杜长江与高瑛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10846号

• 案件编号

  （2021）京03民终10846号

• 案件名称

  杜长江与高瑛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  杜长江;高瑛

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10846号上诉人（原审被告）：杜长江，男，1972年8月11日出生，北京函宇有限公司职员，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：高瑛，女，1972年12月6日出生，海关总署工作人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董毅，男，1970年6月30日出生，自由职业，住北京市朝阳区。上诉人杜长江因与被上诉人高瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜长江上诉请求：请求退还押金、房屋维修费及2019年7月至2019年11月的房租。事实与理由:押金应予以退还。根据双方合同约定，室内设施维修费用由高瑛承担。高瑛在7月找我方的时候希望我方续租，但9月让我方搬离，因此其存在恶意欺骗，房租应予以退还。高瑛辩称：同意原审判决，不同意杜长江的上诉请求和事实理由。高瑛向一审法院提出诉讼请求：1.杜长江按每月4400元的标准支付2019年7月16日至2020年1月16日期间的房屋占有使用费；2.杜长江已支付的押金3900元不予退还。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区劲松2区217楼2门x号（以下简称涉案房屋）房屋的所有权登记在高瑛名下。高瑛与董毅系夫妻关系。2014年2月15日，高瑛作为出租人（甲方），与杜长江作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：杜长江承租涉案房屋。租赁期自2014年2月16日至2019年7月15日，甲方应于2014年2月16日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为每月3900元，房租每年都在前一年的月租金基础上涨100元，支付方式为押一付三。押金3900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、室内设施维修费由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。乙方不按照约定支付租金达十日的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。合同签订后，高瑛将涉案房屋交予杜长江，杜长江向高瑛支付了房屋租金及押金。双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年7月15日到期后，双方未续签书面合同，杜长江继续使用涉案房屋，并分别于2019年5月16日、2019年9月15日、2019年10月15日、2019年11月15日向高瑛委托诉讼代理人董毅账户转账13200元、4400元、4400元、4400元。2019年9月8日，董毅告知杜长江针对涉案房屋将不再与其继续房屋租赁合同关系，并要求其搬离涉案房屋。杜长江主张其于2019年11月23日通过中介公司与董毅取得联系，就涉案房屋继续承租问题进行沟通，但董毅拒绝沟通，要求其立即搬离涉案房屋，后杜长江于2019年11月30日搬离，并再次通过中介公司告知董毅其已搬离涉案房屋，要求董毅退还押金及部分租金。针对其该项主张，杜长江向法院提交其与微信昵称为“龙江党”的中介公司工作人员的微信聊天记录，显示杜长江于2019年11月27日向该人发送杜长江与案外人“山东专业搬钢…”的微信聊天记录截图，该截图显示“伊师傅您好，这周六要搬家”。对于杜长江与“龙江党”的微信聊天记录，高瑛表示认可该人系中介公司工作人员。并表示与杜长江签订的租赁合同确由该中介公司促成，2019年11月30日未接到该中介公司的电话。高瑛主张，曾就催促杜长江搬离涉案房屋一事寻求该中介公司帮助，望其介入，该中介公司帮助其与杜长江进行过沟通。杜长江亦表示该中介公司工作人员就搬离涉案房屋事宜与其取得过联系。另，杜长江主张涉案房屋内卫生间内蹲便及水龙头无法正常使用，并经常存在漏水情况，为此多次垫付相关疏通费用，但仅留存了一张支付凭证。其向法院提交了购买堵漏浆及管道通的票据一张，金额100元。高瑛表示马桶下水一直存在问题，水龙头可以正常出水，卫生间确存在漏水情况，对于杜长江垫付费用的情况，高瑛表示认可。杜长江亦表示其在涉案房屋内更换了灯管、铺设地毯。高瑛认可杜长江更换了灯管，并在涉案房屋内继续使用，地毯已移除。另查，高瑛于2019年11月12日向法院递交民事起诉状，要求杜长江搬离涉案房屋，法院于2019年11月27日向杜长江邮寄送达起诉状副本、证据及开庭传票，邮件于2019年11月29日由杜长江本人签收。一审法院认为：高瑛与杜长江签署的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，杜长江继续使用涉案房屋，并支付租金至2019年11月15日，高瑛收取了该部分租金，于2019年9月8日告知杜长江不再向其继续出租涉案房屋，并要求杜长江搬离。根据上述事实，可以认定双方成立了不定期租赁合同，双方可随时解除该合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故2019年9月8日高瑛的告知行为应视为解除合同前的通知，关于合同的解除时间，法院认定双方之间的不定期租赁合同于2019年11月29日即高瑛之起诉材料送达至杜长江之日解除。杜长江应按原合同标准即每月4400元的标准向高瑛支付2019年11月16日至2019年11月29日期间的房屋租金。关于杜长江搬离涉案房屋的时间，根据杜长江提供的其与中介公司工作人员的微信聊天记录显示，杜长江于2019年11月27日向其发送与搬家师傅的微信聊天记录，该聊天记录中，杜长江向搬家师傅表示“这周六要搬家”，现杜长江主张其于2019年11月30日搬离涉案房屋，法院予以确认，故杜长江应支付2019年11月30日的房屋占有使用费，费用标准参照原合同标准即每月4400元。关于2019年12月1日至2020年1月15日期间的房屋空置费用。杜长江主张其于2019年11月30日通过中介告知高瑛之爱人董毅其已搬离涉案房屋，但未提交相应证据。高瑛对此虽予以否认，但认可曾就杜长江搬离涉案房屋一事寻求中介公司介入，根据双方提交的证据及陈述，该中介公司工作人员就杜长江搬离涉案房屋一事确与其进行过沟通，且杜长江亦通过微信形式告知了该中介公司工作人员搬离时间，双方自2019年11月23日至2020年1月16日期间沟通陷入僵局，杜长江虽主张其在搬离涉案房屋后通过中介公司工作人员告知高瑛，但未提供相应证据，高瑛亦未通过询问中介公司沟通结果、实地查看等方式关注涉案房屋状态，故对于涉案房屋的空置，双方均存在过错，应各自承担该期间一半的空置损失，空置损失标准参照原合同标准执行。关于杜长江主张其对涉案房屋卫生间进行疏通的费用及已支付的押金3900元，法院根据杜长江提供的票据，在其应付费用中予以抵扣。杜长江主张涉案房屋卫生间长期处于无法使用的状态，应当减免租金、延长使用期限。鉴于庭审中高瑛对于卫生间下水存在问题及漏水情况予以认可，且结合生活日常，因对上述问题进行维修，确会影响承租人对房屋的正常使用，故根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》的约定，房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，故高瑛应给杜长江减少相应租金。减少的租金金额与杜长江应支付给高瑛的相关费用相互折抵，故杜长江无需再向高瑛支付相应费用。据此，一审法院于2021年2月判决：驳回高瑛的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由高瑛负担（已交纳）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：原审法院判决驳回原审原告方高瑛的全部诉讼请求，杜长江不服该判决，提出上诉，主张其已交纳的租金应予退还，已经支付的疏通费用、押金等应予退还而不是抵扣。根据已经查明的事实，在涉案房屋租赁合同期满后，杜长江仍继续居住并向高瑛给付租金，双方形成不定期租赁合同关系。此后高瑛通过发出解除合同通知、法院诉讼的形式提出不再继续履行合同，原审法院根据高瑛起诉材料送达杜长江之日确定双方合同解除时间，较为妥当。关于租金及占有使用费，原审法院结合合同解除时间、搬离时间等，确定杜长江应当支付相应期间的租金和占有使用费，认定正确。关于房屋空置期，由于双方在此期间进行协商沟通未果，均存在一定过错，原审法院认为双方应当各自承担一半空置损失，处理适当。由于双方系不定期租赁关系，在高瑛提出解除合同后的一段合理期间内杜长江作为承租方应当及时搬离房屋，以避免损失的扩大，原审法院综合考虑合同约定、双方就合同解除沟通情况、杜长江搬离房屋的情况、房屋租金标准、维修情况等，确定杜长江已经支付的押金、维修费等与其应当交纳的租金等各项费用互相折抵，对双方房屋租赁合同关系整体作出处理，并无不当，本院予以维持。综上，杜长江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由杜长江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　杨　夏审 判 员　张　弘审 判 员　申峻屹二〇二一年九月十三日法官助理　史晓霞法官助理　李宝霞 来源：百度“马 克 数据网”