贵州铁建房地产开发有限公司、黄慧美等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔27民终3910号

• 案件编号

  （2021）黔27民终3910号

• 案件名称

  贵州铁建房地产开发有限公司、黄慧美等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

• 所属地区

  贵州省

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  贵州铁建房地产开发有限公司;黄慧美;黄保琼

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3910号上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市剑江中路67号金海岸观江楼15层附83号，统一社会信用代码91522701063051892J。法定代表人：王玮，该公司经理。委托诉讼代理人：郑春阳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄慧美，女，1987年5月10日生，汉族，住贵州省独山县。被上诉人（原审原告）：黄保琼，女，1966年4月4日生，瑶族，住贵州省独山县。上诉人贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称铁建房开公司）因与被上诉人黄慧美、黄保琼商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。铁建房开公司上诉请求：1、依法改判一审判决第一项,改判铁建房开公司承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金标准为已付房款的日万分之零点二;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：第一,逾期交付办理商品房转移登记有关文书并未给买受人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用和出租。因此，一审判决的违约金明显过高。由于逾期办证人数众多，严重超出了上诉人的承受能力。第二,铁建房开公司未能按期交付办理商品房转移登记有关文书，是由于消防验收未通过造成。铁建房开公司曾积极整改，但部分业主不配合，导致整改未顺利完成。因此，业主方也存在一定过错。第三,《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款的违约金是日万分之零点二，与合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金日千分之零点二相比，权利义务不对等。第四,因各方面的原因，逾期交房在房地产这一行业普遍存在，就都匀市楼盘来说，少则几百户，多则上千户，加上目前受疫情影响，无法正常生产经营。如果按照万分之0.5的标准来赔偿，出卖人面临的赔偿数额巨大，任何房开均无法承受，不利于当地经济社会和谐，健康，有序的发展。第五,关于案件受理费，应按照被上诉人诉请金额与一审法院判决金额的比例，由上诉人与被上诉人按比例分担。一审法院判决均由上诉人负担有失公允。综上，请求二审改判支持铁建房开公司的上诉请求。黄慧美、黄保琼二审未作书面答辩。黄慧美、黄保琼向一审法院起诉请求：1、请求判令被告履行《商品房买卖合同》，为原告办理房屋（位于都匀市剑江中路尚城·财富中心2栋6层附607号）产权登记并交付原告。2、请求判令被告自2019年6月30日起至2021年3月2日（1年零8个月605天）逾期办证违约金62588.58元，并从起诉之日起履行交付办理商品转关文书之日止，向原告支付已付购房款每日万分之二的逾期办证违约金；3、请求判令被告承担本次所有的诉铋费角。一审法院认定事实：2015年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同其中约定：1、原告以517261元的价格购买被告开发的都匀市剑江中路尚城·财富中心×栋×层附×××号房屋；2、被告应于2019年6月30日前交付该商品房转移登记有关文书给原告，如逾期（超过90日的）应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款0.2‰的违约金。签订合同后，原告依约支付了全部购房款，但被告没有依约于2019年6月30日前交付该商品房转移登记有关文书给原告。在审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求。一审法院认为，原告黄慧美、黄保琼与被告贵州铁建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同约定的义务。原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能依约如期交付商品房转移登记有关文书，构成违约，原告主张被告依约支付逾期交付该商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，原告主张按照日万分之二计算违约金过高，违约金按照日万分之零点五计算为15802元（517261元×0.005%×611天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄慧美、黄保琼支付逾期交付该商品房转移登记有关文书违约金15802元。案件受理费682元，由被告贵州铁建房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一审法院对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的调整比例是否适当。本院认为，引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性，因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，虽然双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按照买受人已交付房价款日千分之零点二的标准计算，但是被上诉人在一审起诉时已自行调减按日万分之零点五标准计算违约金。一审法院在综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，按照被上诉人自行调减后的标准即买受人已付房价款的日万分之零点五计算予以确认，并无不当；二审诉讼中，上诉人主张未能按期交付办理商品房转移登记有关文书，业主方也存在一定过错，一审法院确认的违约金仍明显过高，但其并未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。另外，针对上诉人主张《商品房买卖合同》约定的权利义务不对等的问题，由于案涉违约金的比例是上诉人自己提供的格式合同条款，不存在双方约定的权利义务不对等的情形，因此，上诉人的该项主张的理由亦不成立。综上所述，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　白桂刚审 判 员　陈福江审 判 员　朱代昀二〇二一年九月九日法官助理　陆　梅书 记 员　雷春莲 搜索“马 克 数 据 网”