泉州市博乐物业管理有限公司、陈新汉物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）闽0504民初1900号

• 案件编号

  （2021）闽0504民初1900号

• 案件名称

  泉州市博乐物业管理有限公司、陈新汉物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  泉州市洛江区人民法院

• 所属地区

  泉州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  泉州市博乐物业管理有限公司;陈新汉

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《物业管理条例》:第七条；《物业管理条例》:第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款

福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0504民初1900号原告：泉州市博乐物业管理有限公司，住所地福建省泉州市南安市丰州镇天元未来城1号楼2楼。法定代表人：曾佳辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林娟，福建麒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽芳，福建麒顺律师事务所实习律师。被告：陈新汉，男，1986年6月4日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。原告泉州市博乐物业管理有限公司（以下简称“博乐物业公司”）与被告陈新汉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博乐物业公司的委托诉讼代理人林娟到庭参加诉讼，被告陈新汉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决陈新汉立即向博乐物业公司支付2017年7月1日起至2018年9月30日止拖欠的物业服务费1504.5元，及自起诉之日起至实际支付之日止按日万分之五计算违约金；2.依法判令陈新汉立即支付2017年7月1日起至2018年9月30日止物业共用部位及共用设施设备的水、电等公摊费用共计323.6元；3.本案受理费、公告费等诉讼费用由陈新汉承担。庭审过程中，博乐物业公司变更第1、2项诉讼请求为：依法判决陈新汉立即向博乐物业公司支付2017年7月1日起至2018年9月30日止拖欠的物业服务费1497.45元，及自起诉之日起至实际支付之日止按日万分之五计算违约金。2.依法判令陈新汉立即支付2017年7月1日起至2018年9月30日止物业共用部位及共用设施设备的水、电等公摊费用共计254.53元。事实和理由：博乐物业公司与泉州市洛江区双阳阳光花园城小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》，约定：博乐物业公司为阳光花园城小区提供物业服务，服务期限为自2016年9月1日起至2019年4月15日止，物业服务费为高层住宅1元/月·平方米；若业主违反合同约定，经博乐物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3%标准向博乐物业公司支付违约金。合同还约定，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用不包含在物业服务费中，由相关业主共同分摊。陈新汉为阳光花园城小区X号楼X业主，未能依约按时向博乐物业公司交纳物业服务费用，自2017年7月1日起至2018年9月30日止，累计已拖欠物业服务费1504.5元（庭审中确认为1497.45元）和物业共用部位及共用设施设备的水、电等公摊费用共计323.6元（庭审中确认为254.53元）。期间，虽经博乐物业公司多次催收，陈新汉均未予交纳。陈新汉拒交物业费的行为已严重影响小区物业管理的正常运转，损害其他小区业主的公共利益。鉴此，为维护博乐物业公司的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持如上诉讼请求。陈新汉未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，泉州市洛江区双阳街道阳光花园城X号楼X商品房的不动产权登记在陈新汉名下，房屋面积为99.83m2。泉州市洛江区阳光花园城业主委员会与博乐物业公司签订《福建省物业服务合同》，约定：博乐物业公司为阳光花园城小区提供物业服务，服务期限为自2016年9月1日起至2019年4月15日止，物业服务费为高层住宅1元/月/平方米（不含公共水电分摊费）；若业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3%标准向博乐物业公司支付违约金。陈新汉自2017年7月1日起至2018年9月30日止未交纳物业服务费、水电公摊费等费用。博乐物业公司于2018年9月30日撤出阳光花园城。上述事实有博乐物业公司向本院提供的《福建省物业服务合同》、关于解除阳光花园城物业管理服务合同公示告知书照片及本院依职权向泉州市洛江区不动产登记中心调取的不动产登记信息查询证明等证据佐证。本院认为，阳光花园城业主委员会与博乐物业公司签订的《福建省物业服务合同》内容不违反法律规定，是双方真实意思表示，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，对全体业主均具有法律约束力。博乐物业公司依约为阳光花园城业主提供物业服务，陈新汉作为阳光花园城X号楼X业主，受该份合同约束。陈新汉经本院送达起诉状副本等相关材料后，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为陈新汉对博乐物业公司要求其支付自2017年7月1日起至2018年9月30日止的物业服务费及水电公摊费没有异议。涉案房屋面积为99.83m2,每月应交纳物业服务费99.83元,2017年7月1日起至2018年9月30日止的物业服务费应是1497.45元（99.83m2×1元×15个月）。现博乐物业公司主张陈新汉支付上述时间段的物业服务费1497.45元，予以照准。陈新汉未交纳物业服务费，经博乐物业公司起诉后仍未履行支付义务，应承担违约责任。《福建省物业服务合同》中约定按照每日3%支付违约金的标准过高，现博乐物业公司主张自起诉之日（2021年7月12日）起至实际支付之日止按日万分之五为标准计算违约金，是对自己民事权利的处分，符合法律规定，予以支持。博乐物业公司请求陈新汉支付自2017年7月1日起至2018年9月30日止的水电公摊费，依据的是其提供的《水费历史数据对账明细表》《历月电费明细》。经查，该《水费历史数据对账明细表》《历月电费明细》户名均为泉州诚源房地产有限公司，博乐物业公司未能提供证据证明其与泉州诚源房地产有限公司的关系及其已实际支付了相关费用，也无证据证明博乐物业公司在庭审中陈述的水电公摊费计算公式得到阳光花园城小区业主委员会的认可，故博乐物业公司据此向陈新汉主张水电公摊费，目前依据不足，本院不予支持。综上所述，博乐物业公司的诉求合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。陈新汉未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。因引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈新汉应在本判决生效之日起十日内支付泉州市博乐物业管理有限公司自2017年7月1日起至2018年9月30日止的物业服务费1497.45元及逾期交费违约金（以1497.45元为基数，自2021年7月12日起至实际支付之日止按日万分之五计算）；二、驳回泉州市博乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由泉州市博乐物业管理有限公司负担4元，陈新汉负担21元。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　孙玫芳二〇二一年九月六日书记员　　洪艺玲附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。