广州日铧实业有限公司、严海平房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终14622号

• 案件编号

  （2021）粤01民终14622号

• 案件名称

  广州日铧实业有限公司、严海平房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  广州日铧实业有限公司;严海平

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款第一项；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款第二项；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款第三项；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款第四项；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十九条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14622号上诉认（原审原告）：广州市卓易精密机械有限公司。住所地：广州市黄埔区。法定代表人：卓奇周，总经理。委托诉讼代理人：钱一玮，广东益思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州日铧实业有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇。法定代表人：严景秋。委托诉讼代理人：严海平，该司员工。被上诉人（原审被告）：严海平，男，身份证住址广西灌阳县。上诉人广州市卓易精密机械有限公司（以下简称：卓易机械公司）因与被上诉人广州日铧实业有限公司（以下简称：日铧公司）、被上诉人严海平房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卓易机械公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法进行改判；2.本案二审诉讼费由日铧公司、严海平承担。事实与理由：一审判决以卓易机械公司截至2020年11月份仍在使用案涉物业为由，认为卓易机械公司不具有行使不安抗辩权的条件，因而认定《租赁合同》的解除原因在于卓易机械公司是错误的。一、日铧公司自2019年10月起就开始拖欠案涉物业业主方广州花城玻璃实业有限公司（以下称“业主方”）租金导致业主方于2020年1月将日铧公司诉至法院解除合同并要求日铧公司腾空退回案涉物业。而日铧公司在此期间将涉案物业出租给卓易机械公司隐瞒该事实，照常与卓易机械公司签订《租赁合同》，使得卓易机械公司在承租后对案涉进行装修与搬迁。二、卓易机械公司至2020年6月期间一直正常缴纳房屋租金，直至6月获悉业主方起诉日铧公司的事实，才得知日铧公司一直在收取卓易机械公司租金的同时拖欠业主方的租金，该行为不论是依据相关法律规定还是根据日铧公司与业主方签订的房屋租赁合同，业主方均有权要求日铧公司解除合同返还涉案物业（业主方亦已经提起诉讼）。日铧公司的行为符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一至四款规定的情形，卓易机械公司有权行使不安抗辩权直至业主方与日铧公司的诉讼案件有了明确的生效结果。而且，若法院作出生效判决判令日铧公司应当腾空涉案物业返还给业主方，导致卓易机械公司无法继续承租涉案物业，卓易机械公司亦有权要求日铧公司承担违约责任。三、业主方2020年8月28日在涉案物业门口张贴广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初1093号案的民事判决书，要求在判决生效之日三十日内腾空涉案物业。因为卓易机械公司搬进涉案物业时间不长，搬出的准备工作需要点时间，在于业主方协商沟通之后征得同意，业主方给予适当宽限时间，超出判决书规定的时间卓易机械公司也需直接向业主方支付房屋使用费。而原审法院直接无视这一事实，片面认定卓易机械公司正在使用物业便不可行使不安抗辩权，将《租赁合同》解除的责任完全归咎于卓易机械公司，是非常不公正的。四、根据《租赁合同》第十三条13.1.1、13.1.2和13.1.4可知，日铧公司若不能协调好业主方为卓易机械公司正常使用涉案房屋及相关协助，卓易机械公司有权停止计算和支付租金。因此即便卓易机械公司不符合行使不安抗辩权的情形，也可以根据合同约定停止支付租金直至日铧公司与业主方协调妥善。日铧公司、严海平未到庭发表答辩意见。卓易机械公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.请求判令解除卓易机械公司与日铧公司签订的《租赁合同》；2.请求判令日铧公司向卓易机械公司退回押金132000元；3.请求判令日铧公司向卓易机械公司支付违约金88000元；4.请求判令日铧公司向卓易机械公司赔偿经济损失101650元；5.请求判令严海平对上述全部款项承担连带责任；6.本案诉讼费由日铧公司、严海平承担。一审法院经审理查明：2020年1月12日，日铧公司（出租方、甲方）与卓易机械公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租位于广州经济开发区永和经济区新业路48号的自编8栋物业一楼102室作生产经营用途。第三条约定租赁期限及免租期：3.1自2020年2月1日起至2023年1月31日；3.2租赁起始日：自2020年2月16日起至2023年1月31日。第四条费用及支付方式：4.1条租金、物业管理费及支付方式：自2020年2月1日至2021年1月31日，月租金44000元；租金及管理费按月支付，甲方应在租赁年度内每月第五个工作日前向乙方开具租金和物业管理费缴费通知单。乙方应在每月5号前以支票、现金或转账方式将当月租金和物业管理费转入甲方指定银行账号内，逾期支付的，乙方应按到期应付而未付费用的千分之一每日向甲方支付违约金。超过10日未支付的，甲方有权采取措施停水停电，超过20日未支付的，属于乙方严重违约，甲方有权收回该物业，且押金不予退还，由此导致的甲方所有损失由乙方承担。第五条押金和租金。5.1.1乙方应在本合同签订后当日向甲方指定账户转账相当于三个月租金的金额作为押金即132000元，同时支付第一个月租金（2020年2月16日至2020年2月29日）即22000元。第七条增建、改建、消防改造和装修：7.1租赁期内，乙方如需增建、改建租赁物或对租赁物进行消防改造，须征得甲方书面同意。如需报政府部门批准，则由乙方负责提供申报资料，甲方应给予协助。如乙方擅自增建或改建租赁物或对租赁物进行消防改造，因此破坏建筑物的主体结构且无法采取其他任何补救措施，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同并没收押金。7.2条在不影响租赁物主体结构及安全的情况下，乙方可根据自己生产、经营管理需要进行装修或间隔。该等装修或间隔应符合消防安全要求并由乙方自行申请二次消防验收，甲方应予以配合。第十三条约定违约责任。甲方违约责任：13.1.1若发生如下违约情形，本合同项下的租金停止计算和支付，甲方除应向乙方赔偿全部直接或间接损失外，还应向乙方支付相当于当月租金2倍的违约金。13.1.2甲方未能协调花城玻璃按照本合同约定提供相关协助的；13.1.3因租赁物不属于工业用途导致乙方未能取得经营所需的证照和许可；13.1.4因甲方的其他违约行为导致乙方无法继续承租或使用租赁物；13.1.5甲方单方面提前解除合同。乙方违约责任：13.2.2租赁期内，乙方逾期支付租金，每延迟支付一天应按应付而未付租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期支付租金达10天的，乙方收到甲方书面催收通知之日起3个工作日内仍未支付或提供合理解释的，甲方有权解除本合同，没收押金并收回租赁物。日铧公司于2020年1月13日出具《收据》，确认收到卓易机械公司交来的租赁押金132000元。双方确认卓易机械公司向日铧公司交租至2020年5月31日，此后卓易机械公司再未向日铧公司缴纳租金。卓易机械公司主张因在合同履行过程中知悉日铧公司与业主方广州花城玻璃实业公司（以下简称花城公司）存在纠纷，因此行使不安抗辩权，未向日铧公司支付2020年6月份之后的租金。日铧公司提交其于2020年6月20日出具的《终止合同通知函》，载明：卓易机械公司违反合同约定，在2020年2月份未书面通知日铧公司及未得到日铧公司书面同意的情况下，擅自对租赁物进行改建与改造，违反了租赁合同约定，应视为卓易机械公司违约，因此要求解除《租赁合同》并没收押金。日铧公司另于2020年7月2日出具《终止合同通知函》，写明因卓易机械公司未缴纳2020年6月、7月租金，违反合同约定，日铧公司没收押金并收回租赁物。日铧公司提交2020年7月2日出具《终止合同通知函》的邮寄底单及签收证明，2020年7月3日卓易机械公司门卫室签收。日铧公司另于2020年8月14日再次出具《催租通知函》，载明卓易机械公司欠缴2020年6月至8月租金，因此主张卓易机械公司属于严重违约，日铧公司有权收回该物业，并不退还押金。卓易机械公司对上述三份函件的三性均不确认，但在一审法院询问日铧公司提交上述函件的原件时，卓易机械公司主张无需质证，真实性由法院进行核实。且在庭审中，卓易机械公司另提交了一份《律师函》，该份律师函载明因花城公司与日铧公司就案涉房屋租金一事正在诉讼，卓易机械公司主张行使不安抗辩权，自2020年6月起暂不予向日铧公司交纳租金。卓易机械公司陈述庭后向一审法院提交该律师函的送达签收证明，但庭后并未提交。另查明，花城公司向一审法院起诉日铧公司，主张解除与日铧公司签订的租赁合同，并要求日铧公司腾空返还场地，支付租金等，一审法院于2020年1月22日立案受理，案号为（2020）粤0112民初1093号。一审法院于2020年8月12日作出判决，判令花城公司与日铧公司于2018年6月25日签订的《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》于2020年2月18日解除，日铧公司于判决生效后三十日内向日铧公司腾空交还案涉房屋及支付租金等费用。花城公司、日铧公司就案判决均未提起上诉，（2020）粤0112民初1093号案件已于2020年9月3日生效。另，卓易机械公司确认，截至本案一审开庭之日即2020年11月3日，案涉房屋仍由卓易机械公司使用，卓易机械公司已向花城公司支付2020年10月份的租金，但未向一审法院提交2020年10月份向花城公司支付租金的相关凭证。以上事实有《租赁合同》《收据》《终止合同通知函》《催租通知函》《发票》、转账记录、（2020）粤0112民初1093号《民事判决书》、微信聊天截图、照片及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为：日铧公司与卓易机械公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点为卓易机械公司主张行使不安抗辩权而未再支付租金是否有理据，并以此向日铧公司主张解除合同、退还押金、支付违约金、赔偿损失是否合理，一审法院分析如下：其一，租赁合同系双务合同。对于出租人来说，其主要义务是提供符合合同约定的租赁物交付给承租人使用，而承租人的主要义务是向出租人支付合同约定的租金及其他相应的对价。本案中，日铧公司在合同约定的期间向卓易机械公司交付了场地，卓易机械公司也实际向日铧公司支付至2020年5月31日的租金。2020年6月份，卓易机械公司向日铧公司发出《律师函》，主张行使不安抗辩权。但一审法院认为，即使日铧公司与花城公司存在诉讼，但实际上花城公司并未采取措施影响或阻止卓易机械公司使用案涉物业，且一审庭审中卓易机械公司陈述其至2020年11月份仍在使用案涉房屋，卓易机械公司不具有行使不安抗辩权的条件，基于日铧公司与卓易机械公司签订的《租赁合同》，卓易机械公司应依约支付租金。其二，关于《租赁合同》的解除。《租赁合同》约定乙方应在每月5号前以支票、现金或转账方式将当月租金和物管费转入甲方指定银行账号内，超过10日未支付的，甲方有权采取措施停水停电，超过20日未支付的，属于乙方严重违约，甲方有权收回物业，不退押金。日铧公司向一审法院提交2020年6月20日的《终止合同通知函》，但无送达情况证明，一审法院对其效力不予认可。其后，日铧公司根据租赁合同第十六条载明的卓易机械公司送达地址及联系人向卓易机械公司发出《终止合同通知函》（2020年7月2日），日铧公司提交了对应函件的签收记录，该签收记录显示签收时间为2020年7月3日，签收人为门卫。对该份《终止合同通知函》（2020年7月2日）的送达效力一审法院予以认可。卓易机械公司欠缴租金，日铧公司根据合同约定享有解除权，一审法院确认双方于2020年1月12日签订的《租赁合同》于2020年7月3日解除。其三，《租赁合同》的解除原因并非日铧公司，卓易机械公司要求日铧公司退回押金132000元及支付违约金88000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于经济损失101650元。卓易机械公司主张的厂房搬迁费用系因租赁日铧公司房屋后，搬迁产生的费用;厂房装修费用也并无对应合同及支付凭证，无法证明装修的是案涉房屋。退一步说即使能够证明装修的是案涉房屋且已经实际产生装修费用，如前所述，本案合同解除的原因并非在于日铧公司，卓易机械公司向日铧公司主张赔偿经济损失101650元并无理据，不予支持。因一审法院不予支持卓易机械公司对日铧公司的返还租金、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，卓易机械公司在此基础上主张严海平系实际收款人，主张严海平承担连带返还责任，一并驳回。综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定于2021年2月23日作出判决：一、确认广州市卓易精密机械有限公司与广州日铧实业有限公司于2020年1月12日签订的编号为RH202001-001的《租赁合同》于2020年7月3日解除；二、驳回广州市卓易精密机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6125元，由广州市卓易精密机械有限公司负担。二审庭审中，当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”之规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：卓易机械公司主张行使不安抗辩权而未再支付租金是否有理据，并以此向日铧公司主张解除合同、退还押金、支付违约金、赔偿损失是否合理。对此，评析如下：首先，日铧公司与卓易机械公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。其次，关于不安抗辩权行使及合同违约的问题。卓易机械公司在履行《租赁合同》过程中，于2020年6月份暂停向日铧公司缴纳租金，并以《律师函》方式告知日铧公司其行使不安抗辩权，根据已生效的广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初1093号民事判决的结果，日铧公司与花城公司之间的《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》事实上被法院判决于卓易机械公司暂停向日铧公司缴纳租金之前即在2020年2月18日解除，由此可知，卓易机械公司在知悉日铧公司与花城公司涉案房屋租赁问题已经产生纠纷，其对日铧公司经营状况严重恶化、有丧失或者可能丧失履行债务能力的不安并非没有依据，且是客观存在的。其提出行使不安抗辩权于法有据。且在日铧公司与花城公司之间租赁合同解除的情况下，卓易机械公司客观上仍然缴纳租金至2020年5月份，在（2020）粤0112民初1093号民事判决作出仅两天后的2020年8月14日，卓易机械公司即提起本案一审诉讼，由此可见，卓易机械公司对于合同履行并无过错。相反，根据双方《租赁合同》第十条10.3中约定“甲方保证，如发生与租赁物权属、报建、施工、验收、出租权等有权的纠纷或者债权债务纠纷，甲方应负责解决该等纠纷并承担相应的民事责任，甲方确保该等纠纷不影响乙方在本合同项下的租赁权。”以及第十三条“违约责任”中13.1.2约定“甲方未能协调花城玻璃按照本合同约定提供相关协助的”；13.1.4约定“因甲方的其他违约行为导致乙方无法继续承租或使用租赁物”；日铧公司没能按照合同约定，协调处理与业主方花城公司之间的关系，致使卓易机械公司本可租至2023年1月31日的合同，因为日铧公司的原因客观上不能继续使用租赁场地，在花城公司与日铧公司的租赁合同被法院生效判决于2020年2月18日解除后，花城公司与日铧公司之间的合同亦无法继续履行，客观上已自然解除。因此，从整体上看，日铧公司已经构成违约，其应当按照《租赁合同》第十三条13.1.1条之约定，支付相当于当月租金2倍的违约金，即承担88000元违约金。其三，关于相关费用的承担问题。基于前述理由，日铧公司应当退还卓易机械公司所缴纳租金。同时，卓易机械公司亦因其占有涉案房屋应当向日铧公司支付后续交场前的租金。因卓易机械公司在一审中陈述2020年10月份租金已向花城公司支付，二审庭审中对一审查明事实并无异议，并陈述于2020年11月下旬已经撤场。因此，卓易机械公司仍应向日铧公司支付2020年6月、7月、8月、9月租金，按月租金44000元计算，应为176000元，予以核减。卓易机械公司主张日铧公司赔偿经济损失101650元，因未能提供充分证据证实，本院不予支持。其四，关于严海平应否承担连带责任的问题。卓易机械公司认为日铧公司财产与严海平个人财产出现混同，仅提供缴纳租赁押金132000元系严海平个人账户收款的证据，不足以达到否认日铧公司人格的证明目的，依据不足，因此亦不予支持。综上所述，广州市卓易精密机械有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10186号民事判决；二、广州日铧实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州市卓易精密机械有限公司退回押金132000元；三、广州日铧实业有限公司应于本判决生效之日起十日内广州市卓易精密机械有限公司支付违约金88000元；四、广州市卓易精密机械有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州日铧实业有限公司补缴2020年6月、7月、8月、9月租金共176000元（44000元/月×4个月）；五、驳回广州市卓易精密机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6125元，由广州市卓易精密机械有限公司负担5225元，由广州日铧实业有限公司负担900元。二审案件受理费6125元，由广州市卓易精密机械有限公司负担5225元，由广州日铧实业有限公司负担900元。本判决为终审判决。审 判 长　戴俊英审 判 员　赵云川审 判 员　刘　卉二〇二一年九月七日法官助理　张家齐书 记 员　黄咏欣 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org