白钺、何殊青等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）津0104民初4791号

• 案件编号

  （2021）津0104民初4791号

• 案件名称

  白钺、何殊青等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  天津市南开区人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  白钺;何殊青;天津阳光壹佰物业服务有限公司;天津阳光壹佰房地产开发有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初4791号原告：白钺，男，1971年3月24日出生，汉族，住天津市南开区。原告：何殊青，女，1973年6月6日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：白钺（原告之夫），男，1971年3月24日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所天津市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰东园23鼓楼。法定代表人：李玉岭，总经理。委托诉讼代理人：高霞，女，该公司项目经理。第三人：天津阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城北园10-1-200。法定代表人：萧德迎，总经理。委托诉讼代理人：刘毅娜，女，该公司职员。原告白钺、何殊青与被告天津阳光壹佰物业服务有限公司、第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白钺，原告何殊青的委托诉讼代理人白钺，被告天津阳光壹佰物业服务有限公司的委托诉讼代理人高霞，第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘毅娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白钺、何殊青向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告返还物业费10557.54元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系阳光100国际新城西园1-4号楼的业主。自2006年1月入住起，原告一直执行第三人与被告签订的天津阳光100国际新城西园1-4号楼《前期物业合同》。该合同第二条第二款约定物业管理服务事项：房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、供配电设备、供电线路、供气管理、供暖管道、加压水泵、通讯线路、安防设备系统。该合同第七条第一款第二项约定竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.0元由业主交纳：非住宅房屋按建筑面积每月每平方米4.0元由业主交纳：配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳。原告一直认为该合同是依据《天津市物业管理条例》规定，按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定，遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致后签订的。因此当楼内消防设施设备需要进行维修时应当由被告按照合同约定进行维修，相应的维修费用由被告承担。2004年7月5日，签订天津阳光100国际新城西园1-4号楼《前期物业合同》时执行的《中华人民共和国合同法》及2021年1月1日实行的《中华人民共和国民法典》均规定依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。2018年原告发现小区的消防设施（7个消防控制室）处于瘫痪状态，起诉后得知被告未按照合同的约定以及相应的国家强制性标准对小区的消防设施进行养护，设备发生故障后未及时维修从而扩大损害结果，造成消防设备整体瘫痪。因此原告于2019年起诉被告，要求其将消防设施设备（7个消防控制室）恢复原状。原告的合理要求得到了天津市南开区人民法院以及天津市第一中级人民法院的支持，判决被告对位于天津市南开区进行修复至正常使用。判决生效后，被告以各种理由推诿拖延判决的执行。后又欺骗业主，妄图使用业主的房屋专项维修资金对《前期物业合同》约定应由其负责维修的消防设施进行维修；未达目的后再次使用欺骗的手段，胁迫政府同意动用属于全体业主共有的房屋应急解危专项资金对应由其负责维修的消防设施进行维修。被告在使用不可告人手段获得政府同意其使用房屋应急解危专项资金对消防设施进行维修后，原告通过信访等方式向相关政府部门反映被告及相关政府部门违规使用房屋应急解危专项资金问题。2021年3月1日天津市南开区住建委信访部门告知原告，基于《物业服务定价成本监审办法（试行）》等政府文件规定，天津阳光100国际新城项目的物业服务费中不应包括消防设施的维修费用，同时天津阳光100国际新城项目的物业服务费实行政府指导价格等原因，该单位不存在违规审批备案问题。经查询得知南开区住建委提到的《物业服务定价成本监审办法（试行）》文件于2007年10月1日起执行，同时查询得知依据2003年9月1日起执行的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》（津价房地（2003）394号）文件，依据该文件第四条第一款：“住宅小区物业管理服务费实行政府指导价。物业管理服务费有业主会、房地产开发建设单位与物业企业在政府指导价格范围内，按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则协商确定”及2009津法释8号《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷的若干问题解释》第5条，被告提供的是三级物业服务，应当按照每月每平方米0.5元（包含税、费）的标准收取物业服务费。被告与作为其关联企业的第三人，在2004年7月5日签订天津阳光100国际新城西园1-4号楼《前期物业合同》时恶意串通，枉顾政府有明确的指导价格，签署的《前期物业合同》损害原告合法权益。按照天津市南开区住建委的回复，依据2007年10月1日起执行的《物业服务定价成本监审办法（试行）》等政府文件就可以对2004年7月5日遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致后签订天津阳光100国际新城《前期物业合同》中对消防设施设备的维修费用的约定进行解释，从而确定物业服务费不包含消防设施设备维修的费用，那么依据2003年9月1日起执行的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》（津价房地（2003）394号）文件规定，被告提供三级物业服务，应当按照每月每平方米0.5元（包含税、费）的标准对天津阳光100国际新城西园1-4号楼收取物业服务费，并应据此退还对天津阳光100国际新城西园1-4号楼业主多收取的物业服务费。对比被告提供的天津阳光100国际新城西园1-4号楼《前期物业合同》发现其收取的物业服务费为每月每平方米1.0元，每月每平方米多收取原告0.5元物业服务费。东园1、3、5号楼及北园1-7号楼机电运行设施费是0.4元／平方米／月，西园是0.5元／平方米／月，截至2018年3月，被告多收取二原告物业费及机电运行设施费共计10557.54元。为维护自身权益，现依据相关法律要求特向贵院起诉，请求依法判如所请。天津阳光壹佰物业服务有限公司辩称，认可二原告是阳光壹佰小区业主。小区目前采取前期物业合同，前期物业合同约定的内容，小区西园1-4号楼物业费按1元/平方米/月收取，电梯、二次供水按照0.5元/平方米/月收取。小区东园1、3、5号楼及北园1-7号楼的物业费是按照0.5元/平方米/月收取，机电设施运行费是按照0.4元/平方米/月收取。不认可原告的诉讼请求，原因：原告陈述事实不符，原告认可被告与第三人签订的《前期物业服务合同》，受法律保护。原告入住时曾签订确认书，对前期物业合同阅读并理解，不存在原告陈述的情况。原告适用的《天津普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》中第二条明确载明，本办法使用的范围是每建筑平方米4,000元以下的住宅小区，而原告居住的小区售价当年在5,000元以上，故原告主张物业费收费标准不受该管理办法限制。原告陈述的区域内维修消防设施等内容已另案起诉解决，与本案无关；原告认为小区消防存在欺骗、胁迫、恶意串通的行为，应当另案主张权利；本案涉及的前期物业合同没有二级服务的约定。天津阳光壹佰房地产开发有限公司述称，同意被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告白钺、何殊青系夫妻关系。二人系南开区阳光壹佰国际新城西园2-5-702号房屋所有权人。原告白钺于2006年1月14日签署确认书，表明其作为天津阳光100新城单元的业主已经对《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款内容，予以确认。被告名称原为天津万怡物业管理有限责任公司，2007年11月9日经工商管理部门核准更名为天津万怡物业服务有限公司。2008年4月28日经核准再次更名为天津阳光壹佰物业服务有限公司。2004年7月5日，被告与第三人签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定：第三人将南开区阳光壹佰西园1-4号楼（物业项目名称）委托被告进行前期物业管理服务。本合同自2004年7月5日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元由业主于每月10日前交纳，对购买楼房业主给予入住一年内物业管理服务费优惠政策，0.9元/月/平方米，一年以后按第七条1、2项内容执行；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。2004年7月20日，该合同在天津市房地产管理局进行了备案。2002年6月12日，被告与第三人签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定：第三人将天津阳光壹佰新城东1、3、5（物业项目名称）委托被告进行前期物业管理服务。本合同自2003年6月15日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.5元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.4元由业主于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。截至目前，该小区未成立业主委员会。本院认为，关于小区物业费收费标准及服务范围双方存在争议。首先原告主张一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，而同一小区内存在不同收费标准不合理，其次，小区物业服务费收费标准未按照政府指导价进行定价，最后，小区物业服务费中未包含消防设施的维修费用，故应当退还物业服务费和机电运行服务费差价。被告与第三人于2004年7月5日签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对被告和包括原告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。由于被告已履行了提供物业服务的义务，原告应向被告履行交纳物业服务费、机电设施费的义务。小区内虽同由被告一个物业管理企业提供服务，但考虑到分期开发过程中不同阶段开发房产时，测算物业管理成本的时间点不同，小区存在不同收费标准并无不当。依据2002年12月1日起施行《天津市物业管理条例》规定，房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。购房人购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经购房人确认的前期物业管理服务合同，对购房人具有约束力。现原告白钺于2006年1月14日已签订《确认书》，对于被告与第三人于2004年7月5日签订的《天津市前期物业管理服务合同》予以确认，原告白钺作为购房人应当依约履行合同义务。关于小区物业费是否遵循政府指导价的问题，原告主张小区物业服务费定价应参照《天津普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》，但该办法颁布实施时系对本市行政区域内纳入经济适用房计划、危改计划、城镇集资建房计划建造的住宅小区和纳入商品房计划中平均销售价格在每建筑平方米4,000元以下的住宅小区物业管理服务收费行为。现原、被告及第三人均确认第三人销售房屋，原告购买房屋时，小区房屋每建筑平方米的平均销售价格均在4,000元以上，故原告居住小区物业费定价不适用于该办法，此外，被告与第三人于2004年7月5日签订的《天津市前期物业管理服务合同》已按规定进行了备案，行政主管部门对合同定价未提出异议，应认定物业服务费的收取未超过政府指导价格。关于小区物业服务费是否包含消防设施的维修费用的问题。根据物业服务合同约定，被告负责包括消防设施设备在内的房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，故物业服务费应包含消防设施的维修、养护、运行和管理费用，二原告反对被告动用维修基金对小区消防控制室等消防设施的维修的问题与本案无关。综上所述，原告白钺、原告何殊青的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告白钺、原告何殊青的诉讼请求。案件受理费58元，由原告白钺、何殊青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审　判　长　　莫　荻审　判　员　　刘　衡人民陪审员　　卢万起二〇二一年九月六日书　记　员　　刘紫媛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。 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