湖南君天物业管理有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2020）湘1221民初1137号

• 案件编号

  （2020）湘1221民初1137号

• 案件名称

  湖南君天物业管理有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  湖南省中方县人民法院

• 所属地区

  湖南省中方县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  湖南君天物业管理有限公司;湖南万隆房地产置业有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零九条；《物业管理条例》:第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

文书内容湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1221民初1137号原告：湖南君天物业管理有限公司。法定代表人：何强国,该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：方晓，男，1968年7月13日出生，汉族，居住地长沙市芙蓉区。该公司项目经理。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。被告：湖南万隆房地产置业有限公司。法定代表人：杨学宁，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：谢续斌，男，1976年9月6日出生，汉族，居住地湖南省洞口县。该公司副经理。委托诉讼代理人：万广云，湖南法至律师事务所律师。原告湖南君天物业管理有限公司（以下称君天物业公司）与被告湖南万隆房地产置业有限公司（以下称湖南万隆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。2021年1月28日，依原告申请，本院作出（2020）湘1221民初1137号之一民事裁定书，对被告位于湘潭市经济技术开发区桃李南路4号万隆清华坊9栋1单元1×××0××号、0××10××号、×5×10×2号、×7×10×2号、×8×10×1号的五套房产予以查封。2021年1月28日，组织原、被告双方进行了一次调解，双方未能达成调解协议。2021年8月12日，本院依法公开开庭进行了第二次审理。原告君天物业公司的委托诉讼代理人方晓、刘湘华，被告湖南万隆公司委托诉讼代理人谢续斌、万广云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费及违约金共计2122791元（其中物业服务费1929810元、违约金192981元），变更后的诉讼请求为物业服务费2559471元，违约金255947元，共计2815418元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年9月12日，原告君天物业公司与被告湖南万隆公司怀化分公司签订《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），约定自2007年9月15日起，由原告君天物业公司对被告开发的万隆＆维也纳森林物业项目提供前期物业服务。在前期物业服务合同履行过程中，原告君天物业公司与被告又多次订立补充协议及备忘录，对合同的履行进行补充约定和调整。因被告长期拖欠原告物业费用未支付，原告多次致函被告，并提出与被告进行费用结算，催促被告支付欠费，被告履行了部分义务，但仍拖欠大部分费用未支付。截至2016年6月30日，被告仍拖欠物业费1985245.1元，原告向湖南省中方县人民法院起诉，经湖南省中方县人民法院一审，怀化市中级人民法院二审、再审审理，怀化市中级人民法院于2020年8月11日作出（2020）湘12民再2号终审判决，由被告湖南万隆公司支付原告物业服务费1587054元。但被告从2016年7月1日至2020年9月30日，被告又拖欠原告物业服务费共计2559471元未付。经原告催收，被告仍拒绝支付。被告违反合同及补充协议约定，未及时支付物业服务费，给原告企业经营造成严重影响，为维护原告君天物业公司的合法权益，特提起诉讼。被告湖南万隆公司辩称：原告的诉求没有事实依据和法律依据,违背了双方关于前期物业服务费交纳的约定,而且其逻辑极其荒谬。1、前期物业费交纳,被告与原告有明确约定。2012年12月26日,被告与原告签署《关于万隆维也纳森林物业管理事宜的工作备忘录》（以下简称备忘录）,第2条约定:“2014年6月30日后甲方(即被告,下同)未销售物业,其物管费计算截止至正式销售时止,由甲方按单价的90%向乙方(即原告,下同)支付”。2014年3月19日被告与原告签订《万隆维也纳五、六期物业服务补充协议》（以下简称补充协议）,协议第二条第一款约定:“从2015年1月1日起,甲方存量空置房物管费计算截止至正式销售时止,由甲方按房屋类型的物业服务费标准价的60%向乙方支付(税后)”按照以上约定,房屋正式销售前,即未售房屋原告可以向被告收取物业服务费,对被告的收取截止至销售时止，而已经销售房屋的物业服务费原告不向被告收取。原告在备忘录和协议约定的时间后还向被告收取已销售房屋的物业服务费,其必须举证证明至现在为止哪些房屋是未销售的。被告的房屋销售,都签订有商品房买卖合同,合同签订后都在中方县不动产登记中心进行了备案及预告登记,事实清楚,证据确实。依据被告与原告的约定,已销售的房屋原告不应当向被告收取物业费,至于原告怎么向业主收取物业费,那是原告与业主的事,与被告无关；2、原告的前期物业服务合同已终止,已无收费依据。中方县人民法院(2019)湘1221民初45号《民事判决书》认定了一个重要事实,即原告的前期物业服务合同已于2017年3月10日终止。该判决书认定原告自2017年3月10日起收取物业费没有合法依据。该判决书送达后,原告上诉,经怀化市中级人民法院(2019)湘12民终1137号民事判决书作出终审判决,确认了一审查明的事实,维持了一审判决。其后,原告向湖南省高级人民法院申诉,湖南省高级人民法院(2019)湘民申4261号《民事裁定书》仍确认了原告物业服务合同终止的事实,认为原告再收取物业服务费没有合法依据,驳回了原告的申诉。据此,被告有充分的理由认为,原告自2017年3月起不应该再收取物业服务费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原、被告提交的《前期物业合同》、《备忘录》、中方县人民法院（2018）湘1221民初337号民事判决书、怀化市中级人民法院（2019）湘12民终391号民事判决书、怀化市中级人民法院（2020）湘12民再2号民事判决书、关于缴纳物业费的通知、国内挂号信函收据、中方县人民法院（2019）湘1221民初729号民事裁定书、《补充协议》，双方对真实性、合法性均无异议，仅对对方的证明目的有异议，以上证据能证明本案的相关事实，本院予以采信;2、对原告君天物业公司提交的万隆维也纳森林小区物业管理费欠费情况说明及附表、结算单、协议，虽系原告君天物业公司单方出具，但该证据能证实本案相关事实，尤其对原告提供的物业费用明细表一到表五，在经被告核对并于2021年8月9日再次提出的《湖南君天物业诉讼数据证据核对汇总表》异议后，又组织双方于2021年8月12日进行了最后一次核对，在核对基础上，本院再对相关数据进行了审查，除调整表四（二）第7项V×30×号物业费应原告未按60%核减外，其余数据基本确定，在原告提供的调整（即核减）表一到五的数据上，其中V×30×号物业费按60%计算为12419元后，最后认定的表四合计应为982367元。总的物业费总金额经双方多次核实，本院予以采信;3、对原告君天物业公司提交的中方县人民法院（2018）湘1221民初337号民事判决书、（2019）湘1221民初729号民事裁定书，系人民法院生效裁判文书，本院予以采信。对被告提交的4组证据，原告对第1、2组证据《备忘录》、《补充协议》的真实性无异议，对证明目的有异议，对被告提出的未售物业的物业费只交纳至销售之日止以及空置房按60%收取的主张不予以认可；对第3份证据的真实性不认可，合同不完整，对第4份证据即中方县人民法院（2019）湘1221民初45号判决及相关联的怀化市中级人民法院判决书的真实性无异议，对被告的证明目的有异议，个别案例对其他案件没有约束力，不能证明原告无收费依据。对于被告主张的前期物业费用只交纳至房屋销售之日止以及自前期物业合同已终止，原告收费无依据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人，并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区物业服务收费。2007年9月12日，原告君天物业公司（乙方）与被告湖南万隆公司（甲方）签订了《前期物业合同》。合同对服务内容与质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项等做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按60%交纳……”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十三条约定：“乙方早期介入（含销售和施工方面早期介入），甲方提出要求并根据乙方实际发生的费用按月支付（包括乙方服务人员的工资、福利待遇、相关的保险等相关费用）”。合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。”合同第三十七条约定：“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对本合同内容的接受。”合同第四十条约定：“本合同未尽事宜，双方可以另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。”同日，双方就针对《前期物业合同》第三十三条签订《补充协议》。2012年12月26日，双方又签订《备忘录》，约定：“……1、2011年7月1日前甲方物业管理费债权的处置。现已入伙报装的61户（2012年11月19日前）业主欠物管费（2011.7.1前）共计约7万元，甲方提供账目明细和票据，现委托乙方向业主补收。对2012年11月19日以后1-4期已入伙未报装业主欠缴的物管费（2011.7.1前），甲方提供账目明细和票据，乙方在业主报装时应及时收回物业管理费。……2、乙方对空置房物管费的收取。涉及2011年6月30日后，甲方未销售的物业，其物管费计算截止至正式销售时止，由甲方按单价的90%向乙方支付。如确系房屋质量问题或甲方其他原因，业主延期收房，凭甲方物业费免收通知单核减，乙方凭通知单由甲方按单价90%向乙方支付。如业主无正当理由不按时收房，乙方按《商品房买卖合同》约定向业主追缴。3、甲方涉及2011年6月30日后对业主的物管费优惠承诺。如业主向乙方提供甲方开具的物业管理费优惠凭证，其优惠部分，由甲方按单价的90%向乙方支付……”。2014年3月19日，被告湖南万隆公司（甲方）与原告君天物业公司（乙方）又签订《补充协议》约定：2007年9月12日，甲、乙双方签订了《前期物业合同》（1-4）期，在此合同的基础上，双方就“万隆＆维也纳森林”五、六期物业管理服务合作过成协议如下：一、六期电梯洋房物管费收费标准的操作。……电梯洋房物管费单价：自2014年4月1日起至2015年3月31日止，乙方暂定按1.0元/月/㎡标准向业主收取物管费：自2015年4月1日起，乙方按照当地物价部门批复的价格标准（1.2元/月/㎡）向业主收取物管费。届时如达不到1.2元/月/㎡标准，则由甲方按0.1元/月/㎡补给乙方，时间至2015年12月31日止。……二、五、六期空置房物管费收取办法。1、涉及2014年3月30日以后，甲方未销售的房屋，乙方给予甲方减免空置房物管费至2014年12月31日止。从2015年1月1日起，甲方存量空置房物管费计算截止至正式销售时止，由甲方按房屋类型的物业服务费标准价的60%向乙方支付（税后），甲方支付时间中每月的28日前以现金或转账方式支付给乙方……。2014年3月28日，原告君天物业公司与被告万隆公司就部分费用进行了结算。截至2016年6月30日，原告因被告拖欠物业费1985245.1元，向本院起诉，经本院一审、怀化市中级人民法院二审以及怀化市中级人民法院再审审理，判决由被告湖南万隆公司支付原告物业服用费1587054元。自2016年7月1日后，被告以《备忘录》第2条的约定“2014年6月30日后甲方(即被告,下同)未销售物业,其物管费计算截止至正式销售时止,由甲方按单价的90%向乙方(即原告,下同)支付”和自2017年3月10日起收取物业费没有合法依据为由，只愿意交纳2016年7月1日至2017年3月31日期间的费用，拒绝支付2017年3月31日之后的物业服务费，再次形成纠纷。另查明，被告向本院提交了李娇艳等业主签订的《商品房买卖合同》，但未提交相应的交房证明书。在本案中，对原告起诉的总的物业费总金额经双方多次核对，除被告方对收费依据和比例存在异议外，根据双方确认的物业房号、面积及物业价格，原告主张的物业费用为：1、万隆维也纳小区1-4期空置房物业费用为276359元（详见附表一）；2、万隆维也纳小区1-4期问题房物业费用为195190元（详见附表二）；3、万隆维也纳小区5期B别墅空置房物业费用为388577元（详见附表三），其中B3××号房按60%计取，其他按100%计取；4、万隆维也纳小区5期V别墅空置房物业费用为990646元（详见附表四）其中V1×0×、V1×2×、V×52×V××2×、V×5×2、V×54×、V×62×和香布伦宫按60%计取，其余按100%计取；5、万隆维也纳小区6期电梯空置房物业费用为473259元，其中表五（1）和表五（2）的物业按60%计算为372277元，其余按100%计算（详见附表五）；以上表一至表五合计金额为2556434元。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有三：第一、原、被告签订的《前期物业合同》何时到期的问题。原告方认为根据《前期物业合同》第三十四条“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。”的约定，该合同的期限应当至业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》时止，而被告认为以2017年3月10日被告向业主下达《前期物业合同到期》的通知时到期。原、被告签订的《前期物业合同》明文约定了“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。”，非经法定程序或者附条件的解除合同的条件成就，该合同受法律保护，而不是单方提出解除或者宣布到期就到期，且约定的业委会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》的两个均未成就，因此，被告提出的该合同于2017年3月10日以被告的通知解除的理由不能成立；第二、关于空置房物业费收费终结时间的问题。本案原告认为被告销售并与业主签订结算或者其他交付手续后，原告才有资格向业主主张收费，也就是说，被告不再需要向原告支付物业管理费。如果没有通过物业公司和业主、销售方三方办理的交付手续，原告无法向业主收费，那么该物业管理费仍然应当由被告负担；被告则认为，以签订《商品房买卖合同》的时间为时间节点，自签订合同之日即“正式销售”之日起，物业服务费不应当再由被告负担。双方对“正式销售”的理解各执一词。根据2012年12月26日双方达成的《备忘录》第2条“涉及2014年6月30日后甲方(即被告)未销售物业,其物管费计算截止至正式销售时止,由甲方按单价的90%向乙方(即原告)支付。如确系房屋质量问题或者甲方其他原因，业主延期收房，凭甲方物业管理费免收通知单核减，乙方凭通知单由甲方按单价的90%向乙方支付，如业主无正当理由不按时收房，乙方按《商品房买卖合同》约定向业主追缴。”以及《万隆&维也纳森林五、六期物业服务补充协议》第二条第1项“涉及2014年3月31日以后，甲方(即被告)未销售的房屋（附件一，附后）,乙方给予甲方减免空置房物管费至2014年12月31日止，从2015年1月1日起，甲方存量空置房物管费计算截止至正式销售时止，由甲方按房屋类型的物业服务费标准价的60%向乙方支付（税后），甲方支付方式和时间是每月的28前以现金或转账方式支付给甲方”、第二项“如确系房屋质量问题造成业主延期收房，由业主、甲方、乙方三方共同签字认可，凭甲方物业管理费免收通知单核减业主的物业费，乙方凭甲方通知单由甲方按标准价的60%向乙方支付，如业主无正当理由不按时收房，乙方按《商品房买卖合同》约定向业主追缴。”的约定，对业主是否已经收房或延期收房，应当由被告举证证明，现原告对部分业主已支付的物业费以及已签订了结算书（视为收房依据）的业主的物业服务费未向被告主张（由原告向业主收取），而只是对无三方签字或者无证据证明业主收房的物业向被告收取物业服务费，未违反上述补充协议的约定。众所周知，签订《商品房买卖合同》并不代表合同所涉及的房屋即发生了所有权转移，商品房买卖合同是要式合同，除了达成合意的买卖双方签订书面合同外，还应当以交付购房款（含按揭方式）、办理登记并交付房屋，买房人才成为业主，才取得该房屋的所有权。所以，对于未办理结算或者其他交房手续的物业费，应当由被告支付；第三、2017年3月10日以后原告的收费是否合法的问题。本案原告主张的物业服务费用均依据原、被告之间签订的合同的约定，双方签订的《前期物业合同》、《备忘录》以及《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条的规定，被告应当按照合同约定履行自己的义务。关于物业服务费的计算期限，虽然双方在《前期物业合同》及补充协议中约定：业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用，但该约定系被告湖南万隆公司与原告君天物业公司的约定，不得对抗第三人。在被告湖南万隆公司与业主签订的《商品房买卖合同》中，约定买受人同意接受被告湖南万隆公司选定的物业公司进行物业管理，并在房屋交付使用后，向物业公司交纳物业服务费。依照《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。因此，原告君天物业公司依约为万隆＆维也纳森林提供了物业服务，在房屋交付房屋买受人使用前，根据合同的约定和法律的规定，被告湖南万隆公司理应负有按照合同约定向原告君天物业公司及时履行交纳物业服务费的义务。关于被告湖南万隆公司承担的物业服务费的计算比例。原、被告双方在《前期物业合同》中对负担比例作出了按60%收费的明确约定，并在第四十条约定，补充协议与本合同存在冲突的以本合同为准。虽然在《关于“万隆＆维也纳森林”物业管理事宜的工作备忘录》双方对1-4期空置房、业主延期收房的房屋作出了物业服务费由被告按90%向原告支付的约定，但该补充约定与《前期物业合同》的约定相冲突，应以《前期物业合同》的约定按60%计算为准。由此可见，根据《前期物业合同》和《补充协议》的约定，对于被告存量的空置房和存在质量的问题房（买主签订买卖合同但与卖方存在纠纷），都应当由被告按房屋类型的物业服务费标准价的60%向原告交纳。原告方提出除《补充协议》第二条第1、2项约定的情况按60%收取外，其余已销售但因被告原因未交付或者交付未完成的物业，其费用应当按100%由被告承担的意见，但被告未向本院提交相关证据予以证明，亦与《前期物业合同》第七条第二款的约定相矛盾，应以《前期物业合同》的约定按60%计算为准。因此，关于物业服务费的具体计算如下：1、关于万隆维也纳森林小区1-4期会所-V××6的物业服务费（附表一）。双方对房号、面积、计算期限（2016年7月1日至2020年9月30日）无异议，该部分房屋为空置房，除会所以协议价3600元/月计算外，根据湖南省怀化市中级人民法院（2020）湘12民再2号民事判决书确认的事实，其余物业按90%计算，总数为276359元（详见附表一）。2、关于万隆维也纳森林小区1-4期问题房V2×5×房-V9×8×房的物业管理费，按照具体物业情况截至2020年9月30日，均按90%计算，表二总数为195190元（详见附表二）。3、关于万隆维也纳森林小区5期别墅B区房B×2×-B4××的物业服务费，除B3××号房原告按60%计算的物业服务费为10502元外，其余物业均按100%计算为378075元，应当按照60%计算为226845元，表三两项合计237347元。（详见附表三）4、关于万隆维也纳森林小区5期别墅V区空置房V1×0×-V1××2、香布伦宫房的物业服务费，除V1×0×、V1×2×、V×52×、V××2×、V×5×2、V×54×、V×62×、香布伦宫依原告按60%计算为105215元不变外，其余物业原告均按100%计算物业费为885431元，按60%计算费用为531259元，故表四总数为636474元（详见附表四）。5、关于万隆维也纳森林小区6期电梯空置房物业管理费用表五（1）、表五（2）的物业费用按60%计算为372277元外，对表五（3）、表五（4）的收费标准均按照100%收取的100982元，应当按照60%收取为60589元。按照60%标准计算，表五总数为432866元（详见附表五（1）至（4））。总之，被告应支付原告君天物业公司万隆维也纳森林小区物业服务费应当为表一(276359元)、表二(195190元)、表三(237347元)、表四(636474元)、表五(432866元)总和为1778236元。对于原告君天物业公司提出的诉讼请求中关于五、六期已售未交付业主或者因质量问题未达成交付协议或者空置房按100%标准计算的物业费，超过60%的部分不予支持；对于原告君天物业公司提出违约金，因原告方对于维也纳森林小区的服务质量存在的瑕疵长期未得到解决，且原、被告双方之间因物业费用的收取存在争议，双方都存在违约事实，故对于原告提出的要求被告承担因逾期交付物业服务费用的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南万隆房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费1778236元；二、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29323元（因原告湖南君天物业管理有限公司增加诉讼请求），财产保全费5000元，共计34323元，由被告湖南万隆房地产置业有限公司负担25804元，其余8519元由原告湖南君天物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　长　　李元洪人民陪审员　　蒲　微人民陪审员　　曾立春二〇二一年九月十三日书　记　员　　王容慧附相关法律条文及物业费计算附表：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 汇总说明（法院采信表） 表一 表二 表三 表四 表五 合计 违约金 总计 法院认定金额 276359 195190 237347 636474 432866 1778236 0 1778236 说明：1、表一、表二已按照双方当事人确认的房号、面积、单价及原告主张的收费期限（除表一中的会所外），按原告主张的数据采信；2、表三至表五中的数据，除原告按60%的比例计算的予以采信外，其余原告按100%比例以2021年8月26日提供的金额为依据按60%计算。 汇总说明（原告主张） 表一 表二 表三 表四 表五 合计 违约金 总计 原诉讼金额 276359 195190 311310 707569 439382 1929810 192981 2122791 变更诉讼请求金额 276359 195190 511844 1091616 484462 2559471 255947 2815418 经双方质证后金额 183600 1827 10502 105215 372277 673421 67342 740763 2556434 92759 193363 378075 885431 100982 1650610 165061 1815671 说明：原诉讼金额2122791元（其中物业服务费1929810元、违约金192981元）；后变更诉讼请求共计2815418元（其中物业服务费2559471元、违约金255947元）；在原诉讼金额增加了物业服务费629661元、违约金62966元，共计692627元；经双方质证后物业服务费2324031元、违约金232403元共计2556434元。 表一 万隆维也纳小区1-4期空置房物业管理费用明细表（2016.7.1-2020.9.30） 序号 房 号 面 积 单价 计算期限 计算方式、期限、单价、比例 金额（元） 备 注 附表 1 会所 2967.5 3600 2016.7.1-2020.9.30 3600元*51月 183600.00 未出售 0 2 美景宫 620.79 1.7 2016.7.1-2020.9.30 620.79㎡*51月*1.7元/月/㎡*90% 48440.0 未出售 p1-1 3 琴吧 43.18 2 2011.7.1-2020.9.30 43.18㎡*111月*2元/月/㎡*90% 8627.0 未交房 4 V007 72.01 2 2016.7.1-2020.9.30 72.01㎡*51月*2元/月/㎡*90% 6611.0 未出售 p1-2 5 V010 72.01 2 2016.7.1-2020.9.30 72.01㎡*51月*2元/月/㎡*90% 6611.0 未交房 p1-3 6 V011 72.01 2 2016.7.1-2020.9.30 72.01㎡*51月*2元/月/㎡*90% 6611.0 未交房 p1-4 7 V012 72.01 2 2016.7.1-2017.4.30 72.01㎡*10月*2元/月/㎡*90% 1296.0 未出售 p1-5 8 V××6 72.89 2 2011.7.1-2020.9.30 72.89㎡*111月*2元/月/㎡*90% 14563.0 未交房 0 合计 952.01 92759.0 表二 1-4期问题房 序号 房号 面 积 单价 计算期限 计算方式、期限、单价、比例 金额（元） 备 注 附表 13 V9078 234.31 1.3 2011.10.1-2011.12.31 234.31㎡*3月*1.3元/月/㎡ 914 邵东9户之一 14 V9×8× 234.07 1.3 2011.10.1-2011.12.31 234.07㎡*3月*1.3元/月/㎡ 913 邵东9户之一 合计 1827 序号 房号 面 积 单价 计算期限 计算方式、期限、单价、比例 金额（元） 备 注 附表 1 V2×5× 275.44 1.3 2016.7.1-2020.9.30 275.24㎡*51月*1.3元/月/㎡*90% 16436 p3-6 2 V9002 234.99 1.2 2016.7.1-2020.9.30 234.99㎡*51月*1.2元/月/㎡*90% 12943 p3-23 3 B170 322.91 1.5 2016.7.1-2020.9.30 234.99㎡*51月*1.5元/月/㎡*90% 22232 4 B132 387.21 1.5 2016.7.1-2020.9.30 387.21㎡*51月*1.5元/月/㎡*90% 26659 p3-2 5 V3010 275.22 1.3 2014.10.1-2020.9.30 387.21㎡*72月*1.3元/月/㎡*90% 23185 见判决书 p3-14 6 V4005 373.31 1.5 2016.7.1-2020.9.30 373.31㎡*51月*1.5元/月/㎡*90% 25702 p3-7 7 V8039 251.17 1.3 2016.1.1-2020.9.30 251.17㎡*57月*1.3元/月/㎡*90% 16751 结算书未签名 P2-11 8 V9016 236.63 1.2 2016.7.1-2020.9.30 236.63㎡*51月*1.2元/月/㎡*90% 13034 p3-10 9 B182 276.5 1.3 2016.7.1-2020.9.30 276.5㎡*51月*1.3元/月/㎡*90% 16499 p3-29 10 V9086 234.07 1.3 2016.7.1-2020.9.30 234.07㎡*51月*1.3元/月/㎡*90% 13967 p3-19 11 V8042 251.17 1.3 2011.7.1-2012.4.30 251.17㎡*10月*1.3元/月/㎡*90% 2939 见民事判决书 12 V9079 234.31 1.3 2011.10.1-2012.8.30 234.31㎡*11月*1.3元/月/㎡*90% 3016 见民事判决书 合计 193363 小计：193363+1827=195190 表三 万隆维也纳小区5期B别墅空置房物业管理费用明细表（至2020.9.30） 序号 房号 面 积 单价 计算期限 计算方式、期限、单价、比例 原金额（元） 现金额（元） 备 注 合同交房时间 附表 5 B3×× 263.99 1.3 2016.7.1-2020.9.30 263.39㎡*51月*1.3元/月/㎡*60% 10502 10502 未售 p5-6 合计 10502 10502 序号 房号 面 积 单价 计算期限 计算方式、期限、单价、比例 原金额（元） 现金额（元） 备 注 合同交房时间 附表 1 B321 263.39 1.3 2016.7.1-2020.9.30 263.39㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10478 17463 结算单未签名 2012.9.30 p6-5 2 B327 263.39 1.3 2016.7.1-2020.9.30 263.39㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10478 17463 结算单未签名 2012.9.30 p6-8 3 B335 257.37 1.2 2016.7.1-2020.9.30 257.37㎡*51月*1.2元/月/㎡ 9451 15751 结算单未签名 2012.9.30 p6-10 4 B341 263.99 1.3 2016.7.1-2016.8.31 263.39㎡*2月*1.3元/月/㎡ 412 686 见结算书 p5-5 6 B346 263.99 1.3 2016.7.1-2020.9.30 263.39㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10502 17503 没有结算单 p5-7 7 B347 381.29 1.5 2016.7.1-2018.2.28 381.29㎡*20月*1.5元/月/㎡ 6863 11439 见结算书 p6-13 8 B348 381.29 1.5 2016.7.1-2019.5.31 381.29㎡*35月*1.5元/月/㎡ 12011 20018 见结算书9合同） p5-8 9 B349 263.99 1.3 2016.7.1-2016.12.31 263.39㎡*6月*1.3元/月/㎡ 1235 2059 见结算书 p5-9 10 B350 263.99 1.3 2016.7.1-2018.1.31 263.39㎡*19月*1.3元/月/㎡ 3912 6521 见结算书 p5-10 11 B351 274.02 1.3 2016.7.1-2017.5.31 274.02㎡*11月*1.3元/月/㎡ 2351 3918 见结算书 p5-11 12 B352 274.02 1.3 2016.7.1-2017.5.31 274.02㎡*11月*1.3元/月/㎡ 2351 3918 见结算书 p5-12 13 B353 417.34 1.5 2016.7.1-202018.1.31 417.34㎡*19月*1.5元/月/㎡ 19156 11894 见结算书 签于2018.1.10 p5-13 14 B355 274.02 1.3 2016.7.1-2020.9.30 274.02㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10901 18168 p5-14 15 B356 274.02 1.3 2016.7.1-2020.9.30 274.02㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10901 18168 p5-15 16 B360 452.45 1.5 2016.7.1-2018.6.30 452.45㎡*24月*1.5元/月/㎡ 9773 16288 p5-16 序号 房号 面 积 单价 计算期限 计算方式、期限、单价、比例 原金额（元） 现金额（元） 备 注 合同交房时间 附表 17 B361 265.94 1.3 2016.7.1-2020.9.30 265.94㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10579 17632 结算书未签名 2013.4.30 p6-16 18 B362 265.94 1.3 2016.7.1-2020.9.30 265.94㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10579 17632 结算书未签名 2013.4.30 p6-17 19 B363 452.45 1.5 2013.7.1-2017.10.31 452.45㎡*52月*1.5元/月/㎡ 35427 35291 见网签合同 签于2017.10 p6-18 20 B375 267.63 1.3 2016.7.1-2017.1.31 267.63㎡*7月*1.3元/月/㎡ 1461 2435 见结算书 p5-17 21 B378 267.63 1.3 2016.7.1-2017.12.31 267.63㎡*18月*1.3元/月/㎡ 10646 6263 签于2017.12.27 p5-18 22 B382 260.85 1.3 2016.7.1-2020.9.30 260.85㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10377 17294 结算书未签名 没有 p6-26 23 B388 260.85 1.3 2016.7.1-2020.9.30 260.85㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10377 17294 没有 p6-29 24 B398 257.01 1.3 2016.7.1-2016.10.31 257.01㎡*4月*1.3元/月/㎡ 10224 1336 见结算书（无合同） 签于2016.10.18 p6-35 25 B403 291.50 1.3 2016.7.1-2020.9.30 291.5㎡*51月*1.3元/月/㎡ 11596 19326 结算书未签名 2013.2.28 p6-37 26 B405 291.50 1.3 0.00 291.5㎡*0月*1.3元/月/㎡ 11596 0 见结算书 签于2016.6.6 p6-38 27 B406 291.50 1.3 2016.7.1-2020.9.30 291.5㎡*51月*1.3元/月/㎡ 11596 19326 2013.2.28 p6-39 28 B407 291.50 1.3 0.00 291.5㎡*0月*1.3元/月/㎡ 11596 0 见结算书 签于2016.5.17 p6-40 29 B409 256.60 1.2 2016.7.1-2020.9.30 256.6㎡*51月*1.2元/月/㎡ 9422 15704 p4-7 30 B415 291.50 1.3 2016.7.1-2016.9.30 291.5㎡*3月*1.3元/月/㎡ 682 1137 见结算书 p5-19 31 B416 291.50 1.3 2016.7.1-2016.9.30 291.5㎡*3月*1.3元/月/㎡ 682 1137 见结算书 p5-20 32 B417 291.50 1.3 2016.7.1-2017.11.31 291.5㎡*18月*1.3元/月/㎡ 3865 6442 p5-21 33 B421 222.92 1.2 2016.7.1-2020.9.30 222.92㎡*51月*1.2元/月/㎡ 8186 0 见结算书 签于2016.6.16 p6-42 34 B422 222.92 1.2 2016.7.1-2020.9.30 222.92㎡*51月*1.2元/月/㎡ 8186 13643 结算书未签名 没有 p6-43 35 B428 291.50 1.3 2016.7.1-2017.7.31 291.5㎡*13月*1.3元/月/㎡ 2956 4926 见结算书 签于2017.6.1 p5-23 合计 300808 378075 小计：10502+378075=388577 调整表四 万隆维也纳小区5期V别墅空置房物业管理费用明细表（至2020.9.30） 序号 房号 面积 单价 计算期限 计算方式、期限、单价、比例 原金额（元） 现金额（元） 备 注 合同交房时间 附表 8 V1×0× 312.19 1.3 2016.7.1-2020.9.30 312.19㎡*51月*1.3元/月/㎡*60% 12419 12419 未售 没有 P6-59 14 V1×2× 263.39 1.3 2016.7.1-2020.9.30 263.39㎡*51月*1.3元/月/㎡*60% 10478 10478 未售 没有 P6-66 31 V×52× 278.13 1.3 2016.7.1-2020.9.30 278.13㎡*51月*1.3元/月/㎡*60% 11064 11064 P5-41 32 V××2× 278.13 1.3 2016.7.1-2020.9.30 278.13㎡*51月*1.3元/月/㎡*60% 11064 11064 P5-42 41 V×5×2 251.21 1.2 2016.7.1-2020.9.30 251.21㎡*51月*1.2元/月/㎡*60% 9224 9224 P5-51 48 V×54× 263.24 1.3 2016.7.1-2020.9.30 263.24㎡*51月*1.3元/月/㎡*60% 10472 10472 P5-58 79 V×62× 277.26 1.3 2016.7.1-2020.9.30 277.26㎡*51月*1.3元/月/㎡*60% 11029 11029 P5-85 91 香布伦宫 566.42 1.7 2016.7.1-2020.9.30 566.42㎡*51月*1.7元/月/㎡*60% 29465 29465 P5-99 合计 105215 105215 序号 房号 面积 单价 计算期限 计算方式、期限、单价、比例 原金额（元） 现金额（元） 备 注 合同交房时间 附表 1 V1102 272.11 1.3 2016.7.1-2020.9.30 272.11㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10825 18041 没有 P6-48 序号 房号 面积 单价 计算期限 计算方式、期限、单价、比例 原金额（元） 现金额（元） 备 注 合同交房时间 附表 2 V1107 272.11 1.3 2016.7.1-2017.8.31 272.11㎡*14月*1.3元/月/㎡ 2971 4952 依据（2018）湘12民终407号 3 V1201 272.11 1.3 2016.7.1-2020.9.30 272.11㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10825 18041 结算书未签名 2012.9.30 P6-50 4 V1202 272.11 1.3 2016.7.1-2020.9.30 272.11㎡*51月*1.3元/月/㎡ 10825 18041 结算书未签时间 没有 P6-51 5 V1301 356.19 1.3 2016.7.1-2016.12.31 356.19㎡*6月*1.3元/月/㎡ 1667 2778 见结算书 签于2016.12.12 P6-56 6 V1303 312.19 1.3 2016.7.1-2020.9.30 312.19㎡*51月*1.3元/月/㎡ 12419 20698 无结算书 P5-24 7 V×30× 312.19 1.3 2016.7.1-2020.9.30 312.19㎡*51月*1.3元/月/㎡ 12419 20698 结算书未签名 2013.2.28 P6-58 9 V1312 312.19 1.3 2016.7.1-2019.1.31 312.19㎡*31月*1.3元/月/㎡ 7549 12581 P5-25 10 V1313 312.19 1.3 2016.7.1-2017.9.30 312.19㎡*15月*1.3元/月/㎡ 3653 6088 见结算书