江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司、钟明辉等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤07民终4183号

• 案件编号

  （2021）粤07民终4183号

• 案件名称

  江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司、钟明辉等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省江门市中级人民法院

• 所属地区

  广东省江门市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司;钟明辉;钟秀屏

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终4183号上诉人(原审被告)：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司，住所地：广东省江门市。法定代表人：孔永松，该公司总经理。委托诉讼代理人：何悦筑，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟明辉，男，1983年9月4日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟秀屏，女，1984年9月7日出生，汉族，住广东省江门市江海区。委托诉讼代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所律师。上诉人江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司（以下简称永灏公司）因与被上诉人钟明辉、钟秀屏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2021）粤0703民初3286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永灏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回钟明辉、钟秀屏全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由钟明辉、钟秀屏承担。事实和理由：一、一审判决未对交付标准的基本事实进行查明，直接将交付标准问题作为认定“房屋未交付”的依据之一，属于事实不清。涉案房屋为毛坯交付，尽管合同有约定交付标准，也是毛坯的标准。如果钟明辉、钟秀屏认为毛坯中哪一项标准未达标，需要提供证据或要求永灏公司进行举证，但庭审中未对标准进行调查，未现场核实，也未向钟明辉、钟秀屏、永灏公司释明举证。如果认为涉案房屋没有交付，永灏公司需要承担违约责任，必然涉及到后期怎么交付，目前是否具备交付条件，能不能交付，是什么原因导致至今未交付。二、钟明辉、钟秀屏对涉案房屋已事实占有，不存在未交付的情况。1.根据我国《民法典》第二百零九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，永灏公司虽然没有发书面的交楼通知，但已办理了不动产登记手续，房屋的权属已转移至钟明辉、钟秀屏名下，应当视为交付使用，钟明辉、钟秀屏对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。2.自2018年5月1日起，钟明辉、钟秀屏占有该房屋后多次与房屋所在的商城经营者广州鸿禧商业管理有限公司（以下简称鸿禧公司）洽谈委托经营事项，按常理，如果钟明辉、钟秀屏没有事实占有物业或对物业不能支配，不会去和第三方洽谈出租物业或将物业委托第三方经营，印证了钟明辉、钟秀屏对房屋的事实占有或控制，是否办理形式上的书面交接手续，不影响钟明辉、钟秀屏实质上控制房屋的事实认定。3.与涉案商铺相类似的商铺已出售约300宗，交楼时间均为2018年，永灏公司已电话通知全部业主到场收楼，绝大部分业主已办理收楼手续或委托第三方办理收楼手续，仅有约30多户没有办理书面交接手续。经向鸿禧公司了解，其中有260多宗商铺的业主已委托鸿禧公司进行统一经营，钟明辉、钟秀屏也与鸿禧公司协商多次，因不能达成一致没有委托鸿禧公司经营。钟明辉、钟秀屏作为业主有积极行使权力的主动询问义务，钟明辉、钟秀屏没有任何的积极作为，可以推断钟明辉、钟秀屏已收到通知。4.钟明辉、钟秀屏已享有涉案房屋的所有权，是否实际使用是钟明辉、钟秀屏的权利，水电费、物业管理费缴纳也是钟明辉、钟秀屏的义务，合同约定的交付日期后，永灏公司未缴纳过物业管理费、水电费，说明房屋并非由永灏公司控制使用，永灏公司不应承担逾期交付责任。三、涉案房屋已具备交付条件，且装修、设备标准并非主张逾期责任的有效要件。根据《商品房买卖合同》第八条、第十三条、补充协议第六条第二项约定，工程竣工验收合格并办理备案才是房屋交付的有效要件，涉案房屋所在楼栋已于2016年5月27日取得《竣工验收备案表》，达到合同约定的交付条件。钟明辉、钟秀屏曾提到装修、设备未达标，但未具体说明是哪一项标准未达标，其以此拒绝收楼违反上述约定。而且商品房未达到交付标准的，以修复至约定标准为违约责任，可见未达交付标准并非拒绝收楼的理由，以此主张逾期违约金没有合同依据。涉案房屋已完成装修，达到合同约定的交付标准，合同履行完毕。三、一审判决以永灏公司未履行通知义务为由要求永灏公司承担违约责任是错误的。钟明辉、钟秀屏一方面主张永灏公司没有通知其收楼主张逾期交付违约责任，同时又提出不符合交付标准拒绝收楼，两个理由相互矛盾。钟明辉、钟秀屏已在合同约定的交付日期主动沟通查看，则不能以没有通知为由要求永灏公司承担逾期交楼的违约责任。四、根据我国《民法典》第五百九十一条规定，钟明辉、钟秀屏认为房屋未达到交付条件、交楼程序存在瑕疵，却办理了不动产权登记，对房屋进行事实占有，让永灏公司误认为已经完成了房屋的交付，且长达近3年的时间内未曾有任何主张，直至一审庭审中经永灏公司提出钟明辉、钟秀屏从未主张收楼后钟明辉、钟秀屏才发函要求办理交付手续，钟明辉、钟秀屏明显是故意放任损失的扩大，应承担相应的过错责任。钟明辉、钟秀屏存在明显过错，即便永灏公司需要承担责任，也应当适用减损规则，减轻永灏公司的违约责任。钟明辉、钟秀屏辩称，永灏公司由始至终没有向钟明辉、钟秀屏交付符合条件的商铺，已经构成根本违约，其消防至今仍然未完备，并未经二次消防验收，电梯无验收，无法投入使用。永灏公司从来没有向钟明辉、钟秀屏办理过任何的交付手续或者交接手续，一审判决后，永灏公司催钟明辉、钟秀屏办理交接手续，而房屋存在消防不过关，面积错误等情形，根本不符合合同约定的条件。钟明辉、钟秀屏向一审法院起诉请求：1.永灏公司赔偿钟明辉、钟秀屏违约金44761.52元(从2018年5月1日起暂计算到2021年1月25日为44761.52元，之后违约金继续以447168元为本金按日利率万分之一计算至实际交付房屋之日止)；2.永灏公司赔偿钟明辉、钟秀屏律师费损失6000元；3.本案一审诉讼费用由永灏公司承担。一审法院查明，2014年11月15日，永灏公司（出卖人）与钟明辉、钟秀屏（买受人，共同共有人）签订（合同编号：2014-016570）《商品房买卖合同》，约定内容主要包括：1.双方买卖位于江门市蓬江区（非住宅）；2.总价447168元；3.交付期限是2018年5月1日前；4.逾期交房的违约责任：买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。合同附件五补充协议中约定：1.出卖人应当于2016年6月1日前完成项目竣工验收备案合格，并在完成竣工验收备案合格后540日内通知买受人带齐相关资料到房地产登记机构申请办理房屋产权证；2.装饰、设备标准，买受人同意按照第①种标准交付：①外墙：玻璃幕墙或石材幕墙或铝材幕墙；内墙：复合材料间隔；顶棚：结构层面；地面：结构层面；卫生间：公共；电梯：公共品牌电梯；公共走道：墙身抹灰，石膏板造型天花，地面铺设抛光砖；消防系统：公共位置配备自动喷淋系统、烟感、消防栓、火灾自动报警系统；其他：电线铺设到户；3.买卖双方在合同及补充协议履行过程中，如双方发生争议，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。合同签订后，钟明辉、钟秀屏向永灏公司支付完房屋总价款447168元，永灏公司已开具发票。另，钟明辉、钟秀屏因涉案与广东金硕律师事务所签订委托代理人合同，并支付律师费6000元，已出具相应发票。一审法院判决：一、江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应自判决生效之日起十日内向钟明辉、钟秀屏支付逾期交付房屋的违约金(该违约金应以447168元为基数，按每日万分之一的标准自2018年5月2日起计算至实际交付房屋之日止；其中暂计至2021年1月25日为44716.80元)；二、江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应自判决生效之日起十日内向钟明辉、钟秀屏支付律师费6000元；三、驳回钟明辉、钟秀屏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1068元，减半收取534元，由永灏公司负担。二审期间，永灏公司提交以下证据：1.永灏公司的询问函、鸿禧公司的回复函，拟证明钟明辉、钟秀屏自2018年5月1日后已经在行使涉案房屋处分、收益等权利，亦有获取收益的可能性，已事实占有房屋；2.钟明辉、钟秀屏的催告函、永灏公司的回复函，拟证明钟明辉、钟秀屏直至2021年3月份才告知交楼程序不符，永灏公司一直认为已经完成交付；3.江门市公安消防局建设工程消防验收意见书，拟证明涉案项目消防验收合格；4.特种设备使用登记证、电梯定期检验报告，拟证明涉案项目电梯验收合格。经质证，钟明辉、钟秀屏对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，认为与本案无关联；对证据2中的催告函予以确认，对回复函的真实性、合法性确认，关联性不予确认；对证据3的真实性、合法性、关联性确认，认为没有提交二次消防验收，不能投入使用；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，认为未标明电梯所在位置，与本案无关联，B座写字楼与商铺分开。钟明辉、钟秀屏提交光盘两张，拟证明永灏公司告知钟明辉、钟秀屏涉案商铺未经消防验收审批及商铺消防设施不可以使用、商铺未通电，商铺存在面积错误，装饰装修与合同约定不符。经质证，永灏公司对钟明辉、钟秀屏提交的证据真实性认可，合法性、关联性不予认可，认为不能说明是哪间商铺不符合交付标准，也不能说明交付标准中哪一项不符合，且二次消防验收是经营者的义务，与永灏公司无关。经审查，永灏公司提交的证据1、2、3及钟明辉、钟秀屏提交的证据与本案有关联，本院予以采纳；永灏公司提交的证据4为B座写字楼电梯检验报告，与本案无关联，本院不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：永灏公司于2021年5月25日向钟明辉、钟秀屏发出《商铺现场交接手续催办通知书》，通知钟明辉、钟秀屏于通知发出之日起3日内到江门奥园广场营销中心客服部办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永灏公司与钟明辉、钟秀屏签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对永灏公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：涉案房屋是否已经交付使用，永灏公司是否应支付逾期交付房屋的违约金。永灏公司主张涉案房屋符合合同约定的交付条件并已交付使用，其应对此承担举证责任。首先，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为项目工程竣工验收合格并办理备案；附件五补充协议第5点约定了装饰、设备的交付标准。虽然钟明辉、钟秀屏认为涉案房屋装饰、设备未达约定的交付标准，但从钟明辉、钟秀屏提交光盘中的房屋现场照片来看，仅公共走道的部分装饰与合同约定存在差异，并不影响房屋使用，而永灏公司提交的《江门市公安消防局建设工程消防验收意见书》，评定涉案房屋所在工程消防验收合格，仅要求投入使用、营业前申请消防安全检查；提交的《商品房竣工验收备案表》显示涉案房屋所在工程经竣工验收合格并已备案，且工程竣工验收备案文件中包含监督站出具的电梯验收准用证，故上述证据足以证明涉案房屋符合合同约定的交付条件。其次，永灏公司提交的鸿禧公司回复函仅能证明钟明辉、钟秀屏与鸿禧公司就涉案房屋的委托经营事项进行过协商，而在房屋交付使用前与第三方协商委托经营亦属正常，该证据不足以证明钟明辉、钟秀屏已实际占有使用了房屋。再次，永灏公司提交的不动产登记证书虽然能够证明钟明辉、钟秀屏已办理了涉案房屋的产权证，但《商品房买卖合同》附件五补充协议第4点约定房屋竣工验收备案合格后即可办理房屋产权证，而非约定交付使用后办理，且不动产登记证书仅能证明不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不能证明房屋的实际占有使用情况，该证据同样不足以证明钟明辉、钟秀屏已实际占有使用了房屋。综上，永灏公司在《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后至本案一审判决前，既未提交证据证明其向钟明辉、钟秀屏发出过书面交楼通知书或者口头通知钟明辉、钟秀屏收楼，提交的证据也不足以证明钟明辉、钟秀屏已实际占有使用了房屋，难以认定永灏公司已履行了交房义务，而本案一审判决后，永灏公司于2021年5月25日向钟明辉、钟秀屏发出《商铺现场交接手续催办通知书》，通知钟明辉、钟秀屏3日内办理收楼手续，而钟明辉、钟秀屏于2021年5月28日到江门奥园广场营销中心客服部后以涉案房屋不符合交付标准为由拒绝办理收楼手续，在房屋已符合合同约定的交付条件的情况下，应视为永灏公司已向钟明辉、钟秀屏履行了交房义务，故永灏公司的交房时间应认定为2021年5月28日。《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限为2018年5月1日，而永灏公司至2021年5月28日才交房，逾期1122天，已构成违约，根据《商品房买卖合同》第九条“……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，永灏公司应向钟明辉、钟秀屏支付逾期交房违约金50172.25元（447168元×0.0001×1122天）。钟明辉、钟秀屏因本案诉讼与广东金硕律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，该所指派潘祺玮律师担任钟明辉、钟秀屏的诉讼代理人，并向钟明辉、钟秀屏出具发票收取律师费6000元，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议的约定，一审法院判决永灏公司向钟明辉、钟秀屏支付律师费6000元并无不当，本院予以维持。综上所述，永灏公司的上诉请求部分成立，应予支持；永灏公司于一审判决后书面通知钟明辉、钟秀屏收楼，导致本院对本案改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2021）粤0703民初3286号民事判决第二项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2021）粤0703民初3286号民事判决第一、三项；三、江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向钟明辉、钟秀屏支付逾期交房违约金50172.25元；四、驳回钟明辉、钟秀屏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1067.92元，由江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　梅晓凌审 判 员　柯小梅审 判 员　甄锦源二〇二一年九月九日法官助理　彭思远书 记 员　梁启洪薛佩珠广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终4183号上诉人(原审被告)：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司，住所地：广东省江门市。法定代表人：孔永松，该公司总经理。委托诉讼代理人：何悦筑，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟明辉，男，1983年9月4日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟秀屏，女，1984年9月7日出生，汉族，住广东省江门市江海区。委托诉讼代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所律师。上诉人江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司（以下简称永灏公司）因与被上诉人钟明辉、钟秀屏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2021）粤0703民初3286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永灏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回钟明辉、钟秀屏全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由钟明辉、钟秀屏承担。事实和理由：一、一审判决未对交付标准的基本事实进行查明，直接将交付标准问题作为认定“房屋未交付”的依据之一，属于事实不清。涉案房屋为毛坯交付，尽管合同有约定交付标准，也是毛坯的标准。如果钟明辉、钟秀屏认为毛坯中哪一项标准未达标，需要提供证据或要求永灏公司进行举证，但庭审中未对标准进行调查，未现场核实，也未向钟明辉、钟秀屏、永灏公司释明举证。如果认为涉案房屋没有交付，永灏公司需要承担违约责任，必然涉及到后期怎么交付，目前是否具备交付条件，能不能交付，是什么原因导致至今未交付。二、钟明辉、钟秀屏对涉案房屋已事实占有，不存在未交付的情况。1.根据我国《民法典》第二百零九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，永灏公司虽然没有发书面的交楼通知，但已办理了不动产登记手续，房屋的权属已转移至钟明辉、钟秀屏名下，应当视为交付使用，钟明辉、钟秀屏对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。2.自2018年5月1日起，钟明辉、钟秀屏占有该房屋后多次与房屋所在的商城经营者广州鸿禧商业管理有限公司（以下简称鸿禧公司）洽谈委托经营事项，按常理，如果钟明辉、钟秀屏没有事实占有物业或对物业不能支配，不会去和第三方洽谈出租物业或将物业委托第三方经营，印证了钟明辉、钟秀屏对房屋的事实占有或控制，是否办理形式上的书面交接手续，不影响钟明辉、钟秀屏实质上控制房屋的事实认定。3.与涉案商铺相类似的商铺已出售约300宗，交楼时间均为2018年，永灏公司已电话通知全部业主到场收楼，绝大部分业主已办理收楼手续或委托第三方办理收楼手续，仅有约30多户没有办理书面交接手续。经向鸿禧公司了解，其中有260多宗商铺的业主已委托鸿禧公司进行统一经营，钟明辉、钟秀屏也与鸿禧公司协商多次，因不能达成一致没有委托鸿禧公司经营。钟明辉、钟秀屏作为业主有积极行使权力的主动询问义务，钟明辉、钟秀屏没有任何的积极作为，可以推断钟明辉、钟秀屏已收到通知。4.钟明辉、钟秀屏已享有涉案房屋的所有权，是否实际使用是钟明辉、钟秀屏的权利，水电费、物业管理费缴纳也是钟明辉、钟秀屏的义务，合同约定的交付日期后，永灏公司未缴纳过物业管理费、水电费，说明房屋并非由永灏公司控制使用，永灏公司不应承担逾期交付责任。三、涉案房屋已具备交付条件，且装修、设备标准并非主张逾期责任的有效要件。根据《商品房买卖合同》第八条、第十三条、补充协议第六条第二项约定，工程竣工验收合格并办理备案才是房屋交付的有效要件，涉案房屋所在楼栋已于2016年5月27日取得《竣工验收备案表》，达到合同约定的交付条件。钟明辉、钟秀屏曾提到装修、设备未达标，但未具体说明是哪一项标准未达标，其以此拒绝收楼违反上述约定。而且商品房未达到交付标准的，以修复至约定标准为违约责任，可见未达交付标准并非拒绝收楼的理由，以此主张逾期违约金没有合同依据。涉案房屋已完成装修，达到合同约定的交付标准，合同履行完毕。三、一审判决以永灏公司未履行通知义务为由要求永灏公司承担违约责任是错误的。钟明辉、钟秀屏一方面主张永灏公司没有通知其收楼主张逾期交付违约责任，同时又提出不符合交付标准拒绝收楼，两个理由相互矛盾。钟明辉、钟秀屏已在合同约定的交付日期主动沟通查看，则不能以没有通知为由要求永灏公司承担逾期交楼的违约责任。四、根据我国《民法典》第五百九十一条规定，钟明辉、钟秀屏认为房屋未达到交付条件、交楼程序存在瑕疵，却办理了不动产权登记，对房屋进行事实占有，让永灏公司误认为已经完成了房屋的交付，且长达近3年的时间内未曾有任何主张，直至一审庭审中经永灏公司提出钟明辉、钟秀屏从未主张收楼后钟明辉、钟秀屏才发函要求办理交付手续，钟明辉、钟秀屏明显是故意放任损失的扩大，应承担相应的过错责任。钟明辉、钟秀屏存在明显过错，即便永灏公司需要承担责任，也应当适用减损规则，减轻永灏公司的违约责任。钟明辉、钟秀屏辩称，永灏公司由始至终没有向钟明辉、钟秀屏交付符合条件的商铺，已经构成根本违约，其消防至今仍然未完备，并未经二次消防验收，电梯无验收，无法投入使用。永灏公司从来没有向钟明辉、钟秀屏办理过任何的交付手续或者交接手续，一审判决后，永灏公司催钟明辉、钟秀屏办理交接手续，而房屋存在消防不过关，面积错误等情形，根本不符合合同约定的条件。钟明辉、钟秀屏向一审法院起诉请求：1.永灏公司赔偿钟明辉、钟秀屏违约金44761.52元(从2018年5月1日起暂计算到2021年1月25日为44761.52元，之后违约金继续以447168元为本金按日利率万分之一计算至实际交付房屋之日止)；2.永灏公司赔偿钟明辉、钟秀屏律师费损失6000元；3.本案一审诉讼费用由永灏公司承担。一审法院查明，2014年11月15日，永灏公司（出卖人）与钟明辉、钟秀屏（买受人，共同共有人）签订（合同编号：2014-016570）《商品房买卖合同》，约定内容主要包括：1.双方买卖位于江门市蓬江区（非住宅）；2.总价447168元；3.交付期限是2018年5月1日前；4.逾期交房的违约责任：买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。合同附件五补充协议中约定：1.出卖人应当于2016年6月1日前完成项目竣工验收备案合格，并在完成竣工验收备案合格后540日内通知买受人带齐相关资料到房地产登记机构申请办理房屋产权证；2.装饰、设备标准，买受人同意按照第①种标准交付：①外墙：玻璃幕墙或石材幕墙或铝材幕墙；内墙：复合材料间隔；顶棚：结构层面；地面：结构层面；卫生间：公共；电梯：公共品牌电梯；公共走道：墙身抹灰，石膏板造型天花，地面铺设抛光砖；消防系统：公共位置配备自动喷淋系统、烟感、消防栓、火灾自动报警系统；其他：电线铺设到户；3.买卖双方在合同及补充协议履行过程中，如双方发生争议，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。合同签订后，钟明辉、钟秀屏向永灏公司支付完房屋总价款447168元，永灏公司已开具发票。另，钟明辉、钟秀屏因涉案与广东金硕律师事务所签订委托代理人合同，并支付律师费6000元，已出具相应发票。一审法院判决：一、江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应自判决生效之日起十日内向钟明辉、钟秀屏支付逾期交付房屋的违约金(该违约金应以447168元为基数，按每日万分之一的标准自2018年5月2日起计算至实际交付房屋之日止；其中暂计至2021年1月25日为44716.80元)；二、江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应自判决生效之日起十日内向钟明辉、钟秀屏支付律师费6000元；三、驳回钟明辉、钟秀屏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1068元，减半收取534元，由永灏公司负担。二审期间，永灏公司提交以下证据：1.永灏公司的询问函、鸿禧公司的回复函，拟证明钟明辉、钟秀屏自2018年5月1日后已经在行使涉案房屋处分、收益等权利，亦有获取收益的可能性，已事实占有房屋；2.钟明辉、钟秀屏的催告函、永灏公司的回复函，拟证明钟明辉、钟秀屏直至2021年3月份才告知交楼程序不符，永灏公司一直认为已经完成交付；3.江门市公安消防局建设工程消防验收意见书，拟证明涉案项目消防验收合格；4.特种设备使用登记证、电梯定期检验报告，拟证明涉案项目电梯验收合格。经质证，钟明辉、钟秀屏对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，认为与本案无关联；对证据2中的催告函予以确认，对回复函的真实性、合法性确认，关联性不予确认；对证据3的真实性、合法性、关联性确认，认为没有提交二次消防验收，不能投入使用；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，认为未标明电梯所在位置，与本案无关联，B座写字楼与商铺分开。钟明辉、钟秀屏提交光盘两张，拟证明永灏公司告知钟明辉、钟秀屏涉案商铺未经消防验收审批及商铺消防设施不可以使用、商铺未通电，商铺存在面积错误，装饰装修与合同约定不符。经质证，永灏公司对钟明辉、钟秀屏提交的证据真实性认可，合法性、关联性不予认可，认为不能说明是哪间商铺不符合交付标准，也不能说明交付标准中哪一项不符合，且二次消防验收是经营者的义务，与永灏公司无关。经审查，永灏公司提交的证据1、2、3及钟明辉、钟秀屏提交的证据与本案有关联，本院予以采纳；永灏公司提交的证据4为B座写字楼电梯检验报告，与本案无关联，本院不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：永灏公司于2021年5月25日向钟明辉、钟秀屏发出《商铺现场交接手续催办通知书》，通知钟明辉、钟秀屏于通知发出之日起3日内到江门奥园广场营销中心客服部办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永灏公司与钟明辉、钟秀屏签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对永灏公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：涉案房屋是否已经交付使用，永灏公司是否应支付逾期交付房屋的违约金。永灏公司主张涉案房屋符合合同约定的交付条件并已交付使用，其应对此承担举证责任。首先，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为项目工程竣工验收合格并办理备案；附件五补充协议第5点约定了装饰、设备的交付标准。虽然钟明辉、钟秀屏认为涉案房屋装饰、设备未达约定的交付标准，但从钟明辉、钟秀屏提交光盘中的房屋现场照片来看，仅公共走道的部分装饰与合同约定存在差异，并不影响房屋使用，而永灏公司提交的《江门市公安消防局建设工程消防验收意见书》，评定涉案房屋所在工程消防验收合格，仅要求投入使用、营业前申请消防安全检查；提交的《商品房竣工验收备案表》显示涉案房屋所在工程经竣工验收合格并已备案，且工程竣工验收备案文件中包含监督站出具的电梯验收准用证，故上述证据足以证明涉案房屋符合合同约定的交付条件。其次，永灏公司提交的鸿禧公司回复函仅能证明钟明辉、钟秀屏与鸿禧公司就涉案房屋的委托经营事项进行过协商，而在房屋交付使用前与第三方协商委托经营亦属正常，该证据不足以证明钟明辉、钟秀屏已实际占有使用了房屋。再次，永灏公司提交的不动产登记证书虽然能够证明钟明辉、钟秀屏已办理了涉案房屋的产权证，但《商品房买卖合同》附件五补充协议第4点约定房屋竣工验收备案合格后即可办理房屋产权证，而非约定交付使用后办理，且不动产登记证书仅能证明不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不能证明房屋的实际占有使用情况，该证据同样不足以证明钟明辉、钟秀屏已实际占有使用了房屋。综上，永灏公司在《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后至本案一审判决前，既未提交证据证明其向钟明辉、钟秀屏发出过书面交楼通知书或者口头通知钟明辉、钟秀屏收楼，提交的证据也不足以证明钟明辉、钟秀屏已实际占有使用了房屋，难以认定永灏公司已履行了交房义务，而本案一审判决后，永灏公司于2021年5月25日向钟明辉、钟秀屏发出《商铺现场交接手续催办通知书》，通知钟明辉、钟秀屏3日内办理收楼手续，而钟明辉、钟秀屏于2021年5月28日到江门奥园广场营销中心客服部后以涉案房屋不符合交付标准为由拒绝办理收楼手续，在房屋已符合合同约定的交付条件的情况下，应视为永灏公司已向钟明辉、钟秀屏履行了交房义务，故永灏公司的交房时间应认定为2021年5月28日。《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限为2018年5月1日，而永灏公司至2021年5月28日才交房，逾期1122天，已构成违约，根据《商品房买卖合同》第九条“……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，永灏公司应向钟明辉、钟秀屏支付逾期交房违约金50172.25元（447168元×0.0001×1122天）。钟明辉、钟秀屏因本案诉讼与广东金硕律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，该所指派潘祺玮律师担任钟明辉、钟秀屏的诉讼代理人，并向钟明辉、钟秀屏出具发票收取律师费6000元，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议的约定，一审法院判决永灏公司向钟明辉、钟秀屏支付律师费6000元并无不当，本院予以维持。综上所述，永灏公司的上诉请求部分成立，应予支持；永灏公司于一审判决后书面通知钟明辉、钟秀屏收楼，导致本院对本案改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2021）粤0703民初3286号民事判决第二项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2021）粤0703民初3286号民事判决第一、三项；三、江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向钟明辉、钟秀屏支付逾期交房违约金50172.25元；四、驳回钟明辉、钟秀屏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1067.92元，由江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　梅晓凌审 判 员　柯小梅审 判 员　甄锦源二〇二一年九月九日法官助理　彭思远书 记 员　梁启洪薛佩珠 来源：百度搜索“马克数据网”