于成恩、抚顺万基物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽04民终2266号

• 案件编号

  （2021）辽04民终2266号

• 案件名称

  于成恩、抚顺万基物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省抚顺市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省抚顺市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  于成恩;抚顺万基物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2266号上诉人（原审被告）：于成恩，男，1973年10月3日出生，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺万基物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区临江东路57号。法定代表人：倪亦仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏丽丽，该公司工作人员。上诉人于成恩因与被上诉人抚顺万基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2021)辽0411民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于成恩上诉请求：1、请求撤销顺城区人民法院（2021)辽民初1657号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不是本案的适格被告，原审判决认定基本事实错误。原审庭审时，上诉人已经明确向法庭说明其不是抚顺市顺城区临江东路55-3号-4号房屋的所有权人，该房产的所有权人是刘玉红。因此，被上诉人向上诉人索要物业费没有法律依据。二、被上诉人的诉讼请求己经超过诉讼时效，原审法院应当驳回其诉讼请求。本案原审审理过程中，被上诉人请求上诉人交纳2016年1月至2020年12月，而本案被上诉人的立案时间是2021年的3月23日，其诉讼请求己经超过诉讼时效期间，并且被上诉人在原审庭审时，也没有向法庭提交诉讼时效中断的证据。所以，原审法院支持被上诉人的诉讼请求，有违法律规定。三、被上诉人没有尽到提供物业服务的义务。上诉人只居住了一年的物业费，当时以为该房能办理过户手续，在居住期间缴纳了物业费，并且在居住期间，房屋出现漏水现象，上诉人多次找到被上诉人要求进行维修，被上诉人一直也未给维修，加之房屋办理不了过户，上诉人就不再居住了。被上诉人辩称：一审判决符合法律规定，认定事实请求，要求维持原判。在物业服务区域内物业的使用人享受了物业服务，物业使用人应履行缴纳物业费的义务，具有合理性、合法性。本案一审时上诉人已说明购买次方，房款已经交付，并于2014年年末搬入此小区居住，并缴纳了2015年的物业费，所以上诉人是适格的被告。被上诉人的物业收费人员多次到上诉人家中上门催缴、电话催缴，门上张贴通知单等刑事进行催缴。不存在超过诉讼时效的问题。抚顺万基物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求判令被告给付所欠物业服务费35400元。一审法院认定事实：原告抚顺万基物业管理有限公司与抚顺倪亦仁房地产开发有限公司(抚顺市马德里皇家花园)签订了《前期物业管理委托服务合同》。被告为该小区55-3号-4号业主，入住后已交纳2015年的物业费，但自2016年1月至2020年12月的物业管理服务费一直未缴纳，合计60个月，共计人民币35400元。物业费收费标准：2.2元/平别墅、1.2元/平车库、1.8元/高层、1.5元/多层。被告的别墅面积219.93平方米，车库86.13平方米。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告已交纳2015年的物业服务费，说明其对原告的收费标准及使用的别墅、车库面积应交纳的费用没有异议。虽然被告对房屋没有取得所有权，但已居住接受物业服务，故亦应当按照上述标准交纳2016年1月至2020年12月的物业服务费。关于被告其他辩解，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百七十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：被告于成恩于本判决生效后十日内给付原告抚顺万基物业管理有限公司物业费35400元。案件受理费508元，减半收取254元，由被告负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人就本案所涉房产曾于2013年以房屋买卖合同纠纷为由向抚顺市顺城区人民法院起诉刘玉红、王新宇，要求刘玉红、王新宇交付房屋并协助其办理房屋登记过户手续，并承担违约金。抚顺市顺城区人民法院于2013年12月10日作出（2013）顺民二初字第454号民事调解书，调解协议如下：一、被告刘玉红、王新宇在2014年2月28日前一次性返还给原告于成恩购房款300万元并支付利息（利息自2013年9月2日起至2014年2月28日止按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；二、如被告刘玉红、王新宇没有在上述期限内足额给付原告于成恩房款300万元及利息，被告刘玉红、王新宇自愿履行双方在2013年7月1日签订的《房屋买卖协议》，被告刘玉红、王新宇协助原告于成恩办理（位于抚顺市顺城区房屋过户给原告于成恩的手续。案件受理费30800元，减半收取15400元，保全费5000元，由被告刘玉红、王新宇承担。再查明，上诉人自认其就上述调解书申请执行时发现房屋存在不能过户的情况，上诉人在本院审理程序中明确表示其希望办理过户。此外，上诉人自述其在向被上诉人缴纳2015年物业费时是以其自己名义交的。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。其中物业费的支付主体为业主，本案中上诉人虽主张其并非房屋登记证书上的权利人，但从上诉人自述及其提供的（2013）顺民二初字第454号民事调解书可知，其已通过买卖方式取得了案涉房屋，并通过诉讼途径取得了要求原房主配合过户的权利。从占有层面看，按上诉人自述其实际控制房屋钥匙，并曾在该房屋实际居住过。从物业费的缴纳情况看，上诉人在2015年即上述调解书生效之后，其已以自己名义向被上诉人缴纳过物业费，且被上诉人自述对上诉人购买该房屋的情况早已知晓。即从以上种种应认定上诉人属于法律层面应缴纳物业费的业主。关于上诉人一直纠结的房屋如何过户一节，并不属于本案审理范围。此外，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。即虽然上诉人现主张其并不在此居住，但此项理由不足以对抗被上诉人的主张。关于诉讼时效一节，上诉人在一审法院审理期间并未以诉讼时效作为抗辩理由，而且其对拖欠物业费的事实予以认可，即欠费事实成立。同时，在上诉人向法庭陈述其搬离原因时亦提到“因欠的物业费，没有进门卡”的因素。故从物业服务企业的性质及生活常理可以认定被上诉人存在催缴的行为。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由上诉人于成恩负担。本判决为终审判决。审判长　孟　丽审判员　韩　雪审判员　李雪慧二〇二一年九月十日书记员　刘　娟 来源：百度“马 克 数据网”