扬州市金城房地产开发有限公司、樊扬洋等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏10民终2637号

• 案件编号

  （2021）苏10民终2637号

• 案件名称

  扬州市金城房地产开发有限公司、樊扬洋等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省扬州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省扬州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  扬州市金城房地产开发有限公司;樊扬洋;姚媛媛

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终2637号上诉人（原审被告）：扬州市金城房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市江都区双仙路19号新气象嘉苑4幢3楼。法定代表人：王**，该公司总经理。委托诉讼代理人：程辉，江苏三树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊扬洋，男，1988年11月10日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：姚媛媛，女，1992年9月24日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。上诉人扬州市金城房地产开发有限公司（下称金城公司）因与被上诉人樊扬洋、姚媛媛房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2021）苏1012民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由樊扬洋、姚媛媛负担。事实和理由：一、一审认定事实有误。政府规划调整是造成逾期办证的主要原因。金城公司对此无法预见、无法克服，依法可以免责。二、合同中关于违约金的约定是双方真实意思表示，合法有效。一审关于违约金的裁判有误。樊扬洋、姚媛媛辩称，不认可金城公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。樊扬洋、姚媛媛向一审法院起诉请求：1.判令金城公司承担因延期办理房产登记产生的违约金56000元；2.本案诉讼费由金城公司负担。一审法院认定事实：2016年3月23日，樊扬洋、姚媛媛与金城公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：金城公司将其开发的位于扬州市江都区商铺出售给樊扬洋、姚媛媛，房款为62万元，樊扬洋、姚媛媛于2016年3月23日已付房价款47万元，剩余15万元做银行按揭，双方商定于2016年4月23日前到账：如樊扬洋、姚媛媛逾期付款，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，樊扬洋、姚媛媛按日向金城公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期30日后，樊扬洋、姚媛媛愿意继续履行合同，经金城公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，樊扬洋、姚媛媛按日向金城公司支付逾期应付款万分之五的违约金；金城公司应于2017年12月30日前将符合合同约定的商品房交付樊扬洋、姚媛媛使用，金城公司逾期交房不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金城公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，樊扬洋、姚媛媛要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金城公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；金城公司在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由金城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因金城公司责任，樊扬洋、姚媛媛不能在规定期限内取得房产权属证书的，樊扬洋、姚媛媛不退房，金城公司按已付房价款的0.01%向樊扬洋、姚媛媛支付违约金。合同签订后，樊扬洋、姚媛媛按约支付了房款。2017年9月1日，金城公司将合同约定的商铺交付给了樊扬洋、姚媛媛。2020年10月20日，金城公司将办理权属登记需由金城公司提供的资料报送了产权登记机关，樊扬洋、姚媛媛于2020年11月9日领取了不动产权属证书。后双方对逾期办证违约金问题未能协商达成一致意见，樊扬洋、姚媛媛向一审法院提起诉讼。樊扬洋、姚媛媛主张金城公司延期协助樊扬洋、姚媛媛办理房屋产权登记构成违约，合同约定的违约金过低，不符合市场行情，要求金城公司每日按已付房价款的万分之一计算支付违约金。金城公司主张系因当地政府规划调整导致工程延误，不能按期与樊扬洋、姚媛媛办理产权登记手续，不是由于金城公司自己行为造成，金城公司不应承担违约责任，即使金城公司承担责任，也只能按合同约定承担责任。一审法院认为，樊扬洋、姚媛媛与金城公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效。樊扬洋、姚媛媛提供的扬州市规划局江都分局业务办公会纪要证明，江都规划分局在2016年9月即已要求金城公司加快三期项目报建，整体推进项目进展，案涉小区三期建设方案直至2018年9月才通过规划部门审核，究其原因主要是金城公司未能积极开展项目报建，且先期报送的三期建设方案不符合土地出让合同指标要求，金城公司主张因江都区政府规划调整造成工程延期理由不能成立。合同生效后，金城公司应按合同约定全面履行自己的义务，积极协助樊扬洋、姚媛媛办理房屋权属变更登记手续，将房屋所有权转移给樊扬洋、姚媛媛，金城公司未能按合同约定及时协助樊扬洋、姚媛媛办理不动产权属登记手续构成违约，金城公司应向樊扬洋、姚媛媛支付逾期办理权属证书违约金。金城公司未能按约协助樊扬洋、姚媛媛办理房屋权属登记构成违约，金城公司应向樊扬洋、姚媛媛支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条规定：“买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，逾期办证违约金双方有约定的按约定承担责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，如因金城公司责任，樊扬洋、姚媛媛不能在商品房交付使用后180日内取得房产权属证书的，樊扬洋、姚媛媛不退房，金城公司按已付房价款的0.01%向樊扬洋、姚媛媛支付违约金，双方对违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。樊扬洋、姚媛媛主张约定的违约金过低，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，樊扬洋、姚媛媛应对其主张提供证据证明，樊扬洋、姚媛媛未能举证证明其损失超过约定的违约金。根据本案实际情况，樊扬洋、姚媛媛购买商铺是为了经营或出租，樊扬洋、姚媛媛系贷款购房，樊扬洋、姚媛媛虽领取了商铺，但在金城公司未协助办理产权转移登记前该商铺所有权仍属金城公司所有，樊扬洋、姚媛媛对商铺行使权利必然会受到限制，给樊扬洋、姚媛媛造成损失。合同约定樊扬洋、姚媛媛逾期付款违约金最低为日万分之二，最高为日万分之五。合同约定金城公司逾期交房，合同继续履行的，金城公司按日向樊扬洋、姚媛媛支付已交付房价款万分之一的违约金，因金城公司原因，樊扬洋、姚媛媛未能在规定期限内取得房产权属证书的，樊扬洋、姚媛媛不退房，金城公司按已付房价款的0.01%向樊扬洋、姚媛媛支付违约金。上述双方对各自应承担的违约金的约定有失公平。综上，一审法院认为樊扬洋、姚媛媛与金城公司约定的金城公司逾期办理权属证书的违约金计算标准太低，樊扬洋、姚媛媛主张调增违约金依法应予支持。樊扬洋、姚媛媛未能举证证明其损失数额，樊扬洋、姚媛媛主张金城公司按日支付已付房价款万分之一的违约金缺乏依据，综合本案实际情况，一审法院酌定金城公司按日向樊扬洋、姚媛媛支付已付房价款万分之零点五的违约金。合同约定，金城公司在商品房交付使用后180日内协助办理权属登记，金城公司2017年9月1日交付房屋，其应在2018年3月1日前协助樊扬洋、姚媛媛办理房屋权属登记，金城公司直至2020年10月20日才协助樊扬洋、姚媛媛办理权属登记，共延迟963天，金城公司应支付樊扬洋、姚媛媛违约金29853元（62万元×0.005%×963天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：金城公司于判决生效之日起十日内向樊扬洋、姚媛媛支付违约金29853元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取600元，由金城公司负担。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，金城公司表示，为了有利于化解纠纷，自愿承担逾期办证违约金1万元。二审争议焦点为：双方合同约定的违约金是否需要调整；如调整，标准如何确定。本院认为，金城公司二审中自愿承担逾期办证违约金1万元，故对于其是否有义务承担违约金问题不再作为二审争议焦点。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条约定，如因金城公司责任，樊扬洋、姚媛媛不能在商品房交付使用后180日内取得房产权属证书的，樊扬洋、姚媛媛不退房，金城公司按已付房价款的0.01%即62元向樊扬洋、姚媛媛支付违约金。双方对违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”樊扬洋、姚媛媛主张约定的违约金过低，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，樊扬洋、姚媛媛应对其主张提供证据证明，樊扬洋、姚媛媛未能举证证明其损失超过约定的违约金，应当承担不利后果。根据本案实际情况，现金城公司自愿将合同约定的逾期办证违约金标准调增到1万元，自愿承担1万元违约金，本院予以确认。综上所述，上诉人金城公司的上诉请求部分成立，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市江都区人民法院（2021）苏1012民初847号民事判决；二、扬州市金城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向樊扬洋、姚媛媛支付违约金1万元；三、驳回樊扬洋、姚媛媛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取600元，二审案件受理费546元，合计1146元，均由扬州市金城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　朱　明审判员　韩　冰审判员　陈少君二〇二一年九月十日书记员　蔡瑾文 微信公众号“马克 数据网”