贺长青、周海华等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘11民终2277号

• 案件编号

  （2021）湘11民终2277号

• 案件名称

  贺长青、周海华等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省永州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省永州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  贺长青;周海华;永州永丰房地产有限责任公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终2277号上诉人（原审被告、反诉原告）：贺长青，男，1950年7月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：蒋超元，冷水滩区方圆法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周海华，男，1977年1月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：文黎君，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：永州永丰房地产有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘江东路**。法定代表人：刘石山，系公司总经理。上诉人贺长青因与被上诉人周海华、永州永丰房地产有限责任公司（以下简称永丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2021）湘1103民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贺长青上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2021）湘1103民初1754号民事判决，并依法改判两被上诉人于2012年10月30日签订的《尚品阁商品房买卖合同》无效，驳回被上诉人周海华的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，涉案房屋并未交付给被上诉人周海华，是其强行占用；二、两被上诉人签订涉案合同违反了《合伙企业法》的相关规定，上诉人女儿收取60万房款并不能证明上诉人对被上诉人周海华购房一事知情。周海华辩称，一、被上诉人依据合同而占有使用房屋合理合法；二、涉案合同合法有效，所有房屋均授权永丰公司进行销售，被上诉人与永丰公司签订了正式的购房合同，并已支付购房款；三、上诉人在一审中表示已收到60万元，且知道是周海华购房所支付的房款。周海华向一审法院起诉请求：一、请求依法确认原、被告之间签订的尚品阁《商品房买卖合同》及“尚品阁”D1栋第二层商品房买卖行为合法有效；二、请求依法判令二被告为原告办理所购房屋的不动产权证并承担相应法定的税、费（伍仟圆整）。备：以实际发生金额为准；三、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告增加一项诉讼请求为：请求判令两被告为原告办理水电开户。贺长青向一审法院提起反诉请求：一、请求法院确认两被反诉人于2012年10月30日签订的商品房买卖合同无效；二、反诉费用由被反诉人承担。一审法院经审理查明：2009年3月23日，原告周海华及案外人蒋先龙、胡宜祥、罗建国、钱光明（乙方）与被告贺长青（甲方）签订了一份《合作开发合同》，合同约定：“一、建设依据：甲方以竞拍方式取得位于冷水滩区的土地使用权，国有土地使用面积共1250㎡左右，性质为出让，规划为综合用地，土地使用年限为50年，甲方经批拟在上述地块上建设一楼（17＋1）层的商住楼……三、合作开发的方式：1、甲方以建楼所需的1259㎡土地使用权入股，乙方以建该栋楼所需的一切资金入股，楼房建成后所有的售房款由甲方占30%、乙方占70%……”2009年4月28日，被告永丰公司（甲方）与西南花园Ｄ1、Ｄ5项目部（乙方）签订了一份《西南花园Ｄ1、Ｄ5楼房地产开发建设挂靠协议》：“一、西南花园Ｄ1、Ｄ5楼房地产完全由乙方开发，对外以甲方名义和资质进行开发预售。甲方不干预乙方任何经济往来和利润分红。甲方只提供房地产开发所需资质和服务。提供银行按揭所需证件和房产部门的预售房屋许可证所需的资质证件。开发过程中所需费用由乙方承担，甲方概不负责。开发项目名称定为：永州永丰房地产有限责任公司西南花园Ｄ1、Ｄ5项目部……”之后，案外人蒋先龙、胡宜祥、罗建国、钱光明等人退出合伙，由原告周海华、被告贺长青及案外人刘石山三人合伙继续修建案涉房屋。2010年5月26日，原告向被告永丰公司订购位于冷水滩区房屋（即案涉房屋，后改为永州市冷水滩区），由原告的嫂子周群英支付了订购房款200000元。被告永丰公司出具了一张《收据》：“今收到周群英购Ｄ1第二层订购款贰拾万元。”2012年10月30日，原告周海华与被告永丰公司就订购的案涉房屋签订了正式的《尚品阁商品房买卖合同》，合同约定：“第四条，计价方式与价款：出卖人和买受人约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房总价款为人民币2000000元；第六条，付款方式及期限：分期付款。1、签订本合同当日，买受人向出卖人交纳600000元；2、签订本合同×日内，买受人向出卖人交纳1000000元；3、余款计人民币400000元，余款在出卖人通知买受人办理房屋交接手续时一次性付清。第八条，交付期限：出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十四条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付买受人后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖方在买受方提供齐全办理产权的所有资料，买受人并缴清办理权证所需费用之日起壹年内办妥产权证。合同附件一交房标准：每户配独立水表、电表，水、电线路入户，由公司统一开户，开户费用由用户自理。”2012年12月8日，原告周海华向被告永丰公司法定代表人刘石山分两笔转款360000元和40000元。2012年12月10日，案外人刘石山在《尚品阁商品房买卖合同》的最后一页备注：“刘石山共计收现金壹佰万元整”，项目部加盖了公章。2012年12月12日，原告向贺长青之女贺若玉转账600000元，由贺长青之女贺若芳出具一张收条：“今收到周海华贰楼（尚品阁）房款陆拾万元整（￥600000.00）贺若芳，2012.12.12”。合同签订后被告依约按照约定将房屋交付给原告使用至今。2020年7月7日，原告周海华、被告永丰公司法定代表人刘石山（乙方）与被告贺长青（甲方）签订了一份《共商协议》：“根据2009年3月23日签订的合作开发合同西南花园Ｃ3区Ｄ1号楼，现有门面、、地下层、余房、顶楼及附楼（原****楼一事共同协商如下：第一条：甲方：贺长青，乙方：周海华、刘石山，甲方该占有30%，乙方该占有70%的门面、、地下层、余房乙方顶楼及附楼（原Ｄ区5号楼）具有同等义务。第四条、因现要办理购房人员产权等相关手续，双方共同配合……”2021年3月30日，被告贺长青为案涉房屋办理了不动产权证，证号为湘（2021）永州市不动产权第1006157号，权利人登记为贺长青。一审法院认为，该案系商品房销售合同纠纷。原告与被告永丰公司签订的《尚品阁商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。反诉原告贺长青辩称二反诉被告签订合同时恶意串通，损害了其合法权益，但没有提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，其反诉要求确认合同无效的诉请，法院不予支持。因此，原告诉请确认签订的《尚品阁商品房买卖合同》有效，符合法律规定，法院予以支持。2012年12月，被告贺长青在其女收到原告周海华“贰楼（尚品阁）房款600000元”后没有提出任何异议，表明其已知晓原告购房之事，因此，被告贺长青辩称“既没有签字，又没有参与确定房价”与事实不合，法院不予采信。由于案涉房屋系原告与被告贺长青、案外人刘石山合伙开发，原告已支付给被告贺长青6000**元和案外人刘石山1000000元应视为购房款。原告在支付余款400000元后，被告永丰公司应按照约定为原告办理案涉房屋的不动产权证，现案涉房屋登记在被告贺长青名下，被告贺长青有协助办理的义务。《商品房买卖合同》中约定“买受人（原告）缴清办理权证所需费用”，因此，原告诉请由被告承担办理不动产权证相应的税、费与合同约定不相符合，法院不予支持。被告永丰公司已按照合同约定将“水表、电表，水、电线路入户，由公司统一开户”，因此，原告要求被告办理水电开户的诉请，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周海华与被告永州永丰房地产有限责任公司之间签订的尚品阁《商品房买卖合同》及“尚品阁”Ｄ1栋第二层商品房买卖行为合法有效；二、限原告周海华于本判决生效之日起十日内向被告永州永丰房地产有限责任公司支付剩余购房款400000元；三、被告永州永丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告周海华办理位于永州市冷水滩区【湘（2021）永州市不动产权第1006157号】的不动产权证，被告贺长青予以协助；四、驳回原告周海华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贺长青的反诉诉讼请求。案件受理费175元，由被告永州永丰房地产有限责任公司负担；反诉费175元，由被告贺长青负担。二审期间，被上诉人向本院提交一份新证据。三份购房合同复印件，拟证明尚品阁项目是委托永丰公司销售及该三份合同所涉住房已办理产权登记。上诉人质证认为，对该证据无异议。本院认证认为，对该证据的证明目的依法予以确认。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点是：周海华与永丰公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？现评析如下：周海华、永丰公司的法定代表人刘石山与贺长青合伙共建西南花园D1、D5栋楼，并以西南花园D1、D5项目部的名义与永丰公司签订《西南花园D1、D5楼房地产开发建设挂靠协议》，约定开发楼盘以永丰公司的名义和资质对外进行预售。本案中，虽然周海华是涉案楼盘的合伙投资人，但其是以购房者的身份与永丰公司签订《商品房买卖合同》，购买西南花园D1二层，房屋价款2,000,000元，其购房行为并非是处分合伙财产，也并非是同合伙企业进行交易，双方签订的合同中也并未有损害其他合伙投资人合法权益的情形。故本院对上诉人提出的购房行为违反《合伙企业法》相关规定的上诉理由依法不予采纳。周海华与永丰公司于2012年10月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人提出对周海华的购房行为不知情的上诉理由。上诉人对其女儿收取周海华支付的600,000元购房款一事知情，且周海华购房近8年多，自2014年占有使用涉案房屋至今，上诉人主张对此不知情不符合常理。故本院对该上诉理由依法不予采纳。合同约定交房时间为2012年11月30日，虽然双方均认可涉案房屋未按合同约定交付，但考虑到周海华已于2014年占有使用至今，永丰公司亦并未提出异议。故一审认定涉案房屋已完成交付并无不当。综上，上诉人贺长青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人贺长青承担。本判决为终审判决。审 判 长　李振湘审 判 员　李秋云审 判 员　万竹婷二〇二一年九月十六日法官助理　胡嘉辉书 记 员　邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：www.nlaw.org