瑞卓向郡堂公司支付了涉案商品房房款。2020年6月，王攀、何瑞卓收到郡堂公司邮寄的《期楼收楼通知书》通知王攀、何瑞卓收房。王攀、何瑞卓于2020年7月1日前往郡堂公司处办理交接手续。在房屋验收过程中，王攀、何瑞卓发现该商铺后半部分区域的层高仅3.2米左右，与合同中约定的层高为5米严重不符，故王攀、何瑞卓未能同意收楼。双方于2020年10月5日签订了《协议书》，约定郡堂公司对涉案商品房做如下改造：夹层底板及横梁降至离现有地面2.7米处。协议签订后，郡堂公司现已按照协议的约定履行完毕。因双方就交付及违约责任未能达成一致，故酿成本案纠纷。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人的争议焦点：一、涉案商铺层高5米应当如何理解。二、对于商铺部分层高没有达到5米，郡堂公司是否违反了合同约定。一审法院作如下评析：一、合同第三条约定：该商品房层高为5米。第十三条约定：本合同所述层高为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。双方的约定说明，涉案的商品房只要后半部分区域没有封闭，则符合合同约定。因郡堂公司交付该商品房时，后半部分区域予以封闭，故不能认定交付的商品房层高达到了5米。二、合同约定商品房层高5米，而涉案的商铺部分层高没有达到5米，明显违反了合同的约定。理由是：一般而言，商铺的层高需要5米，是为了方便买受人经营或者出租，合同约定层高为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，即考虑了买受人的要求。从双方签订的协议书来看，主要系郡堂公司对约定的层高进行修复。郡堂公司修复层高后，未及时通知王攀、何瑞卓交付商品房，应当承担本案的违约责任。从2020年7月1日起至2021年5月24日止，以422053元为基数，按照日万分之三的标准，逾期交付违约金为41530.02元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、郡堂公司在本判决生效后十日内向王攀、何瑞卓交付位于石峰区××道××号××栋××号商铺；二、郡堂公司在本判决生效后十日内支付王攀、何瑞卓逾期交房违约金41530.02元，并且从2021年5月25日起至实际交房之日止，以422053元为基数，按照日万分之三的标准，向王攀、何瑞卓支付逾期交房违约金。案件受理费838元，减半收取419元，由郡堂公司负担。二审中，郡堂公司向本院提交了以下证据：一、案涉房屋门头照片，拟证明王攀、何瑞卓已经实际使用该房屋。二、《入住登记表》《物业资料移交书》，拟证明开庭当天已经去交收房，但因物业费用问题，未交付钥匙，但对房屋现状没有争议。王攀、何瑞卓质证意见：证据一不能证明实际使用。证据二，真实性没有异议，但因物业费问题，没有交付房屋。本院认证：证据一、二不能证明王攀、何瑞卓已经收房，本院对该两证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是郡堂公司是否逾期交付房屋，逾期截至何日。首先，层高系合同明确约定，郡堂公司应交付符合合同约定的房屋。郡堂公司因层高不符合合同约定，导致王攀、何瑞卓拒绝收房，郡堂公司应承担逾期交房的违约责任。其次，郡堂公司未提交证据证明郡堂公司在整改完成后即2020年11月已通知王攀、何瑞卓收房，故其相关主张不成立。一审开庭当天，物业公司系代表郡堂公司交房，物业公司因其自身与王攀、何瑞卓的物业纠纷拒绝交房，应视为郡堂公司无正当理由拒绝交房。故一审认定至今未交房，逾期违约金计算至实际交付之日并无不当。综上所述，株洲郡堂房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费838元，由株洲郡堂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　羊　敏审 判 员　　卢飞虎审 判 员　　曹　阳二〇二一年九月二十八日法官助理　　陈　河书 记 员　　贺双平 来自马克数据网