张明山、陈斌等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀09民终5965号

• 案件编号

  （2021）冀09民终5965号

• 案件名称

  张明山、陈斌等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省沧州市中级人民法院

• 所属地区

  河北省沧州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  张明山;陈斌;张亚滨

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终5965号上诉人（原审被告）：张明山，男，1966年12月11日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：孙强，河北海岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈斌，男，1986年2月23日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：高军道，河北至威律师事务所律师。原审被告：张亚滨，男，1989年10月26日出生，汉族，户籍所在地：河北省河间市，现住河间市。委托诉讼代理人：王起来，河北海岳律师事务所律师。上诉人张明山因与被上诉人陈斌，原审被告张亚滨房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2021）冀0984民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张明山的委托诉讼代理人孙强，被上诉人陈斌的委托诉讼代理人高军道，原审被告张亚滨的委托诉讼代理人王起来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张明山的上诉请求：依法撤销河间市人民法院(2021)冀0984民初1314号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。一、该判决最大的错误是认定了被上诉人提交的书面房屋租赁合同的证据效力。按照被上诉人当庭陈述，该合同是上诉人与其签订的，是上诉人在出租方处签署的张亚滨的名字。上诉人当庭予以否认，并表示从来没有与被上诉人签订过房屋租赁合同，也没有出租房屋给被上诉人。根据谁主张谁举证的原则，审判长当庭询问被上诉人，是否申请笔迹鉴定以确认该合同的真伪，被上诉人当庭表示，申请笔迹鉴定，上诉人当庭表示同意。可是就在判决书下发的前几天，审判长电话通知，被上诉人不再申请笔迹鉴定，上诉人表示：他们不申请了，上诉人申请。但随后，上诉人向法庭提交书面的笔迹鉴定申请书却遭到拒绝，之后就收到了判决。在上诉人否认签订该合同，且没有司法技术部门鉴定的情况下，原审法院又是凭什么认定该合同真实性的呢？很明显，仅凭被上诉人的单方之词。不仅此证据是这样认定的，被上诉人提交的所有证据均被这样认定了。二、2018年5月24日，2019年8月30日，被上诉人确实曾给上诉人转过两次款，但该款是被上诉人购买上诉人家具所付的货款，上诉人当庭就予以了说明，但原审法院对该陈述根本就听不进去，反而以2018年5月24日的转款正好与被上诉人提交的房屋租赁合同中的租金相吻合，从而认定了租赁合同的效力。岂不知，这正是被上诉人所要达到的目的，被上诉人为了迎合转账，才伪造了此租赁合同，但终究还是漏洞百出，合同签订日期是2018年5月22日，转账却是2018年5月24日，此笔还算相近，但第二笔2019年8月30日的15万元就与所谓的合同条款，风马牛不相及了。本案事实是：被上诉人口口声声称其提交的书面房屋租赁合同是上诉人与其签订的，在没有得到上诉人的认可，又没有司法鉴定的情况下，原审法院居然仅凭被上诉人的单方之词予以认定，明显认定事实不清，证据不足，是非常错误的。三、被上诉人提交的录音录像，同样不能证明与上诉人之间存在租赁关系。上诉人之所以在现场，是因上诉人同样也占用着部队的房屋和场地开办了家具厂，同样是被清理的对象，录音录像中又有哪一句话说是上诉人出租给被上诉人的房屋。可就是这样没有任何证据效力的录音录像同样被法庭所采纳，成为被上诉人编造的谎言中的证据。四、被上诉人提交的所谓的评估鉴定报告是其单方委托法院做出的，是没有任何效力的。庭审中，上诉人向法庭提交了在该鉴定过程中，上诉人向法院技术室提交的两份鉴定异议申请书，足以证明在被上诉人申请鉴定之时，上诉人认为因双方未确定租赁合同关系，鉴定毫无意义，因此，上诉人根本不同意鉴定，此报告是被上诉人单方委托的。但，原审法院却以此两份鉴定异议申请书与本案没有关联性为由不予确认。是否有关联性，向法院技术室一问便知，原审法院作出这样的认定，让人无语，更加印证了原审法院认定证据的原则就是仅凭被上诉人的单方之词。五、法院对部队两位同志的调查笔录同样不能证明上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系。首先，该询问笔录是在法院先入为主的基础上作出的，是无效的。根据民事诉讼法谁主张谁举证的原则，被上诉人主张上诉人与其形成租赁合同关系，就应该承担举证责任。但该询问笔录却是在法院未开庭审理，未查明事实的情况下，特别是上诉人还没有被通知的情况下，法院即先行进行了调查。明显违反了谁主张谁举证的原则，违反了公平、公正的原则，明显属于先入为主。之所以这样说，是因为被上诉人向法庭提交的不仅有书面的房屋租赁合同，而且还有根据合同约定的打款记录。以上证据，如果是真实的，证明双方之间存在租赁关系，难道还不够充分吗？还有必要到部队进行调查吗？其次，调查笔录的内容不能证明双方之间存在租赁合同关系。被调查人自称2016年他们并不在部队工作，对当时的情况根本不清楚，他们二人没有见到过张明山与部队的租赁合同。这样他们二人所称的2016年以前部队将房屋租赁给了张明山，2016年之后让张明山无偿看管的说法，没有任何根据，是无效的。因为，他们二人如果以个人名义作证的话，因为当时不在部队工作，不知道情况，所以不具备证人的资格。如果以部队委托人的名义作证的话，他们应该提供部队的委托书，最主要的是应该提交相关的书面证据材料，否则这种信口雌黄，无论是什么身份的人也是无效的。综上，上诉人与被上诉人从未签订过所谓的房屋租赁合同，更没有出租房屋给被上诉人，被上诉人提交的书面合同是虚假的，原审判决撤销该租赁合同没有法律依据。为此，提起上诉，请查明以上事实，依法予以纠正。上诉人当庭补充如下：关于上诉状，经过与当事人核实，双方订立的是一个口头订立不定期租赁合同。租赁事宜是每年一订，租金每年一交，年租金25万元。被上诉人陈斌辩称，1、《房屋租赁合同》确为张明山以其儿子张亚滨所签。陈斌租赁张明山的房屋是开办教育机构，办理相关证照需要《房屋租赁合同》，陈斌找到张明山要求签《房屋租赁合同》。当时，张明山和其妻子在其开办的新兴家具厂对面洗车，张明山当着陈斌的面签了一份《房屋租赁合同》，签完了一份后说：还是去办公室签吧，就拿着《房屋租赁合同》去办公室签了，签完后交给了陈斌三份。因为签的是其儿子张亚滨的名字，陈斌还问，为什么签的张海滨的名字，张明山称签谁都一样，办理相关证照时，让其儿子张海滨出面协助办理方便些。因为是其儿子张海滨给陈斌接通的水、电等事宜，所以没有提出异议。2、陈斌与张明山均实际履行了《房屋租赁合同》的约定。《房屋租赁合同》约定，张明山将坐落于河间市曙光西路132号（河间市环保局对过）层临街商铺，面积为3500平方米房屋租给陈斌，租赁期2018年6月1日至2026年6月1日止，前两年租金每年25万元，中间3年每年租金30万元，后三年每年租金33万元。张明山按照《房屋租赁合同》的约定将房屋交付给陈斌使用，张海滨给该房屋接通的水电，使用张明山开办的新兴家具厂的名义交水电费，张明山对该房屋进行装修使用。陈斌按照《房屋租赁合同》的约定于2018年5月24日支付给张明山第一年的租金25万元。2019年8月7日张明山向陈斌催要租金，2019年8月30日，陈斌回复张明山称“先转了15万剩下的10月份再给吧，最近用钱的地方多”，张明山称“好的”，所以，2019年8月30日陈斌支付给张明山租金15万元。张明山称以上转账是支付的家具货款，张明山并不实际生产家具，陈斌从未购买过张明山的任何产品。一审过程中，陈斌要求张明山出示曾经出售给陈斌货物的相关发货凭证，购买记录，收货地点、物品详单等证据，张明山未提交任何证据证实自己的说法，其为虚假陈述。3、立案时陈斌申请河间市人民法院申请调查取证，“请求依法调取中国人民解放军66389部队于2016年、2018年、2020年收回、查封河间市瀛州镇曙光西路132号（环保局对面）土地、房屋使用权、查封过程的影像资料等资料、或向相关人员核实土地、房屋使用权、查封相关情况”。河间市人民法院依陈斌的申请，2021年4月20日到66399部队调查取证，对负责清理本案军产的军官康卿彬、王春方进行询问，可以证明河间市瀛州镇曙光西西路132号为军产，在2016年之前张明山租赁了以上军产，自2016年之后，张明山停止了有偿使用，张明山属于无偿看管。自2016年就查封了以上军产，2019年年底至2020年7月份，康军官再次去河间沟通协调以上房产的移交情况，2020年7月份清理完毕，准备移交。4、2020年7月13日、20日的两份录音录像机文字说明可证明。2020年7月13日，中国人民解放军66389部队康军官等人再次来到河间市，向张明山明确说明，自2016年已经与张明山终止了合同，军产不得有偿经营使用，张明山对本案房产是无偿看管。部队于2016、2018年已经多次对本案房产查封、贴封条，封条均不翼而飞，张明山对该事实认可。2020年7月20日，中国人民解放军66389部队康军官等人再次对本案房产查封、贴封条，喷涂“军事重地不得入内”字样，陈斌被驱逐出租赁房产，不能再经营。5、河间市曙光西路132号房屋装修及游乐设施等项目追溯性资产评估报告是河间市人民法院依法委托作出，委托程序合法，鉴定结果客观公正。张明山称其曾向河间市人民法院技术室提交异议申请书，不能证明其提交过异议申请书。但是可以证明在委托鉴定前，张明山已经收到了河间市人民法院的委托鉴定通知，更加能够证明委托程序合法，鉴定结果客观公正。张明山又称评估报告是陈斌单方委托，前后矛盾，不应采信。6、根据《合同法》第54条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据《民法典》148条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《民法典法律与适用》中民法典第148条条文理解，所谓欺诈：是指当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的行为。《民法典》第ｌｌ57条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《民法典法律与适用》中民法典第148条合同不成立、无效或者被撤销的法律后果的总体处理原则。在确定民事法律行为不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚信原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。综上所述，自2016年中央军委下发通知，中国人民解放军66389部队终止了与张明山的租赁合同，无偿看管，不能有偿使用。张明山隐瞒以上事实，2018年5月份将本案军产出租给陈斌使用，签订了《房屋租赁合同》，收取陈斌租金400000元，造成了陈斌装修及设备其他损失1247836元，金额巨大。根据《民法典》相关法律条文及理解与适用，陈斌损失巨大，张明山作为过错方，不应因其不诚信的行为而受益，应当返还陈斌租赁费并赔偿因此给陈斌造成的损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告张亚滨述称，张亚滨没有签订过任何租赁合同，不承担任何法律责任。陈斌向一审法院起诉请求：1、请求依法判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令张明山、张亚滨返还陈斌租金40万元；3、判令张明山、张亚滨赔偿陈斌经济损失1247836元；4、判令诉讼费、鉴定费由张明山、张亚滨承担。一审法院认定事实：2018年5月22日，张明山以其儿子张亚滨的名义与陈斌签订《房屋租赁合同》一份，张明山将坐落于河间市曙光西路132号（河间市环保局对过）两层临街商铺，面积为3500平方米的房屋出租给陈斌，合同第三条约定：租赁期自2018年6月1日至2026年6月1日止，租期8年，前两年每年租金25万元人民币，中间三年每年租金30万元人民币，后三年每年租金33万元人民币。2018年5月24日，陈斌通过银行转账方式向张明山支付租赁费25万元，2019年8月30日陈斌向张明山支付租赁费15万元。陈斌承租房屋后，对房屋进行了装修、设备安装等，用于经营儿童游乐场。2020年7月份，中国人民解放军66389部队二○分队助理康卿彬军官来到陈斌租赁的房屋处，告知陈斌，该处房产为军产，并对该房产进行了查封和清理。经鉴定，涉案房屋装修及游乐设施等价值为1247836元：其中房屋装修及游乐设施等内外装修及门头装饰整体费用(包括房屋内订制家居、拆除后无法二次利用的物品价值)为1052341元；房屋内所按照场地特殊性所定制的游乐设备价值为143000元；房屋内外改水、改电、供热制冷系统价值为52495元。鉴定费13300元。以上损失合计1261136元。另查明，河间市西关北村部分土地（包含陈斌承租的房产在内）归属于中国人民解放军66389部队，2016年中央军委下发了军队全面停止有偿服务的通知，通知下发之前，张明山承租了属于66389部队的这块土地，通知下发之后，66389部队工作人员通知了张明山，与张明山终止了有偿服务。一审法院认为，张明山在明知2016年中央军委下发了军队全面停止有偿服务的通知，中国人民解放军66389部队不再允许其有偿使用涉案房屋的情况下，仍然隐瞒事实、欺骗陈斌，将其无权处分的房屋出租给陈斌使用，并收取陈斌租金40万元，造成陈斌经济损失1261136元。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈斌要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》并返还租金40万元的诉讼请求，予以支持。关于陈斌主张张明山、张亚滨赔偿经济损失1261136元(包括评估损失1247836元和鉴定费13300元)，因陈斌向张明山租赁房屋时，其自身没有对出租房屋的产权情况尽到相应的审查注意义务，故其应对因此造成经济损失承担一定的过错责任，酌情认定由陈斌承担全部经济损失的20%，张明山承担全部经济损失的80%即1008909元。陈斌主张由张亚滨承担上述民事责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，本案中，张明山以其儿子张亚滨的名义与陈斌签订的房屋租赁合同，因张亚滨予以否认，且陈斌无证据证实张亚滨实际参与了房屋租赁合同的签订及履行，故该合同相应的权利义务应当由张明山承担，张亚滨不承担本案房屋租赁纠纷的民事责任。张明山主张该合同不是其与陈斌签订，但未提交证据予以证明，不予支持。张明山主张陈斌转账的40万元系陈斌批量向其购买家具的款项，但未提交证据予以证实，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销陈斌与张明山签订的《房屋租赁合同》；二、张明山于判决生效之日起十日内返还陈斌租金400000元；三、张明山于判决生效之日起十日内赔偿陈斌经济损失1008909元；四、驳回陈斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9815元，由陈斌负担1423元，张明山负担8392元。本院二审期间，上诉人张明山提交证据如下：1、66389部队20分队出具的证明，证明本案所涉出租楼房不属于军产，是上诉人自行出资建造的，上诉人有权对外出租；2、彩打照片6张，证明军产房屋和上诉人自行出资建造的房屋状况对比。同时，上诉人提交鉴定申请，对租赁合同中“张亚滨”是否是由张明山签字进行司法鉴定。被上诉人陈斌的质证意见是：1、对证明的三性均不认可，不知道李国强的身份情况，无相关部门盖章确认。如为个人作证，应出庭接受审判人员及双方人员质询。该证明上康卿彬签字与河间市人民法院询问康卿彬时询问笔录中康卿彬签字有较大差异，一审过程中，张明山只字未提过陈斌租赁的房屋是其出资建设。法院去部队对相关人员进行调查，部队军官也表示为军产。2、对于照片“标有明珠台球的照片”真实性认可，是陈斌租赁的房屋并进行的装修，对于其他照片与本案无关联性，不能确定是哪个地方。原审被告张亚滨的质证意见是：对证据认可，可以证明房屋是由上诉人出资建造。被上诉人陈斌提交证据如下：第一组证据：1、张明山手机号138××××6229电子缴费单一份；2、张明山手机号138××××6229与陈斌手机号180××××8277短信截图一张；3、2019年8月30日陈斌个人账户明细一张。证明138××××6229登记在张明山名下，由张明山个人使用。2019年8月27日张明山向陈斌催要租金“小陈，你看看这两天吧，别拖到下个月了”，2019年8月30日陈斌回复称“先转15，剩下的10月份再给，最近用钱的地方多”，张明山答复“好的”。2019年8月30日，陈斌转账给张明山租金15万元。第二组证据：1、电工向陈斌催要电费微信聊天截图一张，2、陈斌支付宝账号支付电费截图一张，3、工商银行缴费单一份。证明自2020年7月，陈斌被部队驱逐，本案房屋欠172.41元电费，电工催要问是陈斌交还是找房东，张明山系房东。缴纳电费以张明山开办的新兴家具装饰厂名义，由陈斌出资缴纳电费。出示手机，手机为原始载体。上诉人张明山的质证意见是：对证据的真实性没有异议，证实2019年度被上诉人尚欠10万元租金。2020年度7月20日之前租金被上诉人未交付。原审被告张亚滨的质证意见是：对证据真实性没有异议。二审庭审中，上诉人认可其与陈斌方之间系不定期租赁合同。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈斌自张明山处获取涉案房屋的使用权，并交付张明山租金，不论双方是否签订书面租赁合同，均不影响双方之间实际租赁合同法律关系的成立。张明山申请对租赁协议中的签字进行鉴定，本院不予准许。张明山主张案涉房屋系其建造，但张明山未提交证据证实其系涉案房产的合法产权人，故，张明山无权向陈斌出租案涉房屋，陈斌要求撤销其与张明山的租赁合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。陈斌已经实际支付张明山40万元，张明山主张该款项系陈斌向其购买家具的货款，但张明山未提交证据证实其与陈斌之间存在买卖合同关系，对其抗辩本院不予认可。陈斌要求张明山返还其已经实际支付张明山的租金并无不当。对于陈斌因合同被撤销受到的损失数额，一审法院按照法定程序委托的河北燕翔资产评估有限公司具备合法资质，鉴定人员具备资产评估师职业资格证书，故案涉资产评估报告可以作为定案依据使用。一审法院认定案涉合同被撤销，陈斌与张明山均存在过错，并酌定陈斌自行承担20%的责任并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17480元，由张明山负担。本判决为终审判决。审判长　　张友僧审判员　　刘晓莉审判员　　毕文娟二〇二一年九月二十二日书记员　　张军莉 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