刘永红、周月平房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0202民初919号

• 案件编号

  （2021）湘0202民初919号

• 案件名称

  刘永红、周月平房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  湖南省株洲市荷塘区人民法院

• 所属地区

  湖南省株洲市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  刘永红;周月平

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第八十九条

湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0202民初919号原告刘永红，女，汉族，1966年5月18日出生，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人朱松梅，湖南湘东律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人张萍萍，湖南湘东律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告周月平，女，汉族，1969年4月29日出生，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人蒋笑非，湖南法税律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告刘永红与被告周月平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘永红及其委托诉讼代理人朱松梅、张萍萍、被告周月平及其委托诉讼代理人蒋笑非到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘永红向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款20万元；2、判令被告向原告支付欠付房租50561元（其中2012年11月2日-2013年11月1日为12000元，2013年11月2日-2015年4月1日为16000元，2015年4月2日-2016年4月1日为16000元，2016年4月2日-2016年10月18日为6561元），3、判令被告向原告支付资金占用利息18466.67元（自2017年10月24日起，以20万元为本金，按年利率6%计算至实际支付日止，暂计至2021年2月26日总计为40066.67元，核减被告以租金名义支付的21600元利息，尚有18466.67元未支付），4、请求依法判令被告承担本次诉讼费用。事实与理由:2012年原告向被告购买荷塘区新华西路富华商业广场X栋XXXX号房，面积约40平方米，并向被告支付购房款20万元。被告称因房屋抵押给了银行，暂时不能过户，并承诺负责将房屋出租，按1000元每月向原告支付租金，2015年3月26日被告还出具了书面租金额明细，但一直未实际支付。2017年10月份，被告以另换租客为由，与原告签订《房屋租赁协议》，约定租期自2017年10月18日至2020年10月18日，租金为600元每月。被告陆续向原告支付了21600元租金后，也未再支付。后原告看到他人将涉案房屋出租的信息，才知道被告已将该房屋出售并过户给了他人。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告周月平辩称:原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回，庭审中原告更改的诉状与原告起诉提供的证据不相符，不是一物，原告要求被告返还购房款20万元与事实不符，被告没有收取原告一分钱购房款项，原告的第二项诉请，2012年11月起与证据是相符合的，原告当庭更改的与证据不相符合，被告没有租赁原告的房屋，没有租房事实，被告没有欠付房租，原告的第三项诉讼请求与第一、二项诉讼请求相矛盾，被告没有收取原告购房款，不存在支付资金占用利息，原告所提交的四份证据与客观事实不符，不能支持原告的诉讼请求，请求予以驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的证据1证明，被告对证据的真实性认可，对关联性不认可，认为这不是收条，被告在2017年6月27日出示证明是原被告在另案中被告曾借过原告的钱用于福达房地产公司，2015年被告向原告借了借款本息共17万元，到了2017年用房屋作抵押，打了个证明，意思是到了2017年本息一共是20万元，一万元是过户费用。本院认为，证明系被告亲笔书写，具有证据的三性，本院予以采信；2、对原告提交的证据2租金计算明细，被告提出异议，认为原件被原告涂改了，实际条子是同一天打的，2015年3月26日原、被告就2015年3月26日之前双方所负债务做的结算，利息和房租是一笔钱，房屋是被告的，租房不是事实，实际是借款，算账凭证不是欠利息的凭证，2015年3月26日同一天还打了17万元的欠条，被告至今没有租过房子，这份证据只是计算方式，2015年3月26日才开始有房租的概念，只是从2013年11月1日开始计算的，租金1000元/月。本院认为，证明系被告亲笔书写，具有证据的三性，本院予以采信；3、对原告提交的证据3房屋租赁协议书，被告对证据的真实性认可，但认为该房屋租赁协议是虚假的，不存在的，2017年10月18日该房屋的所有权人是被告，房主是被告，甲方的房屋是不真实的，双方没有发生房屋租赁关系，只是被告以房租方式代替利息支付，2015年3月26日汇总的17万元欠条加上两年多的利息，一起打了2017年6月27日的20万元证明，2017年6月27日至2017年10月18日也是每月600元。本院认为，该证据有协议双方真实签字，具有证据的三性，本院予以采信；4、对原告提交的证据4株洲市存量房销售合同书，被告认可被告转让租赁协议上面的房屋出售的事实，租赁协议上面所谓原告所有的，产权所有人是被告，租赁协议600元/月，签订协议不到十日，被告将房屋卖给案外人说明双方没有租赁事实，被告将自己所有的房屋进行出售。本院认为，该证据有协议双方真实签字，具有证据的三性，本院予以采信；5、对原告提交的补充证据5银行流水（建行一本通明细、建行活期明细），被告提出异议，认为补充证据5与原告的起诉状不一样，2010年10月28日取款是事实，原告借给被告的钱都是走账，没有现金，这笔取款是原告用于买房收媳妇，之后就销户了，从2010年10月28日之后原告每年银行流水只有几万元，被告只收到原告转账13150元；本院认为，该证据系银行流水，与其他证据相吻合，具有证据的三性，本院予以采信；6、对被告提交的证据1调查令和银行流水（13页），原告质证认为流水是真实的，可以证明原告向被告支付了20万元的购房款，定期存折转账第一笔之后，有小额的不好计算，后面都是取现，借条写的时间是2014年6月28日借款7万元，2012年11月10日借款10万元，20万元的时间是2010年10月28日，可以说明这是两笔不同的钱，起诉状的时间2012年是写错了，在之前协调会的笔录上原告陈述是2010年买房，从2010年11月开始被告按月支付1200元给原告，可以证实买房事实存在。本院认为，该证据系银行流水，具有证据的三性，本院予以采信；7、对被告提交的证据2物业台账，原告提出异议，认为对台账不全，房屋一直没有过户，是返租，所以只能是被告名字，在之前协调会上被告陈述房子是2009年交付的。本院认为，该证据加盖有物业印章，具有证据的三性，本院予以采信；8、对被告提交的证据3《租赁承包协议合同》，原告提出异议，认为原告不是合同相对方，该证据没有关联性。本院认为，该合同有双方当事人签字，具有证据的三性，本院予以采信；9、对被告提交的证据4开庭笔录，原告提出异议，认为对证据4需要综合全案来看，没有仔细核对，从借款纠纷来看可以说明买房和借款两个都存在，根据借款利息计算条据，有七万多的转账，可以说明是两笔钱，且两个时间有差别。本院认为，该笔录有双方当事人签字，具有证据的三性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月27日，周月平出具《证明》一张给原告，内容为：刘永红购房40平方米一间，贰拾万元已交，欠壹万元整，包过户，周月平作为证明人签字。2017年10月18日，原告刘永红作为甲方，乙方周月平签字：周月平代刘某丽，双方签订《房屋租赁协议书》，经甲乙双方友好协商签订房屋租赁协议，具体事宜如下：乙方租住甲方位于富华商业广场X栋房屋XXXX，面积约40.3平方米，租期3年，从2017年10月18日至2020年10月18日，房屋租金每月600元，半年支付……2017年10月23日，周月平作为甲方与齐建辉作为乙方，签订《株洲市存量房转让合同》，甲乙双方就房屋转让事宜，经协商一致，达成如下协议：甲方自愿将坐落于荷塘区新华西路819号富华商业广场XXXX（栋XXX）的房屋以买卖的方式转让给乙方，不动产权证号（房屋所有权证号1000XXXXXX），房屋建筑面积40.32平方米，房屋用途为成套住宅；房屋成交价格为人民币180000元整……另查明，2010年10月28日，原告刘永红以现金销户的交易类别从本人中国建设银行股份有限公司株洲铁道支行账号29423XXXXXXXXXXXXXX、卡号294230XXXXXXXXXXXXX取现11笔款项共计197466.99元。同日，16时25分24秒，原告向被告发生交易类别为转账销户的交易金额13126.18元及20.74元。自2010年11月9日至2012年11月6日，原告从建设银行向被告转账8次共计137700元。2014年6月8日，原告取现金6笔共18000元。自2017年5月6日至2020年10月27日，原告通过微信向被告转账1845元。被告对原告通过银行转账的方式支付给原告客户账号29422XXXXXXXXXXXXXX、卡号62270XXXXXXXXXXXXXX的金额具体为：2010年11月1日、12月2日、2011年1月4日、4月20日、5月6日、9月2日，被告通过建设银行ATM及转账向原告每月支付1200元，2011年3月6日被告通过建设银行ATM向原告转账1600元，2011年12月20日被告通过建设银行ATM向原告转账2400元，2012年2月11日被告通过建设银行ATM向原告转账2000元，2012年3月21日被告通过建设银行ATM分别向原告转账1500元和13500元同，以上共计28200元。再查明，2011年、2012年涉案房屋的物业费用由周月平缴纳。2012年9月26日，周月平作为甲方与张某萍作为乙方签订《租赁承包协议合同》，三A家政公司为了提高公司的经济效益，调动员工的积极性，真正实施多劳多得的分配制度，现将本公司富华店租赁承包给乙方，签订租赁承包合同时，甲方应收取乙方租赁承包转让金9.5万元，租赁承包期为2012年10月1日至2022年10月1日止，甲方将现有富华店打理房屋按与房东签订的原价转让给乙方经营……2015年3月26日，周月平出具了书面结算给原告，写明：利息依据按1%计：2014.6.8-2015.3.8时间9个月，7万×1%×9=6300，2012.11.1-2015.3.8时间28个月，10万×1%×28=28000，共计28000+6300=34300（不计息），周月平签字；在纸张的下端写明：房租从2013.元.92013.11.1，12000，2015.401止16000，共计28000，2015.4.1-2016.401，16000，2016.10.18，周月平签字。2015年3月26日，周月平向刘永红出具了《借条》，写明：今借到刘永红人民币17万元整，按1%计息。《借条》下方写明：之前的所有条据一律作废。原告已于2021年1月22日向本院起诉被告，要求被告偿还本金17万元，及2021年2月8日前的利息153300元，后续利息计算至偿还之日止。事实与理由为：被告于2012年11月1日向原告借款10万元，2014年6月8日再次借款7万元，2015年3月26日换条及利息计算，被告未予偿还。庭审中，原告对起诉状的事实和理由部分进行了当庭更改，将“2012年”变更为“2010年”，租金开始是1200元/月，后面改成1000元/月。对被告主张的通过微信转账自2017年1月27日至2020年10月23日以不确认金额支付给原告共计32352元，原告认为有部分是偿还租金、有部分是其他经济往来。本院认为，当事人对自己提出的主张承担举证责任，举证不能的应当承担相应的法律后果。本案中，原告主张房屋买卖成立于2010年，但未向本院提交房屋买卖合同，亦未提交原告对涉案房屋交有水电、物业等行使物权的证据，且房款20万元的支付只有取款记录，没有付款记录，被告提出异议，原告的主张证据不足；原告主张购房款于2010年10月28日从银行取现后支付给被告，但被告举证证实当日原告通过银行转账13126.18元及20.74元给被告，据此认为在原告所举的银行转账记录中隐瞒了该日的转账，不能视为原告于2010年10月28日从银行取现后交付给了被告，对原告认为于2010年10月28日从银行取现后交付了购房款给被告的主张，被告否认，原告的主张证据不足；自2015年被告向原告出具了《借条》至2017年间，原告也未举证证实其向被告履行了交纳购房款的义务，故对原告提出履行了支付购房款义务的主张，从现有证据来看，原告未能完成举证义务。对原告主张的自2010年11月1日起，被告存在按每月1200元支付房租的行为，可以证明买房的事实，因原告于2010年11月28日向被告转账13146.92元且原告又于2011年3月、5月、8月、9月均存在向被告转账的行为，不能完全排除被告存在还本付息的行为；本案中原告收取“房租”的证据系被告于2015年3月26日作出的计算，并非支付“房租”行为本身。故对原告提出“被告存在按每月1200元支付房租的行为，可以证明买房的事实”的主张，本院不予支持。对被告于2017年向原告出具的《证明》，该证明系对购房款的认可，因原告未能举证证实已付购房款，但原被告双方存在借贷关系的事实，并非房屋买卖合同本身，不排除《证明》是对以物抵债的同意，对原告主张《证明》表明原告向被告购买一套面积约40平方米的房屋，并已支付20万元购房款的事实，现有证据不足，本院不予支持。综上，原告要求被告退还购房款20万元，因原告未举证证实该20万元购房款原告已履行了支付义务，对原告要求被告返还20万元购房款及支付房租、资金占用利息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条之规定，判决如下：驳回原告刘永红的诉讼请求。本案案件受理费5336元，保全费1865元，以上共计7201元，由原告刘永红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审　判　长　　蒋坤学人民陪审员　　王景焱人民陪审员　　马湘洪二〇二一年九月六日书　记　员　　胡　榕 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