刘智明、杨国海等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书（2021）川0921民初1925号

• 案件编号

  （2021）川0921民初1925号

• 案件名称

  刘智明、杨国海等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  蓬溪县人民法院

• 所属地区

  蓬溪县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  刘智明;杨国海;罗登学;李朝文

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二条；《中华人民共和国合同法》:第五十八条；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第三十五条第二款；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第六十三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条

四川省蓬溪县人民法院民 事 判 决 书(2021)川0921民初1925号原告：刘智明，男，汉族，1981年10月26日出生，住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人（特别授权）：唐高，遂宁市蓬溪县任隆法律服务所法律工作者。执业证号：××。被告：杨国海，男，汉族，1962年9月5日出生，住四川省蓬溪县。被告：罗登学，男，汉族，1960年5月13日出生，住四川省蓬溪县。被告：李朝文，男，汉族，1968年11月18日出生，住四川省遂宁市船山区。原告刘智明与被告杨国海、罗登学、李朝文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘智明的特别授权委托诉讼代理人唐高到庭参加了诉讼；被告杨国海、罗登学、李朝文经传票传唤，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告刘智明向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求人民法院依法判决被告退还原告购房定金100000元；3.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：被告杨国海、罗登学、李朝文系自然人合伙，于2013年开始在蓬溪县拆除严光明等29户房屋，建设“万寿雅居”小区商住房。三合伙人在没有取得预售房屋许可证等相关手续的情况下，从2013年拆除旧房开始预售“万寿雅居”商住房。2015年2月12日原告刘智明与杨蓉（系三合伙人的授权人）签订了《房屋买卖协议》，购买了三合伙人投资建设的任隆镇“万寿雅居”住宅房的3楼Ｂ-3房屋，并按照协议约定交付了购房定金100000元，被告出具了收据。被告应当按照协议的约定在2015年12月31日前向原告交付房屋并办理相关事宜，但至今6年多时间过去了，被告未按照国家相关法律办理建房的一切手续，也没有开始修建房屋，现“万寿雅居”的建房位置是一片荒芜之地，至今未联系上三合伙人。因此，原告诉至法院要求依法支持其诉讼请求。三被告未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖协议》《收据》《授权委托书》《合伙协议》等证据，本院认为该系列证据来源合法、内容客观、与本案具有关联性，各证据之间能够相互印证，并形成了完整的证据锁链，应当予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月12日，甲方李朝文、乙方罗登学、丙方杨国海三人签订了《合伙协议》，约定：一、工程名称：万寿雅居房屋改建工程；二、工程范围：万寿街旧房改建；三、权利与义务：根据该工程建设及出资人的相关情况，协议约定共同出资总额人民币60万元。其中甲方李朝文出资20万元，占比30%；乙方罗登学出资20万元,占比40%；丙方杨国海出资20万元，占比30%。出资资金交本工程甲方李朝文专户存储用于该工程使用，并给出资人出具出资收条。甲、乙、丙三方根据出资额度按约定比例分红，若出现亏损三方也按此约定比例各自承担亏损。若在工程建设中需增加资金，甲、乙、丙三方须无条件按此比例增加资金投入。四、具体分工：本工程甲方李朝文负责对内对外协调等工作；丙方杨国海具体负责工程现场实施等工作；乙方罗登学、丙方杨国海负责工程资金（含出资资金）的合理使用的审核及监管等工作；甲方李朝文、乙方罗登学具体负责安置拆迁工作。五、违约责任：任何一方中途不得以任何理由单方面终止协议，由于某一方的责任造成协议不能履行或者不能完全履行，由责任方承担违约责任并根据《中华人民共和国合同法》的有关规定支付违约金。三方均在《合伙协议》上签名。2014年1月26日，李朝文、罗登学、杨国海以委托人名义与受委托人杨蓉签订《授权委托书》，内容：兹全权委托杨蓉（身份证号码：510921198904××××）销售任隆万寿雅居房屋并签订万寿雅居《房屋买卖协议》的一切相关事宜；同时委托杨国海监管预收房款的一切相关事宜。李朝文、罗登学、杨国海三人均在《授权委托书》中委托人处签名，杨蓉也在受委托人处签名。2014年2月27日，蓬溪县任隆法律服务所上列《授权委托书》出具了《见证书》［2014年（见）字第12号］，内容：经审查核实：遂宁船山区遂州中路267号3单元8楼23号居民李朝文、任隆镇万寿街138号居民罗登学、任隆镇莲花下街1号居民杨国海与杨蓉于二〇一四年一月二十六日签订的《授权委托书》，是双方真实意思表示，合法、签字有效，现予见证。见证人罗通胜加盖了私人印章，同时加盖了蓬溪县任隆法律服务所印章。2015年2月12日，原告刘智明作为买受人（乙方）与作为出卖人的罗登学、杨国海（甲方）签订了《房屋买卖协议》，杨蓉在甲方处署名并捺印，刘智明在乙方处署名并捺印。协议第一条约定：原告自愿购买位于任隆镇万寿街甲方投资建设的万寿雅居住宅房一套；第二条约定：乙方购买房屋的情况为房屋编号（暂定）3楼B-3，总建筑面积约84平方米，房屋单价2，640元/㎡；第三条约定：在乙方签订本协议时，须向甲方支付定金100,000元以作为购房保证（与收据一并使用方可生效）；第四条：甲乙双方对付款方式进行了约定；第六条约定：在甲乙双方签订本协议后，如遇人力不可抗拒因素、政策及场镇规划等因素造成本协议不能继续履行，本协议自动失效。此时，甲方将乙方已付房款全额无息返还，双方不再承担其他责任；第八条约定：除不可抗力外，出卖人（甲方）应当在2015年12月31日前向原告交付该住宅房，该住宅房交付时质量应当验收合格符合国家有关规定。第九条约定：本协议经双方签字盖章且乙方在支付定金后生效，如一方违约，将承担该房屋总价款20%的违约金。2014年2月19日，杨蓉向原告出具收据，载明：今收到刘智明购房订金人民币壹拾万元整。另查明，之所以出具《收据》的时间比签署《房屋买卖协议》的时间早近一年，其原因在于：李朝文、罗登学、杨国海原计划修建小高层房屋，后来改变了方案，计划改修电梯公寓。于是，其与购房的原告重新签订了合同，但两次合同只是楼层发生了变化，价格未变，预付款或订金的金额没有变。至庭审辩论终结前，位于蓬溪县的“万寿雅居”项目无新建地面建筑。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。结合原告的诉讼请求，本案需要解决以下两个问题：一、案涉《房屋买卖协议》的性质及效力认定。根据查明的案件事实，原、被告签订《房屋买卖协议》时，约定的商品房处于未建状态。因此，案涉《房屋买卖协议》实为“商品房预售合同”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，在原告起诉前，乃至法庭辩论终结前，被告不但未取得《商品房预售许可证明》，案涉的“万寿雅居”项目还无新建地面建筑。因此，案涉《房屋买卖协议》应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告轻信被告承诺，按协议约定向被告交纳购房订金的行为并无过错，被告应当返还由此取得的原告的财产。鉴于原告并未提出赔偿损失的请求，本着“在当事人请求范围内裁判”的规则，本院对原告的损失部分不做处理。二、三被告之间的法律责任。通过被告李朝文、罗登学、杨国海与杨蓉签订的《授权委托书》及三被告签订的《合伙协议》可以看出，杨蓉系受三被告委托与原告建立的合同关系；三被告为了共同的目的，订立了共享利益、共担风险的协议。依照法律行为实施时有效的《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，案涉《房屋买卖协议》无效的后果应归于三被告；三被告应当按照法律行为实施时有效的《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”之规定，对案涉债务承担连带偿还责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、第六十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘智明于2015年2月12日与被告李朝文、罗登学、杨国海签订的《房屋买卖协议》无效；二、限被告杨国海、李朝文、罗登学于本判决生效之日起十日内一次性连带返还原告刘智明购房订金100,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,300元、公告费600元，由被告杨国海、李朝文、罗登学共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长　杜　洋审判员　李雪琴审判员　任晓东二〇二一年九月十八日书记员　黎宇菲 微信公众号“马克数据网”