王宗山与史东业等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10748号

• 案件编号

  （2021）京03民终10748号

• 案件名称

  王宗山与史东业等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  王宗山;史东业;吴伟

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10748号上诉人(原审被告)：王宗山，男，1961年7月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：滕艳（王宗山之妻），1966年12月22日出生，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：吴伟，女，1983年10月10日出生，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：史东业，女，1989年6月27日出生，住北京市朝阳区。上诉人王宗山因与被上诉人吴伟、史东业房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王宗山及其委托诉讼代理人滕艳，被上诉人吴伟，史东业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宗山上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判以押金对租赁房屋内物品的损坏进行折抵，其中冰箱损失1000元，证人误工费500元，防盗门更换新锁1180元，沙发、窗帘1000元、欠缴水电费14元、6月1日当日房租200元、补交月租金差价每月3000元并赔偿违约金500元。2、史东业、吴伟承担本案的诉讼费。事实和理由：一、涉案房屋租赁时屋内设施及物品完好，因史东业、吴伟使用涉案房屋，导致物品损坏。其中1、冰箱人为损坏，折抵购置新冰箱部分费用。2、因吴伟故意抵赖，需要证人（网约车司机）出庭，支付误工费500元。3、防盗门锁保险失灵，更换新锁1180元。4、泼满油污的窗帘、转椅沙发断裂及史东业故意割破的沙发套、客厅墙上一处插座撞坏，橱柜和盥洗柜被水泡烂等，以上合计1000元。二、6月1日晚交接时，吴伟与王宗山、滕艳，亲自查看水电气表，确认欠付水电费14元。三、2020年5月31日史东业、吴伟没有按约定搬出，无法办理交接。2020年6月1日晚吴伟交付钥匙等及商量违约赔偿责任，未达成共识。四、合同中对于提前退租有明确的约定，史东业、吴伟口头约定了续租一年，但因疫情未签订合同。随后其甩开中介私下联系其他房东交易，应当赔偿我方的违约金和短租房屋的月租金损失。五、一审判决要求网宗山承担对损坏物品举证不能的后果，王宗山不能接受。我方已经向一审法院提供了相应的人证物证、照片、实物均有。史东业辩称，同意一审法院判决，不同意王宗山的上诉请求，请求驳回王宗山的上诉请求，维持原判。吴伟辩称，同意一审法院判决，不同意王宗山的上诉请求，因为没有任何证据，请求驳回王宗山的上诉请求，维持原判。房屋交接的时候屋内物品都是完好无损的，王宗山当时也是认可。史东业、吴伟向一审法院起诉请求：1．判令王宗山向我二人支付房屋租赁押金5600元；2．王宗山承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月1日，史东业、吴伟与王宗山签订了《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，合同约定，史东业、吴伟承租王宗山名下位于北京市通州区通州北苑街道八里桥南街1号院×室。租期自2017年10月1日至2019年2月28日，租金4800元／月。合同第四条约定：押金4800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方。合同签订后，双方按照合同约定进行了房屋交接与租金和押金支付。2019年2月28日，租赁合同到期前，双方协商一致，于2019年2月23日签订了《北京市房屋租赁合同（续租协议）》，约定：租期自2019年3月1日至2020年2月28日，租金增至5600元／月，押金为5600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方。该续租协议签订后，史东业、吴伟向王宗山补交了押金800元至5600元。该续租协议到期前，2020年2月25日，史东业与王宗山妻子滕艳在微信上沟通，史东业称“我想问问您对房租的事儿怎么考虑呀？我们这个月怎么付给您合适”，滕艳回复称“你们还住，就继续吧”，史东业称“那就先还按照之前的价格付给您，等3个月后咱们再看情况，行吗”，滕艳称“好的，你们也注意安全”。当日，二史东业、吴伟向王宗山支付2020年3月1日至5月31日三个月的房租共计16800元。2020年5月24日，双方约定于2020年5月31日下午办理退租手续。2020年5月31日，史东业、吴伟搬离涉案房屋并请保洁人员做了室内清洁。在一审法院审理过程中，保洁人员为王宗山出庭作证，证明史东业、吴伟租赁期间存在冰箱损坏的事实。2020年6月1日，史东业、吴伟吴伟前往涉案房屋找到王宗山归还房屋所有钥匙门禁卡。涉案房屋押金5600元，王宗山至今未退还史东业、吴伟。在一审法院审理过程中，双方均确认史东业、吴伟于2020年6月1日交还王宗山房屋钥匙和门禁卡。双方均同意于2020年2月25日在微信上签订的三个月的口头续租协议参照原合同执行。双方均认可口头续租协议的解除时间为2020年6月1日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，史东业、王伟与王宗山就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》以及续租协议、口头续租协议系自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。在一审法院审理过程中，双方均同意于2020年2月25日在微信上签订的三个月的口头续租协议参照原合同执行。在双方签订的租赁合同及续租协议中对押金的均约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方。本案中，史东业、吴伟未拖欠王宗山房租，故史东业、吴伟主张判令王宗山向其支付房屋租赁押金5600元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。王宗山辩称史东业、吴伟在租赁期间损坏冰箱，结合王宗山提供的证据及证人证言，一审法院酌定史东业、吴伟应予赔偿史东业、吴伟冰箱损坏损失200元，因王宗山未提出反诉，故一审法院依法将该数额与王宗山应予退还史东业、吴伟的押金相互折抵。关于王宗山辩称史东业、吴伟损坏的门锁、窗帘、转椅沙发、椅子、插座及热水器开关以及厨房油烟机清洗换件、橱柜和盥洗柜毁坏维修、卫生间外墙泡水及厕所下水道不畅，欠缴水电费、热水器维修和灭虫药等费用，王宗山并未提供有效证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。判决：一、确认史东业、吴伟与王宗山于2020年2月25日签订的口头续租协议于2020年6月1日解除；二、王宗山支付史东业、吴伟房屋租赁押金5400元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由王宗山负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，双方均认可吴伟通过微信方式向王宗山支付了欠付水电费14元。王宗山收到吴伟支付的水电费14元,并申请撤回要求史东业、吴伟支付水电费并从租赁保证金中扣除14元水电费的上诉请求。经询问，王宗山表示史东业、吴伟于2020年5月31日晚离开涉案房屋，因房屋保洁做到很晚，王宗山夫妻当晚即居住在涉案房屋内，次日即2020年6月1日双方交付钥匙。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议为史东业、吴伟所交纳租赁押金应否退还。对于押金，双方均认可应适用《北京市房屋租赁合同》第四条第（二）项的约定，依据上述条款，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由史东业、吴伟承担的费用、租金，剩余部分应如数返还史东业、吴伟。对于上述条款中所约定“费用”“租金”的范围，王宗山提出，其所主张各项损失均包含在租金、费用内；史东业、吴伟则称，租赁期间的租金及电费等各项费用均已经结清，王宗山所主张各项损失不属于合同约定租金、费用。对此，本院认为，该争议涉及对合同条款的理解，从现有情况看，双方对于“租金”的理解并无争议，即承租人使用租赁房屋所支付的对价；对于“费用”，双方所签订上述租赁合同第五条“其他相关费用的承担方式”，约定了水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等7项费用的负担，结合上述条款内容以及对于租赁合同中“费用”的一般理解，该合同第四条第（二）项中“费用”应指前述水电费等与租赁房屋使用相关的费用。综观王宗山所提上诉请求，其中要求抵扣的水电费14元，属前述租赁“费用”范筹，但双方在本院审理中已经就此自行履行完毕，王宗山亦撤回该项诉求，本院不持异议。关于2020年6月1日的房屋，属“租金”范围，但结合双方陈述以及在案证据所显示的双方沟通、房屋清洁、居住等情况，史东业、吴伟于2020年5月31日离开涉案房屋，而王宗山夫妻于当日居住在上述房屋，故一审认定史东业、吴伟未拖欠房租，无需再行支付2020年6月1日租金并不无当，对王宗山上诉要求自押金中扣除2020年6月1日租金200元的上诉请求，本院不予支持。关于王宗山所提各项物品、租金价差等损失及违约金，均非合同约定的“租金”“费用”范筹，其亦未上述主张提出反诉，现其要求直接自押金抵扣上述款项缺乏合同及法律依据，本院不予支持，双方如对此存在争议，可另行解决。综上，双方合同已经履行完毕，在史东业、吴伟未拖欠租金、费用的情形下，王宗山应依据合同约定将押金退还。对于冰箱损失，一审结合在案证据酌情确定的损失数额在合理范围内，一审判决上述损失自押金中扣除，史东伟、吴伟对此不持异议，本院予以维持。综上所述，王宗山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王宗山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　赵　霞审 判 员　　薛　妍审 判 员　　周艳雯二〇二一年九月八日法官助理　　杨俊逸法官助理　　眭　立书 记 员　　卢园园 搜索“马 克 数 据 网”