赵祖林、刘运秀房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘06民终2706号

• 案件编号

  （2021）湘06民终2706号

• 案件名称

  赵祖林、刘运秀房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省岳阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省岳阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  赵祖林;刘运秀

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2706号上诉人（原审原告）：赵祖林，男，1966年7月25日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：党成名，华容县秉道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘运秀，女，1974年1月11日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：谢飞，华容县秉道法律服务所法律工作者。上诉人赵祖林因与被上诉人刘运秀房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2021）湘0623民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵祖林上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判刘运秀为赵祖林办理位于湖南省华容县田家湖生态新区房屋的过户手续；2.本案一、二审诉讼费由刘运秀承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院判决驳回赵祖林要求刘运秀对涉案房屋办理过户的诉讼请求错误。一审法院判决赵祖林有理由相信刘运秀对该房屋拥有完全产权，赵祖林与刘运秀之间达成的房屋买卖合同合法有效。一审法院判决本案房屋买卖合同合法有效后，又判决赵祖林明知涉案房屋系刘运秀未经房屋共有权人同意的情况下，进行的无权处分，已不再构成善意。前者认定刘运秀对涉案房屋拥有完全产权，系有权处分，后者又认定刘运秀未经房屋共有权人同意，系无权处分，二者之间自相矛盾。涉案房屋的登记所有权人系刘运秀单独所有，刘运秀单独有权对涉案房屋进行处分，赵祖林与刘运秀在处理房屋买卖的过程中是经过多次协商后才达成的协议，在协商过程中刘运秀丈夫对涉案房屋买卖的情况是知晓的，且赵祖林从刘运秀手中以合理的价格85万元购买涉案房屋并未损害其合法利益，赵祖林购买刘运秀房屋属于善意的购得。二、刘运秀已违背诚实信用的原则，其要求解除房屋买卖合同的抗辩理由不应得到支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：民事诉讼应当遵循诚实信用的原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。在一审庭审调查过程中，法官询问刘运秀因何原因要求解除房屋买卖合同，不将房屋卖给赵祖林，刘运秀称其丈夫要求在原购买房屋价格85万元的基础上加价10万元才同意卖给赵祖林。庭审后，经主审法官主持调解，刘运秀最终同意在原价格的基础上加价8万元才卖，赵祖林为减少自己损失，也同意加价8万元，赵祖林将购房款93万元全部凑齐后，刘运秀再次反悔拒绝调解。刘运秀的行为已严重违背诚实信用的原则，而且给赵祖林造成了巨大的经济损失。为减轻当事人的诉累，请二审法院不予支持刘运秀要求解除房屋买卖合同的抗辩，并依法改判刘运秀办理房屋的过户手续。刘运秀辩称，请求法院驳回上诉，维持原判。一、赵祖林认为“一审法院判决驳回赵祖林要求刘运秀对涉案房屋办理过户的诉讼请求错误”，不符合法律规定。客观上讲，不动产证书对涉案房屋产权的权属登记确实属于刘运秀单独所有，根据该形式上的确权，刘运秀有权处理涉案房屋的相关事务，所以一审法院据此认定刘运秀与赵祖林之间达成的房屋买卖行为有效，符合法律规定。但在刘运秀告知涉案房屋是夫妻共同财产时，赵祖林已经明知涉案房屋还有其他共有人，在还没有征得其他共有人同意的情况下坚持强行要求购买，其主观已属于法律意义上的非“善意”。况且作为房屋这样大宗的物件，在我国现实社会中具有其相应的独特性，赵祖林认购前就应当想到该房屋的复杂性，而赵祖林放任这些复杂性存在，孤意的简单的想要购置该房屋，显然也脱离了其“善意”的本质。故赵祖林不仅没有对涉案房屋进行到转移登记，其受让也非出自善意，不符合法律规定的善意取得的实质条件，赵祖林的行为不构成善意取得。一审法院根据物债分离原则，认定合同有效，是对债权的认可；但因为对于涉案房屋涉及到是对“物”的处理，赵祖林不符合善意取得的法定条件，所以判定物权不发生转移和变更，更符合我国保护合法物权的立法精神，一审判决并无不当。二、赵祖林以刘运秀“违背诚实信用的原则，要求解除合同的抗辩理由不应得到支持”而提出上诉的理由不符合事实。首先，并非所有的反悔都违反了诚实信用原则，如果反悔的事实是违反法律规定的，则即使刘运秀不反悔也不可能得到法律的支持和认可。本案中刘运秀的丈夫在知晓房屋要出售后，非常反感，情绪异常激动，到现在已经到了以离婚来要挟的地步。刘运秀反悔是情势所逼，虽对赵祖林万分抱愧，但也希望赵祖林谅解。一审进行庭前调解时，虽然刘运秀说过加价10万元可以卖给赵祖林，但该表态同样没有经过其丈夫确认，赵祖林也没有同意，不能认定是刘运秀个人单方反悔。其次，刘运秀与赵祖林于2021年4月20日达成房屋买卖合意，虽然刘运秀当时出具了说明并收到了7万元，但因其丈夫反对，刘运秀于4月21日就已经明确告知赵祖林房屋不卖了，是赵祖林一意孤行继续转账余款。在苦求没有结果的情况下，刘运秀被迫向赵祖林张贴了书面的《解除房屋买卖合同的通知书》，并退回了全部款项。从情理上而言，刘运秀做到了基本的礼节。从法律上而言，刘运秀也因“一方明确表示不履行主要债务”可以解除合同，也通过张贴《解除通知书》告知了解除事项，赵祖林于法应当是请求法院确认刘运秀解除行为的效力，而非主张“判令买卖合同有效、办理过户手续”，赵祖林的起诉不符合法律规定。且一审法院对“解除合同”没有作任何评价和认定，赵祖林的该上诉意思表示不属于本案审理的范畴。综上，刘运秀认为自己在涉案房屋买卖过程中确实有疏忽大意，造成了赵祖林的不便，刘运秀愿意再次道歉。但刘运秀的行为并不是强制卖房的罪魁祸首，也不属于赵祖林强索房屋的必然依据。赵祖林向一审法院起诉请求：1．判令赵祖林与刘运秀于2021年4月20日达成的《房屋买卖合同》合法有效；2．判令刘运秀为赵祖林办理位于华容县田家湖生态新区房屋过户手续；3．本案诉讼费、保全费由刘运秀承担。一审法院认定事实：赵祖林与刘运秀经口头协商，于2021年4月20日达成房屋买卖合意，由赵祖林购买刘运秀所有的位于华容县田家湖生态新区房屋，房屋价格为850000元，赵祖林需在三天内支付购房款750000元，剩余购房款100000元在办理过户前全部付清，过户费用由赵祖林负责。刘运秀向赵祖林出具了一份书面说明，载明“我自愿将华容县中央广场1009号门面出售给赵祖林，房屋总价为捌拾伍万园整（850000元），赵祖林在近三天内付清房款柒拾伍万园，余款壹拾万园在过户前全部付清，过户所产生的费用由赵祖林自行负责，我一概不管”，赵祖林于当天向刘运秀支付了购房款70000元。2021年4月21日，刘运秀口头告知赵祖林该房屋不出售了，赵祖林未予同意，仍按照约定于2021年4月23日向刘运秀转账支付680000元，共计支付购房款750000元。刘运秀在收到赵祖林的转账以后，在赵祖林门前张贴了《解除房屋买卖合同通知书》，并将收到的购房款750000元退回到赵祖林账户。案涉房屋系刘运秀、柏子胜共同共有，在华容县不动产登记中心登记的所有权人为刘运秀。案涉房屋现出租给他人使用，租赁期至2024年1月1日结束。一审法院认为，双方当事人之间虽未签订正式书面房屋买卖合同，但从双方的陈述及刘运秀出具的说明来看，双方已经实际形成了房屋买卖合同关系。刘运秀主张其出具的说明系要约性质，本案合同未成立，因双方于2021年4月20日对房屋买卖已协商达成一致意见，在双方达成合意时该房屋买卖合同即已成立，且赵祖林已于当天向刘运秀支付了购房款70,000元，足以证明该房屋买卖合同已成立，故对刘运秀的该主张，法院不予采纳。刘运秀主张该房屋系夫妻共同财产，刘运秀出售房屋未经其丈夫同意，属无权处分，依据《中华人民共和国民法典》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，涉案房屋登记在刘运秀名下，赵祖林有理由相信刘运秀对该房屋拥有完全产权，刘运秀不能以此主张合同无效，故法院认定赵祖林与刘运秀之间的房屋买卖合法有效。但基于物债分离原理，合同有效，与之相对应的物权并不必然发生变动，因本案中刘运秀对案涉房屋的处分实质上是未经房屋共有权人同意的无权处分，依照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条之规定，受让人仅能以善意取得的方式取得该房屋所有权，而要满足善意取得需同时符合以下三个条件，即1．受让人受让该不动产时是善意的；2．以合理的价格转让；3．转让的不动产依照法律规定已经登记，否则所有权人有权追回该不动产。本案中，案涉房屋尚未办理转移登记，赵祖林并未取得案涉房屋所有权，且赵祖林已明知案涉房屋系刘运秀在未经房屋共有权人同意的情况下进行的无权处分，其已不再构成善意，不符合善意取得的条件，无法善意取得案涉房屋，故对赵祖林要求刘运秀对案涉房屋办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第五百零二条之规定，判决：一、赵祖林与刘运秀于2021年4月20日口头订立的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回赵祖林的其他诉讼请求。本案案件受理费400元，减半收取200元，财产保全费4770元，共计4970元，由刘运秀负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是赵祖林能否依据与刘运秀之间的房屋买卖合同要求办理房屋过户手续。首先，赵祖林与刘运秀就案涉房屋的买卖达成了合意，刘运秀是否无权处分不影响案涉合同的效力，双方之间的房屋买卖合同成立并生效。但是，该合同仅对缔约双方赵祖林、刘运秀具有法律约束力。双方当事人均认可案涉房屋由刘运秀和其丈夫柏子胜共有，赵祖林未提交证据证明柏子胜同意出售房屋，赵祖林所主张的合同履行义务主体并不能及于柏子胜，赵祖林仅依据与刘运秀个人之间的合同要求办理房屋过户手续没有法律依据，对其该项诉求本院不予支持。综上所述，赵祖林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由赵祖林负担。本判决为终审判决。审 判 长　何石朝审 判 员　胡伏军审 判 员　胡　哲二〇二一年九月十三日法官助理　张艳辉书 记 员　周师师 搜索“马 克 数 据 网”