鞍山万熹置业有限公司、陈兴宇商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终2703号

• 案件编号

  （2021）辽03民终2703号

• 案件名称

  鞍山万熹置业有限公司、陈兴宇商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  鞍山万熹置业有限公司;陈兴宇

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2703号上诉人（原审被告）：鞍山万熹置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区园林路162号-151。法定代表人：洪春金，该公司董事长。委托诉讼代理人：周天阳，辽宁嘉言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈兴宇，男，1981年11月6日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：张俊东，辽宁腾达律师事务所律师。上诉人鞍山万熹置业有限公司（以下简称“万熹置业公司”）因与被上诉人陈兴宇商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万熹置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼标的360150元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人已经通过《民事调解书》取得了案涉房屋的物权，案涉商品房买卖合同已经完全履行，属于已终止合同，不存在可解除内容。案涉合同为商品房买卖合同，商品房买卖合同的本质是购房人支付一定的货币，开发商向购房人交付房屋，并且协助购房人取得房屋的物权。本案中，根据《民法典》二百二十九条和《民法典物权编解释》第七条，被上诉人虽然没有取得不动产登记中心的房产登记，但是其通过人民法院的民事调解书认定该房屋为夫妻共同财产，并且对该房产进行了物权确认，即以司法确认的方式取得了案涉房屋的物权。案涉房屋物权被取得后，不必也无法再次取得。被上诉人完全实现了合同目的，上诉人也实际上完成了全部合同义务。根据《民法典》第五百五十七条第一款的规定，案涉合同已经被完全履行，属于已终止合同，不存在解除问题。二、在被上诉人已取得案涉房屋物权的前提下，如被上诉人坚持认为上诉人没有交付房屋，上诉人可以再次交付；如被上诉人对上诉人的交付行为不满，被上诉人可以向人民法院提起排除妨碍之诉，但不能向上诉人主张逾期交房违约金。三、原审法院的错误判决，导致上诉人有可能面临巨大损失。因为（2020)辽1021民初1939号民事调解书的存在已经确认案涉房屋（产籍号：××号）归被上诉人所有，无论上诉人是否解除购房合同，是否返还购房款，被上诉人均可以在该调解书生效后的两年内随时要求人民法院强制执行将案涉房屋变更至自己名下。这样，上诉人就存在既没有房子，又没收到购房款的风险。四、本案为商品房销售合同案件，被上诉人根本不是合同相对方。被上诉人提供的（2020)辽1021民初1939号《民事调解书》将案涉房屋的产权归属于被上诉人所有，并未改变案涉《商品房买卖合同》的签约主体，一般而言，调解书本身只是债权，合同义务也是债权，一个债权无法直接改变债权，不能依据该条，变更合同义务相对人和诉讼主体。该合同是上诉人与案外人姜丽丽签订的，根据合同的相对性，即使存在违约行为，也是上诉人与案外人之间的权利义务关系，被上诉人与上诉人根本没有“约”，就不可能存在“违约”。陈兴宇辩称，同意原审法院判决。陈兴宇向一审法院起诉请求：1.判令解除陈兴宇与万熹置业公司签订的合同编号为2013045A119《商品房买卖合同》；2.判令万熹置业公司退还陈兴宇购房款343000元；3.判令万熹置业公司向陈兴宇支付违约金17150元；4.本案诉讼费均由万熹置业公司承担。一审法院认定事实：2016年5月20日，姜丽丽与万熹置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定姜丽丽购买万熹置业公司开发的位于鞍山市铁东区产，产籍号为1-29-210-119，建筑面积为24.50㎡，房屋总价款为343000元。合同第六条约定，买受人按一次性支付方式按期付款，付款期限为2016年5月20日。合同第八条约定，出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始备案。上述合同之后，双方签订的合同补充协议附件四第四条约定，对合同正文第八条“交付期限”的补充约定：交房时间为2017年5月31日；第五条约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修，招商经营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房；买受人同意出卖人无需支付违约金，但应按委托经营合同规定支付应得租金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理交接手续。2017年8月22日，姜丽丽交付全部购房款343000元，万熹置业公司为姜丽丽出具对应增值税发票。但万熹置业公司未向姜丽丽交付房屋，亦未配合姜丽丽办理上述房屋的产权产籍登记手续。另查，姜丽丽与万熹置业公司签订《商品房买卖合同》当时，陈兴宇与姜丽丽系夫妻关系，双方于2021年2月2日经辽阳县人民法院调解离婚，双方在离婚调解书中约定“公安号为鞍山市铁东区铁东二道街67栋负一层S643号(产籍号：××号，建筑面积24.50平方米)商铺一处归陈兴宇所有”，该调解书现已发生法律效力。一审法院认为，本案争议的焦点为:1.陈兴宇是否具备原告主体资格；2.姜丽丽与万熹置业公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；3.万熹置业公司是否应当向陈兴宇返还购房款并支付违约金。姜丽丽与万熹置业公司签订《商品房买卖合同》当时，陈兴宇与姜丽丽系夫妻关系，离婚后，双方已明确约定案涉房屋归陈兴宇，故陈兴宇有权作为原告提起本次诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定和第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，以及案涉《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条的约定，万熹置业公司应当在2017年5月31日前向购房人交付房屋，但其至今未向购房人交付房屋，亦未配合购房人办理本案诉争房屋的产权产籍登记手续，且均已超过合同约定的期限，依据双方签订的合同，购房人可以解除合同，故对陈兴宇解除合同的诉求，予以支持。关于陈兴宇提出退还购房款及违约金的诉求，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除之后万熹置业公司应当将购房人已交付的购房款343000元予以退还，并按照约定向购房人支付违约金17150（343000元×5％=17150）元。综上，一审法院据此判决：一、解除姜丽丽与鞍山万熹置业有限公司签订的合同编号为2013045A119的《商品房买卖合同》；二、鞍山万熹置业有限公司于判决生效之日起十五日内退还陈兴宇购房款343000元；三、鞍山万熹置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付陈兴宇违约金17150元。如鞍山万熹置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6703元，由鞍山万熹置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的除“2017年8月22日，姜丽丽交付全部购房款343000元”以外的的案件事实予以确认。经查，2016年5月23日，姜丽丽交付全部购房款343000元。本院认为，关于上诉人主张被上诉人已经取得物权，案涉协议已经履行完毕的问题。经查，被上诉人与案外人姜丽丽于2021年2月2日达成调解协议，约定案涉房屋归被上诉人所有，辽阳县人民法院虽确认了该调解协议，但因案涉房屋登记在上诉人名下，被上诉人与案外人姜丽丽均未取得案涉房屋的物权，而上诉人未参与该案诉讼，并非该案件的当事人，故该调解书仅能视为确认被上诉人与案外人姜丽丽对夫妻共同财产权利的处分，即被上诉人取得了案涉房屋的债权，成为本案的适格原告，不能认定已将案涉房屋的物权确认给了被上诉人。上诉人所担心的被上诉人可以同时向法院申请执行房屋和购房款的问题不会存在。上诉人应按照其与姜丽丽签订的商品房买卖合同的约定，向被上诉人履行合同义务。关于上诉人是否已经履行交付义务的问题。上诉人主张其已经依据案外人姜丽丽与万熹商业（鞍山）有限公司签订的《万熹城市广场委托经营管理合同》及姜丽丽出具的授权委托书将案涉房屋口头交付给万熹商业（鞍山）有限公司，应视为交付给姜丽丽，但姜丽丽出具的授权委托书中并未授权万熹商业（鞍山）有限公司代为接收房屋，且万熹商业（鞍山）有限公司与上诉人系关联公司，上诉人在未提供相应交付手续证明已将房屋交付给万熹商业（鞍山）有限公司的情况下，主张口头交付依据不足，本院不予支持。案涉房屋于2020年4月7日才办理工程竣工验收备案书，即使上诉人于2017年5月31日将房屋交付给万熹商业（鞍山）有限公司，亦不符合合同约定的交付条件，万熹商业（鞍山）有限公司无权代姜丽丽接收不符合法律规定和合同约定的交付条件的房屋。综上，上诉人未履行交付义务，违反合同约定，被上诉人有权解除合同。关于被上诉人能否主张逾期交房违约金的问题。依据合同约定，上诉人应在2017年5月31日之前交付房屋，其未提供相应证据证明履行了交付义务，应当依据合同约定承担逾期交房违约金。综上，本院对原审判决予以维持。综上所述，上诉人鞍山万熹置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6703元，由上诉人鞍山万熹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　郭　盈审判员　廖晓艳审判员　宋　锦二〇二一年九月二十四日书记员　王晓溦 百度搜索“马 克 数 据 网”