冯英、蔡晋房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13483号

• 案件编号

  （2021）川01民终13483号

• 案件名称

  冯英、蔡晋房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  冯英;蔡晋

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13483号上诉人（原审原告）：冯英，女，1977年12月2日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：李小慧，四川理创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蔡晋，女，1992年3月27日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。上诉人冯英因与上诉人蔡晋房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2021）川0180民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯英上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持冯英全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由蔡晋承担。事实与理由：一、一审判决认定案涉合同解除时间为2020年11月20日与事实不符。依据蔡晋在一审中提交的《提前终止租赁合同告知函》可知，告知函的书写时间为2020年11月23日，内容为”因受疫情影响，导致本人从事的经营业务惨淡，无法继续经营，本人以微信等方式告知你解除合同，且2020年11月20日当面与你衔接，你本人未正面回应...如你再次拒收钥匙及拒绝接收退租的门市，由此造成的损失由你承担”及2020年11月24日蔡晋向冯英发送的手机短信：“冯姐，钥匙放在桌子上了。”均可看出冯英并不同意解除案涉合同，且拒绝接收钥匙。不能以此认定冯英以行为表示接受解除合同。二、由于蔡晋的根本违约行为导致房屋租赁合同解除，冯英为了防止损失的扩大积极对外招租，因正值疫情恢复之际和春节期间的影响，招租进展缓慢，案涉门市闲置至2020年12月30日，后为降低损失被迫低价短租，在此期间，租赁合同并未解除，蔡晋应按照约定支付闲置期的租金。三、一审判决未对冯英的损失金额进行审查认定，但以双方约定的违约金过分高于损失为由予以调整存在错误。首先，一审中冯英提交了相关证据证明自身损失，闲置期为40天，租金损失为75555元，转租租金损失为70333元，加上转租产生的中介费、诉讼产生的律师费等损失，冯英主张的违约金并未过分高于造成损失的30%。其次，从违约金具有的惩罚性和补偿性的双重性质衡量，双方签订的合同期限为8年7个月，仅仅履行不到一年时间，蔡晋就一直要求减租，冯英也配合向房屋所有权人提出减租申请，但未获批准。冯英拒绝蔡晋的减租申请后，蔡晋强行搬离，擅自解除合同。其无视契约精神，违反诚信原则，应当受到法律的制裁。综上，一审法院认定部分事实无依据，请求改判。蔡晋辩称，首先，对冯英主张的合同解除时间不认可，本案是因为冯英提出要涨房租，蔡晋不同意，遂提出退租并与冯英进行结算、交接，但冯英不同意。所以2020年11月23日蔡晋派人向冯英送达了解约函，后来交付了钥匙。随后，房屋仅闲置了32天，双方的合同已经解除。其次，关于违约金的认定。冯英以不合理的低价再行出租，租金差价不应由蔡晋承担。同时，租金价格本身受市场因素影响，在疫情之后，房屋租金普遍呈下降状态。加之冯英擅自提出涨租，导致合同解除，对此，冯英有过错。综上，冯英要求蔡晋对其全部损失承担赔偿责任没有依据，一审法院认定的违约金过高。蔡晋上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项；2.本案案件受理费等诉讼费用由冯英承担。事实与理由：一、蔡晋之所以解约，除了因新冠疫情要求减租且退租部分门市未与冯英达成协议以外，还有冯英擅自涨租的原因，一审判决在认定事实部分遗漏该内容，属事实认定不清。二、一审判决认定的违约金超出冯英的实际损失，有失公平。根据相关证据可知，案涉门市的空置期仅有32天，对应的租金损失金额为59616元。冯英再次出租的租金金额是其与承租人之间达成的合意，不能证明租金差额是由蔡晋所致。一审判决未充分考虑冯英的实际损失和过错，认定违约金金额为154698元，远高于其实际损失。综上，请求依法予以改判。冯英辩称，首先，冯英并未提出要涨租。因蔡晋每次都逾期支付租金，当时冯英向蔡晋发短信要求支付租金时蔡晋已逾期一个月。为了和冯英向房屋所有人红塔供销社支付租金的时间一致，其与蔡晋商量好多支付一个月的租金。所以短信中的租金金额是39.7万元。其次，违约金并未高于冯英的损失。蔡晋没有法定或者约定的合同解除权，其把房屋钥匙仍在那就走了，后面的事情就不管了，此时双方的合同并未解除。冯英为了减少损失，又有疫情和春节的影响，所以导致再次出租的租金标准低于蔡晋支付的标准。加之房屋的闲置情况，冯英认为，一审法院认定的违约金远远低于实际损失。冯英向一审法院起诉请求：1.确认冯英与蔡晋签订的《租赁合同》于2020年12月31日解除；2.判令蔡晋支付2020年11月21日至12月31日租金37778元(已扣除疫情减免20天房租)；3.判令蔡晋支付违约金272000元。一审法院认定事实：2018年4月28日，冯英与“红塔供销社”签订了《租赁合同》，冯英承租了“红塔供销社”所有的位于简城街道××古井街××州大厦××楼营业用房用于自营，租赁期限10年，即从2018年6月1日起至2028年5月31日止。后因各种原因，冯英不再自行经营，经“红塔供销社”同意，冯英将上述一楼营业用房转租给蔡晋经营。双方于2019年10月18日签订《租赁合同》，合同约定：“一、租赁标的物：甲方（冯英）将位于简阳市营业用房第4、5、8号门市租赁给乙方（蔡晋）经营。二、租赁期限：房屋租赁期限为8年7个月，即从2019年11月1日起至2027年5月31日止；合同期满，乙方向甲方交还空房时，乙方不得以任何理由向甲方或第三方要求收取空店费及装修费。三、房屋租金及计算：房屋租金为680000元／年（金额大写：人民币陆拾捌万元／年），租金调整幅度及频率按照简阳市红塔供销社有限公司的标准执行；该租赁费不包括税金及个人所得税。四、租金缴纳方式和时间：本着“先交费、后使用”的原则，乙方必须以现金支付或延缓转账的形式提前一个月一次性向甲方足额缴清房屋租金；第一年租金按季度缴纳一次，第二年开始按半年缴纳；乙方如果延迟缴纳租金，除缴清该期间应付的租金外，甲方将按乙方延迟天数每天加收乙方应付租金1%的滞纳金；若延迟期超过30天，即视为乙方违约。五、违约责任：本合同生效后，甲、乙双方均应自觉遵守，否则违约方应依法对守约方承担违约责任。1.如乙方违约，甲方有权终止合同，无条件收回标的物，并追收未执行完租期租金总额10%的违约金。2.如甲方违约，乙方有权追收未执行完租期租金总额10%的违约金。”合同签订后，冯英按约将房屋转租给了蔡晋。后因新冠疫情蔡晋要求减租且退租部分门面与冯英未达成协议，蔡晋单方提出解除租赁合同并于2020年11月20日将租赁门市的钥匙交还给了冯英，租金也支付至2020年11月20日止。2020年11月23日，蔡晋向冯英补发了一份提前终止租赁合同告知函，告知从2020年11月20日解除了双方签订的《租赁合同》。2021年1月1日，冯英已将蔡晋退还的上述门市转租给了他人。一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份信息、简阳市红塔供销社有限公司的营业执照、不动产权证书、竣工验收、《租赁合同》、微信聊天记录、提前终止租赁合同告知函等证据及双方当事人的一审陈述。一审法院认为，冯英、蔡晋签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。因本案租赁事实发生在2021年1月1日之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用案涉法律事实发生时的法律，即适用《中华人民共和国合同法》及其相关规定。本案中，虽然不存在法定解除合同的情形，合同还在履行期限内，但蔡晋已于2020年11月20日向冯英发出了提前解除合同的通知，冯英已用其接收房屋钥匙的行为表示同意解除，一审法院对冯英要求解除双方于2019年4月28日签订的《租赁合同》予以支持，但解除时间根据本案实际情况应确定为2020年11月20日。关于租金的问题。蔡晋于2020年11月20日将案涉房屋腾退给了冯英，虽然冯英于2021年1月1日才将案涉房屋转租出去，2020年11月21日至2020年12月31日期间确实给冯英造成了租金损失，但冯英请求蔡晋支付违约金明显能够弥补其租金损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，对冯英要求蔡晋支付2020年11月21日至2020年12月31日的租金损失37778元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的问题。蔡晋在合同履行过程中无法定解除合同情形而提前解除合同构成了违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，双方签订的租赁合同对违约金的约定明确过高，蔡晋在一审庭审中请求法院予以调整，一审法院综合本案的实际情况确定违约金金额为154698元（680000元÷12个月×91个月×10%×30%），对过高部分一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十八条、第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、冯英与蔡晋于2019年4月28日签订的《租赁合同》于2020年11月20日予以解除；二、蔡晋于判决生效后十日内支付冯英违约金154698元；三、驳回冯英的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2973元，由冯英负担1488元，蔡晋负担1485元。本院二审期间，蔡晋没有提交新证据。冯英提交了以下证据：1.两份通话录音，拟证明双方协商过程中蔡晋承认其违约，整个过程冯英没有说过要涨租金的事情，只说了要减租金。2.申请书（2020年4月16日）及红塔供销社的回复（2020年3月、6月、7月16日），拟证明因为疫情原因，冯英向红塔供销社申请减少租金，红塔供销社不同意。3.委托代理合同及票据，拟证明因为蔡晋的违约行为造成本案诉讼，产生律师费损失。蔡晋质证认为，认可证据1的三性，但是内容不完整，不能达到冯英的证明目的。对证据2的真实性、合法性予以认可，但与本案无关。关于证据3，对委托律师的事实予以认可，但没有提供对应的转款流水，无法核实费用情况。且冯英一审没有提出将律师费作为赔偿损失进行主张，所以不应该得到支持。针对以上证据，本院将结合案件事实，在本院认为部分进行综合评定。经二审审理查明的事实，除蔡晋于2020年11月20日将租赁门市的钥匙交给了冯英之外，其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明：2020年11月15日，冯英向蔡晋发送短信，要求蔡晋交房租39.7万元。蔡晋回复短信欲与冯英见面协商。11月18日，蔡晋向冯英发短信“冯姐，我姐说跟你交接过了，那边铺面我们实在租不起了，我们本月20号退租，不好意思”。11月20日，租赁门市的店长给冯英发送短信，说“我一会给你送钥匙过来”，冯英回复“合同没有处理好，钥匙我敢接吗，叫蔡晋把合同和钥匙一起带上打电话给我”。11月24日，店长再次给冯英发送短信，说“冯姐，钥匙放在桌子上了，就你刚刚坐的那个地方，蔡晋马上过来，我车停在外面，我去停车马上回来”。庭审中，蔡晋与冯英均认可，钥匙是11月24日交给冯英的。但是冯英称，当时自己生病在输液，店长将钥匙拿来后直接放在桌子上就走了，并未征得冯英的同意。冯英拿到钥匙后委托他人再行出租案涉门市，于2021年1月1日与案外人签订租赁合同。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、《租赁合同》的解除时间；二、案涉房屋的空置时间以及空置费用是否应当支付；三、一审法院认定的违约金是否恰当、合理。现就争议焦点评述如下：首先，关于争议焦点一。蔡晋与冯英签订《租赁合同》后，在履行合同期间，蔡晋向冯英提出解除合同，其提出解除合同的请求既不符合合同约定，也不符合法律规定。虽蔡晋辩称，其提出解除合同的原因之一在于冯英擅自涨租。冯英解释称，其并未要求涨租，是因为蔡晋经常逾期支付租金，为了将蔡晋支付租金的时间与冯英向红塔供销社支付租金的时间保持一致，故要求蔡晋提前支付1个月租金。对此，本院认为，虽然2020年11月15日冯英要求蔡晋支付租金39.7万元，该金额高于《租赁合同》中约定的定期支付租金的金额，但是冯英并未明确发送该短信的目的是涨租，而蔡晋也并未对其认为的“涨租”向冯英提出异议。即使冯英确欲涨租，在双方未达成一致意见的情况下，蔡晋依然有权按照《租赁合同》所确定的租金进行支付。且蔡晋后期向冯英提出解除合同时也未说明是因冯英擅自涨租而解除合同。故本院对蔡晋的抗辩理由不予采纳。因蔡晋不具有约定或法定的合同解除权，故其向冯英提出解除合同并退还钥匙的行为不产生解除合同的法律后果。冯英作为出租人，在蔡晋已明确表示退租并退还钥匙后，其再行对外出租案涉门市的行为系作为守约方防止损失扩大的行为。经查，冯英于2021年1月1日将房租再行出租，虽蔡晋无合同解除权，但冯英已通过实际行为再次出租房屋，且起诉要求确定《租赁合同》于2020年12月31日解除，故本院对冯英主张的合同解除时间予以认可。一审法院认定合同解除时间有误，本院予以纠正。其次，关于争议焦点二。从现有证据可知冯英于2021年1月1日与案外人签订《租赁合同》，将案涉门市再行出租，租赁期限从2021年1月1日起算。即使蔡晋举示了照片证明案涉门市在2020年12月21日就张贴了“旺铺招租”的广告，其中有一间门市在12月21日就已经在经营了，但是不能证明冯英从此时开始收取租金。案涉门市在再次出租并收取租金前，确实存在空置损失。但鉴于一审法院酌定的违约金金额，本院认为不应再另行计算空置费用。故冯英认为应当支付空置费用的主张不成立，本院不予支持。第三，关于争议焦点三。《租赁合同》对违约金的计算标准进行了约定，一审法院综合案件实际情况酌定为154698元。对此，结合租赁金额、蔡晋的违约行为、案涉门市的空置情况等因素，本院认为，一审法院酌定的金额合理、恰当。冯英及蔡晋对违约金的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。综上，本院认为，冯英的上诉请求部分成立，对于符合法律规定的部分本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，适用部分法律不当，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省简阳市人民法院（2021）川0180民初644号民事判决第二项“蔡晋于判决生效后十日内支付冯英违约金154698元”；二、撤销四川省简阳市人民法院（2021）川0180民初644号民事判决第一项“冯英与蔡晋于2019年4月28日签订的《租赁合同》于2020年11月20日予以解除”；第三项“驳回冯英的其他诉讼请求”；三、冯英与蔡晋于2019年4月28日签订的《租赁合同》于2020年12月31日解除；四、驳回冯英的其他诉讼请求。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费5946元（冯英预交），由冯英负担。二审案件受理费3394元（蔡晋预交），由蔡晋负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长　　何广智审判员　　王晓川审判员　　胡晓红二〇二一年九月十日书记员　　罗　芳 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