杨卉、天津万科兴业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）津02民终5254号

• 案件编号

  （2021）津02民终5254号

• 案件名称

  杨卉、天津万科兴业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  天津市第二中级人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  杨卉;天津万科兴业发展有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5254号上诉人（原审原告）：杨卉，女，1976年2月20日出生，汉族，住天津滨海新区。委托诉讼代理人：唐葵（系杨卉之夫），住天津滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津万科兴业发展有限公司，注册地天津市北辰区新宜白道。法定代表人：张大赫，总经理。委托诉讼代理人：张若琦，天津允公律师事务所律师。上诉人杨卉因与被上诉人天津万科兴业发展有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨卉上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审，诉讼费用均由万科公司负担。事实和理由：1.一审法院严重违反开庭审理法定程序，首先，一审法院未按照法律规定在开庭三日前通知杨卉，杨卉是在开庭前一日才接到的传票，其次由于时间紧促，杨卉未能及时整理好相关应诉材料，经允许，在开庭后补交意见，该书面意见杨卉于4月22日寄出并于当日显示领取成功，但杨卉在寄出该材料当日，已收到短信通知，显示本案已审结，杨卉认为一审法院严重违反法定程序，导致基本事实不清、适用法律不当，判决结果错误，损害了杨卉的合法权益；2.一审法院认定基本事实不清，室外管道井属于共用设施，万科公司主张属于房屋专有部位应当由业主自行维修于法无据，房屋北墙属于共用部位，保修期内应当由万科公司负责维修，保修期后应当及时移交物业公司，动用专项维修基金维修；3.关于没有移交门禁、北墙及窗户等多处漏雨等问题，应当调取相关证据，还应当询问证人、现场勘验以查明事实。二审期间，杨卉还主张截止到2021年4月30日应赔偿利息811482元、违约金178655元，共计990137元。根据法律规定要求三倍赔偿即990137元的三倍，一审漏诉了2009年-2011年已缴纳采暖费10954元，2011年-2018年停热费6238元，共计17192元。修复本案商品房专有部门包括窗户、二楼屋面、墙体现在存在的全部漏雨质量问题，相关维修费用财产损失及修复期间造成的其他的损失全部由万科公司承担。包括且不限于杨卉在起诉书上明确的事项，杨卉为及时止损搭建的钢化玻璃板等的措施费，维修事项现场勘察由法院裁决。万科公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。杨卉向一审法院起诉请求：1．判令万科公司交付杨卉可视对讲门禁系统并保证正常使用；2．判令万科公司及时修缮室外共用管道井门、破损墙面等，修复自来水表、压力表等表计，确保各类水表安装符合要求，不会再次被冻裂；3．判令万科公司及时更换不合格窗户或者部件，完全修复杨卉北面二楼卧室、卫生间窗户漏雨等质量问题，修复因维修拆除的部件、部位；4．判令万科公司及时修复其非法拆除杨卉住所室外北墙瓷砖墙面及其防水，完全修复厨房窗户漏雨等质量问题，修复因维修拆除的部件、部位；5．万科公司应完全修复因房屋质量以及维修过程中给杨卉造成的且不限于以下的全部损失：（1）修复北面二楼卧室、厨房室内受损墙面；（2）修复北面二楼卧室受损木地板等以及维修踩断的窗户大理石台面；（3）更换厨房受损橱柜、台面，修复其窗户大理石台面；6．判令万科公司交付的商品房长期不具备自来水供应条件，不具备交付使用条件。参照最高院司法解释以及商品房买卖合同约定，赔偿杨卉损失851631元；7．在杨卉住所自来水未恢复供应之前，由万科公司负责缴纳杨卉住所物业费，物业费是2009年10月至2019年9月，共43296元；8．判令万科公司赔偿杨卉交通费、通讯费、误工费等，共计9000元；9．万科公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，杨卉变更了第六项诉讼请求，增加2019年9月24日至2020年8月19日的利息，以总房款1329280元为基数，按照建设银行房屋贷款利率计算为57879元；增加2019年9月24日至2020年8月19日的违约金，以总房款1329280元为基数，按照日利率千分之0.03计算为13342元，增加的利息和违约金合计71221元。杨卉变更了第七项诉讼请求，增加2019年10月至2020年8月的物业费，即增加了11个月的物业费3368元。杨卉将第八项诉讼请求变更为交通费200元、通讯费200元、误工费1600元，合计2000元。一审法院认定事实：2008年11月30日，甲方万科公司（出卖人）与乙方杨卉（买受人）签订合同编号为2007-0089159的《天津市商品房买卖合同》，内容为房屋坐落于天津市东丽湖旅游区，建筑面积180.40平方米，价款为1329280元。甲方于2009年1月20日前将竣工验收合格后的房屋交付乙方，乙方于2008年11月30日前一次性付齐全部房款。甲方逾期交付房屋的处理，甲方除遇不可抗力外，未在本合同约定日期交付房屋，逾期90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定交房次日至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算；超过上述期限的，如合同继续履行，甲方支付乙方已付款利息，利息自合同约定交房次日至实际交付房屋之日至，按银行同期贷款利率计算，此外甲方还应每日按商品房价款的万分之0.3向乙方支付违约金。房屋质量及保修责任，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任；在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。房屋配套设施运行的约定，上水房屋交付之日，下水房屋交付之日，供电房屋交付之日，燃气通气前使用灌装液化气，暖气入住后第一个采暖期，上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在60日内采取补救措施，并赔偿乙方损失，超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.1％向乙方支付违约金。房屋交接，房屋交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。前期物业管理，甲方已向乙方明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。合同还对房屋产权登记和争议处理等进行了约定。合同尾部甲方有加盖的公章，乙方有杨卉签字和加盖的印章。双方签订的合同编号为2007-0089159的《天津市商品房买卖合同》附件三，东丽湖三期联排/双拼住宅交房标准，内容为配套部分，户内安防系统：黑白可视对讲门禁系统，在主要房间设手动报警按钮，在厨房预留燃气报警探测器位置，红外幕帘；采暖：集中供暖，采用地板辐射供暖方式，一户一表（表位预留）；燃气：燃气管道接入户内厨房，一户一表（表安装完成）；给水：给水管道接入户内各用水房间，一户一表（表安装完成），户内给水管道使用PPR管材。万科公司向杨卉提供的《天津市商品住宅质量保证书》，内容为本公司对销售的东丽湖开发区内东丽湖万科城月映苑1幢01室，建筑面积为180.4平方米商品住宅做出如下质量保证：1．本商品住宅工程已经竣工验收，符合天津市住宅建设设计标准，工程质量合格，由本公司负责保修，工程竣工验收日期为2008年9月12日。2．本商品住宅所在幢号已按规定办理《天津市新建住宅商品房准许使用证》，证号为津建房许东丽［2008］28号。3．本商品住宅工程地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内保修。4．本商品住宅自验收合格之日起，本公司对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期为5年，交付使用时工程竣工验收已超过两年的，自本保证书签发之日起，以上各项防水、防渗漏工程的保修期为3年。5．自本保证书签发之日起，在购房人正常使用情况下，凡本商品住宅有以下工程质量缺陷，本公司按如下期限免费保修：供热或供冷系统，为2个采暖期或供冷期；电气管线、给排水管道，为2年；墙面、顶棚抹灰层脱落，为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙，为1年；门窗翘裂、五金件损坏，为1年；管道堵塞，为1年；卫生洁具，为1年；灯具、电器开关，为6个月。6．本商品房住宅交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，本企业依法承担赔偿责任。7．本商品住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托物业管理公司派员予以答复和检修。8．本商品住宅交付使用之日起，用户自行添置、改动设施、设备的，以及因用户使用不当或擅自改动结构而造成质量问题的，不在本公司保修范围之内，由用户自行承担维修责任，造成他人损失的，依法承担相应的赔偿责任。9．本公司质量保证的其他内容（见附页）。10．本保证书在商品房交付使用时由开发企业向购房人签发。11．本保证书作为商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。尾部有万科公司加盖公章。2008年9月12日天津市东丽区建设工程质量监督站出具《天津市建设工程竣工验收备案书》，显示工程名称为东丽湖万科城月荷苑1-17#，月映苑1-20#。2008年9月28日，东丽区建设管理委员会发布天津市东丽区新建住宅商品房准许交付使用证公示，月映苑1-37号楼，公示时间为2008年10月7日至2008年10月13日，上述新建住宅商品房项目已向东丽区建委申请办理新建住宅商品房准许交付使用证，将申请项目具体内容进行公示。2008年10月15日天津市东丽区建设管理委员会出具证号为津建房许东丽［2008］28号《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，显示新建的东丽湖万科城三期月映苑1-37号住宅商品房项目，经审查相关手续齐全，符合《天津市商品房管理条例》的有关规定，准许交付使用。诉讼中，杨卉提供了津字第110021010018号房地证，证明坐落于东丽区房屋权利人为杨卉。杨卉提供了销售不动产统一发票，证明杨卉交纳了1329280元房款。杨卉提供了《业主装修管理协议》，该协议约定装修时不得拆改房屋的承重墙、柱、梁、楼板、门窗等主体结构部件，不得在承重墙、楼板、梁等重要结构、构件上穿洞；供水及排水系统不得随意更改，不适当更改引致不良后果业主承担一切责任；暖气在装修时业主不得擅自拆改、迁移、覆盖供热设施，如因装修不当造成供暖系统漏水、损坏以及毗连业主的损失，业主应承担相应的责任。杨卉提供服务行业专用发票，证明杨卉于2009年5月27日交纳了装修管理服务费。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，杨卉、万科公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且双方均依约进行了履行。对于杨卉主张万科公司返还交付门禁系统的请求，诉讼中杨卉称在交付房屋时已办理了房屋交接手续，并按照合同提供的交付名录进行了验收，内部表观没有问题，仅是缺少可视门禁系统，但杨卉又称该门禁系统万科公司已与物业公司办理了交付手续，由物业公司移交给杨卉。且杨卉在一审庭审中未提供门禁系统缺失的证据，万科公司亦抗辩已按照合同约定标准进行了交付，故对杨卉主张返还门禁系统的请求，不予支持。关于杨卉主张修缮室外管道井门、破损墙面、水表、压力表的请求，万科公司在向杨卉交付涉诉房屋时已经取得了房屋准交证，显示该房屋符合《天津市商品房管理条例》的规定，杨卉主张室外管道井门、墙面破损但提供证据无法证实破损的原因和时间，故对该主张不予支持。且在交房标准中显示水表已安装，暖气表为表位预留，涉诉房屋的《天津市商品住宅质量保证书》中并未约定水表的保修期，而对供热系统的保修期为两个采暖季，杨卉提供的证据无法证实水表和压力表何时受损、何因受损，诉讼中杨卉亦称房屋买卖合同中没有对水表和压力表进行约定，水表属于自来水公司，压力表属于供热公司，故对杨卉主张万科公司修复水表和压力表的依约和依法无据，不予支持。对于杨卉主张无法供水的损失，涉诉房屋的《天津市商品住宅质量保证书》中并未约定水表的保修期，杨卉提供的证据亦不足以证实水表损坏的原因和时间，再者来说即使上述水表产生问题，杨卉亦应积极采取补救措施，而不应放任损失扩大，故对该项请求不予支持。对于杨卉主张的修复卧室、厨房室内受损墙面和室外北墙墙面和防水的请求，按照《天津市商品住宅质量保证书》显示对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期为5年。杨卉提供的证据不足以证实墙体漏雨受损是在保修期间内发生，且万科公司抗辩杨卉在交付房屋后已对房屋进行了装修，并对房屋进行了违法搭建，虽杨卉称加盖防雨罩系在墙体漏水后的自力救济行为，但其并未提供证据予以证实该搭建行为取得了相关部门的批准，综上，无法认定墙体漏雨造成墙体受损的时间及原因，故对杨卉该主张，不予支持。对于杨卉主张万科公司承担物业费、交通费、通讯费、误工费等请求，杨卉该些主张依约、依法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回杨卉的全部诉讼请求。案件受理费12838元，由杨卉承担。二审期间杨卉提供如下证据：1.物业公司刘经理电话录音，证明万科公司违法欺诈业主，违法将共用管道设施移交给业主进行管理；2.邻居家的视频，证明管道井存在质量和违法问题，万科公司一直以室外管道井系业主房屋的专有部位为由，要求所有业主承担室外管道井、井门及全部表计的维修责任；3.拍摄的视频，证明起诉上诉的事实真实存在；4.照片，证明热力管线由供热企业进行维修。庭审后，杨卉提供如下证据：5.月映苑1-4业主提供的其与供热部门签订的供用热合同；6.月映苑1-4业主提供的其与供水部门签订的用水协议书证明杨卉不承担表计、管道井的维护责任；7.与物业公司刘经理的通话录音，证明物业供水不能确认管道井归属，不属于专项维修基金的维修范围，管道井属于共用；8.月映苑1-4业主同意为杨卉作证的通话录音；9.采暖费、停暖费发票，证明杨卉已缴纳2009-2011年采暖费，2011-2018年停热补偿费。万科公司经质证认为，杨卉提交的证据不属于二审新证据，该证据在一审已存在，不应被二审法院作为认定案件事实的依据。对四份证据的三性及证明目的均不认可，该四份证据均系杨卉自行调取，且无法证明与涉案房屋相关。前两份证据均非涉案房屋的直接证据因此无法证明杨卉主张的证明事项。针对第三份证据即使真实亦仅能反应涉案房屋现状无法证明涉案房屋一直漏水以及漏水原因的相关事实，因此，不足以支撑杨卉的上诉主张。对于杨卉庭审后提供的证据，万科公司提交书面质证意见认为，证据5、6并非针对案涉房屋，对关联性及证明目的不予认可，证据7、8的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，证据9则可以反应杨卉缴纳了2008-2009年度采暖费，能够证明案涉房屋已于2009年1月完成了交付。本院经认证认为，杨卉提供的证据与本案不具有关联性，无法证明待证事实，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据予以证实，否则应当承担举证不能的法律后果。杨卉与万科公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。对于杨卉主张万科公司返还交付门禁系统的请求，双方办理了房屋交接手续，杨卉在一审庭审中称该门禁系统万科公司已与物业公司办理了交付手续，由物业公司移交给杨卉，故对杨卉主张返还门禁系统的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于杨卉要求对室外管道井门、破损墙面、水表、压力表进行维修以及修复卧室、厨房室内受损墙面和室外北墙墙面和防水的上诉主张，依据双方合同及《天津市商品住宅质量保证书》的记载，并未对管道井门、水表的保修进行约定，对于供热系统的保修期为两个采暖季，对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期为5年。同时在交房标准中显示水表已安装，暖气表为表位预留，因现有证据无法证明杨卉要求维修、修缮的部分破损及受损时间、原因，且对于上述设施、部位的维修有的未进行约定，有的已超过约定的保修期限，故一审法院对于杨卉的上述主张未予以支持并无不当，本院予以维持。一审法院对于杨卉主张的无法供水的损失及物业费、交通费、通讯费、误工费等费用的认定及处理意见并无不妥，本院予以维持。关于杨卉提出的一审法院程序违法应当予以发回一节，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条的规定：简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条的限制。本案一审法院适用简易程序进行审理，杨卉虽在庭审后寄交了相关材料，但现有证据无法证实杨卉的诉讼请求及上诉主张，故杨卉关于一审法院有严重违反法定程序情形的上诉意见不能成立，本院不予采纳。杨卉在二审期间增加的诉讼请求，因双方未能达成一致意见，故本院不予审查。综上所述，杨卉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12838元，由上诉人杨卉负担。本判决为终审判决。审判长　　常静审判员　　刘睿审判员　　郭矗二〇二一年九月六日书记员　　杜冰 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