周征、驻马店市天河置业发展有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）豫1702民初9560号

• 案件编号

  （2021）豫1702民初9560号

• 案件名称

  周征、驻马店市天河置业发展有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  驻马店市驿城区人民法院

• 所属地区

  驻马店市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  周征;驻马店市天河置业发展有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1702民初9560号原告：周征，男，1989年12月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：宋景民，河南燕小成律师事务所律师。被告：驻马店市天河置业发展有限公司。委托诉讼代理人：徐胜杰，该公司员工。原告周征诉被告驻马店市天河置业发展有限公司（以下简称天河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周征的委托诉讼代理人宋景民，被告天河置业公司的委托诉讼代理人徐胜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周征向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金19948元（从2019年7月1日开始暂计至2021年6月30日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：驻20170032381），原告购买被告开发的位于驻马店市驿城区，建筑面积共116.4平方米，房屋总价款为568308元。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”。第九条约定：“出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。原告购买房屋后，被告至今未将房屋交付给原告，已构成违约，被告应依法承担逾期交房的违约责任。被告天河置业公司辩称，一、双方合同约定遇特殊原因，交房时间可以顺延；二、被告公司依政府文件可顺延交房544天；三、根据气象资料因降水可顺延交房324天；四、根据气象资料因大风、冰冻可顺延交房183天；五、根据中高考文件、2020.6.26事件可顺延交房30天；故因上述原因所致共计可顺延交房1081天，被告公司并没有逾期交房，没有违约，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年9月22日，原告周征（买受人）与被告天河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：驻20170032381）一份，合同约定：一、买受人购买出卖人开发的位于驻马店市角（暂定名天河·铜山公馆）第12号楼独单元504号房一套；二、建设工程施工合同约定的开工日期为：2017年8月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2018年9月15日,商品房预售许可证为驻房预字第××号；三、预测建筑面积为116.4平方米，总价款为568308元；四、付款方式为：买受人于2017年9月22日付清首付款171308元，余款397000元整办理银行按揭，同时备齐按揭资料，并在接到通知后7日内与贷款银行签订贷款抵押合同，否则出卖人有权解除合同,房屋另行出售；五、交付期限：合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2.见附件……六、出卖人逾期交房的违约责任：合同第九条约定……逾期超过90日后，买受人有权解除合同,买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金等条款。该《商品房买卖合同》附件四中合同补充协议第十二条规定，合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起六十日内告知买受人的；2、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变革或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款，除应按合同第七条承担违约责任外，出卖人可以相应将交房日期顺延；7、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；8、包括但不限于以上，其他出卖人不能预防和控制的因素。合同签订后，原告依约交纳首付款，被告至今未将涉案房屋交付给原告。故原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。本案诉讼中，被告向本院提交了：1、驻马店市气象服务中心出具的气象资料两份。2、政府及政府职能部门的文件、通知、公告、照片等证明材料。被告用以证明：①依据政府文件、通知、公告等顺延共计544天。②从2017年4月1日至2021年4月30日降水424天，影响施工324天。③从2017年4月1日至2021年4月大风394天、结冰150天，影响施工183天；④根据中高考等证明材料可顺延交房23天；⑤根据6.26事件证明材料，2020年6月26日，三期业主集体打砸售楼部，导致办公场所破坏，无法正常开展工作，影响施工7天。以上共顺延1081天。原告对被告提供的上述证据有异议，不予认可。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据材料及原、被告双方陈述在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，2017年9月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其正在建设的房屋出售给原告，故原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告支付首付款，已完全履行了自己的合同义务，而被告未按合同约定的期限即2019年6月30日前履行交房义务，构成违约。现原告请求被告天河置业公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的数额。合同约定，如遇特殊原因（不可抗力、国家政府相关法律政策调整、连阴雨、大雪、冰雹、突发性公共事件等），被告可据实予以延期。从被告提交的相关证据显示，经核实，本案中因政府管控、连阴雨、突发性公共事件（新冠状病毒疫情）所导致施工受阻或停工的天数共计为315天，上述天数应当予以顺延。故本案中从合同约定的2019年7月1日起计算，被告可以顺延至2020年5月10日交房，但被告截止到该日期为止仍未交房，已构成逾期。根据法律规定，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。故在此日期之后发生的政府管控等不可抗力事由，被告不能免除其违约责任。被告抗辩本案可顺延交房1081天，其公司没有逾期交房，证据不足，本院不予采纳。根据合同第九条约定,经核算，本案逾期交房违约金的起算日期应为2020年5月10日,截止到原告请求的2021年6月30日，被告共计逾期417天。被告天河置业公司应向原告支付的逾期交房违约金数额为23698.44元[568308元×日万分之一×417天]，而原告请求为19948元，应按原告的请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条之规定，判决如下：限被告驻马店市天河置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告周征支付逾期交房违约金19948元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告驻马店市天河置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员　　康兵二〇二一年九月一日书记员　　张意 来自：www.nlaw.org