唐青青、胡晓华等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘1103民初2678号

• 案件编号

  （2021）湘1103民初2678号

• 案件名称

  唐青青、胡晓华等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  永州市冷水滩区人民法院

• 所属地区

  永州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  唐青青;胡晓华;裴德义

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初2678号原告（反诉被告）：唐青青，男，1990年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：唐鑫，湖南弘一（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李真，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡晓华，男，1968年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：裴德义，男，1944年1月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，系被告（反诉原告）胡晓华之岳父。第三人（反诉原告）：裴德义，男，1944年1月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原告唐青青诉被告胡晓华、第三人裴德义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，被告胡晓华、第三人裴德义于2021年5月24日提起反诉，本院审查后予以受理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐青青的委托诉讼代理人唐鑫，第三人（反诉原告）裴德义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐青青向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2021年3月25日签订的《房屋买卖合同》及《房屋补充协议》；2.判令被告返还原告定金20000元；3.判令被告支付原告违约金20000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2021年3月25日，原告与第三人裴德义及案外人永州市冷水滩区华文迎春房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》及《房屋补充协议》，第三人裴德义系被告胡晓华岳父，因被告居住在外地，故委托授权第三人裴德义全权处理位于冷水滩区的房屋买卖事宜。合同签订当日，原告支付了20000元定金。合同签订后，原告依约准备相应资料办理相关手续，在办理按揭贷款过程中，被告不予配合导致银行贷款无法通过，致使合同目的无法实现。依据双方订立的《房屋买卖合同》第六条第三款之约定，被告有配合原告办理面签、过户等手续的义务，故被告的行为已构成违约，依照合同的约定，应当向原告返还定金及赔付相应的违约金。望判如所请。被告胡晓华辩称、第三人裴德义陈述,对于被答辩人要求解除合同答辩人无异议，但是合同解除是被答辩人违约导致，所以答辩人不应返还其所交定金20000元，答辩人也不应当支付违约金。1.答辩人按约履行了合同义务。双方在中介方处签订了《房屋买卖合同》（以下简称真合同），答辩人在合同签订后即按中介要求为被答辩人向银行贷款和房屋过户而向中介和被答辩人提供了房屋不动产权证及答辩人以及委托代理人裴德义的身份证复印件，但被答辩人从签约至今根本违约，没有用真合同去办理银行贷款。中介和被答辩人于2021年3月28日又伪造了一份《买卖合同》（以下简称假合同），并用假合同和答辩人提交的资料向银行申报备案了按揭贷款，这表明卖方资料满足向银行申报贷款的资料要求，不存在不提供资料的事实；2.被答辩人采用假合同实施了欺诈、行骗并且具有违约行为。中介方和被答辩人用答辩人产权、身份信息和假合同为依据，直接向建设银行永州市分行营业部申请贷款，而且答辩人于4月2日在不知情的情况下，又按中介方通知到银行办理了面签，表明答辩人完全配合被答辩人办理银行按揭贷款。而后经答辩人向裴德义反映银行备案合同的价款是74.5万元，而不是裴德义告知的42万元，因此才发现被答辩人通过中介实施了欺诈，把答辩人骗到银行签了字；3.2021年3月28日签订的合同是伪造的，答辩人不接受此假合同。假合同提高了真合同的标的价款，由42万改成了74.5万元，假合同虚假编造定金4.5万元，首付款18万元的合同条款，把买受人的名字、身份证改成了蒋绍芬，因此答辩人只有暂停提供结婚证，免除受被答辩人侵害；4.答辩人对于真假合同的处理意见。如果被答辩人要继续买房，可以向原建设银行申报贷款，但应撤销伪造的假合同，以真合同申报贷款，卖方将依法依约配合贷款。答辩人无意终止双方在3月25日签订的真合同的履行，答辩人至今没有违约，不提供结婚证等有关材料是针对被答辩人、中介方伪造合同；5.关于买方的无理诉求和终止合同的问题。被答辩人于2021年4月19日、21日分别向裴德义、胡晓华提出终止真合同，要求答辩人退还定金15000元，其不想买房还不想承担违约责任。答辩人根据合同约定，有权将定金作违约金不予退还被答辩人。反诉原告胡晓华、裴德义向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔付反诉原告5000元（具体为：二人往返车票1400元；误工费3200元；市内交通费400元）；2.反诉被告应到建设银行永州冷水滩支行营业部撤销向银行申报的按揭贷款备案，包括撤回3月28日伪造的假合同原件，退回反诉原告面签文件原件，以及退回反诉原告提供的房屋不动产证、身份证复印件；3.反诉的相关费用由反诉被告承担。事实和理由：因反诉被告用伪造合同欺诈银行贷款，并将反诉原告骗至银行办理面签手续，导致反诉原告从深圳返回永州，期间产生往返火车票、交通费、误工费、住宿费等差旅费用5000元。因反诉被告以假合同向建设银行永州冷水滩支行申报了银行贷款，将反诉原告提供的房屋不动产权证、身份证提交给了银行，又骗反诉原告到银行在审批表上签了字，为维护反诉原告的合法权益，有关资料和案卷材料必须退回给反诉原告。反诉被告唐青青辩称：首先，对被答辩人的主体有异议，反诉状上的反诉人一裴德义是本诉的第三人，不宜作为反诉原告，反诉的事实和理由没有法律依据，往返火车费、住宿费没有法律支撑，本诉涉及的房屋买卖合同，答辩人始终没有否认其法律效力，双方为促使合同的目的实现而花费的费用，应视为合理的开支，不应当由对方承担。对反诉请求的第二项无异议，面签的贷款材料及胡晓华房屋不动产权证复印件，胡晓华、裴德义、裴兴宇的身份证复印件已在4月份的时候由中介公司退回，现在由中介公司保存，请求法院驳回被答辩人的第一项和第三项请求。本院经审理认定事实如下：2021年3月25日，第三人（反诉原告）裴德义受被告（反诉原告）胡晓华（甲方）委托，与原告（反诉被告）唐青青（乙方）、案外人永州市冷水滩区华文迎春房地产经纪有限公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：第一条、房屋概况：本合同买卖的房屋位于永州市冷水滩区，产权证号：湘（2018）冷水滩区不动产权第0018443号；第二条、房屋总价及付款方式：房屋总价420000元，采用银行商业贷款的方式付款；乙方于2021年3月25日支付购房定金20000元给甲方。甲方将该房屋的产权证及相关权属证书原件或复印件存放于丙方仅用于产权过户或办理银行按揭，丙方有保管和安全使用的义务；待甲方在不动产中心窗口签完字，乙方拿到新的不动产证给中介方做完抵押后，按揭款400000元由银行一次性支付给甲方；第三条：甲方的义务：甲方保证该房屋有合法产权，并保证对该房屋有依法出售权利，同时甲方承诺已取得共有权人同意，有权签证本合同，可依约配合乙方办理过户和交付该房；第四条、乙方的义务：乙方保证其向丙方出具的办理房产及土地过户及申请贷款所需的资料真实、合法、有效，并于签订本合同7日内将所需文件资料送交丙方；第五条、其他约定：在房屋交易过户中所产生的费用，由买方承担，甲方于收到房屋全款当天交房给乙方。乙方向居间方支付佣金8400元，按揭服务费3000元，共11400元；第六条、违约责任：乙方交付定金后，若甲方违约，将上述房产另卖他人及其他中介公司或者不卖的，须在违约1日内赔付违约金20000元，并且将之前所交的定金20000元，合计40000元退还给乙方，同时甲方应支付丙方中介服务费20000元；若乙方违约，乙方交付定金后则不愿意购买此房产，违约超过1日，甲方有权直接将购房定金20000元作为违约金不予退还乙方，同时乙方应支付丙方中介服务费20000元；甲、乙双方除不可抗力原因外，无故拖延、中止履行合同义务（包括但不限于递交相应资料办理面签、过户、抵押、交房手续等）超过7个工作日，过错方视为违约；在承担违约责任后，合同终止，甲乙丙三方均不承担其他责任。同日，裴德义（甲方）与唐青青（乙方）签订《房屋补充协议》，约定：如银行贷款额度多出合同价格，卖方应在收到银行房款当天将多出合同金额转给买方，时间由银行放款到账信息为准。合同签订后，唐青青依约支付了购房定金20000元。2021年3月28日，唐青青让永州市冷水滩区华文迎春房地产经纪有限公司工作人员潘飞龙以胡晓华（甲方）的名义与案外人蒋绍芬（乙方）、永州市冷水滩区华文迎春房地产经纪有限公司签订了一份《买卖合同》，约定：本合同买卖的房屋位于永州市冷水滩区，房屋总价款为745000元，甲方于2021年3月28日支付购房定金45000元，甲方应配合乙方到银行签字，待银行按揭贷款审批，乙方支付购房首付款180000元给甲方，甲方在乙方拿到不动产权证，按揭款520000元，待做完抵押后，由银行支付给甲方。2021年4月2日，胡晓华与妻子裴兴宇按照中介公司的通知从深圳赶到建设银行永州冷水滩支行，将胡晓华的房屋不动产权证复印件、胡晓华与裴兴宇及裴德义的身份证复印件提交给了银行，胡晓华与妻子裴兴宇在贷款审批表上签了字，唐青青将前述2021年3月28日所签《买卖合同》提交给了银行备案。后因发现该备案合同的价款为745000元，而非420000元，裴德义即向潘飞龙追问，潘飞龙承认是自己在合同上签署了胡晓华名字并捺手印。胡晓华、裴兴宇花费了往返火车票款1347.5元。此后双方多次协商未果，因而酿成纠纷。以上事实，有当事人提交的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，原告唐青青（反诉被告）与被告胡晓华（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》及《房屋补充协议》系双方真实意思表示，是依法成立并有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于本诉。1.原告唐青青请求解除双方于2021年3月25日签订的《房屋买卖合同》及《房屋补充协议》，被告胡晓华表示同意，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，合同自起诉状副本送达胡晓华之日即2021年5月10日解除；2.根据《房屋买卖合同》的约定，原告唐青青保证其向案外人永州市冷水滩区华文迎春房地产经纪有限公司出具的办理申请贷款所需的资料真实、合法、有效，现其提供的用于申请贷款的《买卖合同》系在未取得房屋所有权人即被告胡晓华授权的情形下擅自以胡晓华名义与案外人蒋绍芬签订，被告胡晓华未予追认，该合同应属无效，原告唐青青的行为已构成违约，唐青青亦未提交证据证明胡晓华存在违约行为，其作为给付定金的一方，因此无权请求返还定金，本院对其要求被告胡晓华返还定金的诉讼请求不予支持；如前所述，本院对原告唐青青要求被告胡晓华支付违约金的诉讼请求亦不予支持。二、关于反诉。1.反诉原告要求反诉被告赔付5000元，因双方约定“在承担违约责任后，合同终止，甲乙丙三方均不承担其他责任”，又根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失”规定，反诉被告支付的定金20000元足以弥补反诉原告的损失，故对反诉原告该项诉讼请求本院不予支持；2.反诉被告对反诉原告第二项反诉请求无异议，该请求亦符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院对原告唐青青的诉讼请求予以部分支持，对反诉原告的反诉请求亦予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一、二款、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条第二款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告唐青青与被告胡晓华2021年3月25日签订的《房屋买卖合同》及《房屋补充协议》于2021年5月10日解除；二、反诉被告唐青青在本判决生效后五日内到建设银行永州冷水滩支行营业部撤销向银行申报的按揭贷款备案，撤回2021年3月28日伪造的合同原件，退回反诉原告胡晓华面签文件原件，以及退回反诉原告提供的房屋不动产权证、身份证复印件；三、驳回原告唐青青的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告胡晓华、裴德义的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，由原告唐青青负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告胡晓华、裴德义负担12.5元，反诉被告唐青青负担12.5元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审　判　长　　唐建军人民陪审员　　杨　红人民陪审员　　吴知音二〇二一年九月三日法官　助理　　丁　晟书　记　员　　唐圆圆 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