艾小小、王胜岐房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0831民初946号

• 案件编号

  （2021）陕0831民初946号

• 案件名称

  艾小小、王胜岐房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  子洲县人民法院

• 所属地区

  子洲县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  艾小小;王胜岐

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第四条第一款

陕西省子洲县人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0831民初946号原告：王某某 委托诉讼代理人：苏某 被告：艾某某 原告王某某与被告艾某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《门市租赁合同》； 2、判令被告支付拖欠的房屋租金，从2020年11月25日至2021年6月24日，共计14000元；3、判令被告立即腾退所占用的房屋；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月25日，被告就租赁位于子洲县XX街XX单元XX号房屋（现变更为206号）与原告签订《门市租赁合同》。2020年11月25日房租到期后，被告既不交租也不腾房，经原告多次催缴后，仍未履行，现已拖欠七个月租金未付，严重侵害了原告的合法权益，故特此提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告辩称，双方在合同中约定房租跟随市场高低。合同签订后，被告给过原告54000元，其中包括30000元转让费和24000元租金。原告向被告告知房租来年再看，第二年原告没有跟随市场高低定房租，所以被告未交房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《门市租赁合同》和微信聊天记录的真实性均无异议，故本院对该两份证据的真实性予以认定。该两份证据可以证明原被告在协商一致的基础上共同签订了《门市租赁合同》一份，以及被告向原告支付了54000元，其中包括30000元转让费和24000元租金的事实；被告提交了三份相邻门市的租赁合同复印件，证明其因为2019年11月25日至2020年11月25日期间的房租高于市场价，才没有继续交租；原告对该份证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。被告还提交录音证据一份，证明原告向其承诺收房的话就给其退还30000元转让费。对于被告提交的第一份证据，因无原件予以核对，故本院依法不予采信；被告提交的第二份证据，与本案不具有关联性，本院亦不予认定。审理过程中，经原告申请，本院依法委托某某公司对案涉租赁物的年租金（从2020年11月25日起至2021年11月24日止）进行评估。该机构于2021年8月26日作出榆镇北价评【2021】0092号《价格评估意见书》，认为委估门面房从2020年11月25日至2021年11月24日期间的年租金=1583×1+1354×11=16477元。原告认可该鉴定意见；被告虽对该鉴定意见持有异议，认为价格评估过高，且提出重新鉴定申请，但其所持理由无事实依据，不符合法律规定，故本院未予准许。以上鉴定意见由有资质的鉴定机构和鉴定人员，依人民法院的委托作出，鉴定程序合法，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月25日，原被告共同签订《门市租赁合同》一份，约定：“甲方王某某自愿将XX街XX单元XX号门面租给乙方经营使用。租赁期从2019年11月25日起至2020年11月25日止。该门面租赁金额为人民币24000元整，大写贰万肆仟元整，由乙方一次性付给甲方（如不按期支付甲方有权无条件收回门面）乙方在租赁期间，乙方可以转租门面，但一定要提前通知甲方。乙方可以续租，可以转租。合同期内门市固定设施损坏由乙方自己修理，甲方概不负责。本合同未尽事宜，可以经双方协调做出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。本合同一式两份，由甲乙双方签字后生效。房租跟随市场高低。甲方：王某某，乙方艾某某。”合同签订后，被告向原告支付了54000元，其中包括30000元转让费和24000元租金。合同期满后，被告一直占有使用以上房屋至今，但原被告双方再未续签租赁合同，被告也未再向原告支付过租金。案涉租赁物系原告从他人处转让所得，无房产证和建设工程规划许可证，门牌号现已变更为206号。经本院委托鉴定，该房屋从2020年11月25日至2021年11月24日期间的年租金=1583×1+1354×11=16477元。原告为此支出鉴定费3000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告在已经签订的《门市租赁合同》期满后，再未续签合同，但被告一直占有使用租赁物至今，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零七条之规定，自原租赁合同期满之日，即2020年11月25日起，原被告之间成立不定期的租赁合同关系。关于该合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。由于原告未提交案涉租赁物的房产证或建设工程规划许可证,应承担举证不能的不利后果,以上不定期租赁合同应认定为无效。解除合同的请求权应当建立在合同有效的基础上，因此，本院对原告关于解除合同的诉讼请求依法不予支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予以支持。上述不定期租赁合同已被认定为无效,原告诉请的七个月租金实为房屋占有使用费,故本院对原告关于腾退租赁物，并参照合同约定的租金标准支付占有使用费的请求予以支持。至于占有使用费的金额认定问题，因2020年11月25日之后双方并未签订书面合同，未约定明确的租金金额，故本院依原告申请，委托某某公司对租赁物的年租金（从2020年11月25日起至2021年11月24日止）进行了评估。按照评估意见计算，原告请求的七个月的租赁物占有使用费应当认定为1583×1+1354×6=9707元。由于双方对导致租金约定不明这一法律后果均存在过错，故对于因此产生的鉴定费3000元，原被告应各半承担，即被告应向已经全额垫付鉴定费的原告支付其中的1500元。原《门市租赁合同》签订后，被告曾向原告支付过24000元租金，由于合同文本末尾处以手写的方式约定了“房租跟随市场高低”，故被告据此抗辩称原租赁合同约定租期内的年租金并非合同中约定的24000元，而是应按照市场价格定价，如此一来，原告则多收了被告的年租金。原告则称“房租跟随市场高低”是在明确被告可以续租的前提下，就未来可能续租时的房屋租金进行的约定，租赁当年的年租金就是24000元。本院认为，原告所称更加符合语言逻辑和表述习惯，应予采信。因为，在已经明确约定了该年度的租金数额情形下，再约定租金跟随市场高低，明显存在矛盾之处，不符合一般常理。而且，被告在原合同签订后，随即按照合同约定的24000元标准向原告一次性交付了租金。所以，对于被告这一抗辩主张，本院不予支持，被告应当再行向原告支付上述9707元占有使用费。被告向原告支付的另30000元转让费，与本案不属同一法律关系，双方确有争议的，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第七百零三条、第七百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款规定，判决如下： 一、被告艾某某于本判决生效之日起五日内搬离陕西省子洲县XX街XX单元XX号（现变更为206号）房屋,并向原告王某某返还该房屋；二、被告艾某某于本判决生效之日起五日内向原告王某某支付2020年11月25日起至2021年6月24日止的房屋占有使用费9707元；三、被告艾某某于本判决生效之日起五日内向原告王某某支付鉴定费1500元；四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元（已减半收取），由被告艾某某负担55元，由原告王某某负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审  判  员    高 清    二〇二一年九月八日                                                           　书   记  员   杜玉姣1  关注微信公众号“马克数据网”