齐凤臣等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终9200号

• 案件编号

  （2021）京02民终9200号

• 案件名称

  齐凤臣等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  齐凤臣;张华;北京东铁匠营饮食有限责任公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9200号上诉人（原审原告）：张华，男。委托诉讼代理人：窦利涛，北京市华泰（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵存亭，北京市华泰（海口）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：齐凤臣，男，1977年6月19日出生，汉族，住黑龙江省兰西县新河社区。原审第三人：北京东铁匠营饮食有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园一区11楼。法定代表人：李淑敏，总经理。上诉人（原审被告）及原审第三人共同委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。上诉人（原审被告）及原审第三人共同委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。上诉人张华因与上诉人齐凤臣、原审第三人北京东铁匠营饮食有限责任公司（下称“东铁匠营公司”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人张华、上诉人齐凤臣均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华上诉请求：1．撤销一审判决第一至三项，发回重审或直接改判支持张华一审所提诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由齐凤臣承担。事实与理由：张华向齐凤臣及其外甥王凤伟发送的聊天记录载明“你的房我不租了，你联系下家吧，别当误你租房”，足以证明张华已经向齐凤臣发出了解除租赁合同的意思表示，后张华于2020年7月11日前将包子店物品清退，故法院应当支持其退还2020年7月11日至2021年1月10日租金的诉求；案涉房屋属于国有企业房屋，且蛋糕店确实响应国家疫情防控政策，自2020年2月起未再营业，故根据国家有关政策应当免除相应租金；张华并非提前退租，齐凤臣在收取张华租金后又私自收取蛋糕店的租金，构成根本违约，故张华有权解除合同；转让费和中介费属于案涉租赁合同之外的不合理费用，且张华系直接从齐凤臣处承租房屋，且房屋属于空置状况，没有转让费及中介费的发生。齐凤臣上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．改判驳回张华全部诉讼请求；3．张华承担案件受理费。事实与理由：涉案房屋80平米，蛋糕店面积占四分之一，包子店面积占四分之三，按照此比例蛋糕店的年租金为12．5万元，包子店的年租金为37．5万元，自2020年4月15日起，孙兴一直使用蛋糕店部分并支付租金，张华无权要求齐凤臣退还孙兴交付的租金，张华支付了包括蛋糕店在内的整体房屋租金25万元（自2020年1月11日至2020年7月11日），故齐凤臣只应退还蛋糕店自2020年4月15日至2020年7月11日的租金；案涉租赁合同约定，张华在合同期内征得齐凤臣同意的情况下有转租、转让房屋的，齐凤臣收取5万元服务费，后齐凤臣联系孙兴转租蛋糕店部分，故张华应当支付齐凤臣服务费5万元；张华应当支付包子店自2020年7月11日至2020年11月5日的租金，但张华仅于2020年6月9日支付12万元，尚欠齐凤臣租金及服务费20411元，故齐凤臣不应再返还张华租金。张华不同意齐凤臣的上诉主张，请求支持张华的上诉主张。齐凤臣不同意张华的上诉主张，请求支持齐凤臣的上诉主张。东铁匠营公司述称同意齐凤臣的上诉主张。张华向一审法院起诉请求判决：1．确认张华、齐凤臣于2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月11日解除（仅限包子店部分）；2．齐凤臣退还房屋押金50000元；3．齐凤臣退还费用291600元；4．齐凤臣免除疫情停业期间2020年2月11日至同年7月10日租金148610元（蛋糕店自2020年2月11日计算至4月14日共44444元，包子店自2020年2月11日计算至7月10日共104166元）；5．齐凤臣返还2020年7月11日至2021年1月10日的剩余租金184722元（蛋糕店自2020年4月15日至7月10日共59722元，包子店自2020年7月11日至2021年1月10日共125000元）；6．诉讼费由齐凤臣承担。一审法院对有争议的证据和事实认定如下：北京市丰台区顺八条8号院二区5号楼（下称“5号楼”）产权人为东铁匠营公司，该公司将5号楼1层、2层配套商业房屋出租给齐凤臣，并允许齐凤臣转租上述房屋。2019年6月11日，齐凤臣（甲方）与张华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将北京市丰台区顺八条8号院二区5号楼东侧门面一间出租给乙方，承租期为2019年7月11日至2024年7月10日。第一至三年租金50万元，第四、五年租金52．50万元。承租房租押金5万元，乙方在已交承租期内提前二个月交下半年承租金。如违约，甲方有权解除本合同，剩余所有款项不退乙方。乙方自动搬出，如不搬出，室内物品视为甲方所有。乙方在合同期内只许经营包子、烘焙，房屋中途合同不到期、押金、租金不退。乙方在合同期内在征得甲方同意情况下有转租、转让权，甲方收取5万元服务费”；合同签订后，张华支付了店面转让费25万元、房屋押金5万元、中介费41600元；2019年6月11日，张华交纳2019年7月11日至2020年1月10日的租金25万元；2019年11月18日，张华交纳2020年1月11日至2020年7月10日的租金25万元；2020年6月9日，张华交纳2020年7月11日至2021年的房租12万元；经法院询问，张华承租的房屋系两层，一层一部分系蛋糕店，一层另一部分以及二层系包子店,租金系两个店铺一同收取；2020年3月25日，张华让齐凤臣将蛋糕店帮其租出去，齐凤臣找来孙兴经营“泰洁洗衣”，孙兴于2020年4月15日正式承租经营；张华称根据《房屋租赁合同》第七条关于“乙方在合同期内在征得甲方同意情况下有转租、转让权，甲方收取5万元服务费”的约定，是指由张华出面将房屋转租并收取转租租金，并非指孙兴将房租直接交于齐凤臣，张华认为齐凤臣的行为系私自转租行为，系违约；齐凤臣认为蛋糕店系张华让其找人接手承租，应当收取5万元服务费，且其未与孙兴签订租赁合同，孙兴在2020年4月17日交纳的半年租金115000元折抵张华应交纳的费用后，张华应当在2020年5月10日交纳185000元（25万元-11．5万元+5万元服务费），但张华仅在2020年6月9日支付了12万元，未交齐当期款项；2020年7月11日，包子店停止经营，张华称店内物品已经清退，并且通知了齐凤臣，齐凤臣对此不予认可，并提交照片显示包子店内仍有设备及物品，2020年11月5日开庭时，张华表示店内所有物品可由齐凤臣清退，齐凤臣认为2020年11月5日为合同解除之日。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；张华承租涉案房屋分为两部分，针对蛋糕店部分，张华明确表示让齐凤臣帮其找人出租，故蛋糕店部分的租赁合同，双方于2020年4月14日解除，蛋糕店自2020年4月15日至2021年1月10日的房屋租金，齐凤臣应退还；针对包子店部分，张华称其在2020年7月11日已清退，未提交证据，双方于2020年11月5日确认包子店内物品可由齐凤臣进行清退，故包子店部分的租赁合同，确定于2020年11月5日解除，张华要求确认包子店部分租赁合同于2020年7月11日解除的诉讼请求，法院不予支持；包子店自2020年11月6日至2021年1月10日的房屋租金，齐凤臣应退还；因双方在合同中未分别约定蛋糕店及包子店的房租，张华平均计算房租，齐凤臣不予认可，故对于蛋糕店及包子店应退还的房屋租金，由法院酌定；张华称其在疫情期间未经营，且租赁的房屋系国有企业房屋，应按照国家政策免除租金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持；张华提前退租，根据合同约定，其交纳的房屋押金不予退还；张华交纳的费用291600元系包括转让费25万元及中介费41600元，双方对此没有退还的约定，故张华要求退还此费用的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院于2021年4月15日判决：一、张华与齐凤臣于2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》（包子店部分）于2020年11月5日解除；二、齐凤臣于判决生效后七日内退还张华房屋租金103722元；三、驳回张华其他诉讼请求。二审中，齐凤臣提交《房屋租赁合同》，以证明齐凤臣与案外人孙兴于2020年4月17日签订《房屋租赁合同》，约定齐凤臣将部分房屋出租给孙兴，承租期限2020年4月30日至2024年4月29日，孙兴没有缴纳2020年4月14日至同年4月30日租金，张华应当承担该期间的租金。张华对该证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可，认为齐凤臣在一审第一次庭审中明确陈述孙兴在2020年4月15日承租了“蛋糕店”、2020年4月17日孙兴向齐凤臣交纳半年房屋租金11．5万元、齐凤臣与孙兴没有签订《房屋租赁合同》，而齐凤臣在二审中根据其上诉理由提交其与孙兴“签订的”《房屋租赁合同》，目的在于掩盖其根本违约的事实、减少向张华退还房屋租金，完全与齐凤臣在一审中陈述的事实不符，故该《房屋租赁合同》系补签伪造的合同。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为:本案上诉争议焦点为一审判决由齐凤臣向张华退还的房屋租金数额是否适当；依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，当事人在作出判决前未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外，“（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”；本案中，张华上诉主张其向齐凤臣及其外甥王凤伟发送的聊天记录足以证明张华已经向齐凤臣表明了解除租赁合同的意思表示，后张华于2020年7月11日将包子店物品清退，故法院应当支持其退还2020年7月11日至2021年1月10日租金的诉求，案涉房屋属于国有企业房屋，且蛋糕店确实响应国家疫情防控政策，自2020年2月起未再营业，根据国家有关政策应当免除相应租金，齐凤臣在收取张华租金后又私自收取蛋糕店的租金，构成根本违约，故张华有权解除合同，转让费和中介费属于案涉租赁合同之外的不合理费用，且张华系直接从齐凤臣处承租房屋，房屋属于空置状况，没有转让费及中介费的发生，张华应当对其所提上述主张承担证明责任；齐凤臣上诉主张全部案涉房屋中，蛋糕店面积占四分之一，包子店面积占四分之三，按照该比例蛋糕店的年租金为12．5万元，包子店的年租金为37．5万元，自2020年4月15日起，孙兴一直使用蛋糕店部分并支付租金，张华无权要求齐凤臣退还孙兴交付的租金，张华支付了包括蛋糕店在内的整体房屋租金25万元（自2020年1月11日至2020年7月11日），故齐凤臣只应退还蛋糕店自2020年4月15日至2020年7月11日的租金，案涉租赁合同约定张华在合同期内征得齐凤臣同意的情况下有转租、转让房屋的，齐凤臣收取5万元服务费，后齐凤臣联系孙兴转租蛋糕店部分，故张华应当支付齐凤臣服务费5万元；张华应当支付包子店自2020年7月11日至2020年11月5日的租金，但张华仅于2020年6月9日支付12万元，尚欠齐凤臣租金及服务费20411元，故齐凤臣不应再返还张华租金；齐凤臣应当对自己的上述主张承担证明责任；关于案涉房屋应予退还租金的期间；对于包子店部分的租赁合同，张华称2020年7月11日其已经向齐凤臣发出了解除租赁合同的意思表示，后张华便将包子店物品清退；本院认为，在张华未提供证据证明包子店的租赁合同已经具备约定或法定解除事由的情况下，张华向对方单方发出解除通知的行为并不能直接导致租赁合同的解除后果；鉴于张华于2020年11月5日在一审开庭时明确表示包子店的所有物品可由齐凤臣清退且齐凤臣亦对此予以确认，故2020年11月5日为包子店租赁合同的解除之日，包子店租金的应退期间为2020年11月6日至2021年1月10日，对于张华所述2020年7月11日包子店租赁合同已经解除的上诉意见，本院不予采信；对于蛋糕店部分的租赁合同，张华已表示让齐凤臣找人出租，第三人孙兴亦于2020年4月15日正式承租蛋糕店部分，故蛋糕店租金的应退期间为2020年4月15日至2021年1月10日；由于齐凤臣并未提交有效证据对其在一审中关于与孙兴没有签订《房屋租赁合同》的陈述给予反证，故齐凤臣于二审中提出与孙兴的《房屋租赁合同》并据以提出相关诉讼主张，缺乏事实和法律依据，应不予采信；关于案涉房屋应退租金的计算方式；张华已经将包子店和蛋糕店的整体租金付至2020年7月10日，2020年7月11日至2021年的租金张华实际交纳12万元，故齐凤臣应当退还2020年4月15日至2020年7月10日的蛋糕店租金以及2020年7月11日至2020年11月5日之间包子店应付租金与实付租金之间的差额；对于两部分房屋的租金标准，双方签订租赁合同及交纳租金时并未对蛋糕店及包子店进行分别计算，但双方对于张华应当补齐第三人孙兴承租部分之外的租金并无异议；合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；本案为租赁合同纠纷，当事人租赁案涉房屋的目的系用于经营活动，故房屋租金系使用价值与商业价值的结合，包子店及蛋糕店租金标准的确定，除使用面积因素外，店铺的坐落位置、客流量、经营成本、营利水平等因素均应当考虑在内，故对于齐凤臣主张按照面积作为租金标准的主张，本院不予采信；案涉房屋所有权人系北京东铁匠营公司饮食有限责任公司，营业执照显示该公司系自然人投资或控股，并非国有企业，故对于张华所述应当根据政策减免租金的主张，本院不予采信；一审法院综合全案证据并听取当事人陈述后，结合案涉租赁合同的内容、目的、转租价格及实付租金等事实，最终酌定的应退租金数额并无不当，本院予以确认；关于转让费、中介费及服务费，由于张华在合同签订的同时已经将转让费及中介费支付完毕，在并无其他证据证明上述行为违背其真实意思的前提下，根据诚实信用原则，张华与齐凤臣关于转让费及中介费的相应约定已经履行完毕，在当事人未对退费事宜另有约定的情况下，对张华要求退还转让费及中介费的主张，不予支持；关于服务费，案涉合同约定“乙方在合同期内在征得甲方同意情况下有转租、转让权，甲方收取5万元服务费”，即齐凤臣收取服务费的条件为张华享受了案涉合同约定的转租权；一审法院已查明蛋糕店转租后的新租赁关系双方为齐凤臣与案外人孙兴，且孙兴已经将相应租金直接向齐凤臣支付，故张华并未享受上述合同中约定的转租权利及相应的转租收益，对于齐凤臣要求张华向其支付服务费的上诉主张，应不予支持。综上，齐凤臣和张华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21100元，由齐凤臣负担10550元（已交纳），由张华负担10550元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　耿燕军审 判 员　张玉贤审 判 员　刘　洁二〇二一年九月十日法官助理　赵雪青书 记 员　薛　姌