寇春霞、西安鼎艳商业咨询运营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕01民终13033号

• 案件编号

  （2021）陕01民终13033号

• 案件名称

  寇春霞、西安鼎艳商业咨询运营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省西安市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省西安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  寇春霞;西安鼎艳商业咨询运营管理有限公司;陕西华鑫鼎创投资有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终13033号上诉人（原审被告）：陕西华鑫鼎创投资有限公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：许军峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文瑞，陕西宽明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：寇春霞，女，1975年3月28日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：西安鼎艳商业咨询运营管理有限公司，住所地西安市未央区太华北路陕科大学院区。法定代表人：张东建，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈亮，男，1967年10月2日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人陕西华鑫鼎创投资有限公司（以下简称华鑫鼎创公司）因与被上诉人寇春霞、西安鼎艳商业咨询运营管理有限公司（以下简称鼎艳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2021）陕0112民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华鑫鼎创公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判为驳回寇春霞的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由寇春霞负担。事实和理由：一审认定下水道返生活污水的情况，属于其未尽到的维修义务构成违约，致使寇春霞合同目的无法实现是错误的。其与寇春霞自2019年3月签订租赁合同，其将所租房屋交付寇春霞实际使用，表明其已履行了主要义务，寇春霞接收房屋进行装修，支付首期租赁费用，表明双方均已履行主要义务。寇春霞在签订房屋租赁合同的同时与第三方签订物业管理合同，一审错将寇春霞因房屋物业问题造成的经营损失，认定为其违约，将租赁法律关系和物业法律关系相混淆。在租赁合同中其主要义务就是交付房屋，房屋因物业产生问题其积极配合，已经尽到了租赁合同的次要义务，主观和客观上并无违约的恶意，不构成违约。且寇春霞不享有法定解除权，合同中也并未约定，无权通过单方通知或者诉讼的方式解除合同。双方租赁合同第十二条约定寇春霞解除合同应经其同意，并不予退还保证金。关于装修费，因寇春霞无法定解除权，亦不符合约定解除，双方对装修费无特别约定，其对合同提前解除无过错，不承担损失。一审认定事实不清，适用法律错误。寇春霞辩称，其与华鑫鼎创公司于2019年3月签订租赁合同，9月底商场通知部分商户开始装修，其是第一批商户，2019年10月20日左右装修完毕，装修期间商场承诺只收取垃圾清理费，垃圾清理费和装修押金大概6000元。2019年11月1日商场通知开始试营业，期间物业费是1300元左右，试营业期间其已交付物业费4200元，交三押一。2019年11月底承租商铺第一次出现大面积粪便泄露，华鑫鼎创公司经理处理此事并对其说免除四个月物业费，因无法走账所以不开具票据。2019年12月左右第二次大面积粪便泄露，华鑫鼎创公司经理又承诺抵三个月物业费。还有一次是疫情期间，在2020年3月底，其通过监控看到整个店面被溢满。2020年9月初因连续三天粪便大量涌入其店铺，导致其无法经营，其要求解除合同并赔偿其损失，华鑫鼎创公司不同意。因华鑫鼎创公司不作为导致其无法经营，故有权解除合同。由此造成其商铺装修费、误工费、物料费等损失，华鑫鼎创公司应予以赔偿。鼎艳公司辩称，同意华鑫鼎创公司的上诉意见。寇春霞向一审法院起诉请求：1.判令华鑫鼎创公司返还租金31881.6元；2.判令华鑫鼎创公司、鼎艳公司共同赔偿寇春霞装修损失4万元，以及装修押金4100元和寇春霞的误工费6000元；3.诉讼费由华鑫鼎创公司、鼎艳公司负担。庭审中，寇春霞增加诉讼请求：请求解除寇春霞与华鑫鼎创公司于2019年3月10日签订的《华鑫·天悦城租赁合同书》。一审法院认定事实：2019年3月10日，出租人（甲方）华鑫鼎创公司与承租人（乙方）寇春霞签订华鑫·天悦城租赁合同书，约定：乙方承租甲方一层A区16号标位场地，计租面积66.42平方米，经营品类为酸辣粉、酸牛奶；租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止，共计叁年；交场日期不迟于2019年3月10日，自交场日起至2019年4月30日的期间为装修免租期；开业起租日期:正式开业后免租一个月，以项目南侧路通和整体项目开业率达到80%为正式开业基准；租金及递增:双方约定该商铺租金为：第一期从2019年5月1日至2021年4月30日：该商铺承租费用：¥120元/月/平方米，合计月租金为：¥7970.4元；租金每三个月支付一次，第一次租金的支付时间为合同签订之日起五日内，共计：¥23911.2元；保证金为：¥7970.4元；经营场地的管理：甲方提供相应的物业管理，负责商场的公共天花吊顶、卫生设施等公共设施的安装及维修，使之处于合理使用状态。2019年3月10日，寇春霞与鼎艳公司签订《物业管理协议》。2019年11月20日，付款人王东向收款人陈亮银行转账支付23911.2元，鼎艳公司于2019年11月出具收款收据，载明“今收到F1-A16  66.42㎡  摘由3个月租金  120元/平  人民币23911.2元”，并加盖鼎艳公司公章。2019年3月11日，付款方王东向张艳玲转账支付押金7970.4元。2019年9月18日，鼎艳公司出具收款收据，客户名称酸辣粉两相电度表500元、装修保证金3000元、工牌押金100元、装修垃圾费664元、工牌工本费25元、电表管理费10元、垃圾桶押金500元。寇春霞对案涉商铺进行了装修。另查明，2019年10月至2020年9月期间，寇春霞租赁华鑫鼎创公司商铺出现下水管道溢出生活污水多次，鼎艳公司对下水管道溢水进行了维修。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，寇春霞与华鑫鼎创公司签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，双方按照合同约定进行履行，合同履行过程中，因寇春霞用于经营餐饮的租赁商铺在一年左右时间下水道多次溢生活污水，下水道维修后仍继续发生溢水，华鑫鼎创公司未尽到维修义务构成违约，致使寇春霞合同目的不能实现，现寇春霞主张解除与华鑫鼎创公司的《租赁合同》，符合法律规定，依法予以支持。关于寇春霞主张华鑫鼎创公司返还租金的诉讼请求，依据双方的合同约定，寇春霞向华鑫鼎创公司支付第一次租金23911.2元，该租金寇春霞已实际交付，且实际使用该商铺，故对寇春霞的该主张依法不予支持。关于寇春霞主张的装修损失，因案涉商铺寇春霞实际装修，且现因华鑫鼎创公司违约行为致使合同解除，故华鑫鼎创公司应当赔偿寇春霞的装修损失，根据寇春霞提供的证据，酌情认定寇春霞装修损失2万元。寇春霞支付的保证金7970.4元现合同解除应予以退还，对寇春霞的该项请求依法予以支持。关于寇春霞主张装修押金等因与本案不属同一法律关系，系寇春霞与鼎艳公司基于物业管理协议产生的费用，鼎艳公司不同意寇春霞的诉请，故本案对该部分费用不予处理，寇春霞可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、原告寇春霞与被告陕西华鑫鼎创投资有限公司于2019年3月10日签订的《华鑫·天悦城租赁合同书》解除；二、被告陕西华鑫鼎创投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告寇春霞共计27970.4元；三、驳回原告寇春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1849元（寇春霞已预交），由寇春霞负担1350元；由陕西华鑫鼎创投资有限公司负担499元，于上述款项履行时一并给付与寇春霞。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为， 寇春霞与华鑫鼎创公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，华鑫鼎创公司向寇春霞交付涉案商铺，寇春霞支付了三个月租金。后因涉案商铺多次溢出污水致使寇春霞无法使用，根据合同约定可知，华鑫鼎创公司作为出租人应提供能够使用的房屋并维修至房屋合理使用的状态。因华鑫鼎创公司未按约履行合同义务，致使合同目的无法实现，寇春霞主张解除租赁合同并要求退还保证金7970.4元，于法有据，应予支持。华鑫鼎创公司上诉称其完成了交付房屋的主要义务及积极配合寇春霞找物业维修的次要义务，不存在违约行为，与合同约定不符，对该意见本院依法不予采纳。寇春霞主张装修损失4万元，一审根据寇春霞提供的证据及实际情况酌定装修损失2万元，并无不妥，本院依法予以确认。关于装修押金等费用，因与本案非同一法律关系，鼎艳公司亦不同意寇春霞的请求，故寇春霞可另案主张，本案不予处理。综上所述，华鑫鼎创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1849元，由陕西华鑫鼎创投资有限公司负担。本判决为终审判决。  审　判　长　　姜　亦　君审  判  员　　赵　羽　嘉审  判  员　　林　　　瀚 二Ｏ二一年九月九日 法官助理    高  喜  平书　记　员　　朱  琳  婧         1  更多数据：www.nlaw.org