江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司、黄健中等农业承包合同纠纷民事一审民事判决书（2021）粤0705民初2717号

• 案件编号

  （2021）粤0705民初2717号

• 案件名称

  江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司、黄健中等农业承包合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  江门市新会区人民法院

• 所属地区

  江门市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司;黄健中;潘忠

• 案件缘由

  农业承包合同纠纷

• 法律依据

广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初2717号原告：江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司，住所地：广东省江门市新会区围垦。统一社会信用代码：91440705707980006X。法定代表人：张华表。委托诉讼代理人：陈亮才，系广东华卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳春，系广东华卓律师事务所律师。被告：黄健中，男，1966年5月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：钟念宗，男，1965年11月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区。第三人：潘忠，男，1953年12月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：潘斌，系广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈子扬，系广东金领律师事务所律师。原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司（发下简称“新洲公司”）诉被告黄健中及第三人潘忠农业承包合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。本案审理期间，因第三人潘忠提起反诉后，被本院裁定驳回反诉，第三人潘忠不服提起上诉，江门市中级人民法院经审理后于2021年7月20日作出（2021）粤07民终3326号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案分别于2021年5月6日和8月17日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告新洲公司的委托诉讼代理人陈亮才、被告黄健中的委托诉讼代理人钟念宗、第三人潘忠及其委托诉讼代理人潘斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新洲公司提出诉讼请求：1.判令被告黄健中和第三人潘忠共同将位于江门市新会区涵围地块（具体返还土地区域详见诉状附图中的Ｃ区8号地块，该地块由附图上的点42、43、44、45、46、47、42依次连线围成，面积约792.80亩）返还给原告新洲公司；2.判令准许原告没收被告的履约保证金554960元；3.判令被告黄健中和第三人潘忠共同向原告支付逾期占用土地使用费，逾期占用土地使用费按照每年每亩2100元，自2021年1月1日起计至上述地块实际返还给原告之日止（其中暂计至2021年3月31日为416220元）；4.判令被告和第三人向原告支付水利费，水利费按每年每亩9元，自2021年1月1日起计至上述地块实际返还给原告之日止（其中暂计至2021年3月31日为1783.80元）;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月11日，原、被告签订《土地承包合同书》，合同载明：原、被告于2018年12月27日签订的《土地承包合同书》期限将于2019年12月31日届满，承包地块已划入江门市银洲湖滨海新城用海Ｃ区项目用地，正待开发使用。为了不影响Ｃ区项目发展用地，又发挥土地效益，经崖门镇人民政府同意，继续发包给被告承包，合同还约定原告将位于江门市新会区涵围地块土地约792.8亩（具体四至方位详见附图）发包给被告，用作水产养殖经营；土地承包期限为1年，从2020年1月1日至2020年12月31日止；合同期满如果该地块未需要收回的，若被告要继续承包，经原告同意通知续约，实行合同一年一续一签。承包款每年每亩为700元，水利费每年每亩9元，均应于承包期开始之前缴清；合同履约保证金554960元，合同期满后，如被告没有违约行为并结清所有费用的，原告无息退回履约保证金。合同期满，被告应撤离承包地块，如被告逾期撤离承包地块的，则应以合同期满的当月承包费单价的三倍计算支付占用使用费至实际返还承包地块日止；如果被告有违约行为，原告有权没收履约保证金，被告还应赔偿原告的损失。合同签订后，原告依约将承包地块交给被告续包使用。因被告承包的地块已被江门市新会区人民政府划为省重点交通工程项目崖门出海航道二期工程陆上吹填卸区。原告为此于2020年8月10日向被告送达通知：承包合同期满后不续包，请被告在合同期满时依约交还承包地块。此后，原告多次与被告协商催促，并于2021年1月19日委托律师事务所向被告发送律师函催促被告返还地块。遗憾的是，被告至今未将承包地块返还给原告，阻断了原告执行人民政府下达的土地使用计划，影响了崖门出海航道二期工程施工进度，造成重大损失。根据双方签订的承包合同，原告有权单方决定不续约并在合同期满时收回地块，被告应无条件在合同期届满前返还地块给原告。被告恶意拖延拒不返还地块给原告，已构成严重违约，已损害了原告的利益，根据《民法典》有关规定，被告应承担相应的违约责任，并赔偿原告的损失，详细项目和计算方式见诉讼请求。此外，据被告与第三人反映，被告已将承包的案涉土地转包给第三人，被告与第三人之间的转包行为没有经原告同意，因此被告与第三人应共同向原告承担违约责任，并共同赔偿原告的损失。为维护原告新洲公司的合法权益，特提起诉讼，要求判如所请。原告新洲公司为证明其诉讼主张，在诉讼中举示了《土地承包合同书》、《通知书》、《律师函》、《承诺书》、江门市人民政府关于《江门市银湖湾滨海新区启动区控制性详细规划》的批复、《关于原银湖湾债权债务以及资产处理问题的批复》、《关于协助核实土地权属、地类情况的复函》、《土地证》、《土地登记卡》、《围垦新洲围C区土地证方位图》、《证明》、《银湖湾滨海新区新洲围C区8号地块界址点坐标图》。被告黄健中答辩称：一、被告自2018年承包新洲公司的部分涵围，期间依时缴交租金和积极履行合同条款，直到2020年8月10日收到发包方一份《通知书》，通知内容是因政府须开发该地块，合同到期后次年不再续签合同，要求被告在合同到期后将承包地块交回给发包方。经多方了解，被告才知道这次收地的用途是省重点工程项目，被告是十分尊重和支持政府发展的；二、被告自承包涵围发来一直养殖黄鳍鲷（黄脚立鱼）和斑节对虾为主，黄脚立鱼养殖周期是2年，投苗最佳时间是春节前后1至3月，为保证正常生产，每年我方都要投入大量的黄脚立鱼鱼苗。由于签订合同时，发包方承诺合同已备案5年期，按规定要求是一年一签，但在当年续签的时候，发包方没有告知被告明年不能签订合同，如发包方明确告知，被告没有必要投入大量的人力、物力和财力。2020年8月，发包方才通知次年不续签，要收回土地。但被告在当年3月已将鱼苗投放到围里，并投入数以吨计的饲料，由于养殖周期比较长，到现在还未符合上市的标准，但被告已投入大量的资金，希望发包方理解被告的困难；三、发包方曾组织养殖户开会，要求养殖户签订一份承诺书，并承诺施工方将东堤围堰好，养殖户才撤场，当时被告的代理人钟念宗在本人的承诺书上代被告签名（已征得发包方同意），被告全力配合发包方的工作，希望发包方为养殖户着想，同时遵守其承诺。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄健中为证明其陈述主张，在本案诉讼期间提交了《移交书》一份。第三人潘忠陈述称：一、原告不享有涉案地块的土地权属，无权请求返还土地；二、假如原告诉称的、无地块权属的《土地承包合同书》产生效力，根据被告与原告签订承包合同的交易惯例，多年来均是“一年一续一签”，双方的合同书第三条明确了这种交易惯例。因此合同的承包期限至少两年，现合同期限未届至，原告的诉请应当驳回；三、原告于2020年8月6日发出通知书，声称2021年后不再发包涉案地块，已经构成违约，违反了承包合同第三条格式条款，与交易惯例不符，违反了鱼类养殖自然规律所需的两年发包期限。原告的违约行为，导致了第三人的直接经济损失，第三人保留追诉的权利；四、双方2021年的承包关系，已经以履行行为确认继续承包。具体事实行为有：1.第三人虽然由于原告的《通知书》的阻碍没有书面申请延续承包，但第三人以其继续使用鱼塘养殖经营的履行行为，确认承包合同继续履行。2.第三人于2021年2月8日向原告交付2021年1月、2月租金、水利费的履约行为，证实第三人继续履行承包合同。3.原告收到第三人2021年1月、2月租金（承包费）、水利费后，以接受答辩人履行的行为，确认了承包合同继续履行。原告在收取第三人的承包款后，虽然在3月5日退回款项（退回款项是原告对自身权利的处分）。但是，原告已收取第三人的承包费及水利费长达近一个月，足以证实原告以其收取租金、水利费的履行行为，确认承包合同关系的延续。4.2020年12月31日名义上的承包期限（实际承包期限为两年）届满时，原告继续占有第三人的承包保证金，证实原告以该占有行为确认了双方承包合同关系之延续。5.就原告与第三人的承包关系而言，第三人的主要权利是取得并且经营承包地块，而原告的主要权利是取得承包款。原告在2021年2月8日至3月5日收取了租金、水利费，已经实现了其主要权利，双方的承包合同关系以交款、收款的履约行为，确认承包合同关系的延续。至于原告后来退回承包款，是原告处置自身权利的行为，但是，该处置行为不影响、不改变双方承包合同关系的延续；五、原告的履约保证金等格式条款，违反招标投标法的规定，违反交易惯例，是无效条款。本案中，原告收取的履约保证金554960元，是按每年每亩700元的租金，按792.8亩鱼塘计算得出，明显超过《招标投标法实施条例》第五十八条“履约保证金不得超过中标合同金额的10%”的规定，因此属于无效条款；六、《土地承包合同书》约定的超高违约责任及免除原告责任的格式条款属于无效条款；七、市场经济是诚信经济，是法治经济。市场经济既要遵循市场规律，更要遵循自然规律。原告作为市场主体，更是具有政府背景的市场主体，其行为与国家防疫政策、经济恢复政策背道而驰，势必造成当地经济的重大损失，造成养殖户的重大损失，造成养殖户生产生活的重大灾难！第三人现已投入两千万元，这此支出均是第三人信赖原告两年承包期所致。综上所述，请求法院合法合理地遵循鱼类自然生长规律，依法运用抗击疫情“六保六稳”的国家政策，以高度的政治责任感，及时遏止原告的违约行为，正确、妥善处理养殖户的生计，驳回原告的诉讼请求。第三人为证明其陈述主张，在本案诉讼期间提交了《土地承包合同书》三份、《调查笔录》两份、《关于确保围垦鱼塘正常经营的呼吁》一份、《江门粤海饲料有限公司收款单》十九份、《电费单》两份、《新洲围C区8号鱼塘2020年支出一览表》、《中国邮政储蓄银行汇款单》两份、《收据》三份、《帐户交易明细查询》一份、《收据》三份、《电费发票》十八份、《崖门出海航道二期工程银湖湾滨海新区卸土区协议》一份、《新会区征地及地上附着物补偿指导标准》一份、《黄鳍鲷百科》一份。综合原、被告和第三人的诉辩意见以及三方当事人的举证情况，本院认为，原、被告举示的证据来源合法、真实，能客观反映本案待证事实，本院均予以采纳，作为认定案件事实的依据。第三人举示的证据虽然来源合法、真实，但与本案没有关联，本院不予采纳。结合当事人举示的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：本案涉讼土地位于江门市新会区滨海新区新洲围Ｃ区8号地块（以下简称“8号涵围”），由本判决附图上的点42、43、44、45、46、47、42依次连线围成，面积约792.80亩。原、被告自2018年1月10日起便采用一年一签的方式，签订《土地承包合同书》，由原告以每年每亩700元的单价将8号涵围发包给被告经营养殖水产，首年的承包期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。但被告承包8号涵围后，即由其委托代理人钟念宗代表其与被告于2018年1月13日签订《土地入股协议书》，约定由被告以入股的方式将8号涵围转让给第三人；入股期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，入股期限1年；第三人每年的入股费为792800元，水利费7135.20元，在每年签订入股协议时一次性付清一年的入股费及水利费给被告；第三人在签订入股协议书时，须一次性支付履约保证金554960元；第三人在签订入股协议书后，即由被告享有792.80亩涵围的使用权和经营权，自负盈亏；第三人签订入股协议书后必须履行江门市新会区围垦新洲水产养殖公司与黄健中于2018年1月10日签订的《土地承包合同书》的内容，否则视为第三人违约，如第三人违约按《土地承包合同书》中的第九条违约责任处理等。第三人经营使用8号涵围至2018年12月31日期满后，被告与第三人没有续签协议，但仍由第三人向被告分别支付了2019年度和2020年度的入股费和水利费后继续经营使用至今。2019年12月11日，原告新洲公司（甲方）与被告黄健中（乙方）续签最后一份《土地承包合同书》，该合同约定：根据甲乙方于2018年12月27日签订《土地承包合同书》的约定，乙方承包银湖湾新洲围以西部分涵围土地面积约792.80亩（即银湖湾新洲围C区8号涵围），于2019年12月31日期限届满。上述承包土地已划入江门市银湖湾滨海新城用海C区项目用地，正待开发使用。为了不影响C区项目发展用地，又要发挥土地效益和维护社会的稳定，经崖门镇人民政府研究决定，同意甲方将8号涵围土地继续发包给乙方承包，进行水产养殖经营管理；承包地点为8号涵围，承包面积约792.8亩；承包期限为1年，自2020年1月1日至2020年12月31日，如本合同期满，该地块未需收回的，若乙方继续承包的，必须在甲方书面通知日内实行合同一年一续一签，否则如逾期，甲方有权没收本合同履约保证金，并重新发包；乙方承包的土地租金为每年每亩700元，即每年的租金总额为554960元；乙方承包土地应遵守“先缴租金后承包使用”的原则，即在签订本合同时乙方须一次性付清一年的租金给甲方；乙方每年要缴交水利费，按每亩每年9元计算，合计每年水利费7135.20元，必须在每年缴交承包租金时将该费用一次性交清给甲方；乙方在2018年12月27日签订《土地承包合同书》的合同履约保证金554960元正将自动转为本合同履约保证金。本合同期限届满后或合同终止时，在乙方没有违约行为并结清承包期间所支付的租金、税金、水利费、水电、治安、清洁等所有费用后，甲方不计利息予以退回履约保证金给乙方；在承包期内，一切生产投入均由乙方负责承担，乙方的一切债权债务与甲方无关；在承包期内，乙方负责缴交国家规定的一切税费（含水利费以及与承包经营有关的水电、治安、清洁、绿化等费用）；合同期满，乙方逾期撤离的，则乙方须以本合同期满的当月的租金单价的三倍计算乙方逾期撤离而需向甲方承担支付涵围土地占用费至实际撤离之日止；甲、乙双方协商一致，可以变更合同；因不可抗力、双方协商一致等，可解除承包合同或者终止承包合同的履行；合同解除、终止履行及期限届满后，在承包涵围土地范围内，乙方出资增加的固定、不可移动的设施、设备，一律无偿归甲方所有。可以移动的设施、设备由乙方在本合同期满前10天内自行处理，逾期不处理的视同自动放弃，由甲方自主处理，乙方不得提出任何异议；在承包期内，如政府改变涵围土地的规划用途及遇不可抗力等因素时，本合同自动终止，甲方除退回未发生时段租金、水利费和履约保证金给乙方外，其它不作任何赔偿。乙方须在接到甲方通知后60天内自行组织撤离，其中乙方出资增加的、可移动的设施、设备可自行拆除搬走，逾期不处理的视同自动放弃，由甲方自主处理，乙方不得提出任何异议。其他固定的、不可移动的设施、设备一律无偿归甲方所有；违约责任包括未征得甲方同意，擅自改变原用途或将合同转包或转让他人等。因乙方违约，甲方没收乙方已上交的承包租金、水利费及合同履约保证金，另外乙方不得追讨已投入的基建设施及一切生产费用。甲方有权解除合同及无偿收回土地使用权和经营权，并按本合同第七条有关的约定处理。若租金、合同履约保证金不足以赔偿甲方由此造成的损失，按甲方的实际损失进行赔偿；上述所承包的土地和设施、设备等均为按现状发包，如上述土地使用权面积、地上建筑物面积或设施、设备等与实际情况不一致的，以实地和实物为准，但均不影响承包价格和租金收缴等。合同签订后，被告向原告支付了2020年度的租金554960元及水利费7135.20元。2020年8月10日，原告向被告送达《通知书》，通知内容为“新会区人民政府现已将银湖湾滨海新区新洲围C区划为崖门出海航道二期工程陆上吹填卸区，你承包土地属该次填卸区范围内，按照你与本公司于2019年12月11日签订的《土地承包合同书》约定，你所承包土地792.80亩于2020年12月31日期满，期满后本公司不再发包，请你在合同期满时必须按上述合同执行全部撤离场所，并将上述土地交回给本公司。逾期不撤离的，依法按合同处理”。本案庭审调查过程中，经承办法官询问，第三人确认也已于当时收到该通知。本案案涉《土地承包合同书》的承包期限届满后，原告未与被告或第三人续约，被告与第三人亦未腾退8号涵围给原告，原告为此委托广东华卓律师事务所于2021年1月19日向被告发出《律师函》，声明：“一、你合同期满不交还地块的行为，已构成违约，已损害了新洲公司的利益和妨碍了政府规划的实施，根据《中华人民共和国民法典》有关规定，你应承担相应的违约责任；二、因你已违约，新洲公司没收你的履约保证金554960元；三、自2021年1月1日起，你应按每年每亩2100元的标准向新洲公司支付承包地块的占用使用费，即每年应付占用使用费1664880元；四、限你在2021年1月31日之前将承包的涵围792.8亩返还给新洲公司，并支付自今年1月1日起至实际返还土地期间的占用使用费；五、如果你不依法交还承包地块，或不支付占用使用费，新洲公司不得不通过法律途径，追究你的法律责任。届时，你不但要返还土地，支付占用使用费和没收保证金，还要承担诉讼费等法律效果”。但被告及第三人在收到《律师函》后，仍占有使用8号涵围，且第三人在未征得原告同意的情况下，擅自于2021年2月8日向原告的帐户划付了2021年1月、2月的租金92493.30元及水利费7135.20元。原告于2021年3月5日发现该情况后，已立即将上述款项全额划付退回至第三人的汇款帐户。原告因累次向被告及第三人催促交还涉案地块未果，遂于2021年3月31日向本院提起诉讼，要求判如所请。本案诉讼期间，被告于2021年4月21日向原告出具《移交书》，内容为“1.我确认，2019年12月11日与你公司签订了《承包合同书》，你公司将位于江门市新会区涵围地块（面积792.8亩）发包给我，用作水产养殖经营，承包期已经于2020年12月31日期满，没有续期。承包期间我没有把承包地块转包给他人；2.我已于201年3月31日把承包土地即位于江门市新会区涵围地块（面积792.8亩）以及全部地上附着物（水闸、农用房屋等）移交给你公司，请你公司自行接收；3.移交的地块上如果还有财物，从移交日起，视作我放弃权利，请你公司作废物清理；4.从移交日起，如果还有任何人占用上述地块，无法不是我所为，与我无关”。原告在庭审中确认已收到该移交书，但认为第三人仍未实际腾退案涉地块。案经审理，因原告与第三人各持已见，无法达成一致的调解协议，致调解无效。另查明，本案涉讼8号涵围地块位于江门市新会区，包括新府国用字（1998）第2300066号、新府国用字（1998）第2300067号、新府国用字（1998）第2300068号国有土地使用证登记的土地，土地性质为国有农业用地，土地使用权人为新会市人民政府围垦工程指挥部（以下简称“围垦指挥部”）。原告新洲公司以及江门市新会区联垦农业经营有限公司获围垦指挥部的授权经营管理新洲围的全部土地。2020年4月起，按照上级人民政府的决定，围垦指挥部、江门市新会区管理委员会及所属企业全部由崖门镇府移交江门市银湖湾滨海新区管理委员会管理。2020年7月22日，江门市新会区人民政府办公室发布新府办复〔2020〕380号《关于原银湖湾债权债务以及资产处理问题的批复，同意原银湖湾管委会（含围垦指挥部）的债权、债务以及资产（包括但不限于原银湖湾属下8家公司）由崖门政府移交银湖湾滨海新区管委会管理。又查明，江门市银湖湾滨海新区管理委员会于2021年4月26日出具《证明》，对原告新洲公司以及江门市新会区联垦农业经营有限公司的授权进行追认，确认两公司对所经营管理的土地享有发包权、收益权，授权两公司维护土地权属人的权利，并有权以本公司名义提起诉讼。本院认为：依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”的规定，因本案案涉《土地承包合同书》的签订、合同履行发生在民法典施行前，但本案争议发生于民法典施行后，适用民法典处理本案争议更有利于保护民事主体的合法权益。因此，本案适用民法典及相关司法解释进行处理。本案涉讼8号涵围原属于国有农用土地，在出租前已被划入江门市银湖湾滨海新城用海C区项目建设用地，急待开发使用。该地块的性质不同于一般农业土地承包合同的农业用地，并不具有农业土地承包合同的法律特征。而本案涉案合同主体一方为江门市银湖湾滨海新区管理委员会辖下围垦指挥部的下属企业新洲公司，另一方黄健中为城镇居民，故不符合农业土地承包合同的主体资格条件；双方合同约定的期限为一年，并实行一年一续一签，2020年合同期限届满后双方没有再续签合同，自2021年1月1日起双方不再存在租赁关系，故涉案土地租赁期限与农业土地承包合同绝对稳定期限的法律特征也不相符，更符合土地租赁的法律特征。另外，双方还在合同中明确约定按每年每亩700元的标准支付土地租金等。因此，本案属于合同名称与合同实际约定的权利、义务关系内容不一致的情形。从土地性质、合同主体、合同所约定的权利义务内容以及其中支付租金的用词表述来看，本案不符合农业土地承包合同的法律特征，双方实际形成土地租赁合同关系，本案应定性为土地租赁合同纠纷。原告新洲公司的上级主管单位围垦指挥部以及江门市银湖湾滨海新区管理委员会通过授权的方式将江门市新会区围垦新洲围的部分土地（包括本案8号涵围）交由原告新洲公司经营管理，并授权其进行维权、诉讼等。因此，原告新洲公司对本案涉讼地块依法享有使用权、出租权和处分权，有权对本案涉讼地块进行出租收益以及主张相关权利，并进行诉讼。因此，原告新洲公司具有诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。原、被告之间形成的土地租赁合同关系是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，且不存在格式条款，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。但被告在租赁8号涵围后，未征得原告同意，自2018年1月1日起又将该地块以“土地入股”的名义以每年入股费792800元（折合为每年每亩1000元）转租给第三人经营水产养殖，且第三人需向其每年支付水利费7135元以及缴交履约保证金554960元，由此可见被告从中赚取每年每亩300元（折合每年237840元）的差价，此外双方还约定了由第三人自负盈亏，一切法律、经济责任与被告无关，且第三人必须履行原、被告签订的《土地承包合同书》的内容，否则视为第三人违约，如第三人违约，按《土地承包合同书》中第九条违约责任处理等。由此可见，被告与第三人于2018年1月13日签订名为“土地入股”的协议书，并于2019年、2020年继续按该协议实际履行，被告与第三人之间实际成立的是转租关系。根据原、被告的合同约定，涉案合同期限于2020年12月31日届满。合同期满后，双方未再续签租赁合同，且原告也已明确告知被告期满不再续期，被告基于与原告的租赁关系取得的8号涵围经营权因合同期满而归于消灭。因此，履行期限届满已导致被告丧失向第三人转租8号涵围的基础权利，被告及第三人均无权继续占有使用8号涵围。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”的规定以及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，在原告已经提前明确告知涉案土地不再续期或出租的情况下，被告以及第三人应立即将所占用的土地返还给原告。但被告及第三人至今仍未腾退8号涵围给原告，且第三人继续投入、经营使用8号涵围的行为已侵犯原告的合法权益。除第三人应承担腾退土地以及支付土地占有使用费责任外，被告作为合同相对方，本来就负有向原告支付租金、合同期满后腾退土地及逾期支付占有使用费的义务。被告虽将8号涵围转租给第三人，但不能因此免除上述义务。现被告提交的证据不足以证明其在合同期满已将涉讼地块实际腾退给原告，被告应与第三人共同承担腾退土地以及支付占有使用费的法律责任。因此，原告请求被告与第三人腾退涉案8号涵围792.80亩土地并支付实际腾退前的占用使用费，于法有据，本院予以支持。关于土地占有使用费标准。原告主张按合同约定的合同期满当月租金单位的三倍（即每年每亩2100元）计算8号涵围的占有使用费。第三人认为该约定属于违约责任约定明显过高的情形，并要求进行调整。本院认为，结合上述事实，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条第一款规定关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，在租赁合同无效的情况下，一般应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，根据“举重以明轻”的法律解释规则，在签订合同有效的情况下，以被告与第三人约定的每年每亩1000元租金的标准，按本案实际占用面积792.80亩计算支付逾期腾退土地的占有使用费合法合理，亦更符合本案实际情况以及当事人对侵权行为所应承担违法成本的心理预期。因此，依据本院认定的标准计算，暂计至2021年8月31日的占有使用费为528533.33元（1000元/年/亩÷12个月×8个月×792.80亩）。原告主张超出的占有使用费，本院不予支持。此外，被告以及第三人在租赁8号涵围前均清楚知道租赁期限为一年，合同每年续签，且原告已在合同中申明相关地块即将用于开发建设。由此可见，租赁后的经营存在一定的风险，且相关风险可以预判，并能避免和克服。但第三人明知如此，仍租赁进行经营，并不断投入，其行为属于自甘风险，租赁合同到期后，其继续投入经营，则进一步增加风险，由此造成的损失应由其自行承担。第三人提出的关于租赁期限以及养殖周期，甚至投入损失的辩解，属于混淆概念，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告没收履约保证金554960元的请求应否支持。本案中，被告向原告支付了履约保证金554960元，该履约保证金相当于双方约定的一年租金。根据双方合同中“本合同期限届满后或合同终止时，在乙方没有违约行为并结清承包期间所支付的租金、税金、水利费、水电、治安、清洁等所有费用后，甲方不计利息予以退回履约保证金给乙方”以及“违约责任包括未征得甲方同意，擅自改变原用途或将合同转包或转让他人……等。”、“因乙方违约，甲方没收乙方已上交的承包租金、水利费及合同履约保证金。若租金、合同履约保证金不足以赔偿甲方由此造成的损失，按甲方的实际损失进行赔偿”的约定，原告在合同期满前已提前通知不再续租，并要求被告离场腾退土地，已履行相应的通知义务。被告与第三人应按合同约定于2021年1月1日前清场并交还土地。被告擅自转租，且无正当理由拒不按期退场并交还土地，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。我国立法和司法实践中承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质,违约金的意义在于对履行利益的补偿。因此，本质意义上的违约金应当是补偿性的违约金。另外，在确定违约金的基本性质为补偿性的同时，不排除当事人在公平、诚实信用原则的指导下，约定适用惩罚性的违约金。本案合同约定被告违约，原告有权没收被告支付的履约保证金，且租金、合同履约保证金不足以赔偿原告由此造成的损失时，按原告的实际损失进行赔偿。由此分析和判断，该履约保证金在性质上应属于违约金，具备补偿性和惩罚性的双重性质。在被告已违约的情况下，原告主张没收履约保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于没收履约保证金金额是否过高的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”以及第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告的违约行为以及第三人继续占有使用案涉土地的事实，减损了讼争合同正常履行时原告的可得利益，给原告造成了重大损失。综合考虑案涉土地的开发建设用途、紧迫性、建设工程怠工损失以及相关违约责任和赔偿责任、被告及第三人的过错程度等因素，再参照合同约定的租金支付标准，原告主张没收履约保证金554960元，没有超出合理范围，符合合同和法律规定，本院予以支持。因本案性质不属于工程招投标的范畴，第三人主张履约保证金约定过高的抗辩理由不成立，本院对其主张不予采纳。关于原告主张的水利费。本案中，无论原告与被告，还是被告与第三人之间均约定按每亩每年9元缴交水利费，合计每年缴交水利费7135.20元。本院认为，该水利费是原告对新洲围，甚至是为整个围垦区域所有涵围、排灌河道等提供水利排灌服务所收取的费用。事实上，被告与第三人在租赁期限届满后，仍违约继续占有使用8号涵围，而原告为维系整个区域所有涵围的正常生产经营，依然为8号涵围提供了水利服务，由此产生的费用属于被告与第三人违约给原告造成的损失。此外，若被告与第三人拒缴或少缴水利费，甚至可能会助长另一部养殖户恶意欠费不缴的不良行为，最终可能造成涵围无法正常排灌，导致水产品无法正常生长或非正常死亡，不利于围垦内多数缴费养殖户的权益和围垦整体利益的维护，也不利于社会生产秩序的良好运行。因此，被告和第三人作为8号涵围的转租人和经营者，理应向原告赔偿水利费损失。综上，被告和第三人拒交水利费的理由不能成立。原告主张按合同约定的每年每亩9元，自2021年1月1日起至案涉地块实际返还给原告之日止计算的水利费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。按上述认定的标准计算，暂计至2021年8月31日的水利费为4756.80元（9元/年/亩÷12个月×8个月×792.80亩）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条第一款、第十三条的规定，判决如下：一、被告黄健中及第三人潘忠应于本判决发生法律效力之日起十日内将本案涉讼位于江门市新会区滨海新区新洲围Ｃ区8号涵围地块（由本判决附图上的点42、43、44、45、46、47、42依次连线围成，面积约792.80亩）全部按现状腾退归还给原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司。二、被告黄健中及第三人潘忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司支付案涉土地的占有使用费（以每年每亩1000元的标准，按实际继续占用的面积792.80亩，自2021年1月1日起计至实际腾退本案涉讼土地之日止；暂计至2021年8月31日的占有使用费为528533.33元）。三、被告黄健中交付的履约保证金554960元归原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司所有。四、被告黄健中及第三人潘忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司支付案涉土地的水利费（以每年每亩9元的标准，按实际继续占用的面积792.80亩，自2021年1月1日起计至实际腾退本案涉讼土地之日止；暂计至2021年8月31日的水利费为4756.80元）。五、驳回原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6764.82元，由被告黄健中与第三人潘忠共同负担。原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司起诉时已预交的一审案件受理费6764.82元，由本院全额予以退回；被告黄健中与第三人潘忠应向本院补缴一审案件受理费6764.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员　柯铭培二〇二一年九月十六日法官助理　赵　雅书 记 员　钟宜真附图：广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初2717号原告：江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司，住所地：广东省江门市新会区围垦。统一社会信用代码：91440705707980006X。法定代表人：张华表。委托诉讼代理人：陈亮才，系广东华卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳春，系广东华卓律师事务所律师。被告：黄健中，男，1966年5月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：钟念宗，男，1965年11月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区。第三人：潘忠，男，1953年12月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：潘斌，系广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈子扬，系广东金领律师事务所律师。原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司（发下简称“新洲公司”）诉被告黄健中及第三人潘忠农业承包合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。本案审理期间，因第三人潘忠提起反诉后，被本院裁定驳回反诉，第三人潘忠不服提起上诉，江门市中级人民法院经审理后于2021年7月20日作出（2021）粤07民终3326号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案分别于2021年5月6日和8月17日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告新洲公司的委托诉讼代理人陈亮才、被告黄健中的委托诉讼代理人钟念宗、第三人潘忠及其委托诉讼代理人潘斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新洲公司提出诉讼请求：1.判令被告黄健中和第三人潘忠共同将位于江门市新会区涵围地块（具体返还土地区域详见诉状附图中的Ｃ区8号地块，该地块由附图上的点42、43、44、45、46、47、42依次连线围成，面积约792.80亩）返还给原告新洲公司；2.判令准许原告没收被告的履约保证金554960元；3.判令被告黄健中和第三人潘忠共同向原告支付逾期占用土地使用费，逾期占用土地使用费按照每年每亩2100元，自2021年1月1日起计至上述地块实际返还给原告之日止（其中暂计至2021年3月31日为416220元）；4.判令被告和第三人向原告支付水利费，水利费按每年每亩9元，自2021年1月1日起计至上述地块实际返还给原告之日止（其中暂计至2021年3月31日为1783.80元）;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月11日，原、被告签订《土地承包合同书》，合同载明：原、被告于2018年12月27日签订的《土地承包合同书》期限将于2019年12月31日届满，承包地块已划入江门市银洲湖滨海新城用海Ｃ区项目用地，正待开发使用。为了不影响Ｃ区项目发展用地，又发挥土地效益，经崖门镇人民政府同意，继续发包给被告承包，合同还约定原告将位于江门市新会区涵围地块土地约792.8亩（具体四至方位详见附图）发包给被告，用作水产养殖经营；土地承包期限为1年，从2020年1月1日至2020年12月31日止；合同期满如果该地块未需要收回的，若被告要继续承包，经原告同意通知续约，实行合同一年一续一签。承包款每年每亩为700元，水利费每年每亩9元，均应于承包期开始之前缴清；合同履约保证金554960元，合同期满后，如被告没有违约行为并结清所有费用的，原告无息退回履约保证金。合同期满，被告应撤离承包地块，如被告逾期撤离承包地块的，则应以合同期满的当月承包费单价的三倍计算支付占用使用费至实际返还承包地块日止；如果被告有违约行为，原告有权没收履约保证金，被告还应赔偿原告的损失。合同签订后，原告依约将承包地块交给被告续包使用。因被告承包的地块已被江门市新会区人民政府划为省重点交通工程项目崖门出海航道二期工程陆上吹填卸区。原告为此于2020年8月10日向被告送达通知：承包合同期满后不续包，请被告在合同期满时依约交还承包地块。此后，原告多次与被告协商催促，并于2021年1月19日委托律师事务所向被告发送律师函催促被告返还地块。遗憾的是，被告至今未将承包地块返还给原告，阻断了原告执行人民政府下达的土地使用计划，影响了崖门出海航道二期工程施工进度，造成重大损失。根据双方签订的承包合同，原告有权单方决定不续约并在合同期满时收回地块，被告应无条件在合同期届满前返还地块给原告。被告恶意拖延拒不返还地块给原告，已构成严重违约，已损害了原告的利益，根据《民法典》有关规定，被告应承担相应的违约责任，并赔偿原告的损失，详细项目和计算方式见诉讼请求。此外，据被告与第三人反映，被告已将承包的案涉土地转包给第三人，被告与第三人之间的转包行为没有经原告同意，因此被告与第三人应共同向原告承担违约责任，并共同赔偿原告的损失。为维护原告新洲公司的合法权益，特提起诉讼，要求判如所请。原告新洲公司为证明其诉讼主张，在诉讼中举示了《土地承包合同书》、《通知书》、《律师函》、《承诺书》、江门市人民政府关于《江门市银湖湾滨海新区启动区控制性详细规划》的批复、《关于原银湖湾债权债务以及资产处理问题的批复》、《关于协助核实土地权属、地类情况的复函》、《土地证》、《土地登记卡》、《围垦新洲围C区土地证方位图》、《证明》、《银湖湾滨海新区新洲围C区8号地块界址点坐标图》。被告黄健中答辩称：一、被告自2018年承包新洲公司的部分涵围，期间依时缴交租金和积极履行合同条款，直到2020年8月10日收到发包方一份《通知书》，通知内容是因政府须开发该地块，合同到期后次年不再续签合同，要求被告在合同到期后将承包地块交回给发包方。经多方了解，被告才知道这次收地的用途是省重点工程项目，被告是十分尊重和支持政府发展的；二、被告自承包涵围发来一直养殖黄鳍鲷（黄脚立鱼）和斑节对虾为主，黄脚立鱼养殖周期是2年，投苗最佳时间是春节前后1至3月，为保证正常生产，每年我方都要投入大量的黄脚立鱼鱼苗。由于签订合同时，发包方承诺合同已备案5年期，按规定要求是一年一签，但在当年续签的时候，发包方没有告知被告明年不能签订合同，如发包方明确告知，被告没有必要投入大量的人力、物力和财力。2020年8月，发包方才通知次年不续签，要收回土地。但被告在当年3月已将鱼苗投放到围里，并投入数以吨计的饲料，由于养殖周期比较长，到现在还未符合上市的标准，但被告已投入大量的资金，希望发包方理解被告的困难；三、发包方曾组织养殖户开会，要求养殖户签订一份承诺书，并承诺施工方将东堤围堰好，养殖户才撤场，当时被告的代理人钟念宗在本人的承诺书上代被告签名（已征得发包方同意），被告全力配合发包方的工作，希望发包方为养殖户着想，同时遵守其承诺。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄健中为证明其陈述主张，在本案诉讼期间提交了《移交书》一份。第三人潘忠陈述称：一、原告不享有涉案地块的土地权属，无权请求返还土地；二、假如原告诉称的、无地块权属的《土地承包合同书》产生效力，根据被告与原告签订承包合同的交易惯例，多年来均是“一年一续一签”，双方的合同书第三条明确了这种交易惯例。因此合同的承包期限至少两年，现合同期限未届至，原告的诉请应当驳回；三、原告于2020年8月6日发出通知书，声称2021年后不再发包涉案地块，已经构成违约，违反了承包合同第三条格式条款，与交易惯例不符，违反了鱼类养殖自然规律所需的两年发包期限。原告的违约行为，导致了第三人的直接经济损失，第三人保留追诉的权利；四、双方2021年的承包关系，已经以履行行为确认继续承包。具体事实行为有：1.第三人虽然由于原告的《通知书》的阻碍没有书面申请延续承包，但第三人以其继续使用鱼塘养殖经营的履行行为，确认承包合同继续履行。2.第三人于2021年2月8日向原告交付2021年1月、2月租金、水利费的履约行为，证实第三人继续履行承包合同。3.原告收到第三人2021年1月、2月租金（承包费）、水利费后，以接受答辩人履行的行为，确认了承包合同继续履行。原告在收取第三人的承包款后，虽然在3月5日退回款项（退回款项是原告对自身权利的处分）。但是，原告已收取第三人的承包费及水利费长达近一个月，足以证实原告以其收取租金、水利费的履行行为，确认承包合同关系的延续。4.2020年12月31日名义上的承包期限（实际承包期限为两年）届满时，原告继续占有第三人的承包保证金，证实原告以该占有行为确认了双方承包合同关系之延续。5.就原告与第三人的承包关系而言，第三人的主要权利是取得并且经营承包地块，而原告的主要权利是取得承包款。原告在2021年2月8日至3月5日收取了租金、水利费，已经实现了其主要权利，双方的承包合同关系以交款、收款的履约行为，确认承包合同关系的延续。至于原告后来退回承包款，是原告处置自身权利的行为，但是，该处置行为不影响、不改变双方承包合同关系的延续；五、原告的履约保证金等格式条款，违反招标投标法的规定，违反交易惯例，是无效条款。本案中，原告收取的履约保证金554960元，是按每年每亩700元的租金，按792.8亩鱼塘计算得出，明显超过《招标投标法实施条例》第五十八条“履约保证金不得超过中标合同金额的10%”的规定，因此属于无效条款；六、《土地承包合同书》约定的超高违约责任及免除原告责任的格式条款属于无效条款；七、市场经济是诚信经济，是法治经济。市场经济既要遵循市场规律，更要遵循自然规律。原告作为市场主体，更是具有政府背景的市场主体，其行为与国家防疫政策、经济恢复政策背道而驰，势必造成当地经济的重大损失，造成养殖户的重大损失，造成养殖户生产生活的重大灾难！第三人现已投入两千万元，这此支出均是第三人信赖原告两年承包期所致。综上所述，请求法院合法合理地遵循鱼类自然生长规律，依法运用抗击疫情“六保六稳”的国家政策，以高度的政治责任感，及时遏止原告的违约行为，正确、妥善处理养殖户的生计，驳回原告的诉讼请求。第三人为证明其陈述主张，在本案诉讼期间提交了《土地承包合同书》三份、《调查笔录》两份、《关于确保围垦鱼塘正常经营的呼吁》一份、《江门粤海饲料有限公司收款单》十九份、《电费单》两份、《新洲围C区8号鱼塘2020年支出一览表》、《中国邮政储蓄银行汇款单》两份、《收据》三份、《帐户交易明细查询》一份、《收据》三份、《电费发票》十八份、《崖门出海航道二期工程银湖湾滨海新区卸土区协议》一份、《新会区征地及地上附着物补偿指导标准》一份、《黄鳍鲷百科》一份。综合原、被告和第三人的诉辩意见以及三方当事人的举证情况，本院认为，原、被告举示的证据来源合法、真实，能客观反映本案待证事实，本院均予以采纳，作为认定案件事实的依据。第三人举示的证据虽然来源合法、真实，但与本案没有关联，本院不予采纳。结合当事人举示的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：本案涉讼土地位于江门市新会区滨海新区新洲围Ｃ区8号地块（以下简称“8号涵围”），由本判决附图上的点42、43、44、45、46、47、42依次连线围成，面积约792.80亩。原、被告自2018年1月10日起便采用一年一签的方式，签订《土地承包合同书》，由原告以每年每亩700元的单价将8号涵围发包给被告经营养殖水产，首年的承包期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。但被告承包8号涵围后，即由其委托代理人钟念宗代表其与被告于2018年1月13日签订《土地入股协议书》，约定由被告以入股的方式将8号涵围转让给第三人；入股期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，入股期限1年；第三人每年的入股费为792800元，水利费7135.20元，在每年签订入股协议时一次性付清一年的入股费及水利费给被告；第三人在签订入股协议书时，须一次性支付履约保证金554960元；第三人在签订入股协议书后，即由被告享有792.80亩涵围的使用权和经营权，自负盈亏；第三人签订入股协议书后必须履行江门市新会区围垦新洲水产养殖公司与黄健中于2018年1月10日签订的《土地承包合同书》的内容，否则视为第三人违约，如第三人违约按《土地承包合同书》中的第九条违约责任处理等。第三人经营使用8号涵围至2018年12月31日期满后，被告与第三人没有续签协议，但仍由第三人向被告分别支付了2019年度和2020年度的入股费和水利费后继续经营使用至今。2019年12月11日，原告新洲公司（甲方）与被告黄健中（乙方）续签最后一份《土地承包合同书》，该合同约定：根据甲乙方于2018年12月27日签订《土地承包合同书》的约定，乙方承包银湖湾新洲围以西部分涵围土地面积约792.80亩（即银湖湾新洲围C区8号涵围），于2019年12月31日期限届满。上述承包土地已划入江门市银湖湾滨海新城用海C区项目用地，正待开发使用。为了不影响C区项目发展用地，又要发挥土地效益和维护社会的稳定，经崖门镇人民政府研究决定，同意甲方将8号涵围土地继续发包给乙方承包，进行水产养殖经营管理；承包地点为8号涵围，承包面积约792.8亩；承包期限为1年，自2020年1月1日至2020年12月31日，如本合同期满，该地块未需收回的，若乙方继续承包的，必须在甲方书面通知日内实行合同一年一续一签，否则如逾期，甲方有权没收本合同履约保证金，并重新发包；乙方承包的土地租金为每年每亩700元，即每年的租金总额为554960元；乙方承包土地应遵守“先缴租金后承包使用”的原则，即在签订本合同时乙方须一次性付清一年的租金给甲方；乙方每年要缴交水利费，按每亩每年9元计算，合计每年水利费7135.20元，必须在每年缴交承包租金时将该费用一次性交清给甲方；乙方在2018年12月27日签订《土地承包合同书》的合同履约保证金554960元正将自动转为本合同履约保证金。本合同期限届满后或合同终止时，在乙方没有违约行为并结清承包期间所支付的租金、税金、水利费、水电、治安、清洁等所有费用后，甲方不计利息予以退回履约保证金给乙方；在承包期内，一切生产投入均由乙方负责承担，乙方的一切债权债务与甲方无关；在承包期内，乙方负责缴交国家规定的一切税费（含水利费以及与承包经营有关的水电、治安、清洁、绿化等费用）；合同期满，乙方逾期撤离的，则乙方须以本合同期满的当月的租金单价的三倍计算乙方逾期撤离而需向甲方承担支付涵围土地占用费至实际撤离之日止；甲、乙双方协商一致，可以变更合同；因不可抗力、双方协商一致等，可解除承包合同或者终止承包合同的履行；合同解除、终止履行及期限届满后，在承包涵围土地范围内，乙方出资增加的固定、不可移动的设施、设备，一律无偿归甲方所有。可以移动的设施、设备由乙方在本合同期满前10天内自行处理，逾期不处理的视同自动放弃，由甲方自主处理，乙方不得提出任何异议；在承包期内，如政府改变涵围土地的规划用途及遇不可抗力等因素时，本合同自动终止，甲方除退回未发生时段租金、水利费和履约保证金给乙方外，其它不作任何赔偿。乙方须在接到甲方通知后60天内自行组织撤离，其中乙方出资增加的、可移动的设施、设备可自行拆除搬走，逾期不处理的视同自动放弃，由甲方自主处理，乙方不得提出任何异议。其他固定的、不可移动的设施、设备一律无偿归甲方所有；违约责任包括未征得甲方同意，擅自改变原用途或将合同转包或转让他人等。因乙方违约，甲方没收乙方已上交的承包租金、水利费及合同履约保证金，另外乙方不得追讨已投入的基建设施及一切生产费用。甲方有权解除合同及无偿收回土地使用权和经营权，并按本合同第七条有关的约定处理。若租金、合同履约保证金不足以赔偿甲方由此造成的损失，按甲方的实际损失进行赔偿；上述所承包的土地和设施、设备等均为按现状发包，如上述土地使用权面积、地上建筑物面积或设施、设备等与实际情况不一致的，以实地和实物为准，但均不影响承包价格和租金收缴等。合同签订后，被告向原告支付了2020年度的租金554960元及水利费7135.20元。2020年8月10日，原告向被告送达《通知书》，通知内容为“新会区人民政府现已将银湖湾滨海新区新洲围C区划为崖门出海航道二期工程陆上吹填卸区，你承包土地属该次填卸区范围内，按照你与本公司于2019年12月11日签订的《土地承包合同书》约定，你所承包土地792.80亩于2020年12月31日期满，期满后本公司不再发包，请你在合同期满时必须按上述合同执行全部撤离场所，并将上述土地交回给本公司。逾期不撤离的，依法按合同处理”。本案庭审调查过程中，经承办法官询问，第三人确认也已于当时收到该通知。本案案涉《土地承包合同书》的承包期限届满后，原告未与被告或第三人续约，被告与第三人亦未腾退8号涵围给原告，原告为此委托广东华卓律师事务所于2021年1月19日向被告发出《律师函》，声明：“一、你合同期满不交还地块的行为，已构成违约，已损害了新洲公司的利益和妨碍了政府规划的实施，根据《中华人民共和国民法典》有关规定，你应承担相应的违约责任；二、因你已违约，新洲公司没收你的履约保证金554960元；三、自2021年1月1日起，你应按每年每亩2100元的标准向新洲公司支付承包地块的占用使用费，即每年应付占用使用费1664880元；四、限你在2021年1月31日之前将承包的涵围792.8亩返还给新洲公司，并支付自今年1月1日起至实际返还土地期间的占用使用费；五、如果你不依法交还承包地块，或不支付占用使用费，新洲公司不得不通过法律途径，追究你的法律责任。届时，你不但要返还土地，支付占用使用费和没收保证金，还要承担诉讼费等法律效果”。但被告及第三人在收到《律师函》后，仍占有使用8号涵围，且第三人在未征得原告同意的情况下，擅自于2021年2月8日向原告的帐户划付了2021年1月、2月的租金92493.30元及水利费7135.20元。原告于2021年3月5日发现该情况后，已立即将上述款项全额划付退回至第三人的汇款帐户。原告因累次向被告及第三人催促交还涉案地块未果，遂于2021年3月31日向本院提起诉讼，要求判如所请。本案诉讼期间，被告于2021年4月21日向原告出具《移交书》，内容为“1.我确认，2019年12月11日与你公司签订了《承包合同书》，你公司将位于江门市新会区涵围地块（面积792.8亩）发包给我，用作水产养殖经营，承包期已经于2020年12月31日期满，没有续期。承包期间我没有把承包地块转包给他人；2.我已于201年3月31日把承包土地即位于江门市新会区涵围地块（面积792.8亩）以及全部地上附着物（水闸、农用房屋等）移交给你公司，请你公司自行接收；3.移交的地块上如果还有财物，从移交日起，视作我放弃权利，请你公司作废物清理；4.从移交日起，如果还有任何人占用上述地块，无法不是我所为，与我无关”。原告在庭审中确认已收到该移交书，但认为第三人仍未实际腾退案涉地块。案经审理，因原告与第三人各持已见，无法达成一致的调解协议，致调解无效。另查明，本案涉讼8号涵围地块位于江门市新会区，包括新府国用字（1998）第2300066号、新府国用字（1998）第2300067号、新府国用字（1998）第2300068号国有土地使用证登记的土地，土地性质为国有农业用地，土地使用权人为新会市人民政府围垦工程指挥部（以下简称“围垦指挥部”）。原告新洲公司以及江门市新会区联垦农业经营有限公司获围垦指挥部的授权经营管理新洲围的全部土地。2020年4月起，按照上级人民政府的决定，围垦指挥部、江门市新会区管理委员会及所属企业全部由崖门镇府移交江门市银湖湾滨海新区管理委员会管理。2020年7月22日，江门市新会区人民政府办公室发布新府办复〔2020〕380号《关于原银湖湾债权债务以及资产处理问题的批复，同意原银湖湾管委会（含围垦指挥部）的债权、债务以及资产（包括但不限于原银湖湾属下8家公司）由崖门政府移交银湖湾滨海新区管委会管理。又查明，江门市银湖湾滨海新区管理委员会于2021年4月26日出具《证明》，对原告新洲公司以及江门市新会区联垦农业经营有限公司的授权进行追认，确认两公司对所经营管理的土地享有发包权、收益权，授权两公司维护土地权属人的权利，并有权以本公司名义提起诉讼。本院认为：依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”的规定，因本案案涉《土地承包合同书》的签订、合同履行发生在民法典施行前，但本案争议发生于民法典施行后，适用民法典处理本案争议更有利于保护民事主体的合法权益。因此，本案适用民法典及相关司法解释进行处理。本案涉讼8号涵围原属于国有农用土地，在出租前已被划入江门市银湖湾滨海新城用海C区项目建设用地，急待开发使用。该地块的性质不同于一般农业土地承包合同的农业用地，并不具有农业土地承包合同的法律特征。而本案涉案合同主体一方为江门市银湖湾滨海新区管理委员会辖下围垦指挥部的下属企业新洲公司，另一方黄健中为城镇居民，故不符合农业土地承包合同的主体资格条件；双方合同约定的期限为一年，并实行一年一续一签，2020年合同期限届满后双方没有再续签合同，自2021年1月1日起双方不再存在租赁关系，故涉案土地租赁期限与农业土地承包合同绝对稳定期限的法律特征也不相符，更符合土地租赁的法律特征。另外，双方还在合同中明确约定按每年每亩700元的标准支付土地租金等。因此，本案属于合同名称与合同实际约定的权利、义务关系内容不一致的情形。从土地性质、合同主体、合同所约定的权利义务内容以及其中支付租金的用词表述来看，本案不符合农业土地承包合同的法律特征，双方实际形成土地租赁合同关系，本案应定性为土地租赁合同纠纷。原告新洲公司的上级主管单位围垦指挥部以及江门市银湖湾滨海新区管理委员会通过授权的方式将江门市新会区围垦新洲围的部分土地（包括本案8号涵围）交由原告新洲公司经营管理，并授权其进行维权、诉讼等。因此，原告新洲公司对本案涉讼地块依法享有使用权、出租权和处分权，有权对本案涉讼地块进行出租收益以及主张相关权利，并进行诉讼。因此，原告新洲公司具有诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。原、被告之间形成的土地租赁合同关系是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，且不存在格式条款，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。但被告在租赁8号涵围后，未征得原告同意，自2018年1月1日起又将该地块以“土地入股”的名义以每年入股费792800元（折合为每年每亩1000元）转租给第三人经营水产养殖，且第三人需向其每年支付水利费7135元以及缴交履约保证金554960元，由此可见被告从中赚取每年每亩300元（折合每年237840元）的差价，此外双方还约定了由第三人自负盈亏，一切法律、经济责任与被告无关，且第三人必须履行原、被告签订的《土地承包合同书》的内容，否则视为第三人违约，如第三人违约，按《土地承包合同书》中第九条违约责任处理等。由此可见，被告与第三人于2018年1月13日签订名为“土地入股”的协议书，并于2019年、2020年继续按该协议实际履行，被告与第三人之间实际成立的是转租关系。根据原、被告的合同约定，涉案合同期限于2020年12月31日届满。合同期满后，双方未再续签租赁合同，且原告也已明确告知被告期满不再续期，被告基于与原告的租赁关系取得的8号涵围经营权因合同期满而归于消灭。因此，履行期限届满已导致被告丧失向第三人转租8号涵围的基础权利，被告及第三人均无权继续占有使用8号涵围。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”的规定以及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，在原告已经提前明确告知涉案土地不再续期或出租的情况下，被告以及第三人应立即将所占用的土地返还给原告。但被告及第三人至今仍未腾退8号涵围给原告，且第三人继续投入、经营使用8号涵围的行为已侵犯原告的合法权益。除第三人应承担腾退土地以及支付土地占有使用费责任外，被告作为合同相对方，本来就负有向原告支付租金、合同期满后腾退土地及逾期支付占有使用费的义务。被告虽将8号涵围转租给第三人，但不能因此免除上述义务。现被告提交的证据不足以证明其在合同期满已将涉讼地块实际腾退给原告，被告应与第三人共同承担腾退土地以及支付占有使用费的法律责任。因此，原告请求被告与第三人腾退涉案8号涵围792.80亩土地并支付实际腾退前的占用使用费，于法有据，本院予以支持。关于土地占有使用费标准。原告主张按合同约定的合同期满当月租金单位的三倍（即每年每亩2100元）计算8号涵围的占有使用费。第三人认为该约定属于违约责任约定明显过高的情形，并要求进行调整。本院认为，结合上述事实，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条第一款规定关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，在租赁合同无效的情况下，一般应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，根据“举重以明轻”的法律解释规则，在签订合同有效的情况下，以被告与第三人约定的每年每亩1000元租金的标准，按本案实际占用面积792.80亩计算支付逾期腾退土地的占有使用费合法合理，亦更符合本案实际情况以及当事人对侵权行为所应承担违法成本的心理预期。因此，依据本院认定的标准计算，暂计至2021年8月31日的占有使用费为528533.33元（1000元/年/亩÷12个月×8个月×792.80亩）。原告主张超出的占有使用费，本院不予支持。此外，被告以及第三人在租赁8号涵围前均清楚知道租赁期限为一年，合同每年续签，且原告已在合同中申明相关地块即将用于开发建设。由此可见，租赁后的经营存在一定的风险，且相关风险可以预判，并能避免和克服。但第三人明知如此，仍租赁进行经营，并不断投入，其行为属于自甘风险，租赁合同到期后，其继续投入经营，则进一步增加风险，由此造成的损失应由其自行承担。第三人提出的关于租赁期限以及养殖周期，甚至投入损失的辩解，属于混淆概念，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告没收履约保证金554960元的请求应否支持。本案中，被告向原告支付了履约保证金554960元，该履约保证金相当于双方约定的一年租金。根据双方合同中“本合同期限届满后或合同终止时，在乙方没有违约行为并结清承包期间所支付的租金、税金、水利费、水电、治安、清洁等所有费用后，甲方不计利息予以退回履约保证金给乙方”以及“违约责任包括未征得甲方同意，擅自改变原用途或将合同转包或转让他人……等。”、“因乙方违约，甲方没收乙方已上交的承包租金、水利费及合同履约保证金。若租金、合同履约保证金不足以赔偿甲方由此造成的损失，按甲方的实际损失进行赔偿”的约定，原告在合同期满前已提前通知不再续租，并要求被告离场腾退土地，已履行相应的通知义务。被告与第三人应按合同约定于2021年1月1日前清场并交还土地。被告擅自转租，且无正当理由拒不按期退场并交还土地，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。我国立法和司法实践中承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质,违约金的意义在于对履行利益的补偿。因此，本质意义上的违约金应当是补偿性的违约金。另外，在确定违约金的基本性质为补偿性的同时，不排除当事人在公平、诚实信用原则的指导下，约定适用惩罚性的违约金。本案合同约定被告违约，原告有权没收被告支付的履约保证金，且租金、合同履约保证金不足以赔偿原告由此造成的损失时，按原告的实际损失进行赔偿。由此分析和判断，该履约保证金在性质上应属于违约金，具备补偿性和惩罚性的双重性质。在被告已违约的情况下，原告主张没收履约保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于没收履约保证金金额是否过高的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”以及第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告的违约行为以及第三人继续占有使用案涉土地的事实，减损了讼争合同正常履行时原告的可得利益，给原告造成了重大损失。综合考虑案涉土地的开发建设用途、紧迫性、建设工程怠工损失以及相关违约责任和赔偿责任、被告及第三人的过错程度等因素，再参照合同约定的租金支付标准，原告主张没收履约保证金554960元，没有超出合理范围，符合合同和法律规定，本院予以支持。因本案性质不属于工程招投标的范畴，第三人主张履约保证金约定过高的抗辩理由不成立，本院对其主张不予采纳。关于原告主张的水利费。本案中，无论原告与被告，还是被告与第三人之间均约定按每亩每年9元缴交水利费，合计每年缴交水利费7135.20元。本院认为，该水利费是原告对新洲围，甚至是为整个围垦区域所有涵围、排灌河道等提供水利排灌服务所收取的费用。事实上，被告与第三人在租赁期限届满后，仍违约继续占有使用8号涵围，而原告为维系整个区域所有涵围的正常生产经营，依然为8号涵围提供了水利服务，由此产生的费用属于被告与第三人违约给原告造成的损失。此外，若被告与第三人拒缴或少缴水利费，甚至可能会助长另一部养殖户恶意欠费不缴的不良行为，最终可能造成涵围无法正常排灌，导致水产品无法正常生长或非正常死亡，不利于围垦内多数缴费养殖户的权益和围垦整体利益的维护，也不利于社会生产秩序的良好运行。因此，被告和第三人作为8号涵围的转租人和经营者，理应向原告赔偿水利费损失。综上，被告和第三人拒交水利费的理由不能成立。原告主张按合同约定的每年每亩9元，自2021年1月1日起至案涉地块实际返还给原告之日止计算的水利费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。按上述认定的标准计算，暂计至2021年8月31日的水利费为4756.80元（9元/年/亩÷12个月×8个月×792.80亩）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条第一款、第十三条的规定，判决如下：一、被告黄健中及第三人潘忠应于本判决发生法律效力之日起十日内将本案涉讼位于江门市新会区滨海新区新洲围Ｃ区8号涵围地块（由本判决附图上的点42、43、44、45、46、47、42依次连线围成，面积约792.80亩）全部按现状腾退归还给原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司。二、被告黄健中及第三人潘忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司支付案涉土地的占有使用费（以每年每亩1000元的标准，按实际继续占用的面积792.80亩，自2021年1月1日起计至实际腾退本案涉讼土地之日止；暂计至2021年8月31日的占有使用费为528533.33元）。三、被告黄健中交付的履约保证金554960元归原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司所有。四、被告黄健中及第三人潘忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司支付案涉土地的水利费（以每年每亩9元的标准，按实际继续占用的面积792.80亩，自2021年1月1日起计至实际腾退本案涉讼土地之日止；暂计至2021年8月31日的水利费为4756.80元）。五、驳回原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6764.82元，由被告黄健中与第三人潘忠共同负担。原告江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司起诉时已预交的一审案件受理费6764.82元，由本院全额予以退回；被告黄健中与第三人潘忠应向本院补缴一审案件受理费6764.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员　柯铭培二〇二一年九月十六日法官助理　赵　雅书 记 员　钟宜真附图： 微信公众号“马克 数据网”