李志伟、东莞弘群实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤19民终9425号

• 案件编号

  （2021）粤19民终9425号

• 案件名称

  李志伟、东莞弘群实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省东莞市中级人民法院

• 所属地区

  广东省东莞市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  李志伟;东莞弘群实业投资有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终9425号上诉人（原审被告）：李志伟，男，1993年2月12日出生，汉族，住甘肃省灵台县。委托诉讼代理人：李伟东，广东泽钜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞弘群实业投资有限公司。住所地：东莞市寮步镇良平社区香市路星城国际花园18幢商铺113号，统一社会信用代码：9144190032505711XQ。法定代表人：张丽芹，该公司总经理。委托代理人：刘权德，广东瑞轩律师事务所律师。委托代理人：聂枢峻，广东瑞轩律师事务所实习律师。上诉人李志伟因与被上诉人东莞弘群实业投资有限公司（以下简称弘群公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2021）粤1971民初4347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。弘群公司向一审法院起诉请求：一、判令李志伟支付弘群公司租金共计49434元（2020年5月、6月、7月三个月，每个月16478元）；二、确认双方的合同于2020年8月10日解除，李志伟立即将商铺复原返还弘群公司；三、判令李志伟支付弘群公司商铺占用使用费69211.8元（自2020年8月11日起至李志伟实际返还商铺之日止，按租金标准每月16478元，即549.3元/天，暂计至2020年12月15日，共126天）；四、判令李志伟支付弘群公司违约金3855.7元；五、判令李志伟支付弘群公司代其缴纳的物业费及水电费违约金共计10943.53元；六、李志伟承担本案的诉讼费。一审庭审中，弘群公司明确第一项诉讼请求为要求李志伟支付占有使用费49434元。一审法院判决：一、限李志伟于一审判决发生法律效力之日起七日内向弘群公司返还位于东莞市；二、限李志伟于一审判决发生法律效力之日起七日内向弘群公司支付房屋占有使用费（自2020年7月起按每月16478元计算至2021年4月30日为164780元，自2021年5月1日起按每月18926元计算至实际返还商铺之日止）；三、驳回弘群公司的其他诉讼请求。本案一审受理费4876.93元，弘群公司已预交，由弘群公司负担2749.57元，李志伟负担2127.36元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2021）粤1971民初4347号民事判决书。李志伟上诉请求：撤销一审判决并依法改判。主要事实与理由：一、一审判决认定事实有误，弘群公司承诺涉案租赁房屋符合出租条件，并且已经消防验收合格，但涉案租赁房屋无产权证，且消防不合格，不符合出租条件，导致合同无效，应当承担主要违约责任。双方于2018年4月11日签订了一份《商铺租赁合同》，租赁期限为2018年4月13日至2023年4月30日。弘群公司在出租时承诺，涉案租赁房屋已经办理过产权登记，产权清晰明确，符合商业用途可以作为健身房使用，消防也已经验收合格。但李志伟承租涉案房屋后，多次要求弘群公司出示产权证书，弘群公司都以各种理由搪塞，由于李志伟不具备相关专业法律知识，直至一审判决后李志伟才知道涉案租赁房屋没有产权证书，不具备商业用途，无法作为健身房使用。承租后李志伟发现涉案租赁房屋不具备消防验收资格，且涉案租赁房屋多次漏水，李志伟多次要求弘群公司维修无果，严重影响了李志伟的正常经营，弘群公司违约在先，应当承担相应的违约责任。二、一审判决认定事实有误，涉案《商铺租赁合同》已经于2020年8月10日解除，且弘群公司在《告知函》中已经明确提出收回了涉案租赁房屋，弘群公司请求支付2020年8月10之后的商铺占用租金于法无据，应当予以驳回。2019年12月新冠肺炎疫情爆发，受新冠肺炎疫情的影响，政府出台政策呼吁民众减少聚集，李志伟为配合政府防疫工作，暂时停止了对外营业，但弘群公司于2020年7月16日停止供电，致使李志伟无法正常营业，被迫关闭了健身房。随后弘群公司自行锁住了涉案租赁房屋，并于2020年8月10日发出《告知函》，通知李志伟解除该租赁合同，并收回了涉案租赁房物。因为弘群公司已经明确表示收回了涉案租赁房屋，且涉案租赁房屋是弘群公司自有物业，弘群公司完全有能力清场，因此李志伟才未再去现场清场。弘群公司在明确告知李志伟其已经清场之后，又怠于行使其权利，应当对此承担相应的后果，李志伟无需再支付合同解除后的任何费用。三、根据国务院发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规（2020)734号）文件的规定，弘群公司应当适当减免李志伟在新冠疫情期间的租金。2019年12月新冠肺炎疫情爆发，对社会各行各业都造成了巨大冲击，社会各行各业为配合国家疫情防控都付出了巨大努力，因此国家发展改革委、住房城乡建设部等部门联合发文，鼓励政府及各单位通过减免租金的方式帮助企业渡过难关，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，李志伟所开设的健身房属于上述文件中的小微企业，且李志伟为配合政府防疫工作，暂时停止了对外营业，导致李志伟经营困难，无法正常缴纳租金。因此，根据上述文件的规定，弘群公司应当适当减免疫情期间的部分租金。四、一审法院程序存在瑕疵，一审法院在没有将诉讼文书及开庭传票送达给李志伟的情况下，未经公告送达就直接适用简易程序开庭审理，并缺席判决，违反《民事诉讼法》的规定，属于程序错误。弘群公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李志伟的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回，维持一审判决。一、弘群公司已在一审庭审中主张案涉商铺没有取得建设工程规划许可证的事实，也明确将起诉状第一项诉讼请求改为要求李志伟支付占有使用费，虽然双方签署的《商铺租赁合同书》违反法律的强制性规定，但双方依合同履行已有两年，存在占有使用的事实，弘群公司交付商铺正常使用，也提供了物业管理与服务，并没有违反原合同约定的情形。一审法院认定《商铺租赁合同书》无效，判决李志伟参照原合同内租金标准以房屋占有使用费形式支付逾期未付金额，并无不当。二、弘群公司于2020年8月10日发出告知函，是因为李志伟逾期不支付占有使用商铺费用，也不配合解除原租赁合同，在通过诉讼途径救济前进行通知，事实上也并未直接单方面解除合同、收回涉案租赁商铺。由于李志伟与其经营健身房名下会员存在其他纠纷，弘群公司无法搬离商铺内设备另行存放，未能顺利收回商铺。即便顺利腾空商铺，商铺内设备所有权并非属于弘群公司，不知晓李志伟对设备有何处分，弘群公司将设备另行存放管理同样需费用。鉴于前述实际情况，在李志伟正式腾退返还商铺之前以原商铺存放设备合法合理。一审法院对2020年8月以后的房屋占有使用情况予以支持，判决李志伟支付相应的占有使用费，并无不当。三、李志伟是否因疫情经营困难，没有证据予以证明，且疫情期间房屋租赁政策针对非公有房屋不是法律强制性规定。李志伟现才提出疫情变故事宜要求减免房屋租金，没有事实依据，有逃避逾期未支付占有使用商铺费用之债务的嫌疑。二审期间，李志伟向本院提交如下新证据：一、照片，拟证明李志伟于2020年7月30日将案涉商铺腾退并向弘群公司返还的事实；二、告知函，拟证明弘群公司通知李志伟案涉商铺被收回，并停止水电供应的事实。弘群公司质证称：一、对照片的真实性、合法性确认，关联性不确认，不能证明李志伟已将案涉商铺腾退并向弘群公司返还的事实；二、对告知函的真实性、合法性确认，关联性不确认，不能证明弘群公司实际上已经收回案涉商铺，因双方未实际解除租赁关系，商铺处于被占有使用的状态，水电没有停止供应。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：二审庭审期间，李志伟确认一审期间有收到一审法院的电话通知开庭时间，后其将开庭时间忘记了，所以一审期间没有到庭。李志伟二审庭审中表示对一审送达程序不持异议。李志伟二审庭审中陈述：其在2020年7月20日停业，停业后其搬走了部分设备，尚留存部分设备（跑步机、哑铃、办公桌等）在租赁物；其停业期间在租赁物门口加了一把锁，弘群公司后来也在门口加了一把锁，李志伟没有主动要求弘群公司开锁搬走留存租赁物内的设备；在其停业期间，弘群公司有通知李志伟交房租，李志伟未将其对前述留存租赁物内的设备的处理态度告知弘群公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案应适用当时的法律、司法解释。案涉商铺未取得建设工程规划许可证，弘群公司也未提交任何证据证明案涉商铺经过合法报建，故弘群公司与李志伟签订的《商铺租赁合同》无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对李志伟上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：李志伟应向弘群公司支付房屋占有使用费金额。对此，本院分析如下：首先，根据李志伟二审庭审的陈述可知，其在停业期间将案涉商铺大门锁住，且案涉商铺内留存有跑步机、哑铃等设备。弘群公司亦称李志伟尚有很多设备存放在案涉商铺，李志伟未将商铺恢复原状交还给弘群公司，导致其无法正常出租。原审法院据此认定李志伟尚未将案涉商铺交还给弘群公司，并无不当。李志伟二审提交的照片及告知函均不能证明其已实际将案涉商铺交还弘群公司，本院对李志伟的该项上诉意见不予采纳。其次，虽然案涉《商铺租赁合同》无效，但李志伟实际占有使用了案涉商铺，应当参照双方约定的租金标准向弘群公司支付房屋占有使用费。李志伟从2020年5月开始拖欠占有使用费，李志伟交付给弘群公司的租赁保证金32956元应当抵扣欠付的2020年5月至6月期间的房屋占有使用费，经抵扣，李志伟还应向弘群公司支付自2020年7月起计算至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费。另，李志伟是否因新冠肺炎疫情导致经营困难，其没有提交证据予以证明，且案涉商铺并非公有房屋，故本院对李志伟有关新冠肺炎疫情期间应减免租金的上诉意见不予采纳。综上所述，李志伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3595.6元，由李志伟负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长　　陈树良审判员　　许　卫审判员　　邹凤丹二〇二一年九月九日书记员　　吴晓勇广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2021）粤19民终9425号上诉人（原审被告）：李志伟，男，1993年2月12日出生，汉族，住甘肃省灵台县。委托诉讼代理人：李伟东，广东泽钜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞弘群实业投资有限公司。住所地：东莞市寮步镇良平社区香市路星城国际花园18幢商铺113号，统一社会信用代码：9144190032505711XQ。法定代表人：张丽芹，该公司总经理。委托代理人：刘权德，广东瑞轩律师事务所律师。委托代理人：聂枢峻，广东瑞轩律师事务所实习律师。上诉人李志伟因与被上诉人东莞弘群实业投资有限公司（以下简称弘群公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2021）粤1971民初4347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。弘群公司向一审法院起诉请求：一、判令李志伟支付弘群公司租金共计49434元（2020年5月、6月、7月三个月，每个月16478元）；二、确认双方的合同于2020年8月10日解除，李志伟立即将商铺复原返还弘群公司；三、判令李志伟支付弘群公司商铺占用使用费69211.8元（自2020年8月11日起至李志伟实际返还商铺之日止，按租金标准每月16478元，即549.3元/天，暂计至2020年12月15日，共126天）；四、判令李志伟支付弘群公司违约金3855.7元；五、判令李志伟支付弘群公司代其缴纳的物业费及水电费违约金共计10943.53元；六、李志伟承担本案的诉讼费。一审庭审中，弘群公司明确第一项诉讼请求为要求李志伟支付占有使用费49434元。一审法院判决：一、限李志伟于一审判决发生法律效力之日起七日内向弘群公司返还位于东莞市；二、限李志伟于一审判决发生法律效力之日起七日内向弘群公司支付房屋占有使用费（自2020年7月起按每月16478元计算至2021年4月30日为164780元，自2021年5月1日起按每月18926元计算至实际返还商铺之日止）；三、驳回弘群公司的其他诉讼请求。本案一审受理费4876.93元，弘群公司已预交，由弘群公司负担2749.57元，李志伟负担2127.36元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2021）粤1971民初4347号民事判决书。李志伟上诉请求：撤销一审判决并依法改判。主要事实与理由：一、一审判决认定事实有误，弘群公司承诺涉案租赁房屋符合出租条件，并且已经消防验收合格，但涉案租赁房屋无产权证，且消防不合格，不符合出租条件，导致合同无效，应当承担主要违约责任。双方于2018年4月11日签订了一份《商铺租赁合同》，租赁期限为2018年4月13日至2023年4月30日。弘群公司在出租时承诺，涉案租赁房屋已经办理过产权登记，产权清晰明确，符合商业用途可以作为健身房使用，消防也已经验收合格。但李志伟承租涉案房屋后，多次要求弘群公司出示产权证书，弘群公司都以各种理由搪塞，由于李志伟不具备相关专业法律知识，直至一审判决后李志伟才知道涉案租赁房屋没有产权证书，不具备商业用途，无法作为健身房使用。承租后李志伟发现涉案租赁房屋不具备消防验收资格，且涉案租赁房屋多次漏水，李志伟多次要求弘群公司维修无果，严重影响了李志伟的正常经营，弘群公司违约在先，应当承担相应的违约责任。二、一审判决认定事实有误，涉案《商铺租赁合同》已经于2020年8月10日解除，且弘群公司在《告知函》中已经明确提出收回了涉案租赁房屋，弘群公司请求支付2020年8月10之后的商铺占用租金于法无据，应当予以驳回。2019年12月新冠肺炎疫情爆发，受新冠肺炎疫情的影响，政府出台政策呼吁民众减少聚集，李志伟为配合政府防疫工作，暂时停止了对外营业，但弘群公司于2020年7月16日停止供电，致使李志伟无法正常营业，被迫关闭了健身房。随后弘群公司自行锁住了涉案租赁房屋，并于2020年8月10日发出《告知函》，通知李志伟解除该租赁合同，并收回了涉案租赁房物。因为弘群公司已经明确表示收回了涉案租赁房屋，且涉案租赁房屋是弘群公司自有物业，弘群公司完全有能力清场，因此李志伟才未再去现场清场。弘群公司在明确告知李志伟其已经清场之后，又怠于行使其权利，应当对此承担相应的后果，李志伟无需再支付合同解除后的任何费用。三、根据国务院发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规（2020)734号）文件的规定，弘群公司应当适当减免李志伟在新冠疫情期间的租金。2019年12月新冠肺炎疫情爆发，对社会各行各业都造成了巨大冲击，社会各行各业为配合国家疫情防控都付出了巨大努力，因此国家发展改革委、住房城乡建设部等部门联合发文，鼓励政府及各单位通过减免租金的方式帮助企业渡过难关，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，李志伟所开设的健身房属于上述文件中的小微企业，且李志伟为配合政府防疫工作，暂时停止了对外营业，导致李志伟经营困难，无法正常缴纳租金。因此，根据上述文件的规定，弘群公司应当适当减免疫情期间的部分租金。四、一审法院程序存在瑕疵，一审法院在没有将诉讼文书及开庭传票送达给李志伟的情况下，未经公告送达就直接适用简易程序开庭审理，并缺席判决，违反《民事诉讼法》的规定，属于程序错误。弘群公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李志伟的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回，维持一审判决。一、弘群公司已在一审庭审中主张案涉商铺没有取得建设工程规划许可证的事实，也明确将起诉状第一项诉讼请求改为要求李志伟支付占有使用费，虽然双方签署的《商铺租赁合同书》违反法律的强制性规定，但双方依合同履行已有两年，存在占有使用的事实，弘群公司交付商铺正常使用，也提供了物业管理与服务，并没有违反原合同约定的情形。一审法院认定《商铺租赁合同书》无效，判决李志伟参照原合同内租金标准以房屋占有使用费形式支付逾期未付金额，并无不当。二、弘群公司于2020年8月10日发出告知函，是因为李志伟逾期不支付占有使用商铺费用，也不配合解除原租赁合同，在通过诉讼途径救济前进行通知，事实上也并未直接单方面解除合同、收回涉案租赁商铺。由于李志伟与其经营健身房名下会员存在其他纠纷，弘群公司无法搬离商铺内设备另行存放，未能顺利收回商铺。即便顺利腾空商铺，商铺内设备所有权并非属于弘群公司，不知晓李志伟对设备有何处分，弘群公司将设备另行存放管理同样需费用。鉴于前述实际情况，在李志伟正式腾退返还商铺之前以原商铺存放设备合法合理。一审法院对2020年8月以后的房屋占有使用情况予以支持，判决李志伟支付相应的占有使用费，并无不当。三、李志伟是否因疫情经营困难，没有证据予以证明，且疫情期间房屋租赁政策针对非公有房屋不是法律强制性规定。李志伟现才提出疫情变故事宜要求减免房屋租金，没有事实依据，有逃避逾期未支付占有使用商铺费用之债务的嫌疑。二审期间，李志伟向本院提交如下新证据：一、照片，拟证明李志伟于2020年7月30日将案涉商铺腾退并向弘群公司返还的事实；二、告知函，拟证明弘群公司通知李志伟案涉商铺被收回，并停止水电供应的事实。弘群公司质证称：一、对照片的真实性、合法性确认，关联性不确认，不能证明李志伟已将案涉商铺腾退并向弘群公司返还的事实；二、对告知函的真实性、合法性确认，关联性不确认，不能证明弘群公司实际上已经收回案涉商铺，因双方未实际解除租赁关系，商铺处于被占有使用的状态，水电没有停止供应。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：二审庭审期间，李志伟确认一审期间有收到一审法院的电话通知开庭时间，后其将开庭时间忘记了，所以一审期间没有到庭。李志伟二审庭审中表示对一审送达程序不持异议。李志伟二审庭审中陈述：其在2020年7月20日停业，停业后其搬走了部分设备，尚留存部分设备（跑步机、哑铃、办公桌等）在租赁物；其停业期间在租赁物门口加了一把锁，弘群公司后来也在门口加了一把锁，李志伟没有主动要求弘群公司开锁搬走留存租赁物内的设备；在其停业期间，弘群公司有通知李志伟交房租，李志伟未将其对前述留存租赁物内的设备的处理态度告知弘群公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案应适用当时的法律、司法解释。案涉商铺未取得建设工程规划许可证，弘群公司也未提交任何证据证明案涉商铺经过合法报建，故弘群公司与李志伟签订的《商铺租赁合同》无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对李志伟上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：李志伟应向弘群公司支付房屋占有使用费金额。对此，本院分析如下：首先，根据李志伟二审庭审的陈述可知，其在停业期间将案涉商铺大门锁住，且案涉商铺内留存有跑步机、哑铃等设备。弘群公司亦称李志伟尚有很多设备存放在案涉商铺，李志伟未将商铺恢复原状交还给弘群公司，导致其无法正常出租。原审法院据此认定李志伟尚未将案涉商铺交还给弘群公司，并无不当。李志伟二审提交的照片及告知函均不能证明其已实际将案涉商铺交还弘群公司，本院对李志伟的该项上诉意见不予采纳。其次，虽然案涉《商铺租赁合同》无效，但李志伟实际占有使用了案涉商铺，应当参照双方约定的租金标准向弘群公司支付房屋占有使用费。李志伟从2020年5月开始拖欠占有使用费，李志伟交付给弘群公司的租赁保证金32956元应当抵扣欠付的2020年5月至6月期间的房屋占有使用费，经抵扣，李志伟还应向弘群公司支付自2020年7月起计算至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费。另，李志伟是否因新冠肺炎疫情导致经营困难，其没有提交证据予以证明，且案涉商铺并非公有房屋，故本院对李志伟有关新冠肺炎疫情期间应减免租金的上诉意见不予采纳。综上所述，李志伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3595.6元，由李志伟负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长陈树良审判员许卫审判员邹凤丹二〇二一年九月九日书记员吴晓勇 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