郑州荣昌物业管理有限公司、李金玲物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）豫0311民初7020号

• 案件编号

  （2021）豫0311民初7020号

• 案件名称

  郑州荣昌物业管理有限公司、李金玲物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  洛阳市洛龙区人民法院

• 所属地区

  洛阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  郑州荣昌物业管理有限公司;李金玲

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条

河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初7020号原告：郑州荣昌物业管理有限公司，住所地：郑州市中原区车兴街22号院2号楼2单元20层2001号。法定代表人：鲁威。委托诉讼代理人：李国巍，男，汉族，1977年6月17日生，住河南省博爱县，系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：明汉伟，男，汉族，1970年12月22日生，住河南省上蔡县，系公司员工，特别授权。被告：李金玲，女，汉族，1981年11月29日生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：冯军雅，河南精专律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：邵榕，河南精专律师事务所律师，特别授权。原告郑州荣昌物业管理有限公司（以下简称“郑州荣昌物业公司”）诉被告李金玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告郑州荣昌物业公司的委托诉讼代理人李国巍、明汉伟，被告李金玲的委托诉讼代理人冯军雅、邵榕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州荣昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年11月1日至2021年12月31日期间的物业管理费2633.4元，滞纳金224.4元；2、由被告承担本案所有费用。事实与理由：原告是依法设立的物业服务公司，被告是洛阳市洛龙区龙翔街16号东方今典朗润园小区5号楼1单元1401户的业主。2020年9月23日，原告与该小区洛阳市洛龙区古城路街道办事处东方今典社区朗润园小区业主委员会签订有《物业管理服务合同》，由原告对该小区提供物业服务。合同签订后，原告依约提供了物业服务;但被告从2020年11月至今，一直未交纳物业费，经原告多次催交，被告仍未缴纳，特起诉。被告李金玲辩称，一、业主诉洛阳市洛龙区古城街道办事处东方今典朗润园小区业主委员会撤销权之诉纠纷在洛阳市中院审理中，撤销权之诉是针对朗润园业委会选聘荣昌物业行为提出的诉讼，诉讼结果直接决定荣昌物业是否有朗润园小区物业服务的地位，本案应当中止审理。二、荣昌物业没有与李金玲签订物业服务协议，起诉物业费没有合同依据。荣昌物业与朗润园业委会签订的《洛阳市朗润园物业管理服务合同》并不能替代其应当与小业主签订分户物业服务协议。原因1、业主委员会作为业主大会的执行机构，地位与小业主不一致，详见服务合同第八章权利义务；2、签订合同的内容不一致，在《洛阳市朗润园物业管理服务合同》中多有专属业主委员会的条款，比如：第五章第十七条、第十八条等大部分条款；3、小业主享有签订协议的权利。荣昌物业应当与业主签订物业服务协议而没有签订，起诉物业费没有合同依据。三、《洛阳市朗润园物业管理服务合同》严重违法法律规定和侵害业主利益。第二十六条本物业的房屋公用部位、公共设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理费中列支，其大修、中修、更新改造费用，应在本物业维修资金中列支（除乙方承诺外）、公用的专项设备运行的能耗，应设独立计算表核算，按实际用量向使用人分摊记取费用。比如：暖气费，暖气费一般按照流量或者套内面积收费，费用中已经包含电、水能耗费用，不能收取暖气费后再去计量产生的水电。第三十四条除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给甲方或者业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。首先，除了不可预见的情况，乙方不能擅自停水、停电；其次，出现擅自停水、停电应立即解决而不是限期解决。基于此条规定，物业公司多次擅自停水、停电，捆绑收费，造成对业主利益的严重损害。四、荣昌物业即便实际进行物业服务活动，其不能收取2021年7月份之后的物业费。1、业主诉朗润园业委会撤销权之诉结果直接决定荣昌物业是否有资格在朗润园小区进行物业服务的地位，对于未发生的物业费2021年8月份之后不能进行预交；2、业主享有先履行抗辩权，《洛阳市朗润园物业管理服务合同》第十条约定物业服务企业每半年公布一次经营所得的收支情况。朗润园地上停车位收益不在物业服务合同约定的范围之内，且合同没有约定地上停车位车位管理费标准，所以此项收益物业公司没有向业主公示，即便公示也没有依据。停车收益属于业主共有，业主对此项收益享有债权，对于物业公司预收2021年下半年物业费，先履行公示将上半年业主公共收益义务，可能会存在物业费债权抵消情况。综上，本案应当中止审理或者驳回对方的诉讼请求。经本院审理查明：2020年9月23日,郑州荣昌物业公司（乙方）与洛阳市洛龙区古城街道办事处东方今典社区朗润园小区业主委员会（甲方）签订《洛阳市朗润园物业管理服务合同》，双方约定由郑州荣昌物业公司为坐落于洛阳市洛龙区的朗润园小区提供物业服务，物业服务费为高层住宅1.32元／月／平方米，按照半年或年交纳一次，业主或者物业使用人应当在到期前3日交纳，合同期限为2020年10月6日起至2025年10月5日止，双方还对其他权利义务进行了约定。郑州荣昌物业公司于2020年11月1日正式进驻小区为业主提供物业服务。李金玲为该小区5号楼1单元1401户业主，房屋建筑面积为142.5平方米，其自2020年11月1日起未向郑州荣昌物业公司交纳物业服务费，后该公司诉至本院。另查明，段宏昌等人曾以撤销洛阳市洛龙区古城街道办事处东方今典社区朗润园小区业主委员会作出的郑州荣昌物业公司成为朗润园小区选聘新物业公司中选公司的决定为诉求将洛阳市洛龙区古城街道办事处东方今典社区朗润园小区业主委员会诉至我院。我院于2021年4月12日作出（2021）豫0311民初1159号民事判决，判决结果为驳回段宏昌等人的诉讼请求。后段宏昌等人不服，上诉至洛阳市中级人民法院，该院于2021年8月9日作出（2021）豫03民终2684号民事判决，以朗润园业委会通过业主代表大会投票最终确定郑州荣昌物业公司为该小区的选聘物业管理公司程序合法，该项决议符合全体业主的利益，且郑州荣昌物业公司已实际入住并履行相关服务职能，没有构成对业主利益的损害为由驳回上诉，维持原判。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案中，原告与洛阳市洛龙区古城街道办事处东方今典社区朗润园小区业主委员会签订的《洛阳市朗润园物业管理服务合同》合法有效，该合同对原告及小区业主均具有法律约束力。原告于2020年11月1日起正式对小区提供相关的物业服务，被告作为该小区的业主在接受了原告提供的物业服务后应向原告交纳物业服务费。《洛阳市朗润园物业管理服务合同》中约定的物业服务费收费标准为高层1.32元/平方米/月，因被告自原告入驻小区后尚未向原告交纳过物业服务费，故本院认定被告应向原告交纳自2020年11月1日起至立案之日即2021年8月3日的物业服务费为1711.71元[142.5平方米×1.32元/月/平方米×（9个月+3天）]。关于原告本次立案之后产生的物业费，其应催告被告在合理的时间内交纳，仍不交纳可另行主张。关于原告主张的滞纳金，滞纳金是属于行政法规范畴，是行政强制执行罚的方式之一，其具有法定性、强制性、惩罚性的特点，因此它并不属于民事平等主体的适用范畴，故原告该项主张无法律依据，本院不予支持。关于被告提出《洛阳市朗润园物业管理服务合同》没有经过业主大会、侵犯业主利益等问题，因洛阳市中级人民法院作出（2021）豫03民终2684号民事生效判决已对洛阳市洛龙区古城街道办事处东方今典社区朗润园小区业主委员会选聘郑州荣昌物业公司合法性予以认定，故对被告辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李金玲于本判决生效之日起十日内支付原告郑州荣昌物业管理有限公司物业管理费1711.71元；二、驳回原告郑州荣昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告郑州荣昌物业管理有限公司负担10元，被告李金玲负担15元。本判决为终审判决。审判员　党　育二〇二一年九月六日书记员　魏诗园