徐美珍与赵哲等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）京01民终5762号

• 案件编号

  （2021）京01民终5762号

• 案件名称

  徐美珍与赵哲等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第一中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  徐美珍;赵哲;胡芳

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终5762号上诉人（原审原告）：徐美珍，女，1987年7月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐志超，北京港融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡芳，女，1983年7月11日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：崔焱植，北京国舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵哲，男，1983年7月13日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人徐美珍因与被上诉人胡芳、赵哲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐美珍及其委托诉讼代理人徐志超，被上诉人胡芳之委托诉讼代理人崔焱植，被上诉人赵哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐美珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐美珍一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院未能查清案件事实且遗漏必须查明的案件事实，导致一审判决认定事实错误。徐美珍与胡芳、赵哲之间就北京市昌平区1101房屋（以下简称涉案房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）系双方当事人的真实意思表示，双方不仅具有房屋买卖的合意，且对房款的支付、网签、过户等进行磋商并详尽约定。胡芳、赵哲欠徐某600万元左右的债务无力偿还，故将涉案房屋出售给徐美珍，取得售房款后用于偿还徐某的债务；2.一审判决适用法律错误，《中华人民共和国民法总则》已于2021年1月1日失效，不应作为判决依据。而且，本案系合同纠纷，应当优先适用《中华人民共和国合同法》；3.在双方均未主张房屋买卖合同无效的情况下，一审法院迳行判决合同无效，违反了“不告不理”原则；4.一审法院存在程序违法情形，宣判时间早于询问时间。胡芳辩称，一审认定事实清楚，同意一审法院判决。赵哲辩称，同意一审法院判决。徐美珍向一审法院起诉请求：1.胡芳、赵哲按照房屋买卖合同继续履行交付房屋义务，按照约定办理北京市昌平区1101房屋不动产转移登记手续，最终将该房屋产权变更为徐美珍并交付该房屋；2.胡芳、赵哲按照自合同约定的交付期限（2020年5月6日）至实际交付日止，以270万元已付房款为基数，按照每日万分之五计算支付违约金；3.本案诉讼费用由胡芳、赵哲承担。诉讼过程中，徐美珍增加一项诉讼请求：诉讼保全保险费用9000元和保全费5000元由胡芳、赵哲承担。一审法院认定事实：2020年4月29日，胡芳、赵哲作为出卖人与作为买受人的徐美珍签订了一份房屋买卖合同，合同主要约定：“第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋坐落于昌平区1101号，该房屋所在楼栋建筑总层数为15层，房本建筑面积共141.23平方米。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人：中国建设银行，抵押登记日期：2014年10月20日。由买方垫付首付款交由卖方专款专用用于解抵押。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币4500000元（大写肆佰伍拾万元整）。中国农业银行×××。（二）买受人采取先支付2700000元作为首付款，交由卖方解除抵押，双方网签付1300000元，完成过户后由买方支付尾款的方式进行付款。具体付款时间及金额如下：支付首付款解除抵押的时间及金额2020年4月29日；支付网签时间及金额2020年5月6日；支付尾款的时间及金额2020年5月15日（伍拾万元整）。第五条房屋权属及具体状况的承诺。8.补充协议：因出卖人不能腾出房屋，双方协商出卖人每月给买受人45000元（肆万伍仟元整）补偿，双方商定为36个月，2020年6月1日至2023年5月30日，期间本房子产生所有费用（物业费、供暖费、水、电、燃气等）由出卖人承担。如出卖人不能按期付每月补偿费用，买受人有权收回房子，出卖人无条件配合收房工作。双方约定2023年5月30日后出卖人可按原价4500000元（肆佰伍拾万元整）回购本套房产。”上述合同中，第六条房屋交付、第七条违约责任、第九条不动产登记、第十条户籍迁出等处应当由双方当事人约定并填写内容的部分均为空白。徐美珍称，合同签订当日已向胡芳、赵哲支付了首付款270万元，其提交了本人名下账号为×××的中国农业银行交易明细清单及胡芳于2020年5月11日签署的收条等证据予以证明。后因胡芳、赵哲未配合其办理涉案房屋的网签手续，故徐美珍诉至法院。经法院询问，胡芳、赵哲称双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，其与徐美珍签署房屋买卖合同系为即将向徐某借款450万元而提供担保的行为，徐美珍支付的购房首付款均来自徐某，徐美珍将款项支付给胡芳后，胡芳又通过赵哲的账户转给了徐某，并未实际收取过购房款。为证明上述事实，胡芳提交了其本人名下账号为×××的中国农业银行交易明细清单、赵哲名下账号为×××的中国农业银行交易明细清单、（2020）京0114民初10073号民间借贷纠纷案件开庭传票等证据予以证明。经法院询问，徐美珍称其与徐某系堂兄妹关系。经法院核实，2020年4月29日，徐某名下账号为×××的账户分5笔共计向徐美珍名下账号为×××的中国农业银行账户中转账270万元；同日，徐美珍分10笔将该270万元全部转入了胡芳名下账号为×××的中国农业银行账户中；胡芳收到该270万元后，当日分9笔将该270万元中的250万元转入了赵哲名下账号为×××的中国农业银行账户中；赵哲收到该250万元后，当日分8笔将该250万元中的220万元转入了徐某名下账号为×××的账户中。胡芳、赵哲称，除了银行转账的部分外，有30万元按照徐某的要求转账给了他人，有18万元以现金的形式支付给了徐某指定的其他人。另查，徐美珍提起本案诉讼前，向法院提出财产保全申请，申请查封胡芳名下的涉案房屋，法院依法作出（2020）京0114财保311号民事裁定书查封了胡芳名下的涉案房屋，徐美珍为此支付了保全费用5000元，保全保险费用9000元。一审法院认定上述事实，有房屋买卖合同、中国农业银行交易明细清单、收条、开庭传票、（2020）京0114财保311号民事裁定书、保全费交费收据、保险费发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，徐美珍与胡芳、赵哲签订的房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，该合同应属无效，主要理由如下：首先，该合同的文本内容与通常情况下房屋买卖合同文本应具备的内容之间存在以下不合理之处，有悖于房屋买卖日常交易常理。其一，房屋交付、违约责任、不动产登记、户籍迁出等事项，涉及到房屋买卖合同双方当事人的核心权利和义务，通常情况下双方当事人会对此详细进行约定并在合同文本中进行填写，但该合同文本中关于房屋交付、违约责任、不动产登记、户籍迁出等应当由双方当事人详细进行约定并填写的部分均为空白；其二，该合同第五条第8款关于补偿和回购的约定，明显不属于房屋买卖交易中买卖双方当事人通常会约定的情况，从该约定的内容来看，房屋买卖合同更像是对双方之间的债权债务所做的担保。其次，该合同的履行过程也与房屋买卖的日常交易常理相悖。其一，买受人支付的购房款并非其自有资金，合同中约定的首付款，并非徐美珍以其自有资金支付，全部首付款均来自徐某。其二，通观整个首付款的流转过程，并不存在徐美珍向胡芳、赵哲支付购房款的行为。胡芳、赵哲在收到徐美珍转账的首付款后，除有50万元转账记录未显示流向之外，其余款项均于当日即返还给了徐某。因此，徐美珍与胡芳、赵哲之间并不存在真实的付款行为。最后，综观本案现有全部证据，胡芳、赵哲所作的陈述基本上能与客观证据之间相互印证。根据胡芳、赵哲所述，其欲向徐某借款450万元用于资金周转，故将涉案房屋以签订房屋买卖合同的形式向徐某提供担保，故双方买卖合同中约定的购房款金额为450万元，合同第五条第8款关于补偿和回购的约定即是关于利息、借期和担保的约定。综合以上几点，法院认定徐美珍与胡芳、赵哲之间并不存在真实的房屋买卖合意，双方之间签订的房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，应属无效。徐美珍依据该房屋买卖合同所主张的各项诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：驳回徐美珍的全部诉讼请求。本院二审期间，徐美珍围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐美珍的新证据如下：证据1.徐某诉赵哲、胡芳民间借贷纠纷案件[（2020）京0114民初10073号]的起诉状及证据，用以证明赵哲、胡芳因欠徐某540余万元债务而出售涉案房屋。证据2.赵哲向徐某出具的多张借条及2019年8月28日的对账明细，用以证明赵哲与徐某之间存在真实的债权债务关系。证据3.赵哲与徐某的聊天记录截图、胡芳与徐某的聊天记录截图，用以证明2020年5月3日徐某向胡芳发送信息告知5月6日按照房屋买卖合同约定办理网签所需材料，2020年5月10日徐某与赵哲约定次日即5月11日办理网签，网签由胡芳持材料一起办理。证据4.房天下网站截图，用以证明在2020年4月底，徐美珍与赵哲、胡芳进行买卖的房屋价格与市场交易价格基本一致，不存在本案房屋交易价格低于市场价格的情况。证据5.赵哲与徐某的电话通话录音三段（分别为2020年6月22日和2020年7月9日），用以证明赵哲确认卖房是为了还徐某的欠款，赵哲在徐某起诉其民间借贷后曾经同意继续履行赵哲与徐美珍之间的房屋买卖合同，同意办理房屋交易手续。证据6.徐某的证言。徐某出庭作证称：2010年认识赵哲，之后通过赵哲认识胡芳。赵哲因欠徐某钱而欲出售涉案房屋，后徐美珍购买涉案房屋，徐美珍支付的购房款中220万元赵哲用来偿还债务转给了徐某。证据7.徐某与赵哲的微信记录截图、徐某公司财务与赵哲的微信记录截图及截图中图片，用以证明赵哲所称按照徐某指示转账支付的30万元系赵哲与他人合作的项目回款，与徐美珍所支付的购房款无关，与本案无关。证据8.徐某与赵哲的微信记录截图、微信记录中所涉文件内容截图及2019年8月28日徐某与赵哲西三旗工地对账明细，用以证明赵哲所称交付给徐某的现金18万元系赵哲与徐某合作的西三旗项目回款，与徐美珍所支付的购房款无关，与本案无关。胡芳发表质证意见如下：对证据1真实性认可，证明目的不认可。对证据2真实性不认可，证明目的不认可。对证据3真实性认可，证明目的不认可，徐某与胡芳的微信截图可以证明徐某与本案有非常紧密的关系。对证据4、证据5的真实性、证明目的均不认可。胡芳始终认为赵哲与徐某存在虚假诉讼的嫌疑。对证据6的真实性、证明目的均不认可，徐某陈述的不是实情。对证据7、证据8的真实性、证明目的均不认可。赵哲发表质证意见如下：对其与徐某之间通话录音、微信记录的真实性认可，对徐美珍提交的其他证据的真实性不认可，且不认可所有证据的证明目的。本院经审查认为，徐美珍提交的证据不足以证明双方之间为真实的房屋买卖合同关系。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，胡芳、赵哲与徐美珍签订了房屋买卖合同，现胡芳、赵哲主张双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，签订合同系为即将向徐某借款450万元提供担保。徐美珍则主张双方之间为真实的房屋买卖合同关系，且徐美珍已支付270万元的购房款。对此本院认为，其一，双方签订的房屋买卖合同在房屋交付、违约责任、不动产登记、户籍迁出等涉及主要权利和义务事项处均为空白，有悖于房屋买卖交易常理。而且，该合同第五条第8款关于补偿和回购的约定，约定因出卖人不能腾出房屋，胡芳、赵哲给徐美珍每月45000元补偿（36个月），2023年5月30日后胡芳、赵哲可按原价450万元回购，明显与通常的房屋买卖交易不符，从该约定的内容来看，房屋买卖合同更像是对双方之间的债权债务所做的担保。其二，买受人徐美珍支付的首付款并非其自有资金，均来自于徐某，不存在徐美珍向胡芳、赵哲支付购房款的行为。胡芳、赵哲在收到徐美珍转账的首付款后，除有50万元转账记录未显示流向之外，其余款项均于当日即返还给了徐某。因此，徐美珍与胡芳、赵哲之间不存在真实的付款行为。一审法院结合当事人的陈述和证据情况，认定徐美珍与胡芳、赵哲不存在真实的房屋买卖合意，房屋买卖合同不是双方当事人的真实意思表示，该认定并无不当，本院予以确认。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故徐美珍与胡芳、赵哲签订的房屋买卖合同，并非双方当事人的真实意思表示，该合同应属无效。徐美珍依据该合同所主张的各项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，亦无属于法律、司法解释另外规定的情形，故本案应适用当时的法律及司法解释进行处理。一审法院不存在适用法律错误之情形。人民法院可以依职权对合同的效力进行审查，一审法院未违反“不告不理”原则。经审查，一审判决不存在违反程序之情况。综上所述，徐美珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42800元，由徐美珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　刘　芳审 判 员　　王爱红审 判 员　　刘　磊二〇二一年九月十五日法官助理　　李昊婷书 记 员　　马子萌 更多数据：www.nlaw.org