田冬梅、天津雅润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）津02民终4887号

• 案件编号

  （2021）津02民终4887号

• 案件名称

  田冬梅、天津雅润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  天津市第二中级人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  田冬梅;天津雅润房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4887号上诉人（原审原告）：田冬梅，女，1984年11月3日出生，汉族，天津市国网电力公司职员，住天津市河东区。被上诉人（原审被告）：天津雅润房地产开发有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路1号管理中心二区301-10。法定代表人：周金波，执行董事。委托诉讼代理人：柴媛媛，女，该公司法务。委托诉讼代理人：刘智，男，该公司法务。上诉人田冬梅因与被上诉人天津雅润房地产开发有限公司（以下简称雅润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院作出的（2021）津0112民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。田冬梅上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判撤销田冬梅与雅润公司签订的《天津市商品房买卖合同》；3、判令雅润公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定田冬梅未能举证雅润公司在签订商品房合同前存在欺诈行为，该认定与法院认可的事实不符。1、在一审中已认可合同中约定了电梯地下一层大堂和电梯厅、以及楼梯间地下室的交工标准。按照生活常识和基本逻辑，只有在出售物具有某一部分时才会约定该部分的交工标准，如果没有该部分则不会有该部分的交工标准，同时，在一审中，雅润公司承认，该交工标准为涉案所在项目的通用交工标准。涉案房屋是所在项目的一部分，既然是通用标准，理应在该项目中通用。同时合同中并无任何该涉案房屋不适用该交工标准的表述。因此，合同文本中关于交工标准的陈述足以表达出涉案房屋所在楼栋具有电梯地下一层大堂和电梯厅以及楼梯间地下室的意思。2、合同文本为雅润公司主动提供，而在一审中雅润公司承认在与田冬梅签订合同前，就已经上报了涉案房屋无电梯地下一层大堂和电梯厅以及楼梯地下室的规划。即雅润公司在与田冬梅签订合同时就知道了该事实。雅润公司在明知合同与上报的规划和实际建造情况不符的情况下，仍然主动提供了该合同条款，具有明显的欺诈性及欺诈的故意性。二、一审判决认定田冬梅提供的证据1/2/3/4无法体现购买诉讼房屋的使用意图及功能需求，该认定与常识不符。众所周知，居民购买住宅房屋要根据自身家庭情况确定购买房屋功能的要求。田冬梅家庭有行动不便的老人，对乘车出行以及电梯通达地下车库的需求非常强烈。赡养父母是法律规定的义务，因此，田冬梅家庭在购买住宅房屋时，必定要考虑家庭中老人的出行的便利性。一审中。田冬梅提供的证据1/2/3/4真实性已被认可。这些证据足以证明田冬梅家庭情况以及实际生活中对乘车出行便利性这一功能的强烈需求。三、一审中雅润公司辩称其向政府相关部门提交了关于涉案房屋所在楼栋的规划等资料，但雅润公司上报的能明确显示涉案房屋不具备电梯地下大堂和楼梯地下室的资料，并未在签订合同前主动向田冬梅出示。田冬梅虽然有申请政府信息公开的权利，但并无必须申请政府信息公开的义务。田冬梅通过合同条款已可以清楚地知道电梯地下大堂和楼梯地下室交工标准的情况下，也无申请政府信息公开的必要。四、一审中雅润公司辩称在签订合同时，楼体已高于地面，无法隐瞒地下情况，这一说法与事实不符。首先施工场地是专业的，并具有危险性的场地，没有建设方的邀请或者同意，购房人不得进入。而雅润公司在交房前从未邀请或者同意田冬梅进入涉案房屋所在项目的施工现场。综上所述，雅润公司在明知涉案房屋所在楼栋不具备电梯地下一层大堂和电梯厅、以及楼梯间地下室的情况下，主动提供了与事实不符的合同条款，具有明显的欺诈性和欺诈的故意性。而该欺诈性让田冬梅产生了错误的认识，进而作出了错误的意思表示。以上所述符合法律规定的欺诈的构成要件，应按照合同法第五十四条的规定，撤销田冬梅与雅润公司签订的商品房买卖合同。雅润公司辩称，一、雅润公司不存在欺诈行为，田冬梅无权申请撤销房屋买卖合同，田冬梅应对雅润公司存在欺诈行为负举证责任，否则承担举证不能的不利后果。1、案涉房屋所在整栋的规划文件、施工图等均明确该楼栋不含地下室，且相关文件通过案场公示文件以及政府信息公开等多种渠道可获悉，雅润公司不存在故意隐瞒的情形。在田冬梅与雅润公司签署《天津市商品房买卖合同》及补充协议之前，雅润公司已取得工程规划许可证、施工许可证、销售许可证等相关文件中均未显示案涉房屋所在整栋存在地下房间空间，雅润公司系按图施工，截止交付日前亦未产生规划设计变更，交付房屋亦满足买卖合同约定的交付标准。2、从现场工程进度来看，田冬梅在与雅润公司签署买卖合同前，案涉房屋所在整栋工程进度已超过地面正负零，事实上亦不存在地下空间，雅润公司无隐瞒可能性。3、买卖合同附件三中虽然出现了“地下一层大堂和电梯厅”、“地下室”的字眼，但合同中明确写明附件三为《项目住宅配置标准》，即附件三所列标准是案涉房屋所在项目通用的交工标准，而非只针对案涉房屋，且该附件只是列明针对某一部位的配置标准，并不构成雅润公司应向田冬梅交付地下空间的合同条款。因案涉房屋所在项目不同楼栋地下空间开发报建情况各有不同，故在案涉房屋所在整栋报规及施工图不存在地下空间的前提条件下，亦不适用地下一层大堂和电梯厅交工标准。4、雅润公司在双方签署合同前从未向田冬梅表示过案涉房屋所在楼栋包含地下室。根据谁主张谁举证原则，田冬梅主张雅润公司构成欺诈，应对此承担举证责任，即应提交证据证明在田冬梅签约前雅润公司故意告知田冬梅虚假情况或故意隐瞒真实情况，否则应由田冬梅承担不利后果。二、田冬梅签署房屋买卖合同系真实意思表示，并非因为雅润公司的误导。地下空间不构成田冬梅购房的主要影响因素。1、如上所述，雅润公司根据法律法规及房管局监管要求，在销售房屋时已在案场公示工程规划许可证、施工许可证、销售许可证等证明文件，田冬梅在签署买卖合同前亦可通过案场公示文件以及政府信息公开等多种渠道获悉房屋所在整栋地下空间情况，且买卖合同补充协议第十五条双方确认雅润公司在销售现场向田冬梅明示了相关文件，故田冬梅对案涉房屋所在楼栋无地下空间是知悉的。2、买卖合同补充协议第13.1,2条约定本项目公共部位、共有建筑未纳入计价，即买卖合同项下价款仅针对案涉房屋，而不包括案涉房屋所在整栋地下空间（如有）。可见田冬梅签署买卖合同的主要目的是购买地上房屋，房屋所在楼栋是否包括地下一层大堂和电梯厅并未影响田冬梅决定购买涉案房屋的关键性因素，田冬梅签署买卖合同的行为是结合房屋质量、地段环境、交通配套等因素进行综合考虑作出的真实意思表示。3、雅润公司的销售行为并未使田冬梅对其购买涉案房屋的价格、质量等合同内容产生错误认识，并基于错误认识作出了非真实意思表示，其签订合同购买涉案房屋系其真实意思表示。田冬梅主张其签约是基于错误意思表示，应对此承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。三、案涉房屋已满足合同约定交付标准，田冬梅主张的地下空间不属于交付标的物，田冬梅无权拒绝接收涉案房屋。1、根据买卖合同补充协议第5.4条“买受人同意：该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的，即符合交付条件”。案涉房屋在合同约定交付日期前已经取得了竣工验收备案证明文件，即已满足合同约定的交付条件，且案涉房屋及案涉房屋所在楼栋建设均符合政府验收要求，故田冬梅无权拒绝接收案涉房屋。2、买卖合同标的物为案涉房屋，即特指长泽花园16号楼-1-301号房屋，并不包含案涉房屋所在楼栋地下空间（如有），故假设案涉房屋所在楼栋有地下空间，根据买卖合同补充协议第13。1.2条约定地下空间权益属于出卖人，雅润公司无义务向田冬梅交付地下空间。综上，雅润公司不存在欺诈行为，田冬梅签署房屋买卖合同系真实意思表示，不满足《民法典》第一百四十八条的可撤销合同的构成要件，田冬梅的诉讼请求无事实和法律依据，故请求法院驳回田冬梅的全部诉讼请求。田冬梅一审诉讼请求：1、请求法院依法判令撤销田冬梅、雅润公司签订的《天津市商品房买卖合同》；2、本案诉讼费由雅润公司承担。一审法院认定事实：田冬梅与雅润公司于2019年7月17日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“田冬梅购买雅润公司开发的坐落于天津房屋一套，价款为2030827元，建筑面积89.41平方米，套内建筑面积70.43平方米。雅润公司应于2020年9月30日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给田冬梅”。第十九条合同生效“本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定的，从其约定”。落款处甲方：天津雅润房地产开发有限公司盖章，乙方：田冬梅本人签字并按手印。合同附件三：商品房质量、设备等情况。商品房质量符合国家及天津市规定的合格标准，见交工标准。交工标准（二）公共部分2、电梯厅：……2）墙面：……地下一层大堂和电梯厅。3、楼梯间:……2）墙面:首层至二层半:瓷砖＋瓷砖踢脚线;其他标准层、地下室:乳胶漆＋瓷砖踢脚线。……。同日，双方还签订了补充协议：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本补充协议及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。商品房买卖合同一经签订，即视为买受人已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。买卖合同与本补充协议的内容如有冲突或不一致，均以本补充协议的约定为准。补充协议第十四条关于广告宣传的效力和方式的补充约定：14.1出卖人针对买受人所购买商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供买受人购房时参考，均不视为要约之内容，双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件约定为准。第十九条出卖人与买受人签订的合同、协议、附件或出卖人向买受人所做的任何承诺均须以书面形式并加盖出卖人公章方产生法律效力。出卖人签署买卖合同及本补充协议的委托代理人仅取得签订买卖合同及本补充协议的授权，除此之外，该委托代理人以出卖人名义对外所作一切承诺需经出卖人书面确认方可生效。落款处出卖人有天津雅润房地产开发有限公司盖章，买受人有田冬梅本人签字并按手印。合同签订后，田冬梅缴纳购房款2030827元，契税18631.44元，不动产登记费80元，维修资金20308元。2018年10月6日诉争房屋取得天津市商品房销售许可证，2018年9月10日，天津市国土资源测绘和房屋测量中心出具的房产测绘成果报告书中显示，诉争房屋所在的16号楼的未分摊前地下总建筑面积为0平方米，2020年6月30日诉争房屋竣工备案，2020年10月27日诉争房屋取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。诉争房屋报规划的剖面图和总体规划图显示诉争房屋在规划时无电梯地下大堂和楼梯地下室。以上事实有田冬梅与雅润公司均认可真实性的证据及双方陈述为凭。庭审中，田冬梅表示请求撤销商品房买卖合同的原因系雅润公司存在欺诈行为，欺诈行为的具体表现为商品房买卖合同中约定了房屋交付时有地下大厅、电梯厅和地下室，但是实际交付房屋时却没有。雅润公司庭审中认可诉争房屋所在楼栋不存在地下大厅、电梯厅和地下室。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。法庭总结的争议焦点为：1、双方在签订商品房买卖合同时，雅润公司是否存在欺诈销售行为导致田冬梅产生错误的意思表示签订买卖合同；2、双方签订的商品房买卖合同是否应该予以撤销。结合田冬梅的诉讼请求和法庭总结的争议焦点，一审法院评析如下：法律规定的欺诈构成要件：一是欺诈者有欺诈故意，二是欺诈者有欺诈行为，三是受欺诈人因欺诈者的欺诈行为陷入错误判断，四是受欺诈人基于错误判断作出意思表示。该案中田冬梅未能举证证明雅润公司在签订商品房买卖合同前对其存在欺诈行为，即不能举证证明雅润公司故意告知田冬梅诉争房屋所在楼栋具有地下一层大堂、电梯厅、地下室的虚假事实，最终导致其陷入错误认识且依据该错误认识签订商品房买卖合同。田冬梅主张因遭受欺诈而撤销合同的事由不成立，故对其关于撤销双方签订的商品房买卖合同的主张一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“驳回田冬梅的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由田冬梅负担。”双方当事人在二审均没有提供新的证据，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是雅润公司是否具有欺诈行为，田冬梅与雅润公司签订的《天津市商品房买卖合同》是否应予撤销。欺诈是指一方通过一些手段如告知他人虚假消息或者向对方夸大、隐瞒一些真实的情况，而且这些行为都是有目的故意为之的，目的是使得他人陷入错误的认识而做出不是本人真实意思表示的行为。一欺诈方必须是故意为之，二做出欺诈行为，三使对方陷入错误的认识，四必须是违背被欺诈方的真实意思。就本案来讲，诉争房屋报规划的剖面图和总体规划图显示诉争房屋在规划时无电梯地下大堂和楼梯地下室，且图纸自始至终未发生变更，雅润公司也是按照此图纸施工的，即诉争房屋在实际交付时无电梯地下大堂和楼梯地下室。现田冬梅以双方签订的商品房买卖合同附件明确标注：住宅配置标准：项目住宅配置标准二、交工标准（二）公共部分2、电梯厅：1）地面：地砖。2）墙面：首层大堂和电梯厅：瓷砖+铝合金踢脚线；地下一层大堂和电梯厅：瓷砖；标准层电梯厅：乳胶漆+瓷砖，而雅润公司实际交付的涉诉房屋无电梯地下大堂和楼梯地下室，主张雅润公司欺诈，因雅润公司出售的其他楼栋存在电梯地下大堂和楼梯地下室，故雅润公司以此作为项目住宅标准，并未具体区分。在涉诉房屋不存在电梯地下大堂和楼梯地下室的情况下，雅润公司将此项目住宅配置标准作为双方合同的附件，雅润公司的行为存在瑕疵，但田冬梅以此为由主张雅润公司欺诈，依据不足，故一审判决田冬梅主张因遭受欺诈而撤销合同的事由不成立，对其关于撤销双方签订的商品房买卖合同的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，田冬梅的上诉理由缺乏相应证据支持，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人田冬梅负担。本判决为终审判决。审判长　　郭秀红审判员　　兰　岚审判员　　吴晓勇二〇二一年九月十日书记员　　单　珊 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