绵阳市长兴物业有限公司、吴佳伊物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）川0793民初1551号

• 案件编号

  （2021）川0793民初1551号

• 案件名称

  绵阳市长兴物业有限公司、吴佳伊物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  绵阳经济技术开发区人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  绵阳市长兴物业有限公司;吴佳伊

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条；《物业管理条例》:第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十条

四川省绵阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0793民初1551号原告：绵阳市长兴物业有限公司，住所：四川省绵阳市科创园区园艺街36号长兴太阳城二期28幢1层2号。法定代表人：邓中红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张弓，男，该公司员工，特别授权。被告：吴佳伊,女,1996年1月10日出生,汉族,住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：杨钊，梓潼县自强法律服务所法律工作者，特别授权。原告绵阳市长兴物业有限公司（以下简称长兴物业公司）与被告吴佳伊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长兴物业公司之委托诉讼代理人张弓、被告吴佳伊的委托诉讼代理人杨钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业费5534.28元,违约金553.42元,生活垃圾清运费204元,暂计至2021年4月30日共计6291.70元；2.判令被告承担案件受理费、公告费。事实和理由：原告与被告于2016年9月30日签订了《前期物业服务协议》,约定由原告长兴物业就被告购买的海赋长兴一期X幢X单元X楼X号,面积85.67㎡的房屋提供物业服务,收费标准为1.9元/㎡,协议有效期自前期物业服务中标之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立服务协议生效之日止。被告自2016年9月30日正式接房,从2018年7月1日开始拖欠物业管理费,暂计到2021年4月30日总共欠缴的物业管理费5534.28元(85.67㎡×34月×1.9元/㎡/月),违约金553.42元(原告自愿调减为所欠物业费的10%)生活垃圾清运费204元,共计6291.70元。经原告工作人员多次发催收函、电话催促,被告都拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求支持其诉请。被告吴佳伊辩称，1.原告是开发商委托的前期物业服务机构，后期物业服务应通过业主委员会通过，并接受业委会的监督，故原告不是本案适格主体；2.因原告不及时排除隐患导致被告房屋地面大面积返水，致财产严重损失达2万余元，经多次沟通，原告拒不维修、排除妨害，故被告停止缴纳物业服务费并无不当；3.原告未对小区服务范围内有关治安、消防、环保等项目进行管理，消防通道停放车辆、消防栓处堆放杂物，存在大量隐患，被告已向相关部门书面投诉，但未作出行政处罚；4.原告未向小区业主公布维修基金的使用情况及小区内外相关收益，其上述行为均构成违约，被告将视原告态度，决定是否另案起诉。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，被告吴佳伊（甲方）与长兴物业公司（乙方）签订《海赋长兴项目一期前期物业服务协议》。该协议约定：“第三条协议的履行期限自前期物业中标之日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的《物业服务协议》生效时止。第四条物业服务费（二）收费标准住宅：1.90元∕㎡/月；（五）物业服务费的交纳甲方的物业服务费在集中交房之日起预缴一年,后期于每个月终了10日前预缴下一个月物业服务费。逾期未缴纳的,乙方以通知书、电话、电子邮件、手机短信等形式催告甲方在合理期限内缴纳，经催告后仍未交纳的,乙方可向当地人民法院起诉。第十三条违约责任（二）甲方未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面、电话、短信催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额1‰/天的违约金。”2016年9月30日，绵阳市长兴物业有限公司（甲方）与吴佳伊（乙方）签订了《海赋长兴项目一期费用收缴协议》。约定：“3.开发商向乙方交付房屋使用权后，乙方自接房当日起向甲方支付以下费用：（1）住宅:1.90元/㎡/月；4.乙方应在每月终了10日前到物业服务中心缴纳下月相关费用，乙方逾期缴纳费用的，自欠费当日起,计收乙方所欠金额1‰/天的滞纳金,经甲方催收，乙方逾期仍不缴纳的，甲方可依法追缴；5.发生争议的，由甲方所在地人民法院裁决”。另查明，原告长兴物业公司陆续支付了案涉小区2017年6月1日至2018年5月30日的垃圾清运费26000元、2018年6月1日至2019年5月31日的垃圾清运费26000元、2019年6月1日至2019年10月31日的垃圾清运费19166元。再查明，吴佳伊为海赋长兴一期X幢X单元X楼X号的登记业主，住房建筑面积为85.67㎡。本院认为，原、被告双方签订的《海赋长兴一期前期物业服务协议》、《费用收缴协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据物业服务协议第三条的约定，原告系本案适格主体，被告吴佳伊作为海赋长兴一期的业主，接受了原告长兴物业公司提供的物业服务，理应按照协议约定缴纳物业服务费。物业管理服务涉及小区公共建设与管理，物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能仅从维护自己利益的角度出发，以物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在瑕疵，来否定物业公司所付出的服务，从而拒交物业费，否则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的利益。被告若认为物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其有权另行主张，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此作为拒交纳物业管理费的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳，故根据双方签订的《海赋长兴一期前期物业服务协议》约定“甲方的物业服务费在集中交房之日起预缴一年，后期每个月终了10日前预缴下一个月物业服务费…”，本院对原告将物业费的缴纳截止时间确认为2021年4月30日的诉请予以认可，则被告依据协议应缴纳物业费5534.28元（自2018年7月1日至2021年4月30日为1.9元/月/㎡×85.67㎡×34月）。被告吴佳伊从2018年7月1日起即未再履行缴纳物业服务费的义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，并按原告主张的未交纳物业服务费金额的10%（5534.28元×10%）即553.42元予以支持。因垃圾清运费仅提交了2017年6月1日至2019年10月31日的交费票据，故对原告长兴物业公司在此期间内代缴的垃圾清运费予以支持，即96元（6元／月×16个月)。综上所述，本院对原告长兴物业公司的诉请部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、被告吴佳伊于本判决生效之日起二十日内向原告绵阳市长兴物业有限公司给付物业服务费5534.28元、垃圾清运费96元、违约金553.42元，合计6183.70元；二、驳回原告绵阳市长兴物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴佳伊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人可自本判决规定履行期间的最后一日或生效之日起二年内，向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。立案执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　涂欣二〇二一年九月十日书记员　　黄羽 来源：百度搜索“马克数据网”