夏元华、尹川房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终6317号

• 案件编号

  （2021）辽02民终6317号

• 案件名称

  夏元华、尹川房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  夏元华;尹川

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6317号上诉人（原审原告）：夏元华，男，1987年10月12日出生，满族，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审被告）：尹川，男，1983年8月8日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。上诉人夏元华因与被上诉人尹川房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏元华上诉请求：1.撤销原审判决，改判尹川支付2020年8月9日至2020年9月1日期间的租金3794元和违约金4900元（两个月租金9800元扣除尹川已支付的4900元保证金），或将本案发回重审；2.由尹川承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、应认定尹川违约在先，其不按照合同约定交付租金，在单方面提出解除合同后，又将个人物品滞留在案涉房屋内，直至2020年9月1日（共24天），在上诉人的反复要求下，其才将个人物品搬离。一审认定，由于双方未能协商一致，因此被上诉人未能将全部物品搬离，系与事实不符。上诉人最初并没有换锁，后续虽然换锁了，也从未阻止被上诉人取走个人物品，并曾经询问被上诉人何时来取走物品，上诉人会留在案涉房屋，为上诉人开门，因此，完全不存在被上诉人在一审中声称的因为换锁无法取走个人物品的情况。综上，在2020年8月8日至2020年9月1日期间，被上诉人无正当理由继续占有、使用案涉房屋，导致案涉房屋既无法出租，上诉人自身也无法正常使用，被上诉人应当支付此期间的房屋占有使用费。二、被上诉人在租赁期限内提前解除合同系违约，一审也认定了被上诉人的违约行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，在此情形下，上诉人应支付两个月的租金作为违约赔偿金，即4900元×2=9800元。虽然上诉人曾经搬入案涉房屋短暂使用，但是双方约定，上诉人只是短暂使用，期限大概为2-3个月，在此期间，被上诉人只需缴纳2200元/月租金，后续上诉人搬出案涉房屋以后，租金仍应为4900元/月，双方对于《房屋租赁合同》的内容并未作实质性的变更，被上诉人应该按照《房屋租赁合同》的约定支付违约金。因上诉人已经扣除被上诉人支付的保证金4900元，因此被上诉人应再支付上诉人违约金4900元。尹川辩称，不同意夏元华的上诉请求。一、承租期间，因上诉人要求加入一起经营，所以租金已经变更为每月2200元。二、不同意支付2020年8月9日至2020年9月1日期间的房屋租金，因为这期间除了我方个人物品还存放在案涉房屋，我方已经没有使用案涉房屋经营了。三、因双方合作经营期间产生矛盾，上诉人要求我方撤离，因撤离时，对方扣留了我方已支付的4900元保证金，所以相当于我方已经支付了相当于两个月租金的违约金，我方因此不再需要支付违约金。夏元华向一审法院起诉请求：1.尹川向夏元华支付违约金9800元；2.尹川支付自2020年8月9日起至2020年9月1日止的租金3794元（按照4900元/月计算，4900元/31日×24日=3794元）；3.由尹川承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：夏元华系位于大连市中山区房屋的所有权人。2019年11月9日，夏元华（甲方）与尹川（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将其所有的案涉房屋出租给乙方用作经商，租赁期限18个月，自2019年11月10日至2021年5月9日，年租金58800元，履约保证金4900元。如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的两个月租金的金额。合同签订后，夏元华向尹川交付房屋，尹川向夏元华交付房租及履约保证金。2020年4月开始，双方在案涉房屋内共同经营，2020年4月至8月，尹川每月按2200元向夏元华交付房租，房租交至2020年8月8日。2020年8月，尹川向夏元华提出解除合同，双方因房租等事宜未能协商一致，尹川于2020年9月1日将留在案涉房屋的物品全部搬离，夏元华自行陈述，尹川取走全部物品时，夏元华在案涉房屋内。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》的租期截止日为2021年5月9日，因尹川在租赁期间内自行提前解除，故尹川系违约方。尹川应根据合同履行情况、违约程度及合同性质，采取补救措施，并赔偿对方损失。因尹川在承租案涉房屋后期，系双方均在案涉房屋内经营，尹川实际每月交付的租金为2200元。根据合同约定，如尹川违约解除合同，应赔偿夏元华两个月房租的违约金，按尹川实际承租面积及房租金额计算，尹川应承担的违约金为4400元（2200元×2个月），现尹川自愿将履约保证金4900元作为补偿，该金额已实际能够弥补夏元华的损失，并符合合同约定。尹川无需再行向夏元华给付违约金；关于夏元华诉请的房屋占有使用费，因尹川已于2020年8月8日提出解除合同，因双方未能协商一致，导致尹川未能将全部物品搬离。但夏元华实际也在案涉房屋内经营，在2020年8月8日至2020年9月1日之间，夏元华可以控制并使用案涉房屋，尹川亦未在案涉房屋内占有并排斥夏元华的所有权及使用权，故夏元华请求的房屋占有使用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。本案案涉的合同系《民法典》实施前成立的合同，根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决：驳回原告夏元华的诉讼请求。案件受理费70元，由夏元华负担。本院二审期间，上诉人夏元华提交了其配偶与尹川配偶的微信聊天记录截图，拟证明上诉人一方曾要求被上诉人方将留存在案涉房屋内的物品拿走。被上诉人尹川对聊天记录的真实性没有异议，但认为其未拿走物品的原因在于双方当时对违约金的承担存在争议。对于该证据，因被上诉人对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。双方当事人对一审已查明的案件事实均无异议，经本院二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款之规定，本院围绕上诉人夏元华提出的上诉请求进行审理。首先，关于尹川是否应当承担2020年8月9日至2020年9月1日期间房屋租金的问题。从现已查明的案件事实可知，双方对于前述期间内，承租方尹川仍有部分物品存留于案涉房屋中未搬离的事实并无异议，尹川辩称该期间双方因违约金承担问题存在争议，故上诉人夏元华曾通过给案涉房屋换锁的方式阻挠尹川搬走其个人物品，但对于该节事实，尹川并无证据予以证实，故本院认为，虽然尹川于2020年8月8日提出解除合同，但应以其实际搬离案涉房屋之日，即2020年9月1日作为双方终止履行案涉租赁合同的时间节点，尹川应当向夏元华支付2020年8月9日至2020年9月1日期间的房屋租金。但该期间的房屋租金计算标准，应以每月2200元计算，因为从双方履行租赁合同的具体情形看，自从出租方夏元华共同使用案涉房屋开始，租金计付标准已经变更为每月2200元，至双方终止履行案涉租赁合同，夏元华也没有撤离案涉房屋，故案涉房屋的租金计付标准也应当一直按照变更后的每月2200元计算。因此，尹川应承担的2020年8月9日至2020年9月1日期间的房屋租金具体数额应为1703元（=2200元/月÷31日×24日，取整）。其次，关于尹川应承担的违约金数额如何确定的问题。一审已认定尹川在租赁期限届满前提出解除合同，属于尹川违约，其因此应当按照合同约定承担相当于两个月房屋租金数额的违约金。尹川对一审判决的该认定，并未提出上诉。夏元华上诉认为违约金数额的计算应当按照月租金4900元计算，对此，前文已述，本院认可原审按照每月2200元的租金标准计付尹川应承担的违约金数额，即尹川应支付4400元提前解除合同违约金。综合以上两点及尹川已经支付了4900元履约保证金的事实，尹川应向夏元华支付1203元（=1703元+4400元-4900元）。综上所述，夏元华的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初1716号民事判决；二、尹川于本判决发生法律效力之日起十日内向夏元华给付1203元；三、驳回夏元华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费70元（夏元华已预交），由夏元华负担20元，由尹川负担50元；二审案件受理费70元（夏元华已预交），由夏元华负担20元，由尹川负担50元。本判决为终审判决。审判长　　贾春雨审判员　　任　娲审判员　　张　钱二〇二一年九月十三日书记员　　张美健 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org