惠州市润鑫商城发展有限公司、王惠清等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤13民终4667号

• 案件编号

  （2021）粤13民终4667号

• 案件名称

  惠州市润鑫商城发展有限公司、王惠清等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省惠州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省惠州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  惠州市润鑫商城发展有限公司;王惠清;北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司;北京华贸物业顾问有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4667号上诉人（原审被告，反诉原告）：惠州市润鑫商城发展有限公司，统一社会信用代码：914413006715553577，住所地：惠州市江北文昌一路九号惠州华贸天地。法定代表人:吴保昌。委托诉讼代理人：曾文涛，系该公司员工。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王惠清，男，汉族，1984年7月11日出生，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：贺鸿德，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤楚香，广东鸿浩律师事务所律师。原审被告：北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司，统一社会信用代码：91441300559158263K，住所地：惠州市江北文昌一路7号华贸大厦3层25号。负责人:宋伟。原审被告：北京华贸物业顾问有限公司，统一社会信用代码：91110105758205958H，住所地：北京市朝阳区建国路77号4层401-15。法定代表人:夏艳艳。上诉人惠州市润鑫商城发展有限公司与被上诉人王惠清、原审被告北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司、北京华贸物业顾问有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初15162号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市润鑫商城发展有限公司上诉请求：一、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初15162号民事判决第一项判决，改判驳回被上诉人关于要求上诉人返还合同保证金、POS机押金的诉讼请求。二、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初15162号民事判决第三项判决，改判：1、确认上诉人与被上诉人签订的《惠州华贸天地租赁合同》已于2019年8月31日终止；2、被上诉人向上诉人支付2019年8月租金59045.4元，2019年8月推广费3280.3元，2019年8月POS机使用费150元，物业管理费19681.8元及2019年6月至8月供水费3341.7元，2019年6月至8月供电费33530.88元，前述费用合计119030.08元及逾期支付前述费用滞纳金271388.58元（暂计至2019年10月29日，应计算至被上诉人实际支付之日止）；3、被上诉人向上诉人支付2019年9月6日至2019年12月16日缴纳滞留金540593.44元；4被上诉人向上诉人支付房屋清场费用66568.00元。三、依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院存如下认定事实错误项：1、一审法院仅仅依据聊天记录截图及证人证言就断定上诉人存在“停水停电”及“将店门锁上”的行为。（1）微信聊天记录截图的证明力存重大瑕疵。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条规定：“电子数据包括下列信息、电子文件：……（二）手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息；……”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定：当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：“……（四）存有疑点的视听资料、电子数据；微信作为一种即时通信工具，目前普遍可信的做法是对微信聊天记录进行保全公证，且微信聊天记录就算是经过公证，还须与其他证据资料相互印证，才能得以有效证明欲证明事宜；事实是被上诉人所谓的微信聊天记录未经公证，且无提供其他任何有效证据与微信聊天截图相互印证，未形成完整证据链。谁主张谁举证，没有证据或者证据不足以证明被上诉人的事实主张的，应由负有举证责任的被上诉人承担不利后果。（2）证人蒲某作证程序不当且其证言证明力薄弱。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定：“人民法院准许证人出庭作证申请的，应当向证人送达通知书并告知双方当事人。通知书中应当载明证人作证的时间、地点，作证的事项、要求以及作伪证的法律后果等内容。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院应当要求证人在作证之前签署保证书，并在法庭上宣读保证书的内容。但无民事行为能力人和限制民事为能力人作为证人的除外。证人确有正当理由不能宣读保证书的，书记员代为宣读并进行说明。证人拒绝签署或者宣读保证书的，不得作证，并自行承担相关费用。证人保证书的内容适用当事人保证书的规定。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条规定：“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核定：……（五）证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：……（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；……”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，若被上诉人申请证人出庭作证应获得一审法院准许，一审法院准许证人出庭作证申请的，应当向证人送达通知书，还应告知上诉人及被上诉人；且一审法院应当要求证人在作证之前签署保证书，并在法庭上宣读保证书的内容。一审法院未曾就证人出庭作证事宜通知上诉人，直至被上诉人庭审举证环节，上诉人才获悉被上诉人申请证人出庭作证，且被上诉人证人在法庭上亦未宣读保证书内容，证人蒲某作证程序不当。另无任何证据可证明证人蒲某为被上诉人聘请于诉争商铺的员工，且就算蒲某为被上诉人聘请员工的，应该严格依照民事诉讼法及民事诉讼证据规则关于有利害关系的证人证言的规定，对该证人证言不予认可或者作出证据证明力较低的判断，其证言具备成为认定相应事实的依据。故，一审法院以存重大瑕疵的微信聊天记录截图及证明力极低的证人证言，就妄断存在“停水停电”及“将店门锁上”的行为，属事实认定错误；另补充诉争商铺原为敞开式商铺，商铺没有门，何来“将店门锁上”之说。2、一审法院判决文书审理查明“原告主张6月份水电费在支付7月份租金时已付”属事实认定不清。被上诉人无提供任何证据证明被上诉人向上诉人支付过2019年6月水电费，一审判决书第15页中第二段“另查明，原告提供了2019年2月至7月的银行历史交易明细”，也无说明被上诉人是否已支付2019年6月水电费？支付了多少水电费？事实是被上诉人至今仍未向上诉人支付2019年6至8月使用诉争商铺期间产生的水电费。二、一审法院判决理由存误，说理错误项如下：1、退一步讲，如被上诉人主张的2019年8月12日“停水停电”的，上诉人“停水停电”的行为也无违反双方签订的合同约定。原被反诉人双方于2014年11月28日签订的《惠州华贸天地租赁合同》（以下简称“租赁合同”）第1.6条约定：“……2019年02月13日至2019年03月31日，人民币90.00元／月／ｍ2，即每月人民币59045.40元。乙方必须在每月1日（如遇周六、周日或国家法定节假日，则提前至上一历月之最后一个工作日或之前，准时按本合同的约定预先以即付支票形式支付本月租金，支票抬头应注明‘惠州市润鑫商城发展有限公司’；另外乙方也可以汇款、银行转账至甲方书面指定的银行账户的形式支付本月租金，不得有任何扣减或抵消，而因租金支付所产生之费用均由乙方负担。”租赁合同第9.2条明确约定：“乙方逾期支付本合同项下租金、保证金或其他应付费用的，逾期超过十（10）日，无论是否经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的；……甲方或物业管理公司可以截断该商铺之电力、空调、水、电话、互联网及／或其它设施的服务及／或供应，而由此引起之所有有关费用（包括重新接驳费用）及开支将由乙方支付，并可由甲方或物业管理公司作为债项向乙方追讨，或按照本合同保证金条款约定在乙方所交纳之保证金中扣除。”上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同为双方真实意思表示，无违反法律强制性规定，租赁合同合法有效，按约定被反诉人应于2019年8月1日或之前向反诉人支付2019年8月费用，逾期超过十日的，无论是否经过上诉人书面催告，上诉人或物业管理公司可以截断诉争商铺之电力、空调、水、电话、互联网或其它设施的服务或供应，就算上诉人于2019年8月12日截断诉争商铺水电的，何来违约之说。2、再退一步讲，如被上诉人应付费用截止至2019年8月11日的，被上诉人也应向上诉人承担逾期支付租金、物业管理费、推广费及ＰＯＳ机使用费的违约金的违约责任。但一审判决文书第16页一审法院全无谈及被上诉人应向上诉人支付逾期付款违约金。3、为免双方损失扩大，上诉人自行将涉案商铺恢复原状，按照双方签订的租赁合同约定产生的费用由被上诉人承担。但一审法院亦无谈及被涉案商铺恢复原状工程费用承担相关事宜。三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，属法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。上诉人无违约行为，被上诉人存在逾期支付款项的违约行为，仅有被上诉人存在违约行为，何来当事人双方都违反合同，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定属于法律适用错误。综上所述，一审法院认定事实错误、法律适用错误。上诉人请求二审法院查明本案事实后，依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护当事人的合法权益。被上诉人王惠清答辩称：一、惠州市润鑫商城发展有限公司已于2019年8月12日强行将涉案租赁商铺停水停电，并强行收回涉案租赁商铺，惠州市润鑫商城发展有限公司已通过实际行为表明于2019年8月12日解除、终止《惠州华贸天地租赁合同》二、王惠清与惠州市润鑫商城发展有限公司签订《惠州华贸天地租赁合同》的目的是王惠清通过经营商铺获取利益以向惠州市润鑫商城发展有限公司支付租金及物业管理费等费用，而惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日强行停水停电的行为严重损害了王惠清经营利益，导致合同目的已无法实现，并导致王惠清无法通过正常经营获取利益以支付租金，因此，导致合同无法继续履行系因惠州市润鑫商城发展有限公司强行停水停电并强行收回涉案租赁商铺，惠州市润鑫商城发展有限公司已构成根本违约。以上事实可以从王惠清在一审审理中提交的微信聊天记录、证人出庭作证等予以充分证明。另，即使惠州市润鑫商城发展有限公司要通过断水断电方式催告王惠清支付租金、水电费，依据《惠州华贸天地租赁合同》第九条“9.2乙方逾期支付本合同项下租金、保证金或其他应付费用的，逾期超过10日，无论是否经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的；或乙方对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何严重违反、不遵守或不履行，甲方将向其发出纠正违约行为的通知，该通知自发出之日起7日内乙方仍未纠正违约的；甲方或物业管理公司可以截断该商铺之电力、空调、水、电话、互联网及/或其它设施的服务及/或供应……”，王惠清在应付租金期限届满前即2019年8月1日已经向惠州市润鑫商城发展有限公司高层领导申请缓缴租金、水电费，并于2019年8月11日申请支付租金、水电费，但惠州市润鑫商城发展有限公司未给予任何回复，在王惠清积极履行、逾期支付时间未超过同约定以及惠州市润鑫商城发展有限公司未履行任何书面催告、未送达纠正违约行为通知的情况下，惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日对涉案租赁商铺强行停水停电，属于严重根本违约，且可视为惠州市润鑫商城发展有限公司已于2019年8月12日单方提前终止合同履行。再者，惠州市润鑫商城发展有限公司已以实际行为明确表示于2019年8月12日解除、终止《惠州华贸天地租赁合同》，惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日开始禁止王惠清使用涉案租赁商铺，故惠州市润鑫商城发展有限公司要求王惠清支付2019年8月租金、推广费、POS机使用费、物业管理费、水电费、滞纳金等费用没有任何的事实依据、合同依据及法律依据，请二审法院依法驳回惠州市润鑫商城发展有限公司的上诉请求。三、2019年6月的水电费已于2019年7月15日与7月租金一并支付完毕，而2019年7月、8月的水电费因惠州市润鑫商城发展有限公司强行停水停电的根本违约行为导致王惠清无法通过正常经营履约行为获取利益予以支付，且惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日前行停水停电后，惠州市润鑫商城发展有限公司已经收回了涉案租赁商铺，已经禁止王惠清使用涉案租赁商铺，王惠清并未发生任何水电费，且惠州市润鑫商城发展有限公司未提交任何证据证明王惠清实际使用的未缴纳水电费的实际度数及金额，故惠州市润鑫商城发展有限公司要求王惠清支付水电费没有任何的事实依据、合同依据及法律依据。四、惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日强行收回涉案租赁商铺时，已经明确禁止王惠清及员工进入涉案租赁商铺搬走自有设备及物品，已经给王惠清造成了巨大经济损失，惠州市润鑫商城发展有限公司已经通过实际行为表明其自行处置涉案租赁商铺，禁止王惠清再使用、处置涉案租赁商铺，故惠州市润鑫商城发展有限公司要求王惠清支付滞留金、清场费用没有任何的事实依据、合同依据及法律依据，请二审法院依法驳回惠州市润鑫商城发展有限公司的上诉请求。五、涉案租赁商铺已经被惠州市润鑫商城发展有限公司强行停水停电并收回，惠州市润鑫商城发展有限公司的行为已经导致王惠清无法实现合同目的，惠州市润鑫商城发展有限公司已经构成根本违约，已给王惠清造成了巨大经济损失，故惠州市润鑫商城发展有限公司应当将已收取的全部租金保证金及押金返还给王惠清，请二审法院依法维持一审判决。综上所述，被答辩人惠州市润鑫商城发展有限公司提起的全部上诉请求均没有任何事实依据、合同依据及法律依据，为维护答辩人王惠清的合法权益，请求二审法院依法驳回被答辩人惠州市润鑫商城发展有限公司的全部上诉请求，依法维持一审判决，以彰法律之公平公正。王惠清向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告一惠州市润鑫商城发展有限公司向原告王惠清返还合同保证金人民币206658.90元以及POS机押金人民币2000元。2、请求人民法院依法判令被告二北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司、被告三北京华贸物业顾问有限公司共同向原告王惠清返还装修押金人民币20000元。3、请求人民法院依法判令被告一惠州市润鑫商城发展有限公司、被告二北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司、被告三北京华贸物业顾问有限公司共同承担本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。惠州市润鑫商城发展有限公司向一审法院反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《惠州华贸天地租赁合同》已于2019年8月31日终止。2、被反诉人向反诉人支付2019年8月租金59045.4元、2019年8月推广费3280.3元，2019年8月POS机使用费150元，物业管理费19681.8元及2019年6月至8月供水费3341.7元，2019年6月至8月供电费33530.88元，前述费用合计119030.08元及逾期支付前述费用滞纳金271388.58元（暂计至2019年10月29日，应计算至被反诉人实际支付之日止）。3、被反诉人向反诉人支付2019年9月6日至2019年12月16日缴纳滞留金540593.44元。4、被反诉人向反诉人支付房屋清场费用66568.00元。5、反诉人无须向被反诉人返还已收的租赁保证金及其他押金。6、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告一惠州市润鑫商城发展有限公司系惠州市江北文昌一路九号惠州华贸天地购物中心的房地产权属人（房产权证号粤房地权证惠州字第××号）。2014年11月28日，原告王惠清（乙方、承租人）与被告一惠州市润鑫商城发展有限公司（甲方、出租人）签订一份《惠州华贸天地租赁合同》，合同主要约定甲方同意出租及乙方同意承租位于惠州市江北文昌一路九号惠州华贸天地（以下简称“商场”）四层4111号单元（以下简称“该商铺”）。第1.2条约定，该商铺建筑面积为656.06平方米，套内建筑面积为433平方米。甲乙双方同意，计算该商铺的租金、管理费、推广费及其他根据该商铺面积计算的款项均以建筑面积为基数。第1.3.3条约定，在装修期内，乙方无须支付租金，但需支付装修期间的管理费及支付推广费和其他相关费用，并且遵守本合同的所有约定。第1.4.1条约定租期为2015年2月13日起至2020年3月31日止（包括首尾两日）。第1.5条约定，该商铺仅限作为乙方在其营业执照所规定的经营范围内以“菌香园”的商号名称经营“菌香园”品牌的餐饮之商铺用途。第1.6条注明自2019年2月13日至2020年3月31日，租金为90元／月／平方米，即每月59045.4元。乙方必须在每月1日或之前，准时按本合同的约定预先以即付支票形式支付本月租金，支票抬头应注明“惠州市润鑫商城发展有限公司”。第1.7条注明，管理费的收费标准为30元／月／平方米，即每月19681.8元。第1.8条注明，推广费的收费标准为5元／月／平方米，即每月3280.3元。第1.11.1条注明，保证金为206658.9元（相当于3个月租金、3个月管理费及3个月推广费之和）。第1.17.2条约定，乙方须在缴纳保证金的同时向甲方交纳收银设备押金人民币2000元及收银系统安装费150元／套，并自开业日起每月向甲方支付该收银系统使用费150元／套。第2.7.1条约定，乙方须在本合同届满日当天或本合同因任何原因而提前解除之日后5日内，将该商铺按交付时的状况（以物业管理公司办理交付手续时的相关文件为准）予以恢复原貌并交还甲方提供的附属物、装置、附加物（租期内该等设施的自然损耗除外）。第9.2条约定，乙方逾期支付本合同项下租金、保证金或其他应付费用的，逾期超过10日,无论是否经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的；或乙方对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何严重违反、不遵守或不履行（各情况以下称为“违约”），甲方将向其发出纠正违约行为的通知，该通知自发出之日起7日内乙方仍未纠正违约的；甲方或物业管理公司可以截断该商铺之电力、空调、水、电话、互联网及／或其他设施的服务及／或供应，而由此引起之所有有关费用（包括重新接驳费用）及开支将由乙方支付，并可由甲方或物业管理公司作为债项向乙方追讨，或按照本合同保证金条款约定在乙方所交纳之保证金中扣除。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或物业管理公司有权向乙方追偿损失。第9.3条约定，在无损甲方或物业管理公司就该违约之其他权利及补偿的情况下，若租金、管理费或乙方按本合同所应支付之其他费用或其任何部分未依本合同所约定的方式及时间支付，则乙方应按到期未缴付费用总额的0.5%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。第9.5条约定，在租期（包括装修期）内如发生下列情形之一的，甲方有权即时终止本合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究乙方给甲方造成的一切损失的权利。第9.5.7条约定，乙方逾期未支付租金、租赁保证金或相关费用超过14日的或乙方累计三次拖欠租金或其他费用的。合同签订后，原告于2014年12月12日向被告一支付了合同保证金206658.9元、ＰＯＳ机押金2000元，向被告二支付了装修押金20000元，有两被告盖章确认的收据为证。被告二系涉案房产的物业管理人。2019年4月22日，原告向被告发出一份《投诉信》，注明因被告又引进与原告经营的同类别的湘菜品牌，导致业绩下降。被告于2019年4月25日通过电子邮箱的方式收到该《投诉信》。2019年8月1日，原告向被告一提起《申请书》，注明因个人原因导致资金困难，无法按时履行合同期内缴纳租金及物业管理费，特向被告一的领导申请延迟缴纳八月份租金及管理费，并承诺于2019年8月22日前按时缴清八月份租金及物业管理费。8月11日，原告又通过与被告一的高层管理人员（王瑞平）微信聊天申请缴交租金。被告一在本案中未提供其主张的原告6至8月供水、供电用量的数据，同时，原告主张6月份水电费在支付7月份租金时已付。庭审查明，2019年8月12日，被告将原告承租的店铺停水停电，并将店门锁上，原告及工人无法入店处置涉案店铺里的物品及食材。之后，被告一直没有恢复水电，上述事实，有原告与被告一高层管理人员（王瑞平）的微信聊天记录、证人蒲某出庭的证言为据。双方在庭审中同意解除合同。另查明，原告提供了2019年2月至7月的银行历史交易明细，其中5月31日支付6月份物业管理费19681.8元、6月2日支付6月份租金25861.31元、50000元。7月15日支付7月份物业管理费19681.8元、7月份租金50000元、25543.79元。一审法院认为，原告与被告一签订的《惠州华贸天地租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，为合法有效的合同，双方应严格履行。本案争议的焦点是原告在8月12日前未支付当月的租金是否构成终止租赁合同的条件。对此，本院认为，根据合同第1.6条约定，原告必须在每月1日或之前准时预先支付本月租金，同时根据合同第9.5条及第9.5.7条的约定，只有原告逾期未支付租金、租赁保证金或相关费用超过14日的，被告才有权终止合同、收回商铺。本案中，原告已于8月1日向被告申请延迟支付八月份的租金，同时也于8月11日向被告一高层管理人员申请缴交，但被告一既未给予答复，又未按合同约定的超过14日才终止合同、收回商铺的约定，直接于8月12日停水停电，将涉案房屋上锁且未返还过房屋给原告使用，为此，其事实上已违反了以上约定，先行提前终止了合同的履行，为此，其依法应承担违约责任。据上，原告在8月12日前未支付租金、物业管理费等，不属于提前终止合同的情形，不构成终止合同的条件。现双方在庭审中同意解除合同，本院予以准许。据上，对于原告的第一项诉讼请求，因被告一的违约导致合同提前终止，故原告该请求符合法律规定，本院予以支持。但原告应支付8月1日至11日的租金20951.6元（即59045.4元/31×11天）、物业管理费6983.9元（即19681.8元/31×11天）、推广费1164元(即3280.3元/31×11天)、P0S机使用费53.2元(即150元/31×11天)，以上共计29152.7元给被告一。以上应返还的保证金206658.9元与应付款冲减后，被告一仍应返还177506.2元（即206658.9元-29152.7元）给原告。根据以上事实及合同第1.4.1条约定的租期（2015年2月13日起至2020年3月31日止），因租期已届满，被告二应将装修押金20000元返还给原告。因被告二系被告三的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，原告要求被告三共同返还，本院予以支持。对于被告的第一项反诉请求，因其于2019年8月12日对原告租赁的商铺停水停电并上锁后未返还回给原告使用，为此，应确认8月12日为合同终止之日。故，对反诉原告主张8月31日才终止合同不予采纳。对于其第二项反诉请求的2019年6至8月的供水费、供电费，因其未提供反诉被告在6至8月的用水、用电数量，且原告主张7月份的已付，为此，对于反诉原告主张供水、供电款额因缺乏证据，事实不清，本院不予采信，对其请求不予支持。反诉原告可在查清反诉被告期间的供水、供电数量及支付情况后另行结算。对于反诉原告的第三项及第四项请求，因其违约提前终止租赁合同，对其因违约责任产生的损失，根据《中华人民共和国合同法》违约归责原则，其应自行承担。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告一惠州市润鑫商城发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还保证金177506.2元及POS机押金2000元，共179506.2元给原告王惠清。二、被告二北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司、被告三北京华贸物业顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还装修押金20000元给原告王惠清。三、驳回反诉原告惠州市润鑫商城发展有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4730元，由原告承担604元，被告一惠州市润鑫商城发展有限公司承担3713元，被告二及被告三承担413元。反诉费6888元，由反诉原告惠州市润鑫商城发展有限公司承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《惠州华贸天地租赁合同》解除的时间及违约责任的认定。对此分析如下：本案系因被上诉人未能如期向上诉人交纳2019年8月的租金而引发的纠纷，对于租金不能按时交纳的问题，双方在《惠州华贸天地租赁合同》第9.5条约定，在租期内，如被上诉人逾期未支付租金超过14日，则上诉人有权终止合同、收回该商铺、不予退还保证金等。同时，合同第9.2条约定，被上诉人逾期租金超过10日仍不缴纳的，上诉人将向其发出纠正违约行为的通知，该通知自发出之日起7日内被上诉人仍未纠正违约的，上诉人可以截断被上诉人商铺之电力、水等设施的供应。本案中，被上诉人应于2019年8月1日交纳当月租金，但上诉人于2019年8月12日即对被上诉人商铺进行停水、停电，导致商户不能经营，后亦未曾恢复。上诉人停水、停电的行为并不符合上述关于10日内不缴纳租金，再加7日纠正违约的期限，其擅自停水、停电的行为无合同依据，亦不符合前述延迟交纳租金超过14日，上诉人有权终止合同、收回商铺的权利行使期限，上诉人在没有合同依据的情况下，对被上诉人商户断水、断电，导致租赁合同无法继续履行，构成根本违约，一审认定涉案租赁合同于2019年8月12日解除并无不当。对于上诉人称一审认定停水、停电事由没有充分证据证明的上诉意见，因被上诉人一审提交了微信聊天记录，申请证人出庭作证，证据之间可以相互印证，达到初步证明的证明力，上诉人虽对证据有异议，但并未提出相反证据予以证明，故对上诉人的抗辩理由不予采信。因本案合同解除系由上诉人的违约而导致的，故对于上诉人提出的要求被上诉人承担相关违约责任的诉讼请求不予支持。另，对于上诉人主张的涉案水、电费问题，因双方各执一词，上诉人亦未进一步提供用水、用电数据予以证明用水、用电量，故一审暂未处理并无不当。上诉人的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州市润鑫商城发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3890元，由上诉人惠州市润鑫商城发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　于海砚审 判 员　黄**锋审 判 员　刘艳妹二〇二一年九月一日法官助理　林　琳书 记 员　黄　慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终4667号上诉人（原审被告，反诉原告）：惠州市润鑫商城发展有限公司，统一社会信用代码：914413006715553577，住所地：惠州市江北文昌一路九号惠州华贸天地。法定代表人:吴保昌。委托诉讼代理人：曾文涛，系该公司员工。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王惠清，男，汉族，1984年7月11日出生，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：贺鸿德，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤楚香，广东鸿浩律师事务所律师。原审被告：北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司，统一社会信用代码：91441300559158263K，住所地：惠州市江北文昌一路7号华贸大厦3层25号。负责人:宋伟。原审被告：北京华贸物业顾问有限公司，统一社会信用代码：91110105758205958H，住所地：北京市朝阳区建国路77号4层401-15。法定代表人:夏艳艳。上诉人惠州市润鑫商城发展有限公司与被上诉人王惠清、原审被告北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司、北京华贸物业顾问有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初15162号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市润鑫商城发展有限公司上诉请求：一、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初15162号民事判决第一项判决，改判驳回被上诉人关于要求上诉人返还合同保证金、POS机押金的诉讼请求。二、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初15162号民事判决第三项判决，改判：1、确认上诉人与被上诉人签订的《惠州华贸天地租赁合同》已于2019年8月31日终止；2、被上诉人向上诉人支付2019年8月租金59045.4元，2019年8月推广费3280.3元，2019年8月POS机使用费150元，物业管理费19681.8元及2019年6月至8月供水费3341.7元，2019年6月至8月供电费33530.88元，前述费用合计119030.08元及逾期支付前述费用滞纳金271388.58元（暂计至2019年10月29日，应计算至被上诉人实际支付之日止）；3、被上诉人向上诉人支付2019年9月6日至2019年12月16日缴纳滞留金540593.44元；4被上诉人向上诉人支付房屋清场费用66568.00元。三、依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院存如下认定事实错误项：1、一审法院仅仅依据聊天记录截图及证人证言就断定上诉人存在“停水停电”及“将店门锁上”的行为。（1）微信聊天记录截图的证明力存重大瑕疵。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条规定：“电子数据包括下列信息、电子文件：……（二）手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息；……”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定：当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：“……（四）存有疑点的视听资料、电子数据；微信作为一种即时通信工具，目前普遍可信的做法是对微信聊天记录进行保全公证，且微信聊天记录就算是经过公证，还须与其他证据资料相互印证，才能得以有效证明欲证明事宜；事实是被上诉人所谓的微信聊天记录未经公证，且无提供其他任何有效证据与微信聊天截图相互印证，未形成完整证据链。谁主张谁举证，没有证据或者证据不足以证明被上诉人的事实主张的，应由负有举证责任的被上诉人承担不利后果。（2）证人蒲某作证程序不当且其证言证明力薄弱。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定：“人民法院准许证人出庭作证申请的，应当向证人送达通知书并告知双方当事人。通知书中应当载明证人作证的时间、地点，作证的事项、要求以及作伪证的法律后果等内容。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院应当要求证人在作证之前签署保证书，并在法庭上宣读保证书的内容。但无民事行为能力人和限制民事为能力人作为证人的除外。证人确有正当理由不能宣读保证书的，书记员代为宣读并进行说明。证人拒绝签署或者宣读保证书的，不得作证，并自行承担相关费用。证人保证书的内容适用当事人保证书的规定。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条规定：“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核定：……（五）证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：……（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；……”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，若被上诉人申请证人出庭作证应获得一审法院准许，一审法院准许证人出庭作证申请的，应当向证人送达通知书，还应告知上诉人及被上诉人；且一审法院应当要求证人在作证之前签署保证书，并在法庭上宣读保证书的内容。一审法院未曾就证人出庭作证事宜通知上诉人，直至被上诉人庭审举证环节，上诉人才获悉被上诉人申请证人出庭作证，且被上诉人证人在法庭上亦未宣读保证书内容，证人蒲某作证程序不当。另无任何证据可证明证人蒲某为被上诉人聘请于诉争商铺的员工，且就算蒲某为被上诉人聘请员工的，应该严格依照民事诉讼法及民事诉讼证据规则关于有利害关系的证人证言的规定，对该证人证言不予认可或者作出证据证明力较低的判断，其证言具备成为认定相应事实的依据。故，一审法院以存重大瑕疵的微信聊天记录截图及证明力极低的证人证言，就妄断存在“停水停电”及“将店门锁上”的行为，属事实认定错误；另补充诉争商铺原为敞开式商铺，商铺没有门，何来“将店门锁上”之说。2、一审法院判决文书审理查明“原告主张6月份水电费在支付7月份租金时已付”属事实认定不清。被上诉人无提供任何证据证明被上诉人向上诉人支付过2019年6月水电费，一审判决书第15页中第二段“另查明，原告提供了2019年2月至7月的银行历史交易明细”，也无说明被上诉人是否已支付2019年6月水电费？支付了多少水电费？事实是被上诉人至今仍未向上诉人支付2019年6至8月使用诉争商铺期间产生的水电费。二、一审法院判决理由存误，说理错误项如下：1、退一步讲，如被上诉人主张的2019年8月12日“停水停电”的，上诉人“停水停电”的行为也无违反双方签订的合同约定。原被反诉人双方于2014年11月28日签订的《惠州华贸天地租赁合同》（以下简称“租赁合同”）第1.6条约定：“……2019年02月13日至2019年03月31日，人民币90.00元／月／ｍ2，即每月人民币59045.40元。乙方必须在每月1日（如遇周六、周日或国家法定节假日，则提前至上一历月之最后一个工作日或之前，准时按本合同的约定预先以即付支票形式支付本月租金，支票抬头应注明‘惠州市润鑫商城发展有限公司’；另外乙方也可以汇款、银行转账至甲方书面指定的银行账户的形式支付本月租金，不得有任何扣减或抵消，而因租金支付所产生之费用均由乙方负担。”租赁合同第9.2条明确约定：“乙方逾期支付本合同项下租金、保证金或其他应付费用的，逾期超过十（10）日，无论是否经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的；……甲方或物业管理公司可以截断该商铺之电力、空调、水、电话、互联网及／或其它设施的服务及／或供应，而由此引起之所有有关费用（包括重新接驳费用）及开支将由乙方支付，并可由甲方或物业管理公司作为债项向乙方追讨，或按照本合同保证金条款约定在乙方所交纳之保证金中扣除。”上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同为双方真实意思表示，无违反法律强制性规定，租赁合同合法有效，按约定被反诉人应于2019年8月1日或之前向反诉人支付2019年8月费用，逾期超过十日的，无论是否经过上诉人书面催告，上诉人或物业管理公司可以截断诉争商铺之电力、空调、水、电话、互联网或其它设施的服务或供应，就算上诉人于2019年8月12日截断诉争商铺水电的，何来违约之说。2、再退一步讲，如被上诉人应付费用截止至2019年8月11日的，被上诉人也应向上诉人承担逾期支付租金、物业管理费、推广费及ＰＯＳ机使用费的违约金的违约责任。但一审判决文书第16页一审法院全无谈及被上诉人应向上诉人支付逾期付款违约金。3、为免双方损失扩大，上诉人自行将涉案商铺恢复原状，按照双方签订的租赁合同约定产生的费用由被上诉人承担。但一审法院亦无谈及被涉案商铺恢复原状工程费用承担相关事宜。三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，属法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。上诉人无违约行为，被上诉人存在逾期支付款项的违约行为，仅有被上诉人存在违约行为，何来当事人双方都违反合同，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定属于法律适用错误。综上所述，一审法院认定事实错误、法律适用错误。上诉人请求二审法院查明本案事实后，依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护当事人的合法权益。被上诉人王惠清答辩称：一、惠州市润鑫商城发展有限公司已于2019年8月12日强行将涉案租赁商铺停水停电，并强行收回涉案租赁商铺，惠州市润鑫商城发展有限公司已通过实际行为表明于2019年8月12日解除、终止《惠州华贸天地租赁合同》二、王惠清与惠州市润鑫商城发展有限公司签订《惠州华贸天地租赁合同》的目的是王惠清通过经营商铺获取利益以向惠州市润鑫商城发展有限公司支付租金及物业管理费等费用，而惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日强行停水停电的行为严重损害了王惠清经营利益，导致合同目的已无法实现，并导致王惠清无法通过正常经营获取利益以支付租金，因此，导致合同无法继续履行系因惠州市润鑫商城发展有限公司强行停水停电并强行收回涉案租赁商铺，惠州市润鑫商城发展有限公司已构成根本违约。以上事实可以从王惠清在一审审理中提交的微信聊天记录、证人出庭作证等予以充分证明。另，即使惠州市润鑫商城发展有限公司要通过断水断电方式催告王惠清支付租金、水电费，依据《惠州华贸天地租赁合同》第九条“9.2乙方逾期支付本合同项下租金、保证金或其他应付费用的，逾期超过10日，无论是否经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的；或乙方对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何严重违反、不遵守或不履行，甲方将向其发出纠正违约行为的通知，该通知自发出之日起7日内乙方仍未纠正违约的；甲方或物业管理公司可以截断该商铺之电力、空调、水、电话、互联网及/或其它设施的服务及/或供应……”，王惠清在应付租金期限届满前即2019年8月1日已经向惠州市润鑫商城发展有限公司高层领导申请缓缴租金、水电费，并于2019年8月11日申请支付租金、水电费，但惠州市润鑫商城发展有限公司未给予任何回复，在王惠清积极履行、逾期支付时间未超过同约定以及惠州市润鑫商城发展有限公司未履行任何书面催告、未送达纠正违约行为通知的情况下，惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日对涉案租赁商铺强行停水停电，属于严重根本违约，且可视为惠州市润鑫商城发展有限公司已于2019年8月12日单方提前终止合同履行。再者，惠州市润鑫商城发展有限公司已以实际行为明确表示于2019年8月12日解除、终止《惠州华贸天地租赁合同》，惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日开始禁止王惠清使用涉案租赁商铺，故惠州市润鑫商城发展有限公司要求王惠清支付2019年8月租金、推广费、POS机使用费、物业管理费、水电费、滞纳金等费用没有任何的事实依据、合同依据及法律依据，请二审法院依法驳回惠州市润鑫商城发展有限公司的上诉请求。三、2019年6月的水电费已于2019年7月15日与7月租金一并支付完毕，而2019年7月、8月的水电费因惠州市润鑫商城发展有限公司强行停水停电的根本违约行为导致王惠清无法通过正常经营履约行为获取利益予以支付，且惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日前行停水停电后，惠州市润鑫商城发展有限公司已经收回了涉案租赁商铺，已经禁止王惠清使用涉案租赁商铺，王惠清并未发生任何水电费，且惠州市润鑫商城发展有限公司未提交任何证据证明王惠清实际使用的未缴纳水电费的实际度数及金额，故惠州市润鑫商城发展有限公司要求王惠清支付水电费没有任何的事实依据、合同依据及法律依据。四、惠州市润鑫商城发展有限公司于2019年8月12日强行收回涉案租赁商铺时，已经明确禁止王惠清及员工进入涉案租赁商铺搬走自有设备及物品，已经给王惠清造成了巨大经济损失，惠州市润鑫商城发展有限公司已经通过实际行为表明其自行处置涉案租赁商铺，禁止王惠清再使用、处置涉案租赁商铺，故惠州市润鑫商城发展有限公司要求王惠清支付滞留金、清场费用没有任何的事实依据、合同依据及法律依据，请二审法院依法驳回惠州市润鑫商城发展有限公司的上诉请求。五、涉案租赁商铺已经被惠州市润鑫商城发展有限公司强行停水停电并收回，惠州市润鑫商城发展有限公司的行为已经导致王惠清无法实现合同目的，惠州市润鑫商城发展有限公司已经构成根本违约，已给王惠清造成了巨大经济损失，故惠州市润鑫商城发展有限公司应当将已收取的全部租金保证金及押金返还给王惠清，请二审法院依法维持一审判决。综上所述，被答辩人惠州市润鑫商城发展有限公司提起的全部上诉请求均没有任何事实依据、合同依据及法律依据，为维护答辩人王惠清的合法权益，请求二审法院依法驳回被答辩人惠州市润鑫商城发展有限公司的全部上诉请求，依法维持一审判决，以彰法律之公平公正。王惠清向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告一惠州市润鑫商城发展有限公司向原告王惠清返还合同保证金人民币206658.90元以及POS机押金人民币2000元。2、请求人民法院依法判令被告二北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司、被告三北京华贸物业顾问有限公司共同向原告王惠清返还装修押金人民币20000元。3、请求人民法院依法判令被告一惠州市润鑫商城发展有限公司、被告二北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司、被告三北京华贸物业顾问有限公司共同承担本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。惠州市润鑫商城发展有限公司向一审法院反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《惠州华贸天地租赁合同》已于2019年8月31日终止。2、被反诉人向反诉人支付2019年8月租金59045.4元、2019年8月推广费3280.3元，2019年8月POS机使用费150元，物业管理费19681.8元及2019年6月至8月供水费3341.7元，2019年6月至8月供电费33530.88元，前述费用合计119030.08元及逾期支付前述费用滞纳金271388.58元（暂计至2019年10月29日，应计算至被反诉人实际支付之日止）。3、被反诉人向反诉人支付2019年9月6日至2019年12月16日缴纳滞留金540593.44元。4、被反诉人向反诉人支付房屋清场费用66568.00元。5、反诉人无须向被反诉人返还已收的租赁保证金及其他押金。6、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告一惠州市润鑫商城发展有限公司系惠州市江北文昌一路九号惠州华贸天地购物中心的房地产权属人（房产权证号粤房地权证惠州字第××号）。2014年11月28日，原告王惠清（乙方、承租人）与被告一惠州市润鑫商城发展有限公司（甲方、出租人）签订一份《惠州华贸天地租赁合同》，合同主要约定甲方同意出租及乙方同意承租位于惠州市江北文昌一路九号惠州华贸天地（以下简称“商场”）四层4111号单元（以下简称“该商铺”）。第1.2条约定，该商铺建筑面积为656.06平方米，套内建筑面积为433平方米。甲乙双方同意，计算该商铺的租金、管理费、推广费及其他根据该商铺面积计算的款项均以建筑面积为基数。第1.3.3条约定，在装修期内，乙方无须支付租金，但需支付装修期间的管理费及支付推广费和其他相关费用，并且遵守本合同的所有约定。第1.4.1条约定租期为2015年2月13日起至2020年3月31日止（包括首尾两日）。第1.5条约定，该商铺仅限作为乙方在其营业执照所规定的经营范围内以“菌香园”的商号名称经营“菌香园”品牌的餐饮之商铺用途。第1.6条注明自2019年2月13日至2020年3月31日，租金为90元／月／平方米，即每月59045.4元。乙方必须在每月1日或之前，准时按本合同的约定预先以即付支票形式支付本月租金，支票抬头应注明“惠州市润鑫商城发展有限公司”。第1.7条注明，管理费的收费标准为30元／月／平方米，即每月19681.8元。第1.8条注明，推广费的收费标准为5元／月／平方米，即每月3280.3元。第1.11.1条注明，保证金为206658.9元（相当于3个月租金、3个月管理费及3个月推广费之和）。第1.17.2条约定，乙方须在缴纳保证金的同时向甲方交纳收银设备押金人民币2000元及收银系统安装费150元／套，并自开业日起每月向甲方支付该收银系统使用费150元／套。第2.7.1条约定，乙方须在本合同届满日当天或本合同因任何原因而提前解除之日后5日内，将该商铺按交付时的状况（以物业管理公司办理交付手续时的相关文件为准）予以恢复原貌并交还甲方提供的附属物、装置、附加物（租期内该等设施的自然损耗除外）。第9.2条约定，乙方逾期支付本合同项下租金、保证金或其他应付费用的，逾期超过10日,无论是否经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的；或乙方对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何严重违反、不遵守或不履行（各情况以下称为“违约”），甲方将向其发出纠正违约行为的通知，该通知自发出之日起7日内乙方仍未纠正违约的；甲方或物业管理公司可以截断该商铺之电力、空调、水、电话、互联网及／或其他设施的服务及／或供应，而由此引起之所有有关费用（包括重新接驳费用）及开支将由乙方支付，并可由甲方或物业管理公司作为债项向乙方追讨，或按照本合同保证金条款约定在乙方所交纳之保证金中扣除。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或物业管理公司有权向乙方追偿损失。第9.3条约定，在无损甲方或物业管理公司就该违约之其他权利及补偿的情况下，若租金、管理费或乙方按本合同所应支付之其他费用或其任何部分未依本合同所约定的方式及时间支付，则乙方应按到期未缴付费用总额的0.5%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。第9.5条约定，在租期（包括装修期）内如发生下列情形之一的，甲方有权即时终止本合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究乙方给甲方造成的一切损失的权利。第9.5.7条约定，乙方逾期未支付租金、租赁保证金或相关费用超过14日的或乙方累计三次拖欠租金或其他费用的。合同签订后，原告于2014年12月12日向被告一支付了合同保证金206658.9元、ＰＯＳ机押金2000元，向被告二支付了装修押金20000元，有两被告盖章确认的收据为证。被告二系涉案房产的物业管理人。2019年4月22日，原告向被告发出一份《投诉信》，注明因被告又引进与原告经营的同类别的湘菜品牌，导致业绩下降。被告于2019年4月25日通过电子邮箱的方式收到该《投诉信》。2019年8月1日，原告向被告一提起《申请书》，注明因个人原因导致资金困难，无法按时履行合同期内缴纳租金及物业管理费，特向被告一的领导申请延迟缴纳八月份租金及管理费，并承诺于2019年8月22日前按时缴清八月份租金及物业管理费。8月11日，原告又通过与被告一的高层管理人员（王瑞平）微信聊天申请缴交租金。被告一在本案中未提供其主张的原告6至8月供水、供电用量的数据，同时，原告主张6月份水电费在支付7月份租金时已付。庭审查明，2019年8月12日，被告将原告承租的店铺停水停电，并将店门锁上，原告及工人无法入店处置涉案店铺里的物品及食材。之后，被告一直没有恢复水电，上述事实，有原告与被告一高层管理人员（王瑞平）的微信聊天记录、证人蒲某出庭的证言为据。双方在庭审中同意解除合同。另查明，原告提供了2019年2月至7月的银行历史交易明细，其中5月31日支付6月份物业管理费19681.8元、6月2日支付6月份租金25861.31元、50000元。7月15日支付7月份物业管理费19681.8元、7月份租金50000元、25543.79元。一审法院认为，原告与被告一签订的《惠州华贸天地租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，为合法有效的合同，双方应严格履行。本案争议的焦点是原告在8月12日前未支付当月的租金是否构成终止租赁合同的条件。对此，本院认为，根据合同第1.6条约定，原告必须在每月1日或之前准时预先支付本月租金，同时根据合同第9.5条及第9.5.7条的约定，只有原告逾期未支付租金、租赁保证金或相关费用超过14日的，被告才有权终止合同、收回商铺。本案中，原告已于8月1日向被告申请延迟支付八月份的租金，同时也于8月11日向被告一高层管理人员申请缴交，但被告一既未给予答复，又未按合同约定的超过14日才终止合同、收回商铺的约定，直接于8月12日停水停电，将涉案房屋上锁且未返还过房屋给原告使用，为此，其事实上已违反了以上约定，先行提前终止了合同的履行，为此，其依法应承担违约责任。据上，原告在8月12日前未支付租金、物业管理费等，不属于提前终止合同的情形，不构成终止合同的条件。现双方在庭审中同意解除合同，本院予以准许。据上，对于原告的第一项诉讼请求，因被告一的违约导致合同提前终止，故原告该请求符合法律规定，本院予以支持。但原告应支付8月1日至11日的租金20951.6元（即59045.4元/31×11天）、物业管理费6983.9元（即19681.8元/31×11天）、推广费1164元(即3280.3元/31×11天)、P0S机使用费53.2元(即150元/31×11天)，以上共计29152.7元给被告一。以上应返还的保证金206658.9元与应付款冲减后，被告一仍应返还177506.2元（即206658.9元-29152.7元）给原告。根据以上事实及合同第1.4.1条约定的租期（2015年2月13日起至2020年3月31日止），因租期已届满，被告二应将装修押金20000元返还给原告。因被告二系被告三的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，原告要求被告三共同返还，本院予以支持。对于被告的第一项反诉请求，因其于2019年8月12日对原告租赁的商铺停水停电并上锁后未返还回给原告使用，为此，应确认8月12日为合同终止之日。故，对反诉原告主张8月31日才终止合同不予采纳。对于其第二项反诉请求的2019年6至8月的供水费、供电费，因其未提供反诉被告在6至8月的用水、用电数量，且原告主张7月份的已付，为此，对于反诉原告主张供水、供电款额因缺乏证据，事实不清，本院不予采信，对其请求不予支持。反诉原告可在查清反诉被告期间的供水、供电数量及支付情况后另行结算。对于反诉原告的第三项及第四项请求，因其违约提前终止租赁合同，对其因违约责任产生的损失，根据《中华人民共和国合同法》违约归责原则，其应自行承担。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告一惠州市润鑫商城发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还保证金177506.2元及POS机押金2000元，共179506.2元给原告王惠清。二、被告二北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司、被告三北京华贸物业顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还装修押金20000元给原告王惠清。三、驳回反诉原告惠州市润鑫商城发展有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4730元，由原告承担604元，被告一惠州市润鑫商城发展有限公司承担3713元，被告二及被告三承担413元。反诉费6888元，由反诉原告惠州市润鑫商城发展有限公司承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《惠州华贸天地租赁合同》解除的时间及违约责任的认定。对此分析如下：本案系因被上诉人未能如期向上诉人交纳2019年8月的租金而引发的纠纷，对于租金不能按时交纳的问题，双方在《惠州华贸天地租赁合同》第9.5条约定，在租期内，如被上诉人逾期未支付租金超过14日，则上诉人有权终止合同、收回该商铺、不予退还保证金等。同时，合同第9.2条约定，被上诉人逾期租金超过10日仍不缴纳的，上诉人将向其发出纠正违约行为的通知，该通知自发出之日起7日内被上诉人仍未纠正违约的，上诉人可以截断被上诉人商铺之电力、水等设施的供应。本案中，被上诉人应于2019年8月1日交纳当月租金，但上诉人于2019年8月12日即对被上诉人商铺进行停水、停电，导致商户不能经营，后亦未曾恢复。上诉人停水、停电的行为并不符合上述关于10日内不缴纳租金，再加7日纠正违约的期限，其擅自停水、停电的行为无合同依据，亦不符合前述延迟交纳租金超过14日，上诉人有权终止合同、收回商铺的权利行使期限，上诉人在没有合同依据的情况下，对被上诉人商户断水、断电，导致租赁合同无法继续履行，构成根本违约，一审认定涉案租赁合同于2019年8月12日解除并无不当。对于上诉人称一审认定停水、停电事由没有充分证据证明的上诉意见，因被上诉人一审提交了微信聊天记录，申请证人出庭作证，证据之间可以相互印证，达到初步证明的证明力，上诉人虽对证据有异议，但并未提出相反证据予以证明，故对上诉人的抗辩理由不予采信。因本案合同解除系由上诉人的违约而导致的，故对于上诉人提出的要求被上诉人承担相关违约责任的诉讼请求不予支持。另，对于上诉人主张的涉案水、电费问题，因双方各执一词，上诉人亦未进一步提供用水、用电数据予以证明用水、用电量，故一审暂未处理并无不当。上诉人的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州市润鑫商城发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3890元，由上诉人惠州市润鑫商城发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　于海砚审 判 员　黄**锋审 判 员　刘艳妹二〇二一年九月一日法官助理　林　琳书 记 员　黄　慧 搜索“马 克 数 据 网”