周东玲、张永民等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕04民终2038号

• 案件编号

  （2021）陕04民终2038号

• 案件名称

  周东玲、张永民等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省咸阳市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省咸阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  周东玲;张永民;西安世城置业有限责任公司咸阳分公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

   陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书 （2021）陕04民终2038号 上诉人（原审被告）：西安世城置业有限责任公司咸阳分公司，住所地咸阳市秦都区。统一社会信用代码91611100064810184D。负责人：刘伦者，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵兰，陕西天之骄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周东玲，女，1968年9月18日生，住咸阳市渭城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）：张永民，男，1966年9月20日生，住咸阳市渭城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：许瑛，广东融聚律师事务所律师。上诉人西安世城置业有限责任公司咸阳分公司因与被上诉人周东玲、张永民商品房预售合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷并听取上诉人西安世城置业有限责任公司咸阳分公司的委托诉讼代理人赵兰 ，被上诉人周东玲、张永民的共同委托诉讼代理人许瑛的意见，认为双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。西安世城置业有限责任公司咸阳分公司上诉请求：撤销咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初1975号民事判决，依法驳回被上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。(一)交房时间认定错误。1、上诉人在2018年1月27日前已通知被上诉人交房，并一直催促被上诉人接收房屋。依据双方签订的《西咸新区商品房买卖合同》补充条款12明确约定：“买受人同意出卖人向买受人的通知方式为电话、信件或报纸公告等。以报纸公告方式通知的，出卖人在陕西省内发行的任何一种报纸上发出公告之日视为通知买受人。”2018年1月27日前上诉人就已经通知被上诉人来收房，此外，上诉人于2018年1月27日在咸阳日报刊登了涉案房屋的交房公告。因此，上诉人交房时间应认定为公告之日，2、被上诉人违背诚信原则，其延迟收房的行为系自身原因所致，因此，延迟交房的违约金应计算至上诉人公告交房之日。双方签订的《西咸新区商品房买卖合同》补充条款6.2明确约定：“出卖人按照合同记载的联络方式、通讯地址向买受人发出接收房屋通知的，均视为买受人已接到该通知，买受人应当在通知的最后期限日主动到售楼现场办理房屋交接手续；否则，出卖人通知买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日(前述日期以先到者为准)视为出卖人已经向买受人交付了房屋。被上诉人违反合同约定，违背诚信原则，其延迟收房的行为系自身原因所致，对此部分上诉人不承担责任，因此，延迟交房的违约金应计算至上诉人公告交房之日。(二)原审认定上诉人因不可控制、不可抗力因素导致延迟交房天数为70日的事实错误。上诉人逾期交房是受到了不可控制、不可抗力因素导致的，不应承担逾期交房的违约责任。涉案项目在建设工程中先后遭遇中高考停工、停电停工、雨雪、高温低温天气停工、政府车辆限行停工、政府禁土令停工等不可控制、不可抗力因素导致逾期交房天数为469天，远远超过70天，对此上诉人可据实顺延交房日期。二、原审判决适用法律错误。上诉人于2018年1月27日前通知被上诉人交房，并在2018年1月27日在咸阳日报刊登涉案房屋的交房通知，被上诉人直拖延至2018年9月14日才收房。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”被上诉人在收到交房通知后，应当积极采取收房措施，对于因自身原因而没有收房所造成的损失，被上诉人无权向上诉人主张。因此，对于2018年1月27日至2018年9月14日损失扩大部分应由被上诉人自行承担。另上诉人在二审审理期间还提出，上诉人在实际交房时已经与被上诉人达成用水泥、沙子以及减免一年物业费、电梯费、垃圾清运费冲抵迟延交房费用的合意，且被上诉人已实际领取沙子、水泥并用于装修，上诉人不再承担延迟交房的违约责任。周东玲、张永民辩称，一审判决查明的事实和适用法律正确，二审法院应当驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。周东玲、张永民向一审法院起诉请求：1.判令被告限期办理产权预告登记权属及权属转移登记；2.判令被告支付逾期交房违约金28165元；3、判令被告支付逾期登记违约金8572元，合计36736元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告签订《西咸新区商品房买卖合同》，原告购买被告开发的XX城XX小区商品房一套，合同约定交房时间为2016年6月30日。被告应当在2018年10月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。现因被告逾期交房亦未在规定时间办理所在楼栋的权属证明，故诉至法院依法公断。一审法院认定事实：原、被告于2014年4月20日签订《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告购买被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司开发的位于咸阳市XX路XX城XX栋XX单元XX层XX号住宅一套。合同中约定房款总价为408273元，被告应在2016年6月30日前向原告交付该商品房，如遇不可抗力，不可控原因，可据实予以延期，逾期未交付商品房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付。被告应当在2018年10月31日前，取得该商品房坐在楼栋的权属证明，如因被告责任未取得的，原告不退房的，被告应当自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起90日内向原告支付违约金；如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起780日内取得房屋所有权证书的，被告向发证机关申请尽快办理。双方签订的《西咸新区商品房买卖合同》已备案。原告首期支付了部分购房款，剩余购房款以按揭贷款方式付款。按照《咸阳市2014-2015年度冬季大气污染防治工作方案》的要求，从2014年11月15日至2015年3月15日的“冬防”期间，市区停止一切拆迁、出土、倒土等土方作业。按照《咸阳市“治污降霾˙保卫蓝天”2015年工作方案》的要求，严控扬尘污染。完善城市扬尘防治考核制度，加强施工扬尘监管，强化暗查夜查。西咸新区锦城物业管理有限公司与原告于2018年9月14日签订“物业管理服务协议书”，原告收房。原告于2018年9月11日提交“装修申请审批表”，注明：沙子、水泥40袋已领；审批人审核意见：“按审批装修，用沙子、水泥冲抵延迟交房费用”。一审法院认为，被告与原告签订的《西咸新区商品房买卖合同》，是在双方各自意思支配下达成一致后签订，不违反法律规定，且已办理了备案登记，为有效合同，原、被告均应严格履行。被告未按照约定期限交付房屋，直到2018年9月14日，双方签订了“物业管理服务协议书”，才完成房屋交付。《西咸新区商品房买卖合同》约定逾期交付房屋，被告从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止以原告已付房款按每日万分之一承担违约金，但双方约定遇不可抗力、不可控原因，可据实予以延期。咸阳市人民政府实施“冬防”期间污染防控，确实对工程施工期限造成一定影响，被告与承建单位相互配合适时调整工作，故而在综合考量各种因素后，确定被告交付房屋可推后70日，违约金计算为29559元。在交付房屋时，在“装修申请审批表”中有原告签字认可“用沙子、水泥冲抵迟延交房费用”的内容，关于沙子、水泥的价格，在综合了原、被告的陈述并结合市场价格，应认定原告使用沙子、水泥的合计价款为2500元，应从上述违约金中减去，由此，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司承担的违约金为27059元。因管理世城滨江物业的是西咸新区锦城物业管理有限公司，并由该公司负责物业费、电梯费、垃圾清运费等费用的收取，而非本案被告。另无证据证明所免物业费可冲抵延迟交房费用。故所免原告一年的物业费等费用在被告应付的违约金中不应扣减。按照《西咸新区商品房买卖合同》的约定，被告在实际取得楼栋权属证明之日起90日内向原告支付因未按期取得楼栋权属证明而产生的违约金，但原告购买商品房所在楼栋权属证明由被告按照有关行政程序办理，在无从判断权属证明取得的确切日期的情况下，原告提出被告支付逾期登记违约金的主张，本案不作论处；楼栋权属证明尚未办理完成，房屋所有权转移登记的前提不具备，原告要求被告办理产权权属转移登记的主张，本案亦不作论处；房屋的预告登记，可由原、被告在有关部门共同完成。至于被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司提出2016年以后的政府禁土令、车辆限行政策、中高考停工、重污染天气、设计变更、结构变更、电器变更等因素，是与承建单位延迟交工的可能原因，不足以否定商品房买卖合同约定的交房期限，此一节抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司于本决生效之日五日内向原告周东玲、张永民支付逾期交房违约金27059元。案件受理费718元，由原告承担190元，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司承担528元。本院二审期间，上诉人提交新证据三份：1、业主物品领取登记表一份；2、入住验房表一份；3、地暖打压确认表一份。证明给业主周东玲、张永民交付房屋的时间为2018年5月25日，不是一审认定的2018年9月14日。被上诉人质证认为，对三份证据的真实性认可。本院对上述证据的真实性及与本案的关联性予以认定。另二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,本案二审争议焦点问题： 一是交付房屋时间的认定问题。二是因不可控因素导致延迟交付房屋进而认定应延迟交付70天的期限是否合理的问题。三是双方是否达成用水泥、沙子以及减免一年物业费、电梯费、垃圾清运费冲抵迟延交房费用的合意。 关于交付房屋时间的认定问题。双方签订的房屋买卖合同约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合的条件有：已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；满足合同第十一条中出卖人承诺的基础设施达到的条件；如遇不可抗力、不可控原因，出卖人可据实予以延期。上诉人虽然于2018年1月27日按照合同约定可以采用的方式在咸阳日报刊登了涉案的楼栋交房通知，但在诉讼过程中，上诉人并未提交证据证明其通知交房时，已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表。根据合同中关于交接手续的约定，被上诉人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任，由出卖人承担。据此，一审判决将被上诉人实际接收房屋的时间认定为计算违约金的截止日期不违反双方合同约定。关于因不可控因素导致延迟交付房屋进而认定应延迟交付70天的期限是否合理。上诉人称逾期交房是由于受到中高考停工、停电停工、雨雪天气停工、政府车辆限行停工、政府禁土令停工等不可控制及不可抗力的因素影响所造成的，不应当承担违约责任。本院认为，上诉人作为正规房地产开发企业，应对上述所称不利因素有合理的预估，并根据高考、政府车辆限行等原因及时调整相应工序等解决问题，以上因素不能认定为不可抗力因素，不能作为延迟交房的理由。一审基于咸阳市人民政府实施“冬防”期间污染防控确实对工程施工期限造成一定影响，综合考量后确定70日的可迟延交付期限基本合理，并无不当。故对上诉人关于受到不可控制、不可抗力因素导致延迟交房天数高于70天的上诉理由不予采纳。关于双方是否达成用水泥、沙子以及减免一年物业费、电梯费、垃圾清运费冲抵迟延交房费用的合意的问题，本院认为，《装修审批表》是业主为装修提交给物业公司的审批表，其主要作用在于物业公司的审核。在注明“用沙子、水泥冲抵迟延交房费用”一栏中，明确记载为审核意见，并无被上诉人签字，而被上诉人签字的最后一栏为装修保证事项。故一审认为双方对于用沙子、水泥冲抵迟延交房费用并未达成合意，而认定从违约金中扣除沙子、水泥折价款2500元符合常理，并无不当。至于上诉人提出的双方免除违约金的合意还包含了减免一年物业费、电梯费、垃圾清运费用以冲抵迟延交房费用的上诉理由，因负责管理并收取XX城XX小区物业费、电梯费、垃圾清运费等费用的是西咸新区锦城物业管理有限公司，而非本案上诉人，且现有证据不能证明该费用的免除系冲抵延迟交房费用，故所免被上诉人一年的物业费等费用在上诉人应付的违约金中不应扣减。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。唯交房时间认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初1975号民事判决为被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司于本判决生效之日五日内向原告周东玲、张永民支付逾期交房违约金22486元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费718元，由上诉人西安世城置业有限责任公司咸阳分公司668元承担，被上诉人周东玲、张永民承担50元。本判决为终审判决。   审    判    长      赵国华审    判    员      庞  宏审    判    员      张丽艳                           二〇二一年九月十八日书    记    员      陈婧远                   相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。         咸阳市中级人民法院不履行生效法律文书确定义务风险告知书根据《中华人民共和国刑法》《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》等规定精神，现将不履行生效法律文书确定义务风险告知如下：一、有履行能力拒不履行生效法律文书确定的义务，可能会被人民法院采取如下措施：1、纳入失信被执行人名单；2、限制消费； 3、限制出入境；4、征信系统记录；5、公布不履行义务信息等；6、罚款、拘留。二、对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。负有执行义务的人拒不执行判决、裁定，侵犯了申请执行人的人身、财产权利，申请执行人可以向人民法院提起自诉，请求追究被执行人刑事责任。   1