张新正、赵维慧等新疆阳光净水节能环保科技有限公司、徐春萍房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终3600号

• 案件编号

  （2021）新01民终3600号

• 案件名称

  张新正、赵维慧等新疆阳光净水节能环保科技有限公司、徐春萍房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  张新正;赵维慧;新疆阳光净水节能环保科技有限公司;徐春萍

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3600号上诉人（原审原告、反诉被告）：张新正，男，1966年11月13日出生，汉族，新疆轩之杰商贸有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。        上诉人（原审原告、反诉被告）：赵维慧，女，1969年4月6日出生，汉族，新疆轩之杰商贸有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。        二上诉人共同委托诉讼代理人：郭光明，新疆国法律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆阳光净水节能环保科技有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区跃进街256号6区3号楼1单元101室。        法定代表人：张冀，该公司总经理。        委托诉讼代理人：张朝玺，男，该公司经理。        原审被告：徐春萍，女，1983年6月2日出生，汉族，新疆阳光净水节能环保科技有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。        上诉人张新正、赵维慧因与被上诉人新疆阳光净水节能环保科技有限公司（以下简称阳光净水公司）及原审被告徐春萍房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        张新正、赵维慧上诉请求：撤销一审判决，改判阳光净水公司支付张新正、赵维慧滞纳金98，000元。事实和理由：一审法院判决阳光净水公司支付我方滞纳金1，343.8元，显失公平、公正，有违本案事实及法律规定。1．一审法院已经查明阳光净水公司未按合同约定支付房租给我方，已构成违约，我方向法院主张滞纳金既有事实依据也有法律依据。2．一审法院认为违约金具有“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的双重性质，我方也考虑到实际情况，在起诉时主动给阳光净水公司减免了1％的滞纳金（合同约定是2％），主要是以补偿性为主，因为在本案中，阳光净水公司违约提前终止了合同，到目前为止，我方的房子还在空置，我方主张的滞纳金也仅仅是对阳光净水公司未付剩余租金的一个补偿，该主张合情合理，不具有惩罚性。3．依法签订的合同具有法律效力，双方当事人必须按合同约定履行，法院就应当按合同约定进行判决，一审法院仅判决阳光净水公司承担1，342.8元的滞纳金，无法弥补我方的实际损失，更谈不上对违约方的惩罚，该判决明显超出了减少的适当范围，明显偏袒阳光净水公司，有失公平、公正。4．一审法院在另一个案件中按1％判决了滞纳金，但在本案中却按银行利息判决对方承担滞纳金，两个标准完全不一样。综上所述，请求二审法院公平、公正依法予以判决。        阳光净水公司辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。张新正、赵维慧是知道我方要搬走的，并口头答应我方减免两个月房租，根本不存在违约事实，没有违约金，也不接受滞纳金。        徐春萍述称，与阳光净水公司意见一致。        张新正、赵维慧向一审法院起诉请求：判令阳光净水公司、徐春萍支付房屋租赁费21，250元，滞纳金98，000元，以上合计119，250元。        阳光净水公司向一审法院反诉请求：1．判令张新正、赵维慧返还押金5，000元；2．判令张新正、赵维慧返还多支付租金2，500元；3．判令张新正、赵维慧偿还商品损坏40，000元。        一审法院认定事实：赵维慧与张新正系夫妻关系，二人于1992年9月1日登记结婚，婚后购买位于乌鲁木齐市沙依巴克区宝山路西侧17号半山湾畔6栋商业楼1层113、2层213、3层313三间商铺，虽然上述商铺均登记在赵维慧一人名下，但赵维慧与张新正均认可上述商铺系婚内财产。2018年6月30日，张新正（甲方、出租方）与徐春萍（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于乌鲁木齐市宝山路西侧17号（半山湾畔6栋商业楼13号的门面房三层）出租给乙方。租赁期限暂定三年，从2018年7月15日至2021年7月14日。每年租金9万元整，一次性付清，以后每年6月1日前付清下年房屋租金，如果退租，须提前半年通知房东。租赁期间，如乙方因特殊情况需要提前退房，必须提前3个月书面或口头通知甲方。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2％支付甲方滞纳金。免责条件，若在租赁期间因不可抗拒的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。室内设施及物业费、暖气费押金5，000元整，租赁期满后退还不计付利息。庭审中，张新正、赵维慧、徐春萍、阳光净水公司均认可，徐春萍系阳光净水公司职员，其签署《房屋租赁合同》系履行职务行为，该租赁合同的承租人及使用人是阳光净水公司。《房屋租赁合同》签订后，押金及各租赁年度租金的支付情况如下：1．押金5，000元，已于合同签订当日支付张新正。2.2018年7月15日至2019年7月14日的租金90，000元，已于合同签订当日支付张新正。2018年6月30日，张新正向徐春萍出具收据一份，载明：“今收到徐春萍支付张新正宝山路137号门面房2018年7月15日至2019年7月14日房租9万元整（玖万元正）室内设施押金5，000元整（伍仟元正）。收款人：张新正。”3.2019年7月15日至2020年7月14日的租金90，000元，张新正自认因疫情原因，曾同意减免该租赁期内一个月的租金，因此实际交纳82，500元。庭审中，张新正以阳光净水公司违约为由，要求阳光净水公司补足减免的1个月租金。4.2020年7月15日至2021年7月14日的租金90，000元，实际于2020年7月11日交纳20，000元。合同签订后，案涉房屋的实际使用情况：1.2020年6月21日，张新正曾在案涉房屋门口张贴对外转租告示。2．阳光净水公司在答辩中自认，于2020年11月25日搬离案涉房屋，2020年11月30日完成电卡交付。张新正认为阳光净水公司于2020年11月30日交还的案涉房屋钥匙。另查明，2020年7月16日至2020年9月3日为乌鲁木齐疫情期间，在此期间阳光净水公司需要配合防疫政策，关门停业。        一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张新正与阳光净水公司订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，受法律保护，对双方具有法律约束力，双方均应依据合同约定履行各自的义务。关于张新正、赵维慧的各项本诉请求及阳光净水公司的各项反诉请求分别能否成立，一审法院分析如下：一、张新正请求判令支付房屋租赁费21，250元，阳光净水公司请求判令退还多支付租金2，500元分别能否成立的问题。张新正主张21，250元房屋租赁费的计算方式为：2019年7月15日至2020年7月14日的房屋租赁费7，500元，2020年7月15日至2020年11月30日的房屋租赁费33，750元，减去2020年7月阳光净水公司支付的20，000元，张新正实际主张21，250元（7，500元＋33，750元-20，000元）。一审法院认为，2019年7月15日至2020年7月14日的房屋租赁费7，500元，庭审中，张新正自认其曾与阳光净水公司达成免交该租赁年度一个月租金的合意，阳光净水公司也将该租赁年度其余租金82，500元支付张新正，该租赁年度双方权利义务已履行完毕，张新正再次要求阳光净水公司支付该年度租金7，500元缺乏依据，不予支持。2020年7月15日至2020年11月30日的房屋租赁费33，750元，一审法院认为，依据双方签订《房屋租赁合同》约定，该租赁年度租金应于2020年6月1日前支付张新正，阳光净水公司辩称曾口头通知张新正解除租赁合同，但是未提供证据证明，张新正也不认可曾接收到阳光净水公司发出的口头解除合同通知，故一审法院对阳光净水公司的辩称意见不予采信。该租赁年度内2020年7月16日至2020年9月3日为乌鲁木齐疫情期间，而阳光净水公司仅于2020年7月11日支付20，000元，未按照合同约定于2020年6月1日前足额支付房租租赁费，阳光净水公司在疫情发生前存在逾期交纳租金的违约行为，故一审法院对阳光净水公司要求援引不可抗力不承担疫情期间房屋租赁费的辩称意见，不予采信。现双方均认可阳光净水公司已经从案涉房屋搬离，虽然双方对实际搬离时间存在争议，但双方均认可于2020年11月30日彻底完成了房屋交接工作，故一审法院以2020年7月15日至2020年11月30日作为阳光净水公司实际使用房屋的时间，张新正要求阳光净水公司按照实际使用时间支付2020年7月15日至2020年11月30日的房屋租赁费33，750元（90，000元÷12个月×4.5个月）于法有据。因阳光净水公司已于2020年7月11日支付20，000元租金，故一审法院对张新正请求判令支付租金21，250元的诉讼请求，按照13，750元（33，750元-20，000元）予以支持。因不存在多交付租金的事实，阳光净水公司请求判令退还多支付租金2，500元的反诉请求，不予支持。二、关于张新正请求判令阳光净水公司支付滞纳金98，000元的本诉请求能否成立的问题。一审法院认为，违约金具有“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的双重性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，约定的违约金不应过分高于造成的损失，否则有失公平，而租赁合同纠纷中，承租人逾期交付租金给出租人造成的损失主要是租金损失。本案中，虽然双方在合同中约定：“乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2％支付甲方滞纳金”但承租人阳光净水公司，辩称不通知支付违约金，出租人张新正也未能举证证明其在未收取租金的损失之外，还存在其他损失，故违约金一审法院酌情参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.3倍予以支持，对张新正主张的2020年7月11日至2020年11月30日的滞纳金按照1，343.8元【70，000元（未按照合同约定逾期交纳的租金数额）×LPR（取平均值3.85％）÷365天×140天×1.3倍】予以支持。三、关于阳光净水公司主张返还押金5，000元、赔偿商品损坏40，000元的反诉请求能否成立的问题。一审法院认为，阳光净水公司已于2020年11月搬离案涉房屋，《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，双方租赁关系已实际解除，张新正应将收取的押金5，000元如数退还阳光净水公司。关于商品损坏的40，000元，阳光净水公司出示证据不足以证明物品受到损坏，以及损坏物品的价值，且本案系房屋租赁合同纠纷，阳光净水公司主张的物品损害赔偿系侵权纠纷，阳光净水公司可另案主张财产损害赔偿，一审法院对阳光净水公司请求判令赔偿损失40，000元的反诉请求不予支持。四、徐春萍在本案中是否应当承担责任。一审法院认为，张新正、赵维慧、徐春萍、阳光净水公司均认可，徐春萍系阳光净水公司职员，其签署《房屋租赁合同》系履行职务行为，该租赁合同的承租人及使用人是阳光净水公司，故徐春萍在本案中不应承担责任。综上所述，一审法院判决：一、新疆阳光净水节能环保科技有限公司支付张新正、赵维慧房屋租赁费13，750元；二、新疆阳光净水节能环保科技有限公司支付张新正、赵维慧滞纳金1，343.8元；三、张新正、赵维慧退还新疆阳光净水节能环保科技有限公司押金5，000元；四、驳回张新正、赵维慧对徐春萍的全部诉讼请求；五、驳回新疆阳光净水节能环保科技有限公司要求张新正、赵维慧退还多支付租金2，500元的反诉请求；六、驳回新疆阳光净水节能环保科技有限公司要求张新正、赵维慧赔偿商品损害40，000元的反诉请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。        阳光净水公司提交：补充协议一份及收款收据一份，证明合同其实已经提前终止了，张新正、赵维慧在租赁期间还想将原租赁期限三年变更成两年半，但是我方并不同意，因为合同已经提前终止，并且违约金不存在。张新正、赵维慧对补充协议、收据的真实性认可，补充协议上明确载明我方收到4.5万元后本协议生效，因为我方未收到4.5万元租金，只收到2万元租金，本协议已经自动失效。徐春萍对上述证据与公司意见一致。本院对补充协议、收据的真实性确认，因该补充协议系生效条件的协议，即“出租方收到承租方支付45，000元房租，本协议生效”，而阳光净水公司在签订协议后仅支付了20，000元房租，故该补充协议并未生效，故上述证据与阳光净水公司主张双方合同已提前终止的事实并无关联，本院对上述证据与阳光净水公司待证事实的关联性不予确认。        本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。        本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”围绕张新正、赵维慧的上诉意见和阳光净水公司的答辩意见以及徐春萍的陈述意见，本案争议焦点为阳光净水公司应支付滞纳金数额的认定。张新正、赵维慧主张滞纳金的依据为《房屋租赁合同》关于“乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2％支付甲方滞纳金”的约定，即本案中，张新正、赵维慧主张的系针对阳光净水公司逾期交纳租金的违约行为产生的滞纳金，张新正、赵维慧将合同约定的每逾期一天按2％支付滞纳金调整为1％，本院认为，逾期交纳租金，给出租人造成的损失即为利息损失，即使张新正、赵维慧按照1％主张也达到了月息30％即年息360％，该标准已经远远超过了法律规定的民间借贷利息主张的保护上限，过分高于给张新正、赵维慧造成的利息损失，依照上述法定规定，应当予以调整。经查，现阳光净水公司应支付张新正、赵维慧的租金数额为13，750元，一审法院以13，750元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础参照逾期罚息利率标准上浮1.3倍支持张新正、赵维慧关于逾期交纳租金滞纳金的主张，判决阳光净水公司应支付张新正、赵维慧滞纳金1，343.8元，并无不妥，应予维持。至于张新正、赵维慧上诉提到的房屋空置损失，并非属于逾期交纳租金违约行为导致的损失，张新正、赵维慧可在举证后另案主张。        综上所述，张新正、赵维慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费2，216.41元（张新正、赵维慧已预交），由张新正、赵维慧负担。        本判决为终审判决。        审判长    蒋欣审判员    张昊审判员    王朋坤二〇二一年九月二十二日书记员    罗敏  微信公众号“马克 数据网”