北京宽义人和科技发展有限公司与李建国等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10822号

• 案件编号

  （2021）京03民终10822号

• 案件名称

  北京宽义人和科技发展有限公司与李建国等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  北京宽义人和科技发展有限公司;李建国;冯合营;王福春

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10822号上诉人(原审原告)：北京宽义人和科技发展有限公司。法定代表人：李义，总经理。委托诉讼代理人：李淑华，女，1976年4月6日出生。委托诉讼代理人：冯会娟，北京祥伦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王福春，男，1968年11月10日出生。被上诉人(原审被告)：冯合营，男，1956年1月22日出生。被上诉人(原审被告)：李**，男，1964年2月21日出生。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李标田，北京铭盾律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：柴飞飞，北京铭盾律师事务所律师。上诉人北京宽义人和科技发展有限公司（以下简称宽义人和公司）因与被上诉人王福春、冯合营、李**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初31420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宽义人和公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项；2．改判冯合营、王福春、李**退还宽义人和公司已付2018年1月15日至2018年8月15日期间的租金515725元、押金15万元；3．改判冯合营、王福春、李**赔偿宽义人和公司经济损失1376100元；4．一审、二审诉讼费用由冯合营、王福春、李**承担。主要事实和理由：1．一审法院认定“冯合营与王福春并非《物业租赁合同》的当事人，宽义人和公司起诉冯合营与王福春，要求二人承担合同义务，缺乏合同依据和法律依据”属于事实认定错误。涉案房屋虽然是由李**作为承租人与出租人北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社（以下简称十八里店村经济合作社）签订的《租赁合同书》，且亦是由李**作为出租人与宽义人和公司签订的《物业租赁合同》，但李**仅是作为冯合营、王福春、李**的签约代表人而已，实际上的合同义务人均是冯合营、王福春、李**三人。在履约过程中，宽义人和公司始终都是与冯合营、王福春、李**三人履行合同义务，如协商订立合同条款、交付租金、开具发票、就涉案房屋的使用产生的各种交涉事宜等。且在《物业租赁合同》到期前续签合同时（此时涉案房屋仍处于李**作为承租人与出租人十八里店村经济合作社签订的《租赁合同书》租期内），也是与冯合营、王福春、李**三人签订的《房屋租赁合同》。因此，李**仅仅是冯合营、王福春、李**三人的签约代表而已，合同的义务人均是冯合营、王福春、李**三人，一审法院认定冯合营与王福春并非合同当事人属于认定事实错误。2．一审法院认定“本案中，李**未能提供证据证明涉诉房屋取得了建设工程规划许可手续，李**与宽义人和公司签订的《物业租赁合同》应认定无效。李**与宽义人和公司对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任”属于认定事实错误。即使根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉《物业租赁合同》无效，宽义人和公司对合同无效也并不存在任何过错，一审法院认定宽义人和公司存在过错属于认定事实错误。3．一审法院认定“而李**在2018年2月尚未与宽义人和公司就租期届满后新租赁合同条款协商一致并重新签订合同的情况下，回复宏泰安达公司‘租期到期后是否会续签，应该说可能性不大’也并非不诚信的行为”属于认定事实错误。案涉房屋的租赁情况为：2008年10月20日，李**作为承租人与出租人北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社签订《租赁合同书》租赁案涉房屋，租期自2008年10月20日至2018年10月20日。2010年11月7日，李**与北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社签订《补充协议》将租期变更为自2008年10月20日至2023年10月20日。2008年12月8日，宽义人和公司作为承租人与出租人李**签订《物业租赁合同》租赁案涉房屋，租期自2009年3月15日至2019年3月14日，在上述租期届满后延长5年，即至2024年3月13日止。后，双方签订有《补充协议》。根据《补充协议》，宽义人和公司作为承租人与出租人冯合营、王福春、李**于2018年10月17日签订《房屋租赁合同》，租期自2018年10月21日至2023年10月20日。2017年1月17日，宽义人和公司作为出租人与承租人北京宏泰安达汽车销售服务有限公司（以下简称宏泰安达公司）签订《房屋租赁合同》租赁案涉部分房屋，租期自2017年3月18日至2023年3月17日。李**作为案涉房屋的出租人在合同履行过程中向宏泰安达公司出具《函复》告知向宽义人和公司续租案涉房屋的可能性不大明显属于恶意行为，这直接导致宏泰安达公司误认为宽义人和公司无法再向其转租而拒绝向宽义人和公司支付房租、电费等。后冯合营、王福春、李**又与宏泰安达公司恶意串通抬高宽义人和公司的租金，恶意给宽义人和公司造成经济损失，续签合同时将租金由80多万元增至180万元（宽义人和公司租给宏泰安达的租金为170万元），导致宽义人和公司与冯合营、王福春、李**的合同目的无法实现，一审判决对于冯合营、王福春、李**与宏泰安达公司恶意串通行为并未进行认定，反而认定李**出具《函复》并非不诚信的行为是错误的。4．一审法院遗漏认定冯合营、王福春、李**围堵、锁门等过错和恶意行为。冯合营、王福春、李**作为案涉房屋的出租人在合同履行过程中不仅存在不诚信的行为，而且还存在重大过错行为。（1）冯合营、王福春、李**在宽义人和公司正常履约过程中，不断给宏泰安达公司施加压力，多次与宏泰安达公司电话或当面联系（如2018年4月25日上门），影响宏泰安达公司与宽义人和公司之间的合同履行。冯合营、王福春、李**的行为具有明显恶意，就因此给宽义人和公司造成的损失应当向宽义人和公司赔偿损失。（2）一审法院在审理过程中查明，根据宽义人和公司提供的视频资料可以证明案涉房屋多次被冯合营、王福春、李**围堵、锁门。2018年11月2日、2018年11月13日、14日，王福春将涉案房屋外大门围堵住直接导致宽义人和公司无法正常使用涉案房屋，严重影响正常经营活动。一审判决并未对王福春恶意堵门的行为进行认定，反而要求宽义人和公司支付房屋使用费，属于认定事实不清。（3）冯合营、王福春、李**违反了出租人的适租义务导致宽义人和公司无法正常使用涉案房屋。适租义务，是指出租人应当维持租赁房屋符合合同约定使用用途的状态。根据宽义人和公司与冯合营、王福春、李**签署的合同约定，涉案房屋的用途为商业经营。而本案中，由于冯合营、王福春、李**不配合宽义人和公司缴纳电费导致涉案房屋自2018年4月断电至今，宽义人和公司根本无法使用涉案房屋进行商业经营，这直接导致无法实现房屋约定的用途，给宽义人和公司造成重大损失。冯合营、王福春、李**的行为有违合同约定，而一审判决未对冯合营、王福春、李**的过错进行认定，属于事实认定不清。（4）冯合营、王福春、李**未经宽义人和公司许可擅自拆除涉案房屋装修的行为存在恶意。冯合营、王福春、李**拒绝与宽义人和公司办理涉案房屋的交接手续，要求宽义人和公司将涉案房屋钥匙交至冯合营、王福春、李**处自行清点物品。冯合营、王福春、李**收到宽义人和公司邮寄的钥匙后，在未对涉案房屋装修部分与宽义人和公司进行清点和交接，且没有得到宽义人和公司的许可的情况下，擅自拆除房屋内的装修，给宽义人和公司造成严重损失。一审对于冯合营、王福春、李**恶意拆除宽义人和公司装修的行为未进行认定，属于事实认定错误。（5）冯合营、王福春、李**将涉案房屋另行出租给其他主体的行为存在恶意，涉案房屋因冯合营、王福春、李建三人、宽义人和公司、宏泰安达公司三方主体的纠纷，一直处于诉讼中。2019年6月，冯合营、王福春、李**将涉案房屋再次出租给其他主体，其行为难为善意。一审判决对该行为未进行认定，属于事实认定错误。5．一审判决宽义人和公司向冯合营、王福春、李**给付房屋使用费的认定不公。如前所述，冯合营、王福春、李**在合同履行过程中存在多种恶意和过错行为，导致宏泰安达公司误认为宽义人和公司无法再向其进行转租，从而不向宽义人和公司履行合同义务给付租金、电费等。后冯合营、王福春、李**要求解除与宽义人和公司之间的租赁合同，将导致宽义人和公司无法继续使用涉案房屋，装修投入无法收回。冯合营、王福春、李**存在根本违约行为，致使宽义人和公司的合同目的不能实现，且遭受巨大损失。但一审法院非但没有对该事实进行认定。反而要求宽义人和公司向冯合营、王福春、李**支付房屋使用费，该认定明显有违公平、公正原则，应依法予以撤销。冯合营、王福春、李**辩称，同意一审判决，不同意宽义人和公司的上诉请求。宽义人和公司请求返还租金缺乏事实依据，因物业租赁合同早已履行完毕租期已经届满，虽然合同无效，但是应当参照租金来支付房屋使用费，故已经支付的租金无法退还；同时因宽义人和公司欠付9月至10月的租金，所以押金用以抵扣租金也不应退还。关于宽义人和公司损失的请求缺乏事实依据。首先，宽义人和公司并未举证证明存在损失。其次，即使有损失，也应当由宽义人和公司自行承担。最后，合同具有相对性，案外人宏泰安达公司是否向宽义人和公司履行了支付租金押金的义务，是否存在违约以及是否造成了损失，系二者之间的合同关系，宽义人和公司不应就案外人的违约行为向冯合营、王福春、李**来主张损失。宽义人和公司向一审法院起诉请求：1．解除宽义人和公司与李**于2008年12月8日签订的《物业租赁合同》；2．冯合营、王福春、李**退还宽义人和公司已付2018年1月15日至2018年8月15日期间的租金515725元、押金15万元、并赔偿经济损失1376100元；3．冯合营、王福春、李**退还宽义人和公司支票号为2797825号和23572776号的支票。一审法院认定事实：2008年12月8日，李**作为甲方与乙方宽义人和公司签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租用涉诉房屋，计租面积为场地面积2400平方米、建筑面积1800平方米。租期自2009年3月15日至2019年3月14日，乙方租赁期限为10年续期5年，自起租日起算，合同租赁续期期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权。自起租日起满12个月为第一个租赁年度，以后每满12个月为一个租赁年度。第一年的租金为558450元，第二年的租金为591300元，第三年、第四年的租金均为755550元，第五年至第八年的租金均为788400元，第九年、第十年的租金均为854100元。合同签订后，乙方向甲方支付履约保证金15万元，合同期满或提前终止后，乙方退场后三个工作日内，此保证金应由甲方全部退还（不计利息）。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，宽义人和公司向李**交付了15万元押金，李**亦将涉诉房屋交付给宽义人和公司使用。2012年8月20日，双方签订《补充协议》，约定：出于李**与十八里店村签订的合同有效期至2018年10月20日，所以双方更正《物业租赁合同》有效期截至日为2018年10月20日。2018年10月20日《物业租赁合同》约定租期届满，在该合同履行过程中，宽义人和公司给付李**租金至2018年8月15日。2018年11月5日，宽义人和公司向李**开具23572776号转账支票一张，金额为88208元、用途为租金；2018年11月7日，宽义人和公司再次向李**开具22797825号转账支票一张，金额为71025元、用途为租金，两张支票系用于支付2018年9月和10月的租金，但因支票设有密码至今未能兑付。2018年10月17日，冯合营、王福春、李**作为出租人与承租人宽义人和公司签订《房屋租赁合同》，约定：冯合营、王福春、李**将涉诉房屋出租给宽义人和公司，租期自2018年10月21日起至2023年10月20日止。每年租金180万元，每三年递增3％，出租方所收租金为税后，所有税费由承租方承担。合同签订后，宽义人和公司继续使用涉诉房屋，但未给付冯合营、王福春、李**租金。2019年，冯合营、王福春、李**将宽义人和公司诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》，宽义人和公司给付租金、房屋使用费、支付违约金等，该案现正在审理过程中。在一审法院审理过程中，宽义人和公司提交了一份李**于2018年2月向宏泰安达公司出具的《函复》，载明：“贵方所询朝阳区某房屋，确系由我出租给宽义人和公司，租期到2018年10月份，至于租期到期后是否会续租，应该说可能性不大”。宽义人和公司称：李**与宽义人和公司于2008年12月8日签订的《物业租赁合同》约定租期为“十年续期五年”，宽义人和公司将涉诉房屋转租给了宏泰安达公司，李**向宏泰安达公司发出上述《函复》是恶意的，导致宏泰安达公司自2018年2月18日开始拒绝向宽义人和公司交付租金，至2018年10月《物业租赁合同》租期届满时，宽义人和公司的租金损失共计1376100元，冯合营、王福春、李**应负责赔偿。冯合营、王福春、李**认可《函复》的真实性，但认为李**与宽义人和公司在2012年8月20日签补充协议约定，《物业租赁合同》有效期截至日为2018年10月20日，李**在2018年2月发出上述《函复》是有理由的，且李**表达的意思也是续签合同的可能性不大，并没有说一定不续签，这不构成对宽义人和公司的任何侵犯。一审法院另查明，涉诉房屋为李**自十八里店村经济合作社承租。冯合营、王福春、李**表示，该房屋为农村集体土地上所建房屋，冯合营、王福春、李**手中没有该房屋的房屋所有权证和建设审批规划手续。一审法院又查明，2017年1月17日，宽义人和公司与宏泰安达公司签订《房屋租赁合同》，约定宽义人和公司将涉诉房屋部分转租给宏泰安达公司，租期自2017年3月18日至2023年3月17日。宽义人和公司与宏泰安达公司也因合同履行问题产生纠纷，目前正在诉讼过程中。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李**未能提供证据证明涉诉房屋取得了建设工程规划许可手续，李**与宽义人和公司签订的《物业租赁合同》应认定无效。李**与宽义人和公司对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。冯合营与王福春并非《物业租赁合同》的当事人，宽义人和公司起诉冯合营与王福春，要求二人承担合同义务，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然《物业租赁合同》无效，但该合同已经实际履行至约定租期届满，宽义人和公司应给付李**房屋使用费。宽义人和公司要求李**退还已付租金的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。宽义人和公司给付租金至2018年8月15日，尚余两个月租金未给付，李**扣留15万元押金折抵房屋使用费合法有据，对宽义人和公司要求李**退还15万元押金的诉讼请求一审法院不予支持。李**已经扣留15万元押金折抵租金，宽义人和公司要求李**将两张尚未兑付支票退还的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。关于宽义人和公司所称，李**向宏泰安达公司发出《函复》出于恶意，导致宏泰安达公司拒绝向宽义人和公司交付租金问题。一审法院认为：2008年12月8日宽义人和李**所签订的《物业租赁合同》及相应的补充协议，与2018年10月17日冯合营、王福春、李**与宽义人和公司签订《房屋租赁合同》，无论从合同主体、合同主要条款的约定来看，均属于两个各自独立的法律关系。《物业租赁合同》的补充协议明确约定，《物业租赁合同》有效期截至日为2018年10月20日。宽义人和公司在2017年与宏泰安达公司签订转租合同时约定的租期应与补充协议约定的租期相适应。宏泰安达公司在《物业租赁合同》的补充协议约定有效期即将届满的情况下，向李**询问续租的可能性实属正常。而李**在2018年2月尚未与宽义人和公司就租期届满后新租赁合同条款协商达成一致并重新签订合同的情况下，回复宏泰安达公司“租期到期后是否会续租，应该说可能性不大”也并非不诚信的行为。宽义人和公司以此为由要求李**承担宏泰安达公司不向其支付租金的赔偿责任，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月24日判决：一、北京宽义人和科技发展有限公司与李**于二〇〇八年十二月八日签订的《物业租赁合同》及相应补充协议无效；二、李**于判决生效之日起七日内将北京宽义人和科技发展有限公司开具的23572776号转账支票和22797825号转账支票退还给北京宽义人和科技发展有限公司；三、驳回北京宽义人和科技发展有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，宽义人和公司围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1．十八里店村经济合作社与李**签订的《租赁合同书》，证明《租赁合同书》系李**代表其本人、冯合营、王春福与十八里店村经济合作社签订，租期10年，自2008年10月20日起至2018年10月20日止；证据2．十八里店村经济合作社与李**签订的《补充协议》，证明（1）李**代表其本人、冯合营、王春福与十八里店村经济合作社就《租赁合同书》签订补充协议，将合同租期变更为15年，自2008年10月20日起至2023年10月20日止。（2）李**、冯合营、王福春不诚信且存在恶意，该《补充协议》签订日期为2010年10月7日，李**却代表李**、冯合营、王福春于2012年8月20日与宽义人和公司签订《物业租赁合同》的《补充协议》，将《物业租赁合同》的租期变更至2018年10月20日止；证据3．王福春签字确认的《转租申请书》，《物业租赁合同》有效期内，王福春作为“《物业租赁合同》的甲方”在宽义人和公司提交的《转租申请书》上签字，证明：（1）《租赁合同书》及《补充协议》系李**代表李**、冯合营、王福春与十八里店村经济合作社签订的。（2）涉案的《物业租赁合同》及《补充协议》系李**代表李**、冯合营、王福春与宽义人公司签订的；证据4．《律师函》，证明出租方有过错行为，房屋使用费应当予以减免。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯合营、王福春、李**对上述证据发表质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可，合同签订双方是李**本人与十八里店村经济合作社，无法证明李**代表了王福春三人；对证据2真实性认可，证明目的不认可，无论是李**与十八里店村经济合作社达成的补充协议，还是李**与宽义人和公司达成的补充协议，租期的长短、租期的变更都是各方协商一致的结果，无法以此来证明冯合营、王福春、李**存在不诚信的行为。同时根据合同的相对性来看，协议也无法看出李**代表了王福春三人；证据3不具备完整性，王福春签订转租申请是在2018年10月18日，物业租赁合同2018年10月20日到期，合同即将到期，因此我方签转租申请具有合理性，同时李**三人在2018年10月17日和宽义人和公司确定了一个新的房屋租赁合同。所以该证据不能证明李**代表了王福春三人签订该转租申请；证据4与本案无关，不予认可。本案对宽义人和提交的证据认证如下：证据1、2真实性予以确认，但上述证据不能得出李**系代表其本人、冯合营以及王福春三人签订合同的结论，对其证明目的不予认可；证据3．真实性予以确认，证明目的不予确认；证据4．与本案待证事实并无必然关联，对其关联性不予确认。冯合营、王福春、李**二审均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：首先，关于宽义人和公司主张应由冯合营、王福春、李**退还租金及押金的上诉请求。宽义人和公司据以提起本案诉讼的依据为《物业租赁合同》，该合同的主体分别为出租人李**，承租人宽义人和公司，《物业租赁合同》补充协议亦分别由李**、宽义人和公司签字盖章。现宽义人和公司主张由冯合营、王福春退还租金及押金，并无事实依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁物未取得建设工程规划审批手续，故李**与宽义人和公司签订的《物业租赁合同》符合应予认定无效之情形，一审法院认定《物业租赁合同》无效正确。关于过错方的认定，李**作为涉案房屋的出租人，将未取得建设工程规划许可的房屋予以出租存在主观过错。而宽义人和公司作为承租人，在签订租赁合同时对承租房屋是否可以用于租赁疏于审查，亦未尽到合理且必要的注意义务，故应认定双方对合同无效均存在过错，一审法院认定双方对于合同无效均存在过错，并无不当。最后，李**在合同履行过程中是否存在过错，是否应向宽义人和公司承担赔偿责任。李**在向案外人宏泰安达公司的《函复》中称：“租期到期后是否会续租，应该说可能性不大”，出具《函复》时，李**与宽义人和公司尚未重新签订合同，既是否会另行达成协议系一种不确定状态，故在此情况下，难言李**主观上存在故意损害宽义人和公司权益的过错。故宽义人和公司上诉主张李**属恶意行为，证据不足，本院无法支持。关于宽义人和公司主张冯合营、王福春、李**存在围堵、锁门等恶意行为。首先，如前所述冯合营、王福春并非本案合同主体，其二人是否存在围堵、锁门等行为，并非合同过错责任。其次，虽宽义人和公司主张李**存在围堵、锁门等行为，但其在2018年11月5日、7日仍两次向李**开具租金转帐支票，并未以此作为不给付租金之抗辩，故本院对宽义人和公司的该项主张难以采信。《物业租赁合同》履行期限已于2018年10月20日届满，而据本案已查明事实，宽义人和公司支付租金至2018年8月15日，于履行期限届满后，未向李**腾退交还涉案房屋，故一审法院认定宽义人和公司应向李**给付2018年8月15日后的房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，宽义人和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23135元，由北京宽义人和科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　沈　放审 判 员　　万丽丽审 判 员　　玄明虎二〇二一年九月十三日法官助理　　向　玗法官助理　　刘旭萌书 记 员　　任　宇 更多数据：www.macrodatas.cn