雷有军等与薄振江二审民事判决书（2021）京03民终11323号

• 案件编号

  （2021）京03民终11323号

• 案件名称

  雷有军等与薄振江二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  雷有军;北京山天置业有限公司;薄振江

• 案件缘由

  房屋拆迁安置补偿合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11323号上诉人（原审被告）：雷有军，男，1967年3月18日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孙华坤，北京页岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：占乐胜，北京天斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薄振江，男，1946年10月24日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。委托诉讼代理人：武红梅，北京徐波律师事务所律师。原审当事人（原审被告）：北京山天置业有限公司，住所地北京市怀柔区红螺路39号院甲8号楼。法定代表人：刘凤香，总经理。委托诉讼代理人：郎克宇，北京观邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琦，男，1986年8月13日出生，汉族，该公司经理，住北京市海淀区清华东路27号院5号楼9单元602。上诉人雷有军因与被上诉人薄振江，原审被告北京山天置业有限公司（以下简称山天置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2021）京0116民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人雷有军委托诉讼代理人占乐胜、孙华坤，被上诉人薄振江委托诉讼代理人徐波、武红梅，原审被告山天置业公司的委托诉讼代理人郎克宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷有军上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回薄振江一审的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由薄振江承担。事实和理由：一、一审判决违反法律规定，合同无效为自始无效，无效合同双方应当各自返还合同利益，一审判决合同一方因无效合同获取较大利益，不仅违反法律规定，而且违反法律的价值导向和公平原则。雷有军与薄振江于1996年签订的房屋买卖合同，被（2017）京0116民初6333号民事判决确认为无效合同，双方应当各自返还收取的购房款和房屋。双方对于合同无效应当承担同等的过错责任。雷有军在确认合同无效后，其对案涉宅基地及宅基地上的房屋，自始至终拥有所有权，其房屋拆迁与薄振江无关。二、一审法院仅认定“合同无效后，出卖人应对买受人享有的信赖利益进行赔偿”，没有法律依据。信赖是双方的，信赖利益损失也是双方损失，双方对于合同无效的结果均有过错。三、一审法院将案件焦点仅认定为“刘各长村×号拆迁后的回购房利益在雷有军与薄振江之间如何分配”也是错误的，如何分配的前提是应该进行分配，一审法院显然没有论证是否应该进行分配。四、一审法院认定“薄振江作为拆迁前房屋的使用人，其居住问题应予保障，对于涉案的两套安置房应在雷有军、薄振江进行分配”没有任何法律依据；本案薄振江与雷有军之间并非公房租赁合同。薄振江也非拆迁法律关系的一方主体。薄振江的居住问题，不应由雷有军保障，也不应当由拆迁安置房保障。此次拆迁安置针对的被拆迁人为刘各长村集体经济组成成员的房屋，保障的是被拆迁人房屋所有权人的居住权。而薄振江，并非宅基地及其房屋的所有权人，也非拆迁法律关系的一方主体，而法院也非政府机构，仅仅因为薄振江在无效合同所涉房屋中曾经居住过，就获得居住保障，没有任何法律依据。五、薄振江的诉求没有任何法律依据。首先，案涉房屋是雷有军与薄振江之间的房屋买卖合同被确认无效之后，通过购买所得，与薄振江没有合同及其他法律关系，薄振江无权主张。其次，案涉房屋是雷有军购买所得，其所享有的购房优惠与雷有军为刘各长村×号宅基地的所有权人的身份不可分割、不能让渡；而薄振江既非刘各长村×号宅基地的所有权人也非刘各长村的集体经济组织成员，薄振江无权获得案涉房屋；薄振江无权主张案涉回购房。再次，因雷有军与薄振江之间的房屋买卖合同无效，所导致的法律后果，已被生效法律文书作出处分，雷有军已为合同无效付出了相应的代价，拆迁补偿款的70%已经为薄振江所有，薄振江不能就无效合同反复主张利益，薄振江也无权主张雷有军自购财产。最后，（2017）京0116民初6333号民事判决书和（2018）京03民终7294号民事判决书中，对于有专属性质的利益，亦未在雷有军和薄振江之间进行分配，而是判决专属于一方，本次诉讼也应当采取同样的标准，对专属于雷有军的利益，也不宜进行分配，应判决专属于雷有军。六、薄振江关于要求雷有军和山天置业公司协助其办理协议、交房等手续的诉讼请求没有事实依据。薄振江辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。关于房屋拆迁后回迁购房利益属于信赖利益的一部分，按照生效的判决书，一审法院根据双方过错程度确定的分配比例有事实和法律依据。山天置业公司述称，本案纠纷与山天置业公司无关，山天置业公司依法依规进行的拆迁。薄振江向一审法院起诉请求：1．判令雷有军、山天置业公司签订的安置房买卖合同项下红螺馨园5号楼2单元×室房屋所有权归薄振江享有，并现状交付给薄振江，并不得破坏室内的结构及装修，雷有军、山天置业公司配合薄振江办理上述房屋产权转移登记手续；2．判令雷有军给付薄振江补偿款587385元；3．判令雷有军将签订的安置房买卖合同项下的红螺馨园5号楼2单元×室所对应的停车位、地下室与房屋一并现状交付给薄振江，雷有军、山天置业公司协助薄振江办理相关使用权转移手续；4．诉讼费由雷有军、山天置业公司承担。一审法院认定事实：位于北京市怀柔区刘各长村×号院落（以下简称诉争院落）的宅基地使用权于1993年12月10日登记于雷有军名下。该院落内原建有北房四间。1993年4月30日，原怀柔镇人民政府颁发镇字第331号村民建房施工许可证，批准雷有军在诉争院落内新建南房四间。1996年，雷有军与薄振江订立房屋买卖合同，约定雷有军将诉争院落内房屋出卖给薄振江。1996年11月9日，薄振江给付雷有军购房款66000元，雷有军为薄振江出具收款证明一份。1997年1月14日，雷有军、薄振江经原怀柔县房地产交易所签订房产卖契，为降低契税金额，双方在该契约上约定的房产价格为40000元。同日，薄振江交纳契税2400元，手续费共计800元。同日，薄振江将户口迁至诉争院落，但其户别为非农业家庭户。2017年9月9日，山天置业公司（搬迁人，甲方）与薄振江（被搬迁人，乙方）签订《怀柔区刘各长村棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》，约定对诉争房屋进行拆迁。协议内容如下：一、1．乙方宅基地位于怀柔区怀柔镇刘各长村×号，宅基地面积为197．1㎡……乙方被搬迁房屋总建筑面积为197．1㎡。2．乙方在被搬迁房屋内在册3人，分别是薄振江，万秀凤，薄青春。……二、搬迁补偿费：经……估价结果报告确定，乙方宅基地区位补偿价为788400元，房屋重置成新157668元；装修、设备及附属物补偿价68974元。合计1015042元。三、搬迁补助费1．搬家补助费：7884元；拆装移机费：600元；……4．信鸽证补助费：25000元……合计33484元。四、搬迁奖励费1．乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的，甲方按认定的宅基地面积给予700元／平方米提前搬迁奖励137970元。2．乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的，甲方按认定的宅基地面积给予乙方600元／平方米工程配合奖励118260元。3．乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，且未发生新建、改建、扩建房屋，房屋内外装修及修建院内附属设施等的，甲方按认定的宅基地面积给予200元／平方米的资源节约奖励费39420元。4．乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，甲方支付乙方宅基地区位补偿奖励费／元和房屋重置成新奖励费28885元。合计324535元。五、搬迁补偿、补助及奖励款总计1373061元。……后双方又签订搬迁补偿补充协议一份，内容为：根据甲、乙双方于2017年9月12日签订的《怀柔区刘各长村棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》和2017年9月12日签订《优惠购房意向书》（编号：G-0250-01、Z-0250-02），认定宅基地面积为197．1㎡，实际优惠购房面积为197㎡。该协议就搬迁补助等相关事宜进行了补充约定。同日，双方再次签订搬迁补偿补充协议一份，就搬迁集体配合奖励事宜进行了补充约定。2018年2月1日，拆迁补偿款发放到华夏银行北京怀柔支行薄振江名下的账户中。2017年10月20日，雷有军曾起诉至法院，要求：1．确认雷有军、薄振江之间买卖宅基地及房产（怀柔镇刘各长村×号）的房产卖契（编号：949号）无效；2．判决薄振江返还雷有军怀柔镇刘各长村×号宅基地及房产搬迁补偿款1373061元（其中包括：搬迁补偿1015042元、搬迁补助费33484元、搬迁奖励费324535元）和197㎡优惠购房面积；3．本案诉讼费用由薄振江负担。经审理，法院认为，雷有军、薄振江之间的房屋买卖协议，违反了有关法律规定，应属无效。关于宅基地的区位补偿部分，雷有军应当按照其过错程度赔偿薄振江的信赖利益损失，宅基地区位补偿的百分之七十归薄振江，百分之三十归雷有军；关于房屋重置成新补偿及装修、设备、附属物的补偿归薄振江所有；关于搬迁奖励费的补偿归薄振江所有；关于回购房安置的补偿利益，由于本案薄振江虽已签订回购房安置协议，回购房最终能否取得，面积、位置均不能确定，不便对该项利益的分配在本案中予以处理。对于雷有军要求优惠购房面积的诉讼请求，雷有军可待回购房安置利益正式确定后另案主张权利。法院于2018年4月8日作出（2017）京0116民初6333号民事判决，判决：一、雷有军与薄振江签订的关于怀柔区怀柔镇刘各长村×号院落的房屋买卖合同无效；二、薄振江于判决生效后十日内返还雷有军关于怀柔区怀柔镇刘各长村×号院落宅基地的区位补偿利益236520元；三、驳回雷有军的其他诉讼请求。薄振江不服该判决，上诉至本院，本院2018年6月19日作出（2018）京03民终7294号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月12日，雷有军与山天置业公司签订两份《优惠购房意向书》，约定雷有军认购山天置业公司建设的2号楼2单元×号房屋，优惠购房面积82平方米，5号楼2单元×号房屋，优惠购房面积115平方米。2020年11月20日，雷有军与山天置业公司签订两份《安置房买卖合同》，合同约定山天置业公司将暂定名为红螺馨园×号房屋（以下简称×室），暂定建筑面积82平方米出售给雷有军，房屋总价款为381300元；山天置业公司将暂定名为红螺馨园×号房屋（以下简称×室），暂定建筑面积115平方米出售给雷有军，房屋总价款为540500元。上述房屋性质为按经济适用住房管理。当日雷有军将上述房款支付给山天置业公司。2020年12月23日支付×室2021年度物业费2622元、产权证代办费500元、工本费80元、印花税5元；现山天置业公司已将上述两套房屋交付给雷有军。2021年4月18日，雷有军与山天置业公司签订两份《“红螺馨园”项目地下储藏室使用协议》，山天置业公司无偿给付雷有军5号楼B2层×（×室对应储藏室）及2号楼B2层×号（×室对应储藏室），雷有军对上述地下室享有使用权。2021年4月20日，雷有军与山天置业公司签订一份《“红螺馨园”项目地下停车位使用协议》，山天置业公司无偿给付雷有军B2层502号停车位一个，雷有军对上述停车位享有使用权，停车位接受物业公司的统一管理，并按物业公司的车费收费标准向物业公司缴纳车位管理费。该车位性质为人防工程。根据相关政策，涉案房屋弃购补偿标准为每平方米21000元。双方均不申请对涉案房屋市场价格进行评估。山天置业公司已按197平方米，每平方米30元标准支付薄振江44个月的租房补贴。现山天置业公司尚有2个月租赁补贴未支付。双方均同意在本案中一并结算处理上述款项。一审法院认为，虽雷有军与薄振江之间存在关于刘各长×号房屋的买卖合同，山天置业公司与雷有军、薄振江并不存在农村房屋买卖合同关系，涉案原房屋已被拆迁，本案实际争议为原房屋拆迁后的关于有关拆迁利益分割的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案的争议焦点为刘各长村×号拆迁后的回购房利益在雷有军与薄振江之间如何分配。雷有军与薄振江之间关于刘各长村×号房屋的买卖合同已被确认无效。合同无效后，出卖人应对买受人享有的信赖利益进行赔偿。对于宅基地区位补偿款，法院已按双方的过错程度按30％、70％的比例在雷有军、薄振江之间进行分配，回购房利益系属于薄振江信赖利益的一部分，该利益同样应在雷有军、薄振江之间按照双方的过错程度进行分配。涉案小区系怀柔区棚户区改造项目，政府进行棚户区改造的目的是为了让居民享有一个更好的居住环境，加快城市化的进程。薄振江作为拆迁前房屋的使用人，其居住问题应予以保障，对于涉案的两套安置房应在雷有军、薄振江进行分配，一审法院酌定×室由薄振江所有，×室归雷有军所有。关于涉案房屋的储藏室，×室对应的5号楼B2层×储藏室应归薄振江使用，×室对应的2号楼B2层×号储藏室归雷有军使用。关于停车位，该停车位系人防工程，享有停车位的业主需缴纳相关管理费用，现且一处宅院享有一个停车位。人防车位原则上应归全体业主共同使用，现山天置业公司表示，人防车位尚有富裕，薄振江的人防车位问题可与相关部门另行协商解决。为减少双方诉累，对于因回迁房交付产生的相关费用问题，法院予以一并处理。雷有军已支付的×室的购房款及相关费用应由薄振江进行补偿，其中包括雷有军支付房款金额为540500元、产权证代办费500元、工本费80元、印花税5元。对于薄振江享有的优惠购房利益差价，由于弃购补偿标准已根据楼房所在的地理位置及市场价格等相关标准确定，且双方均不申请对房屋价值进行评估，故对该部分补偿法院按照弃购补偿标准每平方米21000元予以核算，由雷有军给予薄振江补偿480900元。关于租房补贴，法院按照前述比例予以一并分割，对于薄振江已领取的44个月的租房补贴，应由薄振江给付雷有军78012元。上述费用经核算，应由薄振江补偿雷有军138197元。关于×室的物业费用，雷有军已支付2021年1月1日至2021年12月31日的物业费2622元，双方可在交接房屋时进行一并结算，自雷有军实际交付薄振江×号房屋之日起至2021年12月31日止，薄振江应按每月218．5元标准给付雷有军物业费用。关于山天置业公司尚未发放的2个月租金补贴应由雷有军享有30％，由薄振江享有70％，如双方在实际发放过程中发生纠纷，可另行解决。判决：一、位于北京市怀柔区红螺馨园（暂定名）5号楼2单元×号房屋归薄振江所有，雷有军不得破坏该房屋室内的原有结构及装修，将该房屋交付薄振江，待具备不动产登记条件后，北京山天置业有限公司、雷有军协助薄振江办理上述房屋产权登记手续，登记至薄振江名下（判决生效后七日内执行）；二、位于北京市怀柔区红螺馨园（暂定名）5号楼B2层×储藏室归薄振江使用，雷有军将该储藏室交付薄振江（判决生效后七日内执行）；三、薄振江给付雷有军租金补贴、购房款、产权代办费用等共计138197元（判决生效后七日内执行）；四、驳回薄振江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19948元，由薄振江负担5984元（已交纳）；由雷有军负担13964元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。雷有军与薄振江之间关于刘各长村×号房屋的买卖合同已被确认无效。合同无效后，出卖人应对买受人享有的信赖利益进行赔偿。对于宅基地区位补偿款，法院已按双方的过错程度按30%、70%的比例在雷有军、薄振江之间进行分配，回购房利益系属于薄振江信赖利益的一部分，该利益同样应在雷有军、薄振江之间按照双方的过错程度进行分配。涉案小区系怀柔区棚户区改造项目，政府进行棚户区改造的目的是为了让居民享有一个更好的居住环境，加快城市化的进程。薄振江作为拆迁前房屋的使用人，其居住问题应予以保障，涉案的两套安置房应在雷有军、薄振江之间进行分配。一审法院有关×房屋及对应的储藏室归薄振江所有，薄振江给付雷有军租金补贴、购房款、产权代办费等处理，并无不当，本院予以确认。雷有军所提信赖利益应仅限于合同本身所涉及的双方对价，而不是拆迁利益，本案中，拆迁利益是双方之间的另一种法律关系，不应分配安置房屋、涉案房屋系其购买所得，与薄振江没有合同及其他法律关系，薄振江无权主张、薄振江并非刘各长村×号宅基地的所有权人，亦非刘各长村的集体经济组织成员，无权获得涉案房屋等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。在先判决未处理回购房利益问题，故雷有军所提薄振江不能就无效合同反复主张利益等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。有关涉案房屋的《优惠购房意向书》《安置房买卖合同》等由山天置业公司与雷有军签订，故山天置业公司与雷有军均有义务协助薄振江办理产权登记手续等，雷有军所提相关上诉意见，缺乏依据，不予采纳。综上所述，雷有军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39896元，由雷有军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　　玄明虎二〇二一年九月十七日法官助理　　卢圆圆法官助理　　向　玗 更多数据：www.nlaw.org