闵小军、马静经济适用房转让合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终4316号

• 案件编号

  （2021）新01民终4316号

• 案件名称

  闵小军、马静经济适用房转让合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  闵小军;马静

• 案件缘由

  经济适用房转让合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4316号上诉人（原审原告）：闵小军，男，1977年1月3日出生，回族，乌鲁木齐市米东区丝路语美食店经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        委托诉讼代理人：王泽，新疆翔瑞律师事务所律师。        委托诉讼代理人：管忠，新疆翔瑞律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：马静，女，1990年10月5日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        委托诉讼代理人：蒋玉梅，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。        上诉人闵小军因与被上诉人马静经济适用房转让合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2021）新0109民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        闵小军上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判马静向闵小军支付房屋占用费52，800元；2．撤销一审判决第二项，改判马静向闵小军支付利息损失，以52，800元为基数，按照年利率4.35％支付至还清止。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。根据生效判决书认定的事实，闵小军在禁止交易时段买卖案涉房屋存在过错，马静因上述原因购买案涉房屋同样也存在过错，甚至过错更为严重。首先，马静作为购房者具有更严苛的注意义务。其次，房屋不是一般的物品。最后，马静一直知道案涉房屋系闵小军以牙生江·吐尔地名义购买。根据公平原则和同案同判规则，因为房屋买卖合同目的不能实现，所以马静应当向闵小军支付房屋占用期间的租金损失。二、闵小军主张的房屋占有使用费600元／月系合理价格，因马静不认可，引发对房屋占有使用费的评估鉴定。因此，应当由马静承担案涉房屋的评估费，房屋占有使用费也应当从2011年12月31日开始计算至2019年5月1日，一审法院判决马静承担自2018年5月1日至2019年5月1日的房屋使用费，没有事实及法律依据。请求二审法院公正判决。        马静辩称，闵小军在上诉状中说的其与牙生江·吐尔地之间的争议，与马静无关。双方签署的房屋转让合同第五条明确约定“甲乙双方之间就该房屋转让行为不受任何第三人干预”，这是闵小军从牙生江·吐尔地处受让房屋并加价转让给马静时对马静的受让行为不受第三方干预做出的书面承诺。而且在另案中，闵小军在答辩中自认其与马静签署房屋转让合同时案涉房屋属于禁止交易阶段并主张合同无效，也就是闵小军向马静转让房屋时应当预见其可能承担的不利后果和违约责任。对此，本案双方签署的房屋转让合同第五条进一步约定，无论何种原因，甲方终止售房或者收回房屋按照乙方以实际支付费用的三倍向乙方予以返还，按照该约定，在闵小军不能办理房产证过户手续时，应当承担60万元违约金，但是（2018）新0109民初2523号案件中，马静仅基于房屋价格持续上涨的事实参照利息计算方式主张房屋溢价79，500元，已经大大减轻了闵小军应承担的违约责任。2．（2018）新0109民初2523号民事判决和（2018）新01民终3317号民事判决已经确认本案双方2011年11月17日的《房屋转让合同》合法有效，因此，在2011年12月31日至2018年5月10日期间，马静属于合法占有、使用房屋，无需对该使用行为支付对价。3．一审中闵小军认可房屋系毛坯房状态交付。房屋租金标准因地段、楼层、面积、装修程度、家具等物品配置程度不同和租赁双方的议价条件而不同。而且58同城租房平台上查询的价格是出租方报出的最高报价而非实际签约价格，另一方面网络平台上价格为查询时的实时价格，故现在查询的网站平台价格与距今近10年前的2011年12月的价格不具有可比性和可参照性。本案一审中，法院依法委托鉴定机构作出的评估报告对于评估依据、评估结果的形成做了充分阐述，应当作为参考依据。闵小军的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回，维持一审判决。        闵小军向一审法院起诉请求：1．依法判令马静向闵小军支付自2011年12月31日至2019年5月1日房屋占用期间损失52，800元（损失金额暂参照同时期同类地段房租计算房屋占用期间的损失，具体金额以鉴定机构鉴定结论为准，房屋占有损失计算方式：600元／月×88个月=52，800元）；2．依法判令马静向闵小军支付自2019年6月1日起至今按照银行间同业拆借利率计算的利息损失3，828元（暂计算至2021年1月31日），直至付清为止（52，800元×4.35％／年÷12月×20个月=3，828元）。以上金额合计为56，628元。        一审法院认定事实：2011年11月17日，马静与闵小军签订一份《房屋转让合同》，合同约定闵小军将其经济适用房一套（毛坯房）以200，000元的价款转让给马静，马静于签订合同的当日交付房款，闵小军交付该房屋钥匙，马静将房屋装修后于次年夏天入住。该房屋符合办理房产登记手续的条件后，马静多次要求闵小军协助办理房屋产权登记手续未果，遂于2018年5月8日将闵小军起诉至法院，要求解除双方签订的《房屋转让合同》，并主张闵小军返还房屋转让价款200，000元及赔偿损失79，594.52元，一审法院依法作出（2018）新0109民初2523号民事判决书，认为马静与闵小军签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，由于闵小军的行为构成根本性违约，且马静同意解除双方签订的《房屋转让合同》，该合同自2018年5月10日闵小军收到法院送达的起诉状副本时解除，且随着米东区房价的不断上涨，马静在2011年11月17日所支付的200，000元房款根本无法购买到同类地段、同类型房屋的住房，案涉房屋因增值亦产生的相应的利益，故闵小军应赔偿因其违约给马静造成的房屋溢价损失，故一审法院判决支持马静的诉讼请求，该案经乌鲁木齐市中级人民法院二审后，于2018年11月2日作出终审判决，维持原判。现双方均认可该判决生效后，判决中确定的履行义务经马静申请法院强制执行后闵小军于2019年5月1日履行完毕，马静即将房屋交还闵小军。另查明，2019年7月1日，闵小军将牙生江·吐尔地起诉至法院，要求牙生江·吐尔地协助其立即办理上述案涉房屋的产权过户手续，经一审法院审理查明，2011年10月31日，闵小军与牙生江·吐尔地签订一份房屋转让合同，合同约定牙生江·吐尔地将案涉经济适用房转让给闵小军，闵小军支付了购房款、备案登记费及物业费等，现该经济适用房已经符合购买条件，故一审法院依法作出（2019）新0109民初4262号民事判决书，判决牙生江·吐尔地协助闵小军立即办理案涉房屋的产权过户手续（需要补缴综合地价款由闵小军负担），该案经乌鲁木齐市中级人民法院二审后维持原判，现该判决已生效。庭审中，闵小军陈述其主张的房屋占有损失以600元／月的标准计算，系闵小军参照2011年12月31日至2019年5月1日同时期同类地段毛坯房的平均房租价格确定该标准，并向一审法院提交书面申请，要求对案涉房屋在最初交房状态时，即未装修状态下自2012年1月1日至2019年5月1日每年的租金价格进行评估鉴定。一审法院依闵小军申请委托新疆国信资产评估有限公司对案涉房屋的租金价格进行评估，评估公司于2021年4月23日作出资产评估报告，评估结论为：乌鲁木齐市米东区东瑞北路736号城建·瑞禾园小区1栋2层1单元202号住宅房屋自2012年1月1日至2019年5月1日租金价值为33，224元，2012年1月1日至2015年12月31日期间每年租金标准为2，796元，2016年1月1日至2019年5月1日期间每年租金价值为6，612元。此次评估闵小军支出评估费3，000元。闵小军对上述评估报告提出异议，要求评估公司进行补充鉴定，2021年5月14日，对于闵小军提出的异议，评估公司作出《异议复函》，复函内容为：本次资产评估报告依据中国资产评估准则编制为结果报告，评估人员在估价过程中依据对本小区及周边小区房屋状况、修建年度、类似资产价格等做了现场调查并记录在工作底稿之中；本次评估房屋状态在其他特别事项说明中已经阐述，本次评估房屋状态时根据委托方要求及评估目的，为最初交房状态，即未装修状态下的房屋；本次评估在其他特别事项说明中已经阐述，住宅房屋租金不像商业房地产租金每年都有明显涨幅，住宅房屋租金与其周边环境，物业的成熟情况，周边配套设施等多因素有关，估价人员根据市场调查及实际情况以四年为一个梯度进行评估，四年过后房屋租金价格变化是房地产市场客观情况，估价人员根据现场调查得知估价对象房屋建成于2011年，考虑了四年之后周边环境、物业成熟情况、周边配套设施完善情况以及根据实际租金调查测算修正最后得出评估结果。一审法院认为，关于案涉经济适用房产生的合同解除、返还房款、赔偿房屋溢价损失、协助过户等纠纷，已由生效判决处理完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉合同解除前即2011年11月17日至2018年5月10日为有效合同，双方仍应当按合同约定履行各自义务，在此期间闵小军占有马静的购房款不是违法占有，马静使用案涉房屋也不是无权使用，且在双方解除合同的诉讼案件中，马静所主张的违约责任系因闵小军的违约行为解除合同给其造成的房屋溢价损失，并非占有购房款期间的利息，因此闵小军主张马静支付该期间的房屋占用损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，马静应当履行立即向闵小军返还房屋的义务，自2018年5月11日至2019年5月1日，马静在该期间占用案涉房屋已失去法律依据，应当向闵小军支付相应的占有使用费，一审法院参照评估报告中确定的案涉房屋2016年1月1日至2019年5月1日期间每年租金价值6，612元的标准，对于闵小军主张的房屋占用期间的损失以占有使用的租金标准予以支持6，430.85元（6，612元÷365天×355天，2018年5月11日至2019年5月1日）。对于闵小军主张的利息损失，实为资金占用期间的利息损失，一审法院酌情按照闵小军起诉时一年期贷款市场报价利率3.85％的标准计算，即以下欠6，430.85元为基数，自2019年6月1日至2021年1月31日，马静应向闵小军支付的利息损失为413.78元（6，430.85元×3.85％÷365天×610天），同时马静应当按照年利率3.85％的标准支付自2021年2月1日至款项付清之日的利息损失。综上所述，一审法院判决：一、马静于本判决生效后十日内向闵小军支付房屋占用期间损失6，430.85元；二、马静于本判决生效后十日内向闵小军支付利息损失413.78元，并以欠款6，430.85元为基数，按照年利率3.85％的标准支付自2021年2月1日至款项付清之日的利息损失。        本院二审期间，当事人未提交新的证据。        本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。        本院认为，围绕闵小军的上诉意见和马静的答辩意见，本案争议焦点为马静应支付闵小军房屋占用期间损失金额的认定。        第一、关于马静应支付房屋占用损失的期间认定。本院认为，闵小军与马静于2011年11月17日签订的《房屋转让合同》系其双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方签订合同后，马静依约向闵小军交纳房款，闵小军亦向马静交付了案涉房屋，在双方合同关系存续期间，马静系合法占用案涉房屋。之后，因闵小军的违约行为导致马静的合同目的无法实现，故马静起诉主张解除双方签订的该《房屋转让合同》，现生效判决已经认定合同解除的时间为2018年5月10日。故一审法院判决马静承担合同解除之后即2018年5月11日至2019年5月1日的房屋占用期间损失并无不当，本院予以确认。        第二、关于马静应支付房屋占用期间损失的租金标准认定。一审法院采用的租金标准，系由依法委托的评估机构综合考虑案涉房屋的周边环境、物业成熟情况、周边配套设施完善情况以及实际租金等因素后作出，评估程序合法合规，评估结果客观公正，应予采信。故一审法院按照评估报告中的租金标准认定马静应支付的房屋占用期间损失，于法有据，应予维持。        综上所述，闵小军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费1，044.58元（闵小军已预交），由闵小军负担。        本判决为终审判决。        审判长    蒋欣审判员    张昊审判员    王朋坤二O二一年九月二十三日书记员    罗敏  来自马克数据网