李光艳、衡阳市博信物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘04民终2471号

• 案件编号

  （2021）湘04民终2471号

• 案件名称

  李光艳、衡阳市博信物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省衡阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省衡阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  李光艳;衡阳市博信物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘04民终2471号上诉人(原审被告)：李光艳，女，1979年8月26日出生，汉族，住衡阳市珠晖区玉麟路景秀东岸一期C栋501户。委托诉讼代理人：唐小红（系李光艳之夫），男，1977年6月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区易赖街85号2单元701户，被上诉人(原审原告)：衡阳市博信物业管理有限公司，住所地衡阳市珠晖区湖北路57号2-201。法定代表人：陈易州，该公司总经理。委托诉讼代理人：何跃进，衡阳市蒸湘区中恒法律服务所法律服务工作者。上诉人李光艳因与被上诉人衡阳市博信物业管理有限公司（以下简称博信物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2021）湘0405民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李光艳上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人一直以物业费抵偿上诉人的汽车玻璃损失费用，上诉人与被上诉人之间的债务，已经抵偿；2、案涉物业服务合同没有约定违约金，滞纳金不是违约金，上诉人与被上诉人之间系平等主体，故被上诉人无权收取滞纳金。被上诉人博信物业辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力；2、上诉人没有提交新证据以证实其上诉主张；3、上诉人与被上诉人之间存在明确的物业管理服务合同关系，上诉人拖欠被上诉人物业管理费属实，应依法追究上诉人责任。博信物业向一审法院起诉请求：1.依法判决被告缴纳所欠物业管理服务费5510元及支付违约金2017元（暂计算至2020年7月31日止），二项共计7526元，后期违约金算至2021年4月13日；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月20日，原告与衡阳立衡房地产开发有限公司签订《景秀东岸前期物业管理服务合同》，原告于2013年9月20日至2020年3月31日接手景秀东岸一期小区的物业管理服务。被告于2008年6月购买了衡阳立衡房地产开发有限公司位于衡阳市珠晖区玉麟路景秀东岸一期C栋501户房屋一套，住房面积为170.09平方米，物业收费标准为1.2元/平方米。原、被告于2008年2月与名家物业管理（湖南）有限公司签订的《景秀东岸前期物业管理服务协议》中约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权按逾期时间总金额每天千分之三收取滞纳金。被告从2018年1月1日至2020年3月31日共拖欠原告物业管理费5510元。2020年3月31日，景秀东岸小区业主委员会发出通知函，解聘原告博信物业的管理。原告于2020年3月31日前撤出景秀东岸小区，终止物业管理服务。原告于2020年3月31日向被告发出通知，要求被告交清尚欠原告的物业管理服务费5510元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告博信物业与衡阳市立衡房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同合法有效，对业主和原告均具有约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约为被告提供了物业服务，被告应根据合同约定及时、足额缴纳物业服务费，合同约定的滞纳金应当认定为违约金，被告逾期未交物业服务费，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5510元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告按照每日3‰的标准支付违约金的诉讼请求，该院认为该约定过分高于原告的损失，应予以减少，该院参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计算，原告起诉时为2021年，一年期贷款市场报价利率为3.85%，年利率上限应为15.4%，被告李光艳应支付原告违约金889元（从2020年4月1日起计算至2021年4月13日止）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告李光艳在判决生效之日起五日内支付原告衡阳市博信物业管理有限公司物业管理费5510元、违约金889元，合计6399元。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李光艳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人李光艳提交了2份新证据：证据1、车窗玻璃被砸的照片；证据2、车窗玻璃维修发票，拟证明其车窗被砸所造成的损失以其应缴的物业费进行抵扣的事实。被上诉人博信物业对上诉人李光艳提交的证据发表如下质证意见：对上述2份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该维修收据未经鉴定，且不是合法发票。对上诉人李光艳的车窗玻璃被砸时的停放位置及后续处理事宜不知情。本院经审查认为，上诉人提交的2份证据虽客观、真实，但无其他证据佐证上诉人已与被上诉人达成了将该车窗损失与上诉人应缴的物业费进行抵扣的事实，故无法达到上诉人的证明目的，本院依法不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被上诉人博信物业与衡阳市立衡房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同合法有效，对包括上诉人李光艳在内的全体业主均具有约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人博信物业依约为上诉人李光艳提供了物业服务，上诉人李光艳应根据合同约定及时、足额缴纳物业服务费。上诉人李光艳上诉主张在被上诉人博信物业提供物业服务期间内发生其汽车车窗被砸坏的情形，已与被上诉人达成以物业费抵扣其车窗维修损失138000元的协议，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人应依约向被上诉人支付的物业管理费属于合同之债，上诉人主张其车窗玻璃所受损失系其对实际侵权人所享有的侵权之债，二者属于不同的法律关系，上诉人可就其车窗损失另行主张权利。另一方面，上诉人提供的证据无法证实其已与被上诉人达成了以物业费抵扣其车窗维修损失138000元协议的事实，被上诉人对此亦不予认可，应由上诉人承担举证不能的法律后果，故上诉人的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。案涉前期物业管理服务合同对滞纳金的收取及标准进行了明确约定，上诉人未按期足额缴纳物业管理费构成违约，被上诉人有权主张滞纳金，上诉人提出其与被上诉人之间系平等主体，被上诉人无权收取滞纳金的上诉主张与合同约定不符，本院依法不予支持。综上所述，李光艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李光艳负担。本判决为终审判决。审 判 长　张**东审 判 员　罗　源审 判 员　刘　林二〇二一年九月二十二日法官助理　彭鑫琪书 记 员　邓　颖 马 克 数 据 网