财富嘉苑（天津）置业有限公司、赵洪春商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）津02民终5458号

• 案件编号

  （2021）津02民终5458号

• 案件名称

  财富嘉苑（天津）置业有限公司、赵洪春商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  天津市第二中级人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  财富嘉苑（天津）置业有限公司;赵洪春

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5458号上诉人（原审被告、反诉原告）：财富嘉苑（天津）置业有限公司，住所地天津市河北区新开河街榆关道274号。法定代表人：张友平，董事长。委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵洪春，女，1962年10月24日出生，汉族，天津市第四餐具厂退休职工，住天津市南开区。上诉人财富嘉苑（天津）置业有限公司（以下简称财富嘉苑）因与被上诉人赵洪春商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初8061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。财富嘉苑上诉请求：撤销一审判决，依法改判赵洪春向财富嘉苑承担违约金306915.6元，诉讼费用均由赵洪春负担。事实和理由：1.按照合同的约定，赵洪春应当自行办理贷款手续，在合同签订之日后60日内存入财富嘉苑监管账户，如未获审批，应当在收到通知后10日内将全部房款交付财富嘉苑，按照该约定，赵洪春最迟应于2017年1月9日贷款办理完毕并将贷款交付财富嘉苑，但赵洪春却延迟办理贷款，至今财富嘉苑未收到款项，自2017年1月9日，赵洪春已属于严重违约状态，在赵洪春收到通知后亦未支付全款，产生了二次严重违约；2.2017年4月1日，信贷政策不能导致合同不能履行，未办理完成贷款是赵洪春迟延办理所致，且赵洪春在购买房屋时对于其办理贷款有难度已经有所预期，贷款政策发生变化并非限制购买，赵洪春提出解除合同无事实和法律依据，其对于后续合同的履行存在明显违约和过错；3.因赵洪春存在违约行为，违约责任约定的金额并不高，赵洪春应当承担违约责任。赵洪春辩称，一审法院所作判决，认定事实清楚、适用法律正确，要求驳回上诉维持原判。赵洪春向一审法院起诉请求：1.判令解除赵洪春与财富嘉苑签订的《天津市商品房买卖合同》；2.判令财富嘉苑返还已支付的首付款619156元及自2016年11月10日起至实际给付之日止资金占用利息损失109301.39元（以619156元为基数，自2016年11月10日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月28日）；3.判令财富嘉苑返还代收的契税、维修基金、预告登记费共计89231.11元；4.本案诉讼费由财富嘉苑承担。本案审理过程中，赵洪春将其第3项诉讼请求变更为：判令财富嘉苑配合赵洪春前往相关部门办理涉案房屋契税、维修基金的退还。财富嘉苑向一审法院反诉请求：1.判令解除赵洪春、财富嘉苑签署的《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》；2.判令赵洪春承担违约金306915.6元；3.由赵洪春承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月30日，赵洪春与其子张少龙共同与财富嘉苑签署了“诚悦嘉园认购协议”，并支付了认购定金50000元。2016年11月10日，赵洪春（乙方）与财富嘉苑（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0173112）一份，该合同约定，乙方购买甲方开发建设的坐落河北区房屋一套，该房屋建筑面积91.76平方米，每平方米单价33447.65元，总房款3069156元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方互不追究责任。乙方应于2016年11月15日前，一次性存入商品房首付款619156元，其余价款办理贷款。甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任；1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的千分之0.1向乙方支付违约金。乙方逾期付款的处理为：乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在15日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任；1.合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的千分之0.1向甲方支付违约金。同时合同附件六：即《补充合同》第四条约定：“贷款支付购房款的，乙方须自行办理银行贷款手续，贷款部分需在本合同签订后60日内存入甲方新建商品房预售资金监管账户。如贷款申请未获按揭银行的批准，乙方即应在甲方发出书面通知后［10］日内选择将剩余购房款一次性支付给甲方。”第五条约定：“关于合同第六条的补充约定如下：乙方如逾期付款，依照本合同第六条第1种约定执行：如乙方逾期付款超过30日（包括首付款和银行贷款），甲方有权解除合同，乙方向甲方支付商品房价款总额的百分之十作为违约金。”此外，合同还对双方其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，赵洪春于2016年11月10日向财富嘉苑支付了首付款619156元（总房款二成），并同时缴纳了涉案房屋的契税、维修基金及房屋所有权预告登记费共计89231.11元（其中包括预交的定金50000元）。之后，赵洪春将办理银行贷款手续所需的材料交予了财富嘉苑的工作人员，财富嘉苑的工作人员亦将赵洪春的贷款材料转交给了售楼处的驻场银行即中国工商银行股份有限公司天津大港支行，该行核实了赵洪春的资信情况后，认为该笔业务存在一定风险，且根据中国人民银行天津分行会同天津银监会于2016年11月25日联合发布的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》的规定，因赵洪春无法满足贷款银行贷款首付款比例，导致贷款无法进行后续处理。嗣后，财富嘉苑又为赵洪春联系了其他多家银行办理贷款，但因贷款政策调整均未办理成功，2017年4月初财富嘉苑正式通知赵洪春购房贷款不能再办理了，并向赵洪春发出了《通知函》，内容为：“尊敬的赵洪春先生／女士：2016年11月10日，您作为买受人与我司签订的《天津市商品房买卖合同》（编号：2016-0173112）及《补充合同》，约定您购买位于天津市河北区，合同总价款人民币3069156元。根据合同第四条第二款约定：‘乙方应于2016年11月15日前，一次性存入商品房首付款619156元，其余价款办理贷款’根据《补充合同》第四条约定：‘贷款支付购房款的，乙方须自行办理银行贷款手续，贷款部分需在本合同签订后60日内存入甲方新建商品房预售资金监管账户。如贷款申请未获按揭银行的批准，乙方即应在甲方发出书面通知后10日内选择将剩余购房款一次性支付给甲方。’经核查预售资金监管账户，我司至今未收到您的剩余购房款。现正式告知您，在收到此书面通知后10日内（考虑疫情期间的原因最迟30日内），请您将剩余购房款人民币2450000元一次性支付给我司。根据约定，综合考虑我公司造成的损失，我司有权要求您支付自2017年1月9日至房款全部付清之日，按照银行同期贷款利率计算的利息。如有疑问，请与我司联系，联系人：杜彪，电话：152××××4925。财富嘉苑（天津）置业有限公司（盖章），2017年4月8日。”此外，财富嘉苑代收赵洪春所购房屋的契税、维修基金及房屋所有权预告登记费后，于2016年11月22日分别向天津市房屋维修资金管理中心缴纳了维修基金30691元，向天津市市区不动产登记事务中心缴纳了房屋所有权登记费80元，于2016年12月21日向天津市河北区地方税务局缴纳了契税款55300.11元，于2017年9月20日将剩余款项3160元退还给赵洪春。目前涉案房屋契税、维修基金、所有权登记费票据原件均在财富嘉苑处保管。另查，赵洪春名下登记有坐落于南开区处，该房屋所有权证取得日期为2016年3月23日。赵洪春购买财富嘉苑开发的坐落河北区房屋属于购买第二套房屋。2017年3月31日，中国人民银行天津分行与中国银行业监督管理委员会天津监管局下发了津银发［2017］65号文件，文件名称为《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，该文件规定：“......二、在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。......六、本通知自4月1日起执行。”现赵洪春以诉称理由起诉，请求判令解除其与财富嘉苑签订的《天津市商品房买卖合同》；判令财富嘉苑返还其已支付的首付款619156元及自2016年11月10日起至实际给付之日止资金占用利息损失109301.39元（以619156元为基数，自2016年11月10日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月28日）；判令财富嘉苑配合其前往相关部门办理涉案房屋契税、维修基金的退还；本案诉讼费由财富嘉苑承担。一审庭审中，财富嘉苑抗辩理由表示，不同意赵洪春的诉讼请求。同时提出反诉，请求判令解除双方签署的《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》；判令赵洪春向财富嘉苑承担违约金306915.6元；由赵洪春承担本案的全部诉讼费用。赵洪春则以抗辩理由表示，同意财富嘉苑要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》的请求，但不认可解除合同的原因是由于其违约导致，故不同意支付违约金。一审法院认为，赵洪春与财富嘉苑系商品房买卖合同的需方与供方关系，双方于2016年11月10日签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，应依法确认有效。鉴于赵洪春在本诉中，财富嘉苑在反诉中均提出解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》的请求，虽双方申请解除合同的原因不同，但最终目的是一致的，故对此不予置疑。对于赵洪春在本诉中要求财富嘉苑返还其已支付的首付款619156元一节，赵洪春购房目的无法实现的原因，是由于本市二套房购房贷款政策调整所导致，系双方当事人在订立合同时无法预见的，并非赵洪春过错，由于双方均要求解除合同，故对于赵洪春要求返还已支付的首付款619156元的诉讼请求，依法予以支持。关于赵洪春要求财富嘉苑给付资金占用利息损失一事，考虑到本案的实际情况以及本市房地产市场的变化，依据公平原则，赵洪春的该项主张，不予支持。对于赵洪春在本诉中要求财富嘉苑配合其前往相关部门办理涉案房屋契税、维修基金的退还一节，因涉案房屋的上述费用均系财富嘉苑代赵洪春向相关部门进行的交纳，且交纳后的票据原件均由财富嘉苑保管，故赵洪春的该项主张并无不当，依法予以支持。关于财富嘉苑在反诉中要求赵洪春承担违约责任支付违约金306915.6元一事，在双方签订的《天津市商品房买卖合同》中并未对贷款风险进行明确约定，而自2017年4月1日起本市二套房贷款政策发生调整，将首付款比例调整至60%，因赵洪春没有能力将首付款从二成增加到六成，导致其无法取得银行贷款，而且赵洪春亦无法通过其他途径筹集资金支付购房款，使得购买房屋的合同目的无法实现。由于合同无法履行的后果是因政策调控的客观原因所造成，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的，赵洪春无需为此承担违约责任。故对于财富嘉苑该项反诉请求，不予支持。综上所述，当事人的合法民事权益受法律保护，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、赵洪春与财富嘉苑（天津）置业有限公司于2016年11月10日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0173112）予以解除；二、本判决生效后十日内，财富嘉苑（天津）置业有限公司返还赵洪春购房款619156元；三、本判决生效后三十日内，财富嘉苑（天津）置业有限公司协助赵洪春到相关部门办理河北区喜峰道59号诚悦嘉园3＃-2-202房屋契税、维修基金的退还手续；四、驳回赵洪春的其他诉讼请求；五、驳回财富嘉苑（天津）置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11976元，反诉费5904元，合计17880元，由赵洪春承担1797元，财富嘉苑（天津）置业有限公司承担16083元。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。虽然财富嘉苑与赵洪春在案涉合同中对于逾期付款的违约责任进行了约定，但并未对贷款的风险及有可能产生的法律后果进行明确约定，赵洪春作为普通消费者，在签订案涉合同后第一时间将首付款、税费及贷款材料交予财富嘉苑，已履行了合同约定的初步义务，在此后的履行过程中，由于贷款政策发生变化，导致最终贷款未获审批，从一审查明的事实看，财富嘉苑在贷款办理过程中曾帮助赵洪春联系多家银行，而从现有证据中无法证实财富嘉苑在办理贷款过程中对有可能产生的风险及法律后果向赵洪春进行了明确告知，一审法院结合案涉合同实际履行情况，虽未支持财富嘉苑的违约金主张，同时对于赵洪春主张的资金占用利息亦未予以支持，一审法院的认定结果是可行的，本院予以维持。综上所述，财富嘉苑的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17880元，由上诉人财富嘉苑（天津）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　常静审判员　　刘睿审判员　　郭矗二〇二一年九月十三日书记员　　杜冰 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