胡朝飞、沈庆玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终4280号

• 案件编号

  （2021）苏03民终4280号

• 案件名称

  胡朝飞、沈庆玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  胡朝飞;沈庆玲;邳州乾通投资有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4280号上诉人（原审被告）：胡朝飞，男，1974年11月8日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：张大庆，江苏彰权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈庆玲，女，1982年11月24日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：吕刚，江苏好佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邳州乾通投资有限公司，住所地邳州市运河街道太阳城商贸广场。法定代表人：李全祥，该公司执行董事。上诉人胡朝飞因与被上诉人邳州乾通投资有限公司（以下简称乾通公司）、沈庆玲房屋买卖合同纠纷一案，不服邳州市人民法院（2020）苏0382民初8926民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡朝飞及其委托诉讼代理人张大庆，被上诉人沈庆玲及其委托诉讼代理人吕刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡朝飞上诉请求：1.撤销邳州市人民法院(2020)苏0382民初8926号民事判决书，依法改判或者发回重审。2.由被上诉人承担本案一、二审案件受理费用。事实及理由：一、胡朝飞不是本案适格被告，不应承担还款责任。1、胡朝飞与沈庆玲之间并不存在买卖关系，而是沈庆玲直接和乾通公司签订了选房意见书，该意见书为沈庆玲与乾通公司自愿签署，能够真实反映买卖双方的意愿，根据合同的相对性原理，沈庆玲索要购房款的对象应当是乾通公司，而非胡朝飞。胡朝飞在此过程中仅仅扮演了中间介绍人的角色，实际上是省略了将房屋登记到自己名下然后再出卖给沈庆玲这一过程，这样可以保证涉案房屋的新房属性，对沈庆玲是有利的。2、关于沈庆玲提出的购房款的问题，如上所述，虽然外观上看起来是沈庆玲直接将购房款给了胡朝飞，但是这一行为只是省略了沈庆玲将购房款交给乾通公司，然后再由乾通公司将购房款当作抵押款交给胡朝飞这一步骤，沈庆玲的支付对象实际上是乾通公司。此举对沈庆玲而言，减免了2万元购房款，对乾通公司而言，能够及时给付拖欠胡朝飞的工程款，对多方有利，但是现在却成了沈庆玲用来起诉胡朝飞的理由，有失妥帖。二、胡朝飞在沈庆玲与乾通公司买卖房屋的过程中起到的只是中间介绍人的作用。胡朝飞在乾通公司承建工程，因工程款无法支付，所以乾通公司以部分房屋折抵胡朝飞的工程款，而沈庆玲的丈夫从胡朝飞的手里承包了部分工程，工程完工后由于乾通公司未支付胡朝飞工程款引起的连锁反应，导致胡朝飞无法支付沈庆玲丈夫的工程款，后经三方协商胡朝飞将从乾通公司抵偿来的房屋低于抵偿价2万，抵偿于沈庆玲，三方达成协议后由沈庆玲直接和乾通公司签订选房意见书，沈庆玲支付给胡朝飞的部分工程款以及原来所欠的工程款实质上等于交给了乾通公司，而乾通公司又将该款项作为工程款转给了胡朝飞，胡朝飞在整个事件中只相当于居间的角色。同时，沈庆玲丈夫相当于直接承建了乾通公司的工程，所以该抵偿是属于沈庆玲与乾通公司之间的关系，与胡朝飞无关。沈庆玲辩称，一审认定事实清楚，程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求。1、从一审查明事实和上诉人的上诉的事实来看，胡朝飞和乾通公司存在建设工程施工合同纠纷，乾通公司与胡朝飞达成协议，用房款抵偿其工程款，但抵偿的房屋并没有办理房屋备案登记等相关手续，而上诉人与被上诉人沈庆玲双方之间是存在着合法有效的买卖合同关系。沈庆玲谈是与胡朝飞商谈的房价，减让的2万元也是胡朝飞进行减让，与乾通公司无关，仅仅只是通过乾通公司办理相关的房屋买卖合同及备案手续，但胡朝飞并没有协助沈庆玲办理有效的登记，导致准备交易的房屋被乾通公司备案给案外人，其交易的房屋也无法向沈庆玲进行交付，且沈庆玲将购房款交付给的是胡朝飞并不是乾通公司。沈庆玲向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令胡朝飞返还沈庆玲购房款21万元；2、判令胡朝飞给付沈庆玲损失，损失以21万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年2月5日起计算至付清为止；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：胡朝飞从乾通公司处承包施工部分工程，因工程款无法支付，双方后经协商将包括乾通国际5号楼1单元306室在内的三套房屋抵偿上述工程款。沈庆玲丈夫吕立东从胡朝飞手中承包部分工程施工，后为沈庆玲与胡朝飞协商，将涉案房屋以21万元的价格抵偿给沈庆玲。2018年2月3日，沈庆玲向胡朝飞转账5万元。同日，在胡朝飞安排下，沈庆玲与乾通公司签订《购房意向书》，选定乾通国际项目中5号楼306室，该房优惠价格为23万元。2018年2月5日，沈庆玲支付给胡朝飞现金12万元，加上欠付工程款4万元，胡朝飞给沈庆玲出具金额为21万元的收条一份。后涉案房屋未交付给沈庆玲，也未办理产权登记手续，引发本案纠纷。另查明，涉案房屋已由案外人办理网签手续。一审法院认为：沈庆玲与胡朝飞在平等协商的基础上，达成房屋买卖合意，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。沈庆玲按照约定将购房款全额支付给胡朝飞，胡朝飞应按照合同约定将涉案房屋交付给沈庆玲。胡朝飞未能完成合同义务及时交付房屋，现涉案房屋已另售他人，合同无法实际履行，沈庆玲也无法实现合同目的，根据法律规定，沈庆玲可以要求胡朝飞返还购房款并赔偿损失。关于乾通公司是否为买卖合同相对方，是否应承担违约责任问题。沈庆玲与乾通公司签订购房意向书，根据合同约定，沈庆玲向乾通公司交付意向金后获得房屋的优先购买权，并不是签订正式的房屋买卖合同。本案购房款实际支付给胡朝飞，并不是支付给乾通公司，乾通公司未收取沈庆玲费用，也未给沈庆玲出具任何手续，故乾通公司不是涉案房屋买卖合同的相对方，对胡朝飞的辩称意见，依法不予采纳。综上，涉案房屋已被另售他人，致使沈庆玲无法实现合同目的，获得房屋所有权。对沈庆玲主张胡朝飞承担违约责任，返还购房款21万元及赔偿损失的诉讼请求，依法予以支持。关于损失，依法可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故对于沈庆玲的损失诉请参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。乾通公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等权利。遂判决：一、胡朝飞于判决生效之日起十日内支付沈庆玲购房款21万元并赔偿损失（以21万元为基数，自2018年2月5日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、驳回沈庆玲的其他诉讼请求。案件受理费4450元，保全费1570元，合计6020元由胡朝飞负担。本院二审期间，胡朝飞提交以下证据材料：1、（2020）苏0382民初416号民事调解书一份，以及束杰选房意向书一份，证明与本案相类似的一个案件在法官对当事人束杰释明法律后果的情况下，束杰同乾通公司达成了调解协议，表明实际上是束杰与乾通公司之间的买卖合同，与本案类似。2、（2021）苏0382每年初1229号民事判决书，该判决书目前已经生效。该判决书认定卢永生与乾通公司签订的买卖合同是有效的，并且可以阻却其他案件的执行。涉案的房屋也是乾通公司将房屋抵偿给施工方刘可峰，刘可峰又将房屋转售给卢永生，卢永生同乾通公司直接签订的房屋合同，与本案有高度相似性。上述证据均为复印件。沈庆玲发表质证意见：对两组证据的真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的。首先是民事调解书不能作为裁判的相关依据，从民事调解书的内容来看无法查明案件的真实情况，据被上诉人了解一审中上诉人已经提交了该调解书，从我们所了解的情况，束杰与乾通公司已经签订了房屋买卖合同，乾通公司已经向束杰出具了购房款的收据。（2021）苏0382民初1229号案件通过法庭查明其也是乾通公司与卢永生签订房屋买卖合同并向卢永生出具了购房交房款的收据，因此该两案的性质与本案是不一致的，因为乾通公司并没有给沈庆玲出具任何的房款收据，上诉人也没有协助沈庆玲办理抵房款的任何手续，上诉人收取被上诉人缴纳购房款后没有协助办理相应的手续。因此上诉人应当承担返还购房款的义务。本院二审对一审查明的事实予以确认。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、胡朝飞诉讼主体资格是否适格。2、胡朝飞应否承担还款责任。本院认为：关于胡朝飞诉讼主体资格是否适格的问题。根据已查明的事实，案涉房屋买卖系胡朝飞与沈庆玲真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应属有效合同。胡朝飞主张案涉房屋买卖系三方协商后达成的协议，但胡朝飞并未举证予以证明，本院对此不予采信。胡朝飞与沈庆玲之间成立买卖合同法律关系，胡朝飞系买卖合同法律关系的相对人，故上诉人胡朝飞关于其不具有本案诉讼主体资格的主张于法无据,本院不予支持。关于胡朝飞应否承担还款责任的问题。如上所述，胡朝飞与沈庆玲之间的合同约定合法有效，合同双方应全面履行合同约定的义务，现沈庆玲已按约定履行了支付购房款的义务，但案涉房屋因已被案外人办理网签手续致胡朝飞履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，案涉商品房买卖合同因胡朝飞的违约行为致使不能实现合同目的而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现沈庆玲要求胡朝飞返还购房款及利息，于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人胡朝飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由胡朝飞负担。本判决为终审判决。审 判 长　　张　伟审 判 员　　李　琳审 判 员　　王素芳二〇二一年九月二十二日法官助理　　董新西书 记 员　　陆滢冰 来自：www.nlaw.org