陈东、刘征宇房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终4241号

• 案件编号

  （2021）新01民终4241号

• 案件名称

  陈东、刘征宇房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  陈东;刘征宇

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4241号上诉人（原审原告）：陈东，男，1980年11月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。        委托诉讼代理人：冯彪，四川盛豪（德阳）律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：刘征宇，男，1979年9月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        委托诉讼代理人：贺旭，新疆乙庚律师事务所律师。        原审第三人：乌鲁木齐市米东区城市管理局（城市管理行政执法局），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区集镇街156号。        法定代表人：张宇，该管理局局长。        上诉人陈东因与被上诉人刘征宇、原审第三人乌鲁木齐市米东区城市管理局（以下简称米东区城管局）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初4566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭于2021年9月10日开庭进行了审理。上诉人陈东及其委托诉讼代理人冯彪，被上诉人刘征宇的委托诉讼代理人贺旭到庭参加诉讼，原审第三人米东区城管局经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        陈东上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审全部诉讼请求。事实和理由：2018年3月，刘征宇将位于乌鲁木齐市米东区XX室进行出售。刘征宇已装修入住了较长时间，房屋有卧室2间，客厅、餐厅、厨房、阳台功能齐备。2018年4月5日，双方签订了《房屋转让合同》，2018年4月16日办理了房屋过户手续，又签订了《房屋买卖合同》。房屋过户当日，我向刘征宇付清了总房款306，000元，并且支付了过户契税1，200元。2020年5月8日，米东区城管局对涉案房屋下达《责令改正通知书》，要求对房屋扩建部分进行拆除。我从米东区城管局才了解到刘征宇此前对房屋进行了违章扩建，房屋的一间卧室、客厅、阳台、半边厨房均系扩建形成，且未办理报建手续。2020年5月14日，米东区城管局对房屋扩建部分进行了强制拆除。拆除后雨水向室内及楼下渗漏严重，我更换了地板、安装门窗、铺设防水，花费10，100元。我和刘征宇的通话录音明确反映了刘征宇在售房时隐瞒了其违章搭建的事实，我在购房时对该房屋的违章搭建毫不知情。该房屋的违章搭建也与普通搭建不同，从外观上根本难以区分。刘征宇是将案涉房屋整体销售给我，306，000元的房款对应的是这个两居室的住房。《房屋转让合同》中明确约定：“电视、洗衣机甲方带走，剩余房屋内家具全部留给乙方”，《房屋交接清单》中载明：床、衣柜（大小卧室）。可见，刘征宇是将处于违章搭建下的该房屋整体销售，其所述没有将违建部分销售给我的意见不成立，我购买房屋的目的是结婚后安家自住，所以购买目标是两居室住房，如果案涉房屋为一居室房屋，我肯定不会购买，案涉房屋被拆后，实际仅一居室，我购买房屋结婚安家自住的目的已不能实现，该房屋被拆系刘征宇违章搭建所致，我有权解除合同并要求赔偿损失。        刘征宇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陈东与我签订了三份协议，三份协议中约定的建筑面积均是37.96平方米。这个建筑面积与实际的建筑面积明显是不相符的，对于违章搭建的部分是赠送给陈东的，不存在隐瞒事实的行为，经过我们双方签订的几份协议及在签订协议之前陈东多次去涉案房屋查看的事实，陈东对涉案房屋了解的是十分清楚的，并且陈东过了三年才要求解除合同是不符合法律规定的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。        米东区城管局未到庭参加诉讼，提交书面答辩称，本案与我单位无关，陈东在一审及上诉中主张的各项请求是针对刘征宇。且本案系刘征宇、陈东双方作为平等民事主体之间的房屋买卖合同纠纷，我单位作为行政机关，不是合同签约主体，与本案没有任何法律关系。请求法院依法判决。        陈东向一审法院起诉请求：1．判决解除双方签订的位于乌鲁木齐市米东区XX室房屋的《订房协议书》《房屋转让合同》《房屋买卖合同》，刘征宇协助我将该房屋变更登记到刘征宇名下；2．判决刘征宇退还购房款306，000元；3．判决刘征宇赔偿损失35，997元。        一审法院认定事实：2018年3月16日，陈东（作为乙方）与刘征宇（作为甲方）签订《订房协议书》1份，主要内容为：甲方将私人住宅转让给乙方，建筑面积37.96平方米。用途为住宅。总房款306，000元。房款于网签当日付清。甲方负担个人所得税，乙方负担过户费。双方分别签名捺印。2018年4月5日，陈东（作为乙方）与刘征宇（作为甲方）签订《房屋转让合同》1份，主要内容为，再次确认将涉案房屋转让给乙方，总价款与《订房协议书》约定一致。并注明了房产证号。付款方式为于2018年4月11日一次性付清。甲方收到全款后十日内将钥匙交付乙方使用。甲方保证产权清晰无纠纷，如发生产权不清给乙方造成的一切损失由甲方承担。任何一方违反协议，需向守约方承担购房总额20％的违约金。双方分别签名捺印。并备注了甲方需在同年5月15日前将户口从该房屋转走。双方分别签名捺印。2018年4月16日，陈东（作为乙方）与刘征宇（作为甲方）在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心再次签订《房屋买卖合同》1份，主要内容为就涉案房屋交易再次达成协议，其中明确载明涉案房屋建筑面积37.96平方米，套内建筑面积33.04平方米。甲方保证该房屋权属清楚，不存在第三方优先购买权的情形，若发生与甲方有关的产权或债权债务纠纷等，盖由甲方负责清理，并承担民事责任。由此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿。双方分别签名捺印。同日，陈东缴纳契税1，200元。刘征宇向陈东出具收条1张，载明收到涉案房屋房款306，000元。2018年4月17日，陈东向案外人乌鲁木齐市米东区好乐居二手房信息服务部缴纳涉案房屋代办过户费用1，500元。此后，刘征宇向陈东交付了涉案房屋，陈东对涉案房屋进行了改善性装修。2020年5月8日，米东区城管局向陈东下发《责令改正通知书》，载明涉案房屋存在擅自建设的行为，要求在2020年5月12日前自行拆除以改正擅自建设的违法行为。陈东提交的2020年5月5日至5月11日的录音证据显示，在此期间，陈东与刘征宇多次联系。陈东提及因涉案房屋存在违建情况，被米东区城管局责令限期拆除。刘征宇在谈话中认可涉案房屋存在加盖行为，但主张其中部分是房产公司给加盖好的。也告知过物业公司。但未向陈东提供相应的凭证等。一审法院对该录音证据的真实性予以确认，有效性、关联性不予确认。此后，涉案房屋加盖部分被拆除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据本案查明的事实，陈东、刘征宇之间三次就涉案房屋交易签订相关协议或合同。《订房协议书》、《房屋转让合同》、《房屋买卖合同》均载明涉案房屋的面积为37.96平方米。陈东作为完全民事行为能力人，对涉案房屋产权证书载明的面积知情，对房屋实际使用面积与产权证书载明的面积不符也知情。涉案房屋价格经双方两次确认，并最终在办理网签后，刘征宇实际向陈东交付完毕。涉案房屋已完成过户，并交付陈东使用。一审法院经审查全案现有证据认为，从双方录音通话可以看出陈东对涉案房屋存在加盖的情况自始知情，刘征宇未隐瞒房屋存在加盖的事实。陈东作为完全民事行为能力人，应当对可能发生因加盖部分被拆除而给自身带来一定损失的风险具有预见性。其自愿签订合同，并已实际履行完毕涉案合同。现起诉要求解除涉案合同、退还购房款，并赔偿损失，陈东均不予认可，刘征宇也未能证实双方就此是否有其他相关约定。故陈东的主张缺乏事实和法律依据。故对陈东的诉讼请求，一审法院不予支持。第三人米东区城管局经传票传唤无正当理由拒不到庭视为放弃一审中举证、质证、辩论等诉讼权利。判决：驳回陈东的诉讼请求。        二审中，当事人均未提交新证据。        本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，本案的争议焦点为陈东主张解除与刘征宇之间签订的《订房协议书》《房屋转让合同》《房屋买卖合同》，并要求刘征宇返还购房款及赔偿损失有无事实及法律依据。陈东上诉认为刘征宇在与其签订《订房协议书》《房屋转让合同》《房屋买卖合同》时隐瞒了房屋存在加盖的事实，后经米东区城管局将违建部分拆除后，房屋面积减少致使其合同目的无法实现。对此本院分析如下，首先，刘征宇在一审提交的通话记录中自述当时所要购买的房屋是由一个客厅、一个卧室加上陈东改建的部分组成，据此可认定陈东在购买该房屋时对于陈东加建房屋的事实是知晓的，故陈东认为刘征宇在出售房屋时隐瞒了房屋信息的上诉理由不能成立。其次，经庭审调查及当事人陈述，该面积不包含刘征宇所加建的部分。即便米东区城管局现将违建部分拆除之后，涉案房屋现有面积也并不低于合同约定需交付房屋的面积，因此，刘征宇交付的房屋符合双方合同约定。最后，陈东向刘征宇交纳房款后，涉案房屋已登记至陈东名下，并由陈东实际占有使用。据此涉案的三份合同均已履行完毕，刘征宇在履行合同过程中不存在因违约行为而导致陈东合同目的无法实现的情况，因此陈东要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予采信。其要求刘征宇赔偿损失的理由缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。        综上所述，陈东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费6，429.95元（陈东已预交），由陈东负担。        本判决为终审判决。        审判长    冯宁审判员    瞿佩茹审判员    姚雷二〇二一年九月十六日书记员    李玉涛>  来自马克数据网