康洪艳与武传友、敦化市宏宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2021）吉2403民初2695号

• 案件编号

  （2021）吉2403民初2695号

• 案件名称

  康洪艳与武传友、敦化市宏宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  敦化市人民法院

• 所属地区

  敦化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  康洪艳;武传友;敦化市宏宇置业有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》:第三十九条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第二项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第三项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第四项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十五条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条

吉林省敦化市人民法院民事判决书（2021）吉2403民初2695号原告：康洪艳，女，1979年7月28日出生，汉族，住吉林省敦化市。        原告：武传友，男，1978年2月3日出生，汉族，住吉林省敦化市。        委托诉讼代理人：胡春江，吉林冠宁律师事务所律师。        委托诉讼代理人：胡冰心，吉林冠宁律师事务所实习律师。        被告：敦化市宏宇置业有限公司，住所地敦化市六鼎山文化旅游区管委会办公室301室。        法定代表人：郝春辉，该公司经理。        委托诉讼代理人：安玉铎，吉林容善律师事务所律师。        委托诉讼代理人：许景涛，该公司会计。        原告康洪艳、武传友诉被告敦化市宏宇置业有限公司（以下简称宏宇置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告康洪艳、武传友的委托诉讼代理人胡春江、胡冰心及武传友，被告敦化市宏宇置业有限公司的法定代表人郝春辉及委托诉讼代理人许景涛、安玉铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        康洪艳、武传友向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2．由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（预售），合同约定：被告将其开发的位于敦化市江南镇中京大路12828号地块上开发的蓝乔圣菲7幢1单元0001001号房屋出售与原告，房屋用途为商业。房屋面积为83.44平方米。单价为12，000元。总价款为1，001，280元。交款方式为现金一次性交付。合同第十一条约定于2016年12月31日前交付房屋。被告严重违约，至2018年10月才交付房屋。被告严重违约，导致原告购买房屋商业目的无法实现，受到严重影响，不能实现合同目的。原告购买的房屋西侧原规则是水上乐园和酒店群，房屋建设时西侧是空地。被告在出售房屋时的要约行为与实际行为有严重偏差，原告购买房屋时其宣传图片，及被告设计的图纸，西侧是水上乐园和顶级豪华酒店群，原告购买的商业用房在酒店群和水上乐园中间有一条道路，于该道路口相邻，现因被告方原因，水上乐园和顶级豪华酒店群都未能建设，确将该土地使用权转让他人，建成封闭的别墅区，别墅区与原告购买房屋之间有高墙隔离，原告购买时预期的目的受到严重的影响，现金购买毫无价值。房屋交付后，原告购买的房屋西侧原规则的水上乐园和酒店群变成了“玺园”住宅小区，而是封闭式的。致使原告购买的商业用房失去原有的商业价值，失去了原有的预购时的商业用途，原告出资12，000元的高价购买的商业用房，现在成了一个封闭小区外孤苦伶仃门市房，其商业用途无法发挥作用，没有流动人员，也没有原来购买时预想的面对水上乐园和酒店群的消费群体，房屋原有的商业价值荡然无存。该别墅群建成后才确定发现被告的严重违约行为，经与被告多次协商未妥，于2021年4月被告法定代表人通知原告去法院诉讼请求，有录音为证，协商及最后的结论均有录音为证。被告严重违约，至今未能办理房屋产权证，超过法定期限，以赋予原告享有解除合同的权利。根据合同法的有关规定，请求依法解除商品房买卖合同。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决如所请求。        宏宇置业公司辩称，一、原告关于延期交房的解除合同事由不成立。（一）从实体上，被告延期交房的违约问题已经处理完毕。1、合同约定交房时间2016年12月31日，实际交房时间是2017年12月26日。2、针对解决逾期交房问题，2017年12月8日被告与原告康洪艳签订协议约定，被告免除原告住宅、门市、车库2018年1月1日至2020年12月31日3年的物业费、2017年10月20日至2020年4月20日3年的取暖费、3年的垃圾清运费，抵顶被告延期交付房屋产生的违约金。至此，被告因原告在蓝乔圣菲小区购买房屋延期交房产生的全部违约责任已履行完毕，原告无权再予以追究。故原告无权再以逾期交房的事由主张解除合同。（二）从时间上，现已过合同解除权行使期限，原告合同解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年版）第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二．1．（2）条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。被告实际向二原告交付房屋的时间是2017年12月26日，原告因逾期交付房屋的解除权行使期限应当从2016年12月31日再加上30日计算，即：原告解除权行使期间应当为2017年1月31日至2018年1月30日。此后，二原告因延迟交付的合同解除权消灭。本案原告提起解除权诉讼的时间是2021年4月25日，已超过因延迟交付房屋的合同解除权行使期限，其合同解除权消灭。        二、原告关于逾期未办理房屋所有权证的解除合同事由不成立。（一）合同约定逾期办证双方均不承担违约责任。合同第二十条（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。2、不视为任何一方违约，双方均不承担违约责任。故原告已经放弃了就逾期办理房屋所有权证事由向被告主张违约责任的权利，故原告无权就逾期办证主张合同解除权。（二）本案房屋现具备办理不动产权证书条件，但原告拒不配合办理，不存在因被告原因无法办证的法定事由。《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（2003版）第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该司法解释赋予买受人解除权的前提条件是：由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权证，而本案现能够办理房屋所有权证，不具有解除合同的法定事由。1、为给蓝乔圣菲小区房屋买受人办理不动产权证书，被告于2021年7月10日在延边日报刊登公告。2、被告开发建设的蓝乔圣菲小区的房屋已经具备办理房屋不动产权证书的条件，被告已经为蓝桥圣菲小区19户买受人办理了不动产权证书，原告购买的本案房屋现在能够办理不动产权证书。3、2021年8月10日，被告单位工作人员许景涛电话通知原告武传友，告知其现在能够办理房照，要求其提供身份证等办证所需材料。4、2021年8月10日，被告单位工作人员谢洪洋、许景涛、于金立到原告购买的蓝乔圣菲小区一期7号楼1层0001001室门市房送达通知，通知内容是：目前蓝乔圣菲小区可以办理房照，请您携带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、购房合同、买房收据到敦化市宏宇置业有限公司办理房照有关事宜。接收通知人为原告康洪艳的父亲、母亲。5、根据敦化市不动产登记管理中心实际办证程序，对于开发商开发建设并已出售的房屋，办理房屋不动产权证书，需要购买方先行办理的事宜有：第一、购买方向开发商提供身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件；第二、购买方携带购房收据到开发商处换取正式发票，缴纳办证工本费80元，购买方持发票到政务大厅缴纳购置税，获取完税证明；第三、购买方将完税证明交付开发商，并填写《不动产登记申请书》《不动产登记询问笔录》。然后房屋开发单位才能够到不动产登记管理中心办理不动产权证书。双方购房合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因此，原告作为房屋买受人必须配合，被告才能办理不动产权证书。而本案原告目前拒绝缴纳办证材料，拒绝配合办理不动产权证书，因此暂未办理房屋不动产权证书。未能办理的原因不在被告，而在原告。现在不存在因被告原因不能办理房屋所有权证的事实。（三）本案已过逾期办证一年的合同解除权行使期限。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（2003版）第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案房屋系预售商品房，实际交付时间为2017年12月26日，如果原告有逾期办证的合同解除权，根据上述法律规定，其行使合同解除权的开始期限应当为：2017年12月26日＋90日＋1年=2019年3月26日，其行使合同解除权的一年期限为：2019年3月26日至2020年3月25日，此后其解除权消灭。而本案原告起诉时间为2021年4月25日，因此，原告因逾期办证的合同解除权消灭。（四）法定的办证主体是原告，并非被告。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据上述法律规定，预售商品房所有权证书的办证主体应当是作为买受人的原告，不是作为出售人的被告，被告只负有协助义务。现被告主动为原告办理，原告还不配合，即使现在房屋所有权证书未办理，被告既不违法也不违约。        三、原告关于“被告改变规划导致房屋失去商业用房价值”的合同解除事由不成立。（一）“被告改变规划”的主张没有事实依据。《商品房买卖司法解释》（2003年施行）第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述法律规定，对要约邀请转化为要约必要条件是，商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。而本案不具有该法定情形。1、蓝乔圣菲项目共建设1-10号楼，被告完全按照工程规划许可证建设。“玺园项目”在被告开发建设的“蓝乔圣菲项目”西侧，不在“蓝乔圣菲项目”规划范围内，二者不是同一商品房开发规划，二者无关联。因此，本案不存在适用该司法解释解除合同的同一规划基础条件。2、“玺园项目”的土地出让、项目规划建设施工，均由土地、规划、建设行政主管部门审批。其开发企业的土地使用权来源于敦化市国土资源局出让，并非被告转让。被告只是普通企业，无权参与、决定“玺园项目”的建设。因此，“玺园项目”及其前身项目的是否改变均与被告无关。3、被告从未对蓝乔圣菲项目西侧地块作出过拟建设水上乐园、酒店群的广告宣传。因此，本案不存在因改变规划认定违约而解除合同的事实条件。（二）被告出售并交付给原告的房屋系商业用途，具备商业使用功能和价值。1、被告交付给原告的房屋完全符合合同约定，具备合同约定的商业用房使用功能。2、西侧建设项目无论是的水上乐园、酒店群，还是“玺园住宅项目”，均不影响和否定原告房屋自身具有的商业用途和功能。玺园项目的建设并未限制和阻止原告房屋的商业使用功能。3、事实上，原告康洪艳于2018年1月22日注册成立敦化市鸿兴源超市，注册经营场所在敦化市蓝乔圣菲小区门市。2018年1月22日至今，原告在本案房屋实际经营敦化市鸿兴源超市，现在还在营业。原告将本案房屋已经实际用于商业经营的事实证明，本案房屋具有商业用途和商业价值。本案不存在原告房屋不能从事商业用途的情形，不存在《合同法》第九十四条第四项规定的不能实现合同目的的解除合同情形。原告因改变规划导致本案房屋失去商业用途、商业价值的解除合同事由不成立。（三）原告关于改变规划的解除合同事由，已过法定解除权行使期限，解除权消灭。被告向原告交付房屋的时间是2017年12月26日，“玺园项目”的竣工时间是2019年11月30日。原告应当知道玺园项目建设的最晚时间应当是2019年11月30日。根据2003施行的《商品房买卖司法解释》第十五条第二款规定，原告行使解除权的期限一年，从知道或应当知道解除事由之日起计算。本案原告以蓝乔圣菲项目西侧“原规划为水上乐园、酒店群，后规划改为玺园项目”为解除权事由的解除权行使期限应当为2019年12月1日至2020年11月30日，此后其解除权消灭。本案原告提起本案诉讼的时间是2021年4月25日，已超过一年的解除权行使期限，其合同解除权消灭。综上所述，第一、关于逾期交房问题，被告以免除原告住宅、门市房、车库三年物业费、取暖费、垃圾清运费的方式抵顶了被告逾期交房违约金，已经处理完毕；且原告已过一年的合同解除权行使期限，解除权消灭。第二、关于逾期办证问题，合同约定双方不承担违约责任，原告无权据此主张解除权；现已具备办证条件，原告拒绝配合办证，现不存在不能办证的事实；原告已过一年的合同解除权行使期限，解除权消灭。第三、关于改变规划导致房屋丧失商业价值问题，没有被告改变规划的事实；原告实际将房屋用于商业经营的事实证明，该房屋具有商业功能、商业用途、商业价值；且也超过一年的合同解除权行使期限。故原告提起的本案解除合同之诉，没有事实和法律依据，人民法院依法应当驳回原告诉讼请求。        根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        2015年8月30日，康洪艳、武传友与宏宇置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，康洪艳、武传友购买宏宇置业公司出售的蓝乔圣菲7幢1单元1层0001001号房屋，该房屋用途为商业，总价款为1，001，280元，购房款已全部交付。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，不视为任何一方违约，双方均不承担责任。2017年12月26日，宏宇置业公司将案涉的房屋交付给康洪艳、武传友。2017年12月8日，康洪艳与宏宇置业公司签订协议书一份，约定“双方同意以乙方在蓝乔圣菲小区购买的房屋产生的3年物业费、3年取暖费、垃圾清运费抵顶乙方在蓝乔圣菲小区购买的房屋的合同约定的延期交付产生的违约金。”2015年4月23日宏宇置业公司取得建设蓝乔圣菲1--10号楼的国有土地使用执照，土地面积27，135.6平方米。2015年4月23日宏宇置业公司取得建设蓝乔圣菲1--10号楼的建设用地批准书，批准使用地面积27，135.6平方米。2015年4月13日宏宇置业公司取得建设蓝乔圣菲1--10号楼的建设用地规划许可证，用地面积27，135.60平方米。2015年5月21日，宏宇置业公司取得建设蓝乔圣菲1--10号楼的建设工程规划许可证。2015年6月30日，宏宇置业公司取得建设蓝乔圣菲1--10号楼的建筑工程施工许可证。2015年7月31日，宏宇置业公司取得蓝乔圣菲1--10号楼商品房预售许可证。2019年12月9日，宏宇置业公司曾给蓝乔圣菲小区业主发布不动产权证办理通知书的公告，通知蓝乔圣菲小区业主来公司办理不动产权证相关手续时需携带的相关资料等事宜。2021年7月10日宏宇置业公司在报纸上发布公告，内容为“敦化市宏宇置业有限公司近期拟为敦化市蓝乔圣菲小区业主办理房照，现公告征询异议，公告期限：自本公告之日起15个工作日内，如对蓝乔圣菲小区房屋产权有异议或认为该房屋产权存在瑕疵，请异议人在公告的时间内与敦化市宏宇置业有限公司联系。”2021年8月9日，宏宇置业公司向武传友送达了通知，该通知内容为“蓝乔圣菲小区业主：武传友经过前一段时间的工作，目前，蓝乔圣菲小区可以办理房照，请您携带身份证（夫妻双方的要携带夫妻双方身份证）、户口本、结婚证、购房合同、买房收据到敦化市宏宇置业有限公司（六鼎山管委会办公楼二楼南侧项目科）办理房照相关事宜。联系人：于金立182XXXXXXXX”。蓝乔圣菲房屋销售人员于金立在与武传友的谈话中曾陈述“蓝乔圣菲小区楼的事确实是没有办法，也不知道这规划改成像现在这种情况，当时接到的规划也就是领导告诉的，图纸也给了你了，也不知道规划能变。”现案涉的房屋由康洪艳经营超市使用。        本院认为，康洪艳、武传友与宏宇置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现康洪艳、武传友诉请解除合同。本院审查的问题应为康洪艳、武传友主张解除合同的理由是否成立。关于康洪艳、武传友主张的宏宇置业公司改变原规划存在违约行为导致其购买的房屋失去商用价值的问题。虽宏宇置业公司否认于金立为其公司人员，但结合康洪艳、武传友提供的录音以及宏宇置业公司给武传友送达的2021年8月9日的通知书中写明的联系人即为于金立，故可以认定于金立系武传友购买案涉房屋的具体经手人员，于金立将宣传资料以及图纸交付给武传友。虽结合康洪艳、武传友提供的于金立的录音以及售楼宣传资料，可以认定在房屋出售时宣传的案涉房屋西侧的规划与现实际情况并不相同。但现双方提供的证据并不能证实案涉房屋西侧（即现“玺园”位置）的规划属于宏宇置业公司开发规划范围内，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中的宣传及原规划并不属于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，故康洪艳、武传友提供的销售广告和宣传资料应属于要约邀请而非构成要约。且康洪艳、武传友提供的证据亦不能证实其案涉房屋西侧系别墅区影响了其房屋的商业性能，故武传友、康洪艳主张宏宇置业公司改变原规划进而要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的理由不能成立。关于康洪艳、武传友主张宏宇置业公司未在法定期间内办理房屋产权证请求解除合同的问题。虽双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定由于出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，不视为任何一方违约，双方均不承担责任。但该《商品房买卖合同（预售）》系宏宇置业公司拟定的格式合同，该条款的约定属于免除宏宇置业公司的责任，宏宇置业公司在签订合同时并未采取合理的方式提请买受人注意，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款无效。虽案涉的房屋至今未取得房屋所有权证书，但宏宇置业公司陈述现只要康洪艳、武传友提交买受人应提交的相关材料案涉房屋可以办理房屋所有权证书，且已向康洪艳、武传友送达办理房屋产权证的通知，而康洪艳、武传友提供的证据并不能证实现在仍存在宏宇置业公司的原因导致无法办理案涉房屋所有权证书的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，康洪艳、武传友的证据不能证实因宏宇置业公司的原因导致其无法办理案涉房屋不动产登记的问题，故康洪艳、武传友以此为由主张解除合同的理由不能成立。关于宏宇置业公司未办理案涉房屋所有权证是否构成违约，应否解除合同的问题。虽案涉房屋的产权证书一直未办理，但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，现案涉房屋的产权证可以办理，康洪艳、武传友的证据不能证实宏宇置业公司存在明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行债务、迟延履行或其他违约行为致使不能实现合同目的，故对康洪艳、武传友主张宏宇置业公司未为其办理房屋所有权证书构成严重违约要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。综上，康洪艳、武传友诉请解除合同，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：        驳回康洪艳、武传友的诉讼请求。        案件受理费100元，减半收取50元，由康洪艳、武传友负担。        如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。        审判员    宋楠二〇二一年九月十三日书记员    景馨乐  微信公众号“马克 数据网”